房地产评估教案

1、房地产评估 计划学时：4学时+2学时教学目的与要求：（1）了解房地产及其市场特征（2）理解房地产的评估程序，重点掌握房地产价格评估的市场法、收益现值法、成本法、剩余法。教学重点及难点：（1）房地产评估中收益法的运用（2）房地产评估中市场法的运用教学基本内容： 第一节 土地使用权评估一、土地概述（一）土地的概念广义的土地是一个垂直剖面的概念，即土地是一个应当包括以地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。 狭义的土地则是一个平面区域概念，即土地仅指地球表面构成陆地部分的土壤层。本书所讲的土地概念是狭义的土地概念。（二）土地的特性1.土地的自然特性（1）位置的不可移动性。（2）数量的固定性。

2、从总量来讲，土地的供给是不具有弹性的。 （3）效用的持久性。在没有特别限制的条件下，土地可产生持久不断的使用效应。2.土地的社会经济特性（1）用途的多样性。在市场经济中，土地的用途直接影响其市场价格。（2）经济地理环境的可变性。经济地理环境取决于土地的周边环境、距离商业服务中心的远近、交通条件等。土地的经济地理环境的变化对土地的价值影响极大。（3）可垄断性。通过一定法律关系，特定主体可将土地的所有权垄断，以形成特定的土地制度。土地所有权的可垄断性构成了土地使用权的市场价格的基础。（三）土地的分类（1）以土地的经济地理位置为标准：市中心区土地；一般市区土地；市区边沿区土地；近郊区土地；远郊区土地

3、；边远区土地。（2）以土地的社会经济作用为标准：工业用地；商业用地；住宅用地；交通用地；公用事业用地。（3）以土地开发程度为标准：熟地（已开发土地）；生地（未开发土地）；毛地（已部分开发土地）；列入城镇开发规划的土地。（4）以所有权归属为标准：国家所有土地；集体所有土地。 二、土地使用权概述（一）土地使用权的概念土地使用权是从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权，可以通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。 （二）与土地使用权相关的法律规定1.国有土地使用权可以通过划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式获得。由于依法取得的国有土地使用权可以依法转

4、让，针对国有土地使用者而言，也可通过转让获得国有土地使用权。 2.集体所有土地的承包经营权单位或个人可通过土地承包经营方式取得集体所有土地的使用权。（三）土地使用权的特性1.对土地使用权本身的限制任何单位或个人均可依法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含该土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设备。2.土地使用的管制对城市国有土地使用权而言，其使用管制主要指针对它的城市规划限制条件等。 （四）土地的权属分类1.土地所有权指土地使用者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，并从土地上获得合法收益的权利。 2.土地使用权指土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权

5、进行出租、转让、抵押、投资的权利。在我国，按土地使用权性质，可分为划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权三类。 （五）土地使用权的价格类型1.基准地价按土地用途、级别或区段、用地条件相同或相近为依据估测出的一定时期的区域性土地使用权评价单价。基准地价由政府以公告形式发布。 2.标定地价在一定时期和条件下，能够代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。3.出让底价、出让价格 出让底价通常是由政府出让土地确定的最低价格；出让价格是由政府将土地出让给土地使用者的成交价格。4.转让价格土地使用者将已取得的土地使用权再转让给第三者的交易价格，具体包括：买卖价格、租赁价格、征用价格。5.其

6、他价格其他价格主要包括抵押价格和课税价格。（六）影响土地使用权价格的因素1.一般因素（1）人口因素：主要有人口密度、人口素质和家庭人口规模等。 （2）行政因素：主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 （3）经济因素：主要有经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动等。 （4）社会因素：主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化程度四个方面。（5）心理因素：主要有买卖的心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、吉祥号码等。（6）国际因素：主要有世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况等。2.

7、区域因素指影响城镇（市）内部区域之间地价水平的商业繁华程度及该区域在城镇（市）中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。针对不同用途的土地，影响它们价格的区域因素也会有所差别。3.个别因素指该宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长宽、面积、宗地使用限制和宗地临街条件等。针对不同用途的土地，影响其价格的个别因素也存在差别。 三、土地使用权评估的原则（一）土地使用权评估的基本原则1.供需原则2.替代原则3.最有效利用原则4.预期原则（二）土地使用权价格评估的相关应用原则1.与供求原则相关的应用原则有竞争原则，或叫竞争与超额利润原

8、则。2.与预期原则相关的应用原则有预期收益原则、变化原则、变动原则、评估基准日原则等。3.与最有效利用原则相关的应用原则有贡献原则、报酬递增递减原则、均衡原则等。（三）土地使用权评估的基本原则、相关应用原则间的关系基本原则主要依据的经济学原理相关应用原则供求原则供求原理、稀缺原理竞争原则、竞争与超额利润原则供求原则预期原理预期收益原则、变化原则、变动原则、评估基准日原则最有效利用原则（最高最佳利用原则）生产费用价值理论、边际效益递增递减原理贡献原则、报酬递增递减原则、收益分配原则、均衡原则四、土地使用权价格评估方法及其应用 （一）土地使用权价格评估方法土地评估方法分为基本评估方法和应用评估方法

9、。通常认为，市场法、收益法、成本法为三大基本评估方法，剩余法、基准地价系数修正法、路线价评估法等为应用评估方法。基本评估法可相对独立使用，而应用评估法在基本评估法下进行评估实践时组合使用。（二）土地使用权价格定义 指土地使用权评估结果的内涵，即按评估基准日、现状利用或规划利用条件下设定的开发程度与用途，法定最高年限内一定年期的土地使用权（包括其他内容）价格。 （三）成本法在土地使用权价格评估中的应用1.基本概念又称为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。2.基本公式其中：3.适用范围一般适用于新开发土

10、地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区或区域的土地评估。4.评估程序（1）判断待估土地是否适用成本法；（2）收集与估价相关的成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料；（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额（土地增值收益）；（5）按公式求取待估土地的价格；（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。5.操作步骤（1）确定土地取得费；（2）确定土地开发费；（3）确定各种税费； （4）确定土地开发利息； 确定土地开发利润；确定土地增值收益。6.价格修正与确定（1）个别因素修正；（2）年期修正： （四）市场法在土

11、地使用权价格评估中的应用1.基本概念又称市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 2.基本公式 3.评估程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行评估基准日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格；（10）决定土地评估结论。4.适用范围主要适用于地产市场发达，有充足的可替代性的土地交易实例的地区。市场法除直接用于评估价值外，还可用于其它

12、评估方法中有关参数的求取。5.操作步骤（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）交易情况修正；（5）评估基准日修正；（6）区域因素修正；（7）个别因素修正；（8）土地使用年期修正；（9）比准价格确定。（五）收益法在土地使用权价格评估中的应用1.基本概念又称收益还原法，是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。2.基本公式（1）土地收益为无限年期时。（2）土地收益为有限年期时。3.评估程序（1）收集相关资料；（2）测算年土地总收益；（3）确定年土地总费用；（4）确定土地年纯收益；（5）确定土地还原利率；（6）选用适

13、当的计算公式；（7）计算土地收益价格；（8）确定待估宗地地价。4.适用范围适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产的评估。5.操作步骤（1）收集相关资料；（2）估算年土地总收益；（3）确定年土地总费用；（4）确定土地纯收益；（5）确定土地还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）计算土地收益价格。（六）剩余法在土地使用权评估中的应用1.基本概念又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 2.计算公式 3.评估程序（1）调查待估宗地的基本情况；（2）确定待估宗地的最高最佳利用方式；（

14、3）估计开发周期和投资进度安排；（4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；（5）估算开发成本和开发商合理利润；（6）确定待估宗地的土地价格。4.适用范围适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。常见于以下情形：待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地评估；仅将生地或毛地整理成可供可供直接利用的土地评估；现有房地产中土地价格的单独评估。 5.操作步骤（1）估算开发完成后的土地或房产总价值；（2）确定开发周期和投资进度安排；（3）确定开发成本；（4）计算利息；（5）计算利润；（6）现有房地产项目的土地评估。（七）基准地价系数修正法1.基本概念利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果

15、，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。2.基本公式3.评估程序与操作步骤（1）收集有关基准地价资料；（2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途土地的基准地价；（3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；（4）依据宗地地价影响因素指标说明和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；（5）进行评估基准日、容积率、土地使用年期等其他修正；（6）求出待估宗地地价。4.适用范围适用于已制定和公布了基准地价的区域范围内的土地的价格评估。（八）

16、路线价评估法1.基本概念即在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等因素修正来求取宗地地价的方法。路线价指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。2.基本公式3.评估程序（1）收集有关路线价资料；（2）确定待估宗地所在街道的路线价；（3）收集待估宗地深度、形状、宽度、宽深比率、容积率等参数；（4）对照路价资料进行宗地深度、形状、宽度、宽深比率、容积率等修正；（5）求取待估宗地价格。4.操作步骤（1）划分路线价区段（2）设定标准临界深度（3）选取标准临界宗地（4）调查评估路线价（5）

17、制作价格修正率表（6）计算临街土地的价值5.适用范围适用于已建立路线价的区域范围内的土地价格评估，是评估大量土地的一种常用方法，特别适用于土地课税、征地拆迁等需要在大范围内对多宗土地进行评估的场合。第二节 建筑物评估一、建筑物（一）建筑物的概念物质形态的建筑物是指附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。权益形态的建筑物是指建筑物所有人在法律范围内对建筑物拥有的占有、使用、收益和处分的权益。（二）建筑物的分类1.按经济用途分类可分为商业用房、民用建筑、工业建筑、公共建筑、公用设施。建筑物的经济用途不同，影响其价值的因素就有差异，获利能力也就有所差异，导致采用的评估方法也可能有

18、所不同。2.按结构件材质分类可分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构等。不同结构的建筑物的经济耐用年限与残值率是不相同的，且其所处的使用环境也直接影响其经济耐用年限，这是评估中要考虑的问题。（三）建筑物的特性1.不能脱离土地而单独存在；2.建筑物的使用期限是有限的；3.建筑物属于可再生社会资源；4.建筑物所有权受其占用范围内的土地使用权性质与年限限制。（四）影响建筑物价值的个别因素1.面积2.建筑结构3.建筑高度4.附属设施5.建造质量6.建成及投入使用时间7.平面布局8.外观9.产权10.其他二、建筑物评估的特点（一）建筑物评估应在合法的前提下进行（二）建筑物评估应考虑其所

19、有权受土地使用权使用年限限制的特性（三）房地分估三、建筑物评估中的成本法估算待估建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素所造长的贬值，从而求得建筑物价值的评估方法。基本公式：评估价值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值。（一）建筑物重置成本的构成重置成本=建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（二）建筑物重置成本的测算方法1.重编预算法借助编制工程预算的思路，对待估建筑物的重置成本构成项目按重新编制预算的方法进行分别估算，加总求取重置成本。建筑物重置成本=建安工程投资+按评估基准日标准估算的其他重置成本构成项目价值 特点：评估思路及所用经济技术参数符合估算更

20、新重置成本的要求；估算重置成本的准确性较高；估算的工作量大。2.预决算调整法指以待估建筑物的工程决算工程量为基础，按评估基准日的工料价格、适用定额及费用率标准估算出建安工程成本，再按评估基准日的标准估算出建筑物重置成本的其他构成项目，加总求取重置成本的方法。相对重编预算法，这种方法更高效，但要求能取得待估建筑物比较完整的建筑工程预决算资料。3.价格指数调整法指根据待估建筑物的历史成本，运用相关价格指数求取建筑物重置成本的方法。待估建筑物历史成本不清、不准、不实的不宜采用此法；不具备收集建立相应价格指数条件的也不能使用这种方法。4.单位比较法指将与待估建筑物类似的建筑物的单位（通常指建筑面积）重

21、置成本经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取重置成本的测算方法。（三）建筑物实体性贬值的测算实体性贬值是指建筑物在使用过程中由物理、化学因素引起的，因人工使用或自然力影响而形成的价值损失。估计实体性贬值的方法主要有年限法和观察打分法两种。1.年限法建筑物实体性贬值率=已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%运用此法的关键在于测定建筑物的尚可使用年限。通常是以正常情况下同类建筑物的经济寿命年限为参考，结合对待估建筑物的现状勘察和其维护保养情况、使用环境、使用强度等因素，综合判断确定。2.实体性贬值率=1实体性成新率实体性成新率=结构部分合计得分G+装修

22、部分合计得分S+设备部分合计得分B其中：G结构部分的评分修正系数 S装修部分的评分修正系数 B设备部分的评分修正系数 G+S+B=100%（四）建筑物功能性贬值的测算1.建筑物功能性贬值的概念功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理因素造成建筑物功能缺陷或浪费而导致的价值损失。 2.建筑物功能性贬值的常见情形（1）建筑物用途与使用强度不合理形成的功能性贬值 （2）建筑物的设计及结构上的缺陷形成的功能性贬值 （3）建筑物的装修及其配套设备与其总体功能不协调形成的功能性贬值 （五）建筑物经济性贬值的测算经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，从而

23、导致的价值损失。建筑物出现经济性贬值一般都伴随着利用率下降，最终都会导致建筑物的收益下降。四、建筑物评估中的残余法残余法（又称剩余法），是指先计算建筑物与其占用的土地的共同收益，然后采用收益法以外的方法估算出土地价格，再从共同收益中扣除属于土地的收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，通过建筑物的折现率还原，从而取得建筑物价值的评估方法。第三节 房地产评估一、房地产概述（一）房地产的概念1.从物质形态角度去认识房地产是指物质形态的土地和附着于地上或（和）地下的人工建造的建筑物及其他定着物。其他定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离或分离后其经济价值会受影响，或分离后会破坏土地、建筑

24、物的完整性、使用价值或功能，或使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。如埋在地下的管线，在地上建成的庭院。 2.从财产权益角度去认识房地产是指一切与房地产所有权相关的权益的载体。权益包括权利、利益和收益、如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。典权是指通过支付典价而占有他人房地产加以使用和取得收益的权利。地役权是指土地所有人或土地使用权人为便于使用土地与获得利益而利用他人土地的权利，最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。（二）房地产的特性1.房地产位置的固定性；2.房地产效用的长久性；3.房地产价值影响因素的多样性；4.房地产投资数额的巨大性；5.房地产的保值增值性。（三

25、）房地产的分类1.按经济用途分类可划分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。2.按是否产生收益划分为收益性房地产与非收益性房地产。3.按经营使用方式划分为出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产。（四）房地产价格1.房地产价格的基本概念房地产价格是指合法获得他人的房地产所必须付出的代价。由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。2.房地产价格的基本特征（1）实质上是房地产权益的交易价格，其物质实体并不转移。（2）已有交换代价的价格，也有使用代价的租金。（3）价格通常是个别形成，

26、易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动等）的影响。3.房地产价格的分类（1）房地产转让价格（2）房地产抵押价格（3）房地产租赁价格（五）影响房地产价格的因素与前述土地使用权、建筑物类似。二、房地产评估原则（一）合法原则（1）评估对象的产权合法无法确认评估对象产权的合法性情况下，必须在评估报告中加以披露，明示评估报告使用人对此充分注意。（2）评估对象的用途合法（3）交易或处分方式合法（二）最高最佳使用原则（三）替代原则（四）估价时点原则 强调的是评估结论具有很强的时间性和时效性。（五）供求原则（六）预期原则三、房地产价格评估方法房地产价格评估方法主要有市场法、收益法、成本法、剩余

27、法（假设开发法）。四、房地产价格评估方法的应用（一）市场法1.收集交易实例2.可比实例的选取标准（1）与评估对象所处地区相同或相似（2）与评估对象用途相同（3）与评估对象建筑结构相同（4）与评估对象规模相当（5）与评估对象权利性质相同，或可修正为一致（6）可比实例的交易类型与评估目的吻合（7）可比实例的交易日期与评估基准日接近（8）为正常交易价格，或可修正为正常交易价格3.因素修正方法可采用百分率法、差额法或者回归分析法等进行修正。修正幅度 对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素进行修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。（二）成本法1.适用于单纯土地评

28、估的成本法公式评估价值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）个别因素修正系数土地使用年期修正系数2.适用于房地合一评估的成本法公式评估价值=土地评估价值+地上建筑物评估价值建筑物评估价值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值（三）收益法1.基本公式（1）房地收益为无限年期（2）房地收益为有限年期2.净收益测算的基本原理（1）基于租赁收入测算净收益的基本原理净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用 =有效毛收入运营费用潜在毛租金收入=可出租面积最可能的租金水平；（2）基于营业收入测算净收益的基本原理潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，要扣除归属于其他资本或

29、经营的收益。3.不同收益类型房地产收益的估算（1）出租型房地产的净收益估算（2）直接经营型房地产的净收益估算五、不同评估目的下的房地产估价（一）土地使用权出让价格评估土地使用权出让的估价结果不得低于国家规定所确定的最低价，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度所对应的正常成本价格。协议出让的土地使用权评估，应采用公开市场价值标准；拍卖方式出让的，应在公开市场价值标准确定的客观合理价格的基础上再考虑快速变现、竞价得地等因素对拍卖底价的影响。（二）房地产转让价格评估价值类型应采用公开市场价值标准。评估方法一般采用市场法和收益法，也可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用剩余法。以

30、划拨方式取得土地使用权的房地产转让，需得到政府批准，在设定土地为出让方式而得出的房地产评估价格中，应再扣除需补交的土地使用权出让金。不能确定出让金标准的，应在评估报告中特别说明。（三）房地产租赁价格评估价值类型应采用公开市场价值标准。评估方法宜采用收益法或市场法，出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中应包含的土地收益值（即出让金），同时在评估报告中予以说明。（四）房地产抵押价值评估（1）实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。（2）价值类型应采用公开市场价值标准。（3）应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。（4）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评

31、估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。（5）以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时，土地使用权的声誉使用年限过短对抵押价值的影响。（6）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，应考虑相关政策规定对其转让价值的影响，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。（7）以按份额共有的房地产的部分份额抵押的，其抵押价值为抵押所享有的份额部分的价值。（8）以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值，但抵押应经共同共有人用意。（五）房地产保险价值评估房地产投保时的保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作

32、为确定保险金额基础的保险标的的价值。保险事故发生后的损失价值或损失程度应把握保险标的在保险事故发生前后的状态，对于可修复部分，宜估算其修复所需费用作为其损失价值。（六）房地产课税评估（1）对核征营业税而进行的房地产评估按纳税人当月销售或近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加利润，核定其营业额。（2）对核征城镇土地使用税而进行的房地产课税评估 按土地等级、土地面积、单位土地面积进行征税额评估。（3）对核征土地增值税而进行的房地产评估土地增值税的计税依据是土地增值额；土地增值额=转让房地产取得的收入扣除项目金额。对核征房产税而进行的房地产课税评估对核征契税而进行的房地产课税评估征地和房屋拆迁补偿

33、评估 评估应采用公开市场价值标准。拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，其评估价值为零。拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿，通常依据其重置成本与剩余期限占批准期限的比例之积确定。 （八）房地产分割、合并评估分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之差或之和。分割评估应对分割后的各部分房地产分别评估，合并评估应对合并后的整体房地产进行评估。（九）房地产拍卖底价评估首先应采用公开市场价值标准，其次再考虑短期强制处分、竞价得标等因素的影响，分析市场状况后确定拍卖标的的评估价值。（十）企业各种经济活动中涉及的房地产评估包括企业合资、合作、联营、股份制改造、上市、合并、兼

34、并、分立、出售、破产清算、抵债、财务报告等经济行为中的房地产评估。评估时首先了解房地产权是否发生转移，若产权发生转移，应按房地产转让行为进行评估；其次应了解是否改变用途以及这种改变是否合法，根据用途是否改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”评估。对企业整体资产采用收益法、市场法等进行整体评估的，房地产则不进行单独评估。 第四节 在建工程评估一、在建工程的概念及特点（一）在建工程的概念在建工程是指在评估基准日尚未完工的建设项目形成的资产，或者虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目形成的资产，以及建设项目需用的材料、物资等。（二）在建工程的特点 1.在建工程种类多，情况复杂；2.在建工程的形象进

35、度以及资产功能差别很大；3.在建工程的会计核算投资金额与在建工程实际完成投资金额较难一致；4.在建工程建设周期的长短差别大。（三）在建工程评估的特点（1）对于建设周期较短，会计核算在建工程投资构成项目与在建工程实际完成进度基本一致，且账列在建工程投资构成项目与重置成本构成项目一致的，评估时可考虑以在建工程账面价值作为评估价值。若账列在建工程投资构成项目与重置成本构成项目不一致的，应将在建工程账面价值进行相应调整后确定评估价值。（2）若在建工程完工或接近完工交付使用，可按完工后形成的建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。（3）对于停建的在建工程，用成本法评估时要考虑其存在的功能性贬值和经济性贬

36、值。（4）对于正常的在建工程，一般应按在建工程的重置成本作为评估价值。二、在建工程的评估方法（一）成本法在在建工程评估中的应用1.工程进度法以工程预算为依据，按勘察确定的评估基准日的完工程度估算在建工程资产价值的方法。主要适用于建设期较短且在建设期间其重置成本构成项目的价格变化较小的在建工程评估。在建工程评估价值=各重置成本构成项目的预算价格相应的完工程度2.变动因素调整法首先对在建工程实际完成部分因价格变化、设计变更等因素引起的调整金额进行计算，与在建工程实际支出相加或相减；其次，将实际支出构成项目与重置成本构成项目的差异进行调整，从而确定在建工程的评估价值。适用于工期较长、设计变更及价格变

37、化对在建工程成本影响较大的项目。在建工程评估价值=在建工程实际支出各项调整金额实际支出构成项目与重置成本构成项目的差异金额3.重编预算工程进度法采用重新编制工程预算的思路确定重置成本金额，再按工程进度法估算在建工程的评估价值。适用于建设工期较长、设计变更较多、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程评估。（二）剩余法在在建工程评估中的应用对于建成后的预期价值能够以市场比较法或收益法确定的在建工程，可以采用剩余法评估。（三）功能性贬值、经济性贬值的估算当在建工程的预期收益率低于或高于行业平均收益率时，就存在功能性贬值或（和）经济性贬值。三、企业整体资产评估中的在建工程价值评估采用成

38、本法评估企业整体资产价值时，若不考虑在建工程会计核算已完成投资金额与实际已完成投资金额不一致产生的时差或（和）量差，极易高评或低评净资产价值。四、在建工程评价值估应关注的问题 （一）在建工程的预期前景（二）建设工期是否合理（三）在建工程贷款利率是否合理（四）在建工程重置成本构成项目与其预算构成项目是否一致第五节 农用地价格评估一、农用地评估概述（一）农用地评估的基本概念1.农用地的基本概念农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。2.农用地价格农用地价格是指根据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，在评估基准日农用地所能实现的价格。3.农用地宗地价

39、格农用地宗地价格指具体某一宗农用地在评估基准日的评估价格。（二）农用地评估的目的进行农用地评估的目的通常为农用地流转（买卖、承包、转包）、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡和国家征收集体土地。二、影响农用地价格的因素（一）自然因素影响农用地生产力的各种自然条件，包括10有效积温、降雨量、无霜期、土壤质地、盐渍化程度、地下水埋深等。自然因素通常决定着农用地的个别价格水平。（二）社会经济因素影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等。社会经济因素一般决定农用地的区域总体价格水平。（三）特殊因素影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件

40、、环境污染情况等。特殊因素一般形成农用地的垄断价格。三、农用地评估的基本原则 1.预期收益原则2.替代原则3.报酬递增递减原则指在技术不变、其他因素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬增量迟早会出现下降。这一规律在农业生产经营中普遍存在，评估时应充分考虑。4.贡献原则 评估时要充分考虑土地、劳动力、资本、经营管理等各要素对农用地总收益的实际贡献水平。5.合理有效利用原则 指在一定社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，且保持土地质量不下降，并对周围的土地利用不造成负面影响或危害。6.变动原则评估人员应把握价格影响因素及价格变动规

41、律，准确的评估价格。7.供需原则 四、农用地评估方法 主要有收益法、市场法、成本法、剩余法、评分估价法、基准地价修正法。其中评分估价法是农用地评估方法中较为特殊和适用的方法。五、农用地评估方法概述（一）收益法1.农用地收益的估算1）年总收益的分析计算待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益；待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益；2）年总费用的分析计算待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用； 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为总费用。2.适用范围 适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益

42、较易测算的农用地价格评估。（二）市场法1.基本公式2.影响因素修正（三）成本法1.基本公式2.确定土地取得费 主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。3.确定农用地开发费 为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田凭证、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。4.确定农用地增值收益 指待估农用地因追加投资进行农用地开发整理，使农用地生产能力得到提高，而引起农用地价格增值。5.对农用地价格进行修正 （1）年限修正（2）区位修正（四）评分估价法1.基本概念按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条

43、件评分赋分，按其分值大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种评估方法。2.基本公式3.评估程序 （1）建立农用地价格影响因素体系（2）制定农用地价格影响因素评分标准（3）对待估宗地进行评分（4）确定客观的农用地单位分值价格（5）计算待估宗地价格4.适用范围适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地单位分值价格。（五）基准地价修正法基准地价修正法具体分为系数修正法、定级指数模型评估法和基准地块法。基准地价修正法适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。六、不同利用类型的农用地宗地评估（一）耕地地价评估1.耕地地价的影响因素（1）水田地价的

44、影响因素。特别要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。（2）旱地地价的影响因素。特别要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。2.评估方法选择若是新开发整理的耕地，可采用成本法；若是待开发的耕地，可采用剩余法。3.评估要点（1）根据耕作制度等因素分析耕地的利用状况及收益能力；（2）充分考虑农田基本设施和通过性设施对耕地价格可能产生的影响；（3）用收益法评估时，总收益和总费用的测算要全面，一般应采用实测方式；（4）采用市场法评估师，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致。（二）园地地价的评估1.园地地价的影响因素特别要注意有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候等以及特殊土壤等因素对地价的影响。2.评估方法选择 若是新开发的园地，可采用成本法；若是待开