开发流程讲解

1、开发流程讲解一、土地信息获取目的：完成战略区域有效土地信息的搜集、整理、汇报等工作。获取途径：网站、报报纸、关关系介绍绍。目前前主要途途径是当当地土地地市场网网信息选择：根据公公司发展展战略及及资金情情况对项项目进行行筛选，准准备进行行现场调调研二、土地调调研考察察 目的：价值值评判、机机会分析析、汇报报等为决定定是否参参加招牌牌挂做好好前期资资料准备备考察内容：1、调调研外部部环境：A生活环境境：包括括地理位位置、周周边商业业、教卫卫、交通通、娱乐乐设置等等布局情情况。评评估是否否有拾遗遗补缺的的需要甚甚至创建建特色街街区的可可能；B 能源环环境：包包括供电电、供水水、供燃燃气（北北方暖气气

2、）等能能源容量量现状与与本地块块最理想想的接口口位置；C市政环境境：包括括周边道道路级别别，有否否拓路计计划；雨雨水和排排污管径径，有否否改造计计划，与与本地块块最理想想的接口口位置；D 建筑环环境：特特别注意意地块南南北两侧侧原有建建筑的用用途性质质、层数数、总高高度等是是否存在在日照的的相互影影响。周周边建筑筑的风格格，色彩彩，档次次标准。对对贴近规规划红线线的区外外建筑还还需调查查其建造造年代，结结构稳固固状况，是是否是政政府命名名的保护护性建筑筑；E 地质水水文环境境：了解解地块地地貌的历历史变迁迁，是否否有淹涝涝的历史史记载，是是否存在在高成本本的地基基处理可可能性；F通过周边边市民

3、初初步了解解城市居居民对该该区域的的评价和和认可程程度，以以及周边边有无影影响生活活环境的的设施设设备存在在（火电电厂、化化工厂、铁铁路等）2、 调研研内部环环境：A地面障碍碍物：拆拆迁进展展情况或或场地平平整情况况，有否否需要保保留的大大树、古古树、水水面、建建筑。并并在图上上标记；B 对于基基本平坦坦的地块块须粗估估场地现现状与周周边主要要道路的的标高差差。C 空中障障碍物：是否有有途径和和穿越本本地块的的架空线线路，特特别是高高压难以以拆除或或迁移的的线路；D 地下障障碍物：对照地区区管线图图，核实实地块内内有否需需要搬迁迁或改道道的管线线；E 本项目目比较理理想的出出入口位位置；F对于

4、流经经本地块块的河流流，须了了解其上上游的水水质和下下游的通通畅程度度，常年年的水位位，打听听有没有有淹涝的的历史纪纪录；G通过周边边居民了了解土地地原来用用途，防防止化工工厂等用用地污染染等。3、城市经经济状况况发展水水平、城市规规划及房房地产市市场情况况A、城市发发展水平平，宏观观经济状状况B、城市规规划、主主要发展展方向C、土地市市场状况况D、房房产市场场状况4、竞争性性楼盘调调研A、初步了了解项目目周边项项目的销销售情况况（投放放量、销销售率、销销售价格格、销售售速度、产产品类别别及特色色等）。细节注意：在项目目调研过过程中必必不可少少的一个个环节是是与土地地出让部部门相关关负责人人深

5、入沟沟通，了了解土地地内在的的一些情情况，挖挖掘土地地自身存存在的一一些隐性性问题和和风险，比比如：政政府的特特别要求求，周边边未来规规划的有有没有不不利于项项目销售售的建筑筑（污染染型的工工厂、机机场、殡殡仪馆、铁铁路、墓墓地等），土土地本身身存在的的隐性矛矛盾（土土地是否否为净地地、有没没有拆迁迁难度、文文物状况况、项目目与周边边的关系系等），前前期是否否已有单单位介入入。另外外要对土土地出让让文件仔仔细研读读，对每每一项不不明白的的内容要要向负责责人了解解明白。包包括报名名要求等等报告编制：按照调研情情况进行行报告的的编制，是投资者进行投资决策的主要依据。主要内容如下：第一部分：项目概概

6、况 项目目概述 指标标信息及及规划设设计要点点 地块块规划方方案及审审批意见见 地块块位置示示意图 XXX区规划划 地块块四至及及周边状状况第二部分：XX市城城市及宏宏观环境境分析 XXX概况 行政政区划及及区域规规划 宏观观经济状状况 产产业分析析第三部分：城市发发展规划划研究 城市市定位 城城市规划划 城城市辐射射力第四部分：XX市市房地产产市场分分析 房地地产投资资 土土地市场场 商商品房市市场 板板块分析析第五部分：项目定定位(物物业发展展建议) 项目目整体定定位 市场场定位 客户定定位 产品品定位 价格格定位 规划划建议配合：成本本、财务务、营销销成本部需要要根据项项目信息息和项目目

7、所在地地的房地地产建安安及行政政收费等等情况编编制比较较真实的的项目预预算财务部需要要根据测测算完成成现金流流的编排排等营销完成项项目竞争争性楼盘盘分析和和初步物物业发展展建议(项目定定位)三、土地竞竞买报名：认真真了解报报名须知知和流程程，按照照要求提提交报名名资料。确确保竞买买保证金金按时到到账参加竞买：招拍挂挂，招标出让国国有土地地使用权权，是指指市、县县人民政政府土地地行政主主管部门门发布招招标公告告，邀请请特定或或者不特特定的公公民、法法人和其其他组织织参加国国有土地地使用权权投标，根根据投标标结果确确定土地地使用者者的行为为。拍卖出让国国有土地地使用权权，是指指市、县县人民政政府土

8、地地行政主主管部门门发布拍拍卖公告告， 由由竞买人人在指定定时间、地地点进行行公开竞竞价，根根据出价价结果确确定土地地使用者者的行为为。三家家，价高高者得挂牌出让国国有土地地使用权权，是指指市、县县人民政政府土地地行政主主管部门门发布挂挂牌公告告，按公公告规定定的期限限将拟出出让宗地地的交易易条件在在指定的的土地交交易场所所挂牌公公布，接接受竟买买人的报报价申请请并更新新挂牌价价格， 根据挂挂牌期限限截止时时的出价价结果确确定土地地使用者者的行为为。挂牌牌结束时时如若还还有人愿愿意报价价，一般般转入现现场竞价价（拍卖卖）四、签订合合同签订时间：一般要要求成交交后155日内签签订合同同合同条款：

9、条款均均是按照照国家公公布的格格式合同同签订，需需要详细细研读，注注意合同同中规定定的一些些细节，防防止出现现疏忽（比比如交地地时间、付付款节点点等）五、交地土地接管是是涉及两两个经济济实体履履行重大大经济合合同中的的关键环环节，利利益驱动动往往使使对方把把交接搞搞得越马马虎越好好，如果果不认真真履行自自己的岗岗位职责责的话，众众多的遗遗留问题题将给公公司造成成不可估估量的预预算外支支出。要要求：暴暴露所有有遗留问问题，并并逐项落落实处置置措施。注意一下几点：1. 跟踪踪土地附附属物拆拆迁和三三通一平平管理的的实际进进展。主主要内容容包括拆拆迁进度度概况，尚尚有哪些些问题没没有解决决，相应应的

10、处置置意见等等。做到到公司内内部上下下心中有有底。2.接管。现现场查勘勘和拍摄摄，带好好有日历历的照相相机，双双方查勘勘全场，（做做好全景景拍摄）在在有问题题需要交交涉的地地方停留留，并介介绍情况况。（做做好局部部针对性性拍摄）。3. 需要要重点关关注的问问题（土土地转让让合同另另有约定定的从约约定）：场地标标高要求求与场外外道路是是否满足足要求；场地平平整度；周边的的边界线线是否封封闭，边边界的折折角点的的界桩是是否齐全全和牢固固，位置置是否准准确；边边界是自自然水面面的，间间接界桩桩边界线线距离是是否明确确；地面面以下的的建筑物物基础，构构筑物已已清除，过过境的管管线已妥妥善搬迁迁，区域域

11、内管线线已在区区域边界界外截断断；地面面以上和和区域上上空已空空无一物物（本公公司要求求保留的的除外）；与周边边任何个个人或单单位没有有土地使使用权益益上的纠纠纷；区区域与场场外主干干道之间间必须畅畅通，并并能保证证重型施施工车辆辆的通行行安全；区域周周边5米米之内已已留有足足够容量量的电，自自来水和和废污水水排放的的接口。4. 召开开现场会会议，商商讨三通通一平的的整改措措施和整整改期限限，由总总经理视视现场情情况，听取相相关人员员意见后后决定。决决定一般般分三种种情况：（1）同同意接管管，遗留留问题由由接收方方有偿处处理，费费用一次次性包干干或实报报实销；（2）同同意接管管，限期期整改；（

12、3）不不符合土土地出让让合同约约定的接接管条件件，整改改后另行行约时接接管。5. 签署署接管文文件。如如对方提提供格式式文本的的，应仔仔细审核核，划除除无关的的内容，所所有遗留留问题及及相应的的处置意意见应在在附加条条款中详详列。特特别需要要强调的的一点是是对方必必须承诺诺：除非非已经明明确告知知并已详详细记录录在案，今今后在工工程实施施过程中中如发现现地下还还有尚在在使用的的过境管管线，危危险埋藏藏物，未未拆除的的障碍物物等，其其责任和和损失赔赔偿均由由土地开开发单位位承担。6. 督促促检查整整改内容容的落实实情况。7. 委托托土地测测绘部门门校核界界桩坐标标的位置置和红线线内的土土地面积积

13、，校核核可减免免土地费费用的红红线内的的水面面面积和带带征土地地的面积积。凭土土地测绘绘报告对对照土地地出让合合同，如如有面积积差异，按按合同约约定与土土地开发发单位结结算土地地费用。对对方有违违约情况况的，须须协助配配合上级级主管向向对方索索赔。88. 整理所所有土地地资料，经经经理审审核后归归档。六、发改委委项目批批准文件件（1）申请请项目核核准报告告（2）项目目申请报报告（企企业委托托有资质质的单位位编制,总投资资1亿元元以上的的项目由由甲级资资质单位位编制，550000万以上上，1亿亿元以下下的项目目由乙级级资质单单位编制制；50000万万以下的的项目由由丙级资资质单位位编制）或或初步

14、设设计文件件（3）企业业法人营营业执照照（44）房地地产开发发企业资资质证书书（5）国土土部门出出具的土土地证或或用地合合同（6）规划划部门盖盖章确认认的总图图和规委委会意见见（7）环境境部门出出具的环环评意见见（8）地震震部门出出具的地地震安全全性评价价意见（9）人防防办出具具的建设设地下人人防工程程的意见见（10）近近期财务务报表（资资产负债债表）及及资本金金证明（11、银行行对账单单，或者者2、银银行贷款款意向协协议）（111）法法律、法法规、规规章规定定应提交交的其他他文件 程 序：受受理-审审核-核准 受理理-由行行政服务务办事处处（大厅厅）进行行形式要要件审查查（前置置条件审审查、

15、牵牵头组织织相关部部门及专专家评审审会、协调调等）； 审核核-由行行政服务务办事处处（大厅厅）通过过扬州政政务网将将内部流流传单发发送到相相关业务务处室进进行技术术审核（对对大的市市场类房房地产开开发项目目的市场场定位及及布局规规划的审审查等），相相关业务务处室在在一个工工作日内内提出审审核意见见并反馈馈行政服服务处，如如逾期无无反馈意意见视同同认可。 核核准-由由行政服服务办事事处（大大厅）根根据受理理及专家家评审意意见、相相关业务务处室审审核意见见 草拟拟核准通通知书，呈呈交该业业务分管管主任签签发，并并在窗口口交付申申请人，同同时发送送相关业业务处室室留存。承诺时限：7个工作日七、用地证

16、证办理110daay1、 申报报材料22、用地地证申请请3、项目目批准文文件4、用地地范围现现状地形形图（11:50001:220000）及电电子文件件5、土土地出让让合同66、经办办人现场场踏勘，材材料审查查后认为为需要补补充的相相关材料料八、方案审审批建设单位（土土地使用用权获取取方）应应按此规规划设计计条件，委委托两家家不同的的有设计计资质单单位编制制三套以上上（含三三套）具具有可比比性的设设计方案案向市规规划部门门报审，每每套成果果包括规规划说明明书、图图纸、光光盘。1、填写方方案审查查申请表表2、规规划设计计要点、红红线图及及控规1、规划说说明书（含含经济技技术指标标，并说说明套型型

17、建筑面面积900平方米米以下住住房面积积及所占占比重）2、图纸（挂挂图1份份，A33规格规规划设计计文件合合订本22份）用地现状状图（比比例为11：10000）及及用地现现状资料料照片规划总平平面（含含经济技技术指标标，须在在现状地地形图上上绘制）（11：10000）交通给织织及市政政管网综综合图（含含停车场场指标）（11：10000）建筑单体体平、立立、剖面面图（11：1000或11：2000）建筑沿运运河东路路、京杭杭路、健健民路、秦秦邮路、规规划道路路及规划划河流立立面效果果图（应应反映周周边真实实环境）重要节点点放大效效果图，如如中心绿绿地，出出入口等等地块鸟瞰瞰效果图图及主要要建筑透

18、透视效果果图整个地块块的环境境设计3、规划成成果光盘盘（规划划说明书书为woord格格式，图图形文件件为AUUTOCCAD220044的*.dwgg格式并并同时相相应转化化为*.JPGG格式）。4、要求效效果图应应反映出出周边真真实环境境，方案案应在现现状地形形图上绘绘制。5、可根据据需要提提供反映映设计构构思的模模型和三三维动画画等。6、须提供供环境影影响评价价报告、交交通影响响评价报报告及其批复复文件。提醒：这是是一个反反复的过过程，我我们应对对规划内内容、方方案指标标、风格格、各专专业的细细节等了了如指掌掌，方案案负责人人要深入入进去，设计单位需要随时跟进完善修改，这一点要紧盯方案院执行

19、力度，需要修改的问题要按照要求修改到位，不能出现之前项目类似的情况。我公司尽快把修改完善的方案与规划分局和市局沟通到位，随时准备安排上会。九、建规证证办理771、建设工工程规划划许可证证申请（11份，盖盖有申请请人印章章）；2、建设项项目批准准文件（11份）；3、土地权权属证明明及相关关协议（11份）（新新办理用用地的项项目须提提供建设设用地规规划许可可证复印印件）；4、已获批批准的修修建性详详细规划划，重要要单体方方案审查查意见书书；5、建设工工程建筑筑施工图图一套，其其中施工工总平面面三份（含含电子文文件一份份）；6、户外广广告和立立面装修修效果图图、施工工图、平平面位置置图（含含电子文文

20、件一份份）；7、涉及的的相关职职能部门门的审查查意见；8、其它材材料（经经办人员员现场踏踏勘，材材料审查查后认为为需要补补充得相相关材料料）。十、消防、人人防、防防雷和勘勘察文件件及施工工图审查查消防：建筑筑工程设设计消防防监督审审核程序序 1. “建建筑工程程消防审审核”（含需需专家论论证、有有自动消消防设施施的建筑筑工程或或重点建建筑工程程） 申申请人需需提交的的材料有有： 11、填报报建筑筑消防设设计防火火审核申申报表（设设有自动动消防设设施的还还应填报报自动动消防设设施设计计防火审审核申报报表）； 2. 项目目批文；3. 建设设工程规规划许可可证及定定位红线线图，总总平面布布置图；4.

21、 易燃燃易爆火火灾危险险性报告告以及工工程简要要说明等等；5. 建筑筑施工图图（包含含建筑平平、立、剖剖面图，暖暖通空调调，防排排烟图，电电气图，工工艺流程程设计图图，消防防给水、固固定灭火火装置、建建筑灭火火器配置置图，消消防设计计专篇）（图图纸须盖盖设计单单位出图图章和防防火设计计自审章章）6. 建筑筑内部装装修设计计防火审审核请提提供以下下材料： 1、填填报建建筑内部部装修设设计防火火审核申申报表（设设有自动动消防设设施的还还应填报报自动动消防设设施设计计防火审审核申报报表）； 7. 室内内装修设设计图纸纸及电气气、消防防给水、暖暖通、空空调、防防排烟、建建筑灭火火器配置置及其它它需要的

22、的消防设设计图纸纸；8. 装修修防火材材料有关关检测报报告；9. 原建建筑工程程消防设设计审核核意见书书建建筑工程程消防验验收意见见书及及相关主主要图纸纸资料。人防：1. 市计计划委员员会立项项批复22. 规规划审批批的总图图复印件件3. 修建防防空地下下室的书书面报告告4. 施工图图设计资资料（电电子档和和纸质图图、结构构计算书书）防雷、勘察察文件及及施工图图审查：申报材料1、建设工工程项目目立项批批复；2、建设工工程规划划许可证证及规划划红线定定位图；3、经备案案的勘察察、设计计合同；4、如为外外地勘察察设计单单位，按按规定出出具相关关核验手手续材料料；5、建设项项目的岩岩土工程程勘察报报

23、告；6、全套施施工图设设计文件件(5套套，建筑筑专业设设计文件件需经规规划部门门审批盖盖章)；7、报审表表一式两两份（含含岩土、设设计、抗抗震、节节能报审审表）8、结构及及相关专专业计算算书（含含建筑幕幕墙，有有空调系系统设计计的需提提供空调调冷负荷荷计算书书）9、节能计计算书（含含建筑幕幕墙）10、岩土土、设计计、抗震震、节能能报审表表各2份份，节水水报审表表3份，勘勘察、设设计概况况登记表表1份办理程序 11、建设设单位填填写岩土土工程审审查报审审表，向向具备相相应认定定资格的的审查机机构报送送符合审审查条件件规定涉涉及的批批件、资资料、图图纸及证证明材料料。 22、审查查机构对对报审资资

24、料进行行检查，符符合要求求后方可可办理接接审手续续，并组组织审查查。对审审查通过过的项目目，审查查机构应应当出具具工程勘勘察文件件审查通通过意见见；对审审查不通通过的项项目，通通知建设设单位整整改后，组组织复审审。 33、施工工图设计计完成后后，建设设单位填填写施工工图审查查报审表表，向具具备相应应认定资资格的审审查机构构报送符符合审查查条件规规定涉及及的批件件、资料料、图纸纸及证明明材料（其其中节能能设计应应报送建建筑节能能报审表表及节能能计算书书、主要要技术措措施和相相关节能能材料、产产品的技技术参数数等）。 44、审查查机构进进行审查查，对审审查通过过的项目目，审查查机构应应出具“江苏省

25、省房屋建建筑和市市政基础础设施工工程施工工图设计计文件审审查合格格书”及“建设工工程抗震震设防审审查证书书”；对审审查不通通过的项项目，通通知建设设单位整整改后，组组织复审审。 办理期限 一般般项目审审查应在在建设单单位送审审材料报报齐后110个工工作日内内完成，特特级、一一级、特特殊工程程项目，审审查期间间可以延延长至220个工工作日。注意事项 11、全套套施工图图5套应应一次报报送，不不足5套套一概不不予受理理。审查查合格后后盖章返返还4套套，不再再办理图图纸补盖盖章手续续。 22、报审审图纸应应按专业业整理并并折叠成成A4尺尺寸。 33、城镇镇区域内内新建、改改建和扩扩建的宾宾馆、酒酒店

26、、商商住楼等等有热水水需求的的公共建建筑和新新建122层及以以下住宅宅，应有有太阳能能热水系系统设计计内容（拟拟不采用用太阳能能热水系系统的，应应提供建建设行政政主管部部门同意意的书面面决定），否否则不予予受理审审查。（详详见苏建建科2200773661号）十一、勘察察、监理理、桩基基、施工工招投标标50万及以以上需要要进行邀邀请招标标，500万以下下可以自自行组织织直接发发包，勘勘察、监监理、桩桩基和土土建安装装招标需需要及时时向招标标代理公公司咨询询和介入入。工作作流程：十二、施工工证办理理71、业主（建建设单位位或个人人）到发发证机关关（受理理地点在在扬州市市行政审审批服务务中心建建设局

27、窗窗口）领领取建建筑工程程施工许许可证申申请表；2、持加盖盖单位及及法定代代表人印印章的建建筑工程程施工许许可证申申请表，并并附规定定应提供供的证明明文件，向向发证机机关提出出申请；3、发证机机关在收收到业主主（建设设单位或或个人）报报送的建建筑工程程施工许许可证申申请表和和所附证证明文件件后，对对于证明明文件不不全或失失效的，发发证机关关工作人人员应当当面一次次讲清，申申领方补补全材料料后再次次申请；对于现现场查勘勘、施工工组织设设计、施施工设计计图纸审审查不符符合条件件的，应应在规定定工作时时间內通通知业主主并书面面说明理理由；对对于符合合条件的的，应在在规定的的十个工工作日內內发证。4、

28、建筑工工程施工工许可的的咨询、申申请、受受理、发发证工作作均在扬扬州市行行政审批批服务中中心建设设局窗口口进行。六、申领建建筑工程程施工许许可证应应附以下下证明文文件1、建设用用地批准准手续应应为土土地使用用权证、建建设用地地批准书书、土土地使用用权出让让合同或或建设用用地批文文中任一一证明文文件；2、在城市市规划区区內的建建设项目目，应取取得所在在地规划划主管部部门发给给的建建设工程程规划许许可证；3、施工场场地已经经具备施施工条件件，需要要拆迁的的进度符符合要求求。施工工场地已已经具备备施工条条件，应应有发证证机关签签署意见见的施施工现场场查勘表表，需需要拆迁迁的应提提供拆迁迁实施单单位的

29、拆拆迁进度度证明；4、中标通通知书及及施工合合同。招招投标项项目应提提供经招招投标管管理部门门备案的的中标标通知书书，非非招投标标项目应应提供招招投标管管理部门门签发的的直接接发包通通知书。以以上项目目同时还还需提交交经建设设行政主主管部门门备案的的施工合合同副本本；5、施工图图纸及技技术资料料。须施施工图审审查的建建设项目目应提交交施工工图审查查批准书书（原原件），规规定不须须审查的的应提供供施工图图一套，勘勘察、设设计单位位的资质质证书副副本或经经备案的的勘察、设设计合同同副本。消防审查意见书（复印件）；6、施工组组织设计计。招投投标项目目的施工工组织设设计文件件可免予予审查，其其它项目目

30、应提供供施工组组织设计计文件；7、监理合合同或建建设单位位工程技技术人员员情况。监监理合同同应经建建设行政政主管部部门备案案（原件件）；未未委托监监理且按按规定非非必须监监理的建建设项目目，应如如实填报报建设单单位工程程技术人人员情况况。8、质量、安安全监督督手续。提供建设工程质量监督通知书（原件）、建设工程安全监督通知书（原件）；9、资金保保函或证证明。业业主应提提供银行行出具的的到位资资金证明明（原件件），建建设工期期不足一一年的，到到位资金金原则不不少于工工程合同同价的550%，建建设工期期超过一一年的，到到位资金金原则不不少于工工程合同同价的330%；也可以以提供银银行付款款保函或或第

31、三方方担保（原原件）；10、法律律、法规规的其它它有关规规定。根根据市政政府有关关文件规规定缴纳纳城建规规费、定定额测定定费、社社会劳保保基金（原原件）的的证明；根据省省政府有有关文件件规定应应提供和和市城建建档案馆馆签订的的建设设工程档档案报送送责任书书（原原件）；以上证明文文件没有有明确要要求为原原件的，须须向发证证机关提提供与原原件校核核并加盖盖业主（建建设单位位或个人人）印章章的复印印件，复复印件由由发证机机关留存存。十三、项目目名称核核准，这个需需要提前前进行，政政府单位位卡的时时候就在在办理预预售时，但但是建设设单位要要提前申申报批准准，因为为前期宣宣传和对对外都要要用到，如如果没有有及时审审批，最最后用