安粮萧县项目市场部分

1、安粮萧县项目市场部分第一页，共40页。宏观市场概况房地产市场发展项目研判第二页，共40页。地理环境 萧县隶属宿州市，位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，古为萧国。总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100300米的低山矮岭。人口140万，城区常住人口13万，辖18镇5乡708个行政村。紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，素有“徐的西大门”之称，东临京沪铁路，陇海、徐阜铁路纵横穿过，连霍、合徐两条高速公路在境内交汇，310、311两条国道和三条省道及星罗棋布的县乡道路形成的交通网络与周边地区紧紧相连，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。苏、鲁、豫、皖四省交接，交通便利，门户

2、位置显著；与徐州的城市距离使得萧县素有“徐州西大门”之称，地理上的优势为其融入徐州都市经济圈提供了便利第三页，共40页。地域特色 1993年，文化部正式命名萧县为“中国书画艺术之乡在这片不到1900平方公里的土地上，可施丹青者近3万人，书画也逐渐发展成为年产值过亿的产业。萧县作为全国闻名的防腐第一县，在建筑工程领域有着相当大的区域知名度，萧县人凭着一把刷子走向全国、走向世界，2009年世界防腐大会将在萧县召开。萧县是安徽省养殖十强县，全国闻名的养殖大县，从2007年开始萧县通过创办伏羊文化节推介萧县，拉动旅游、餐饮和经济发展中国书画艺术之乡中国防腐业第一县伏羊文化节水墨画里的萧县呈现着这片土地

3、的灵气与文化底蕴，而现代的萧县人凭借着一把刷子形成产业，走遍全国、走向世界第四页，共40页。城市资源 旅游资源：萧县旅游资源丰富，全县古迹遍布，千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永堌水库、汉墓群、宋朝的古窑群遗迹、闵之骞鞭打芦花处、三让徐州的贤人陶谦墓、南宋开国皇帝刘裕故里、苏轼发现煤炭处等自然和人文景观较多，交相辉映：其中皇藏峪自然保护区于1992年被国家林业部审定为国家级森林公园，2000年被国家文物保护委员会授予“中国历史文化遗产”称号，是皖北正在崛起的旅游热点。 萧县物产丰富，其中以旅游、矿产和农产品资源为主藏峪自然保护区天门寺第五页，共40页。城市资源 矿产资源：煤矿：探明储量7.5亿

4、吨，储量丰富，但目前年产量仅在百万吨左右，未来前景广阔。石灰岩：地质储量约30亿吨，保有储量6542.72万吨目前县国有水泥厂一个，石灰厂一个，乡镇水泥厂9个，采石及石灰厂40个，个体开采户100个左右。年产水泥能力45万吨，石灰10万吨，建材石料70万m3。 瓷石、瓷土：地质储量约3000万吨。目前有一乡镇矿开采，年产量约10万吨 高岭土：地质储量约1000多万吨，目前有一个集体矿、四个个体矿开采，年产量约1.5万吨，但未进行深加工。除以上四类矿产外，萧县已探明大量磁铁矿、大理石、矿泉水、彩色水泥、白云岩等优质矿产，资源优势明显。 农业及畜牧业资源：萧县农业资源主要包括小麦、林果业、畜牧业以

5、及水产业四大类：小麦：萧县盛产小麦，是国家商品粮基地和全国科技入户示范工程20个小麦示范县之一；水果：并且萧县是全国文明的水果大县，全县现有水果面积50万亩，其中梨20万亩，苹果10万亩、葡萄8万亩、桃7万亩、干杂果5万亩，其中结果面积34万亩，水果总产量达6亿公斤左右，到2007年，全县水果面积将发展到70万亩；畜牧业：全县养殖龙头企业近50家，养殖专业协会达200多个，专业村80多个，规模养殖户达5万多户，引进新品种150多个 ；水产业：年水产品产量达5000吨左右。 第六页，共40页。人口 注：2007年萧县人口同比上年增加1.4%,增长率偏低。其中自然增长率较高，机械增长率低，迁入人口

6、少，迁出人口多。萧县人口在宿州四县一区中仅次于作为市区的甬桥区，以136万名列第二，潜在需求旺盛。但本地人口增长缓慢，机械增长率低，迁入人口少，外来需求有待挖掘。第七页，共40页。支柱产业 全县以农业、农产品深加工、煤炭开采、防腐工程为主的建筑服务业、旅游业为支柱产业。目前萧县全县有48个县属工业企业，另外美国裴顿、四川天牧乳业、广东锦丰、江苏维维、山东新汶、清大集团、安徽古井、深圳康达尔、台湾王品农产品公司等一批国内外知名企业相继来萧投资。已形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等主导产业，有较强的协作配套能力，并且萧县是省级建筑劳务输出基础县和全国防腐蚀业第一

7、县，具有明显的品牌优势 。区域内目前设有工业园区一个，规划面积为2平方公里，一期开发面积75公顷。以农业、农产品加工、采煤以及防腐产业为主的建筑服务业支撑着萧县经济快速蓬勃发展，产业经济为房地产发展提供有力支撑。第八页，共40页。2007年全县实现地区生产总值775109万元，比上年增长13.2%；城镇职工在岗人数35503人，年平均工资16183元、同比增长26.6%。全县固定资产投资持续高位运行。2007年1-12月份，全县固定资产投资累计完成107930万元，比上年同期增长54.9%。 2008年1-4月份，全县固定资产投资累计完成30608万元，增长166.0，其中房地产投资2886万

8、元，增长527.4。金融形势平稳。2007年，1-12月份，全市财政总收入23743万元，比上年同期增长31.9% 。2008年1-4月份，累计完成财政收入9908万元，增长26.8。截至至2008年4月末，全县金融机构各项存款余额705315万元，其中居民储蓄存款591961万元。消费品市场繁荣活跃。 2007年1-12月份，社会消费品零售总额达到242175万元，同比增长13.7。 2008年1-4月份,全县累计实现消费品零售总额90869万元，比上年同期增长15.9%。 国民经济 国民经济运行态势良好，人均收入大幅增加，为地产业提供了条件；固定资产投资增速，房地产业发展开始兴起，后续提升

9、空间巨大。第九页，共40页。2008年萧县国民经济和社会发展目标：地区生产总值增长14%，一产、二产、三产增加值分别增长6%、170%、12%；2008年全县要实施55项城市建设重点工程，着力打造生态、文明、现代园林新萧城。深入推进东向发展，全面融入徐州经济圈。当好宿州加快发展、奋力崛起的“领头羊”，在全市经济社会发展中真正实现率先跃升、率先崛起。人口自然增长率控制在7.5以内；未来发展 至徐州20min旧城区发展的瓶颈已经十分突出，城市发展逐渐东移，新区建设启动在即，区域价值大幅提升。第十页，共40页。星彦观点 利好几大利好给08-09年的市场带来良好的机遇萧县经济的蓬勃发展：萧县近年GDP

10、、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资等各项经济指标的大力增长都为未来几年萧县房地产的发展创造了良好的经济条件。新城区建设的启动将释放大量潜在需求，市场得到繁荣。利空供应量大、未来市场竞争激烈新城区的规划逐步落实，项目供应集中在08年底或者09年初，后市竞争激烈。第十一页，共40页。宏观市场概况房地产市场发展项目研判第十二页，共40页。房地产发展 柏星碧水星城凤山花园安粮项目萧县老城区规划新城区在售项目未来供应楼江雄项目2007，区域房地产市场发端之年，目前正式登记在售项目仅有凤山花园，其余以自建房和集资房为主，但市场未来供应巨大第十三页，共40页。个案分析凤山花园第十四页，共40页。物业地

11、址：萧县龙城镇北祖庄；开发商：中煤三建占地面积：12.7万；建筑面积：16万；容积率：1.3；物业类型：多层、别墅；总户数：约900套，一期已推出474套，其中别墅34套；开盘时间：2007.11；主力户型：90两房；107-123三房价格：一期多层1400-2200元/；别墅2200-2900元/；销售情况：一期销售率达到80%；项目现状：处于二期蓄水阶段，预计6、7月份开盘，价格未有大幅变动；项目概况 第十五页，共40页。中山路东环路淮海路凤山大道（规划）北环路萧县商贸城农业银行龙城市场电力宾馆萧县一中县政府四中实验中学凤山花园规划政务新区项目位于萧县龙城镇北祖庄，地处县城北侧，被耕地、果

12、园和村庄包围，项目周围至今没有规划路，通达性差。但随着未来县政府搬迁形成新的政务新区，规划配套逐步到位，城市中心东移，区域发展看好。区位发展 第十六页，共40页。项目规划以多层住宅为主，另有少量别墅，配套规划有南面商贸城和社区会所。规划以中央景观区为中心，南北侧均成兵营式排列，规划布局密集且呆板。一期产品为18栋多层以及别墅共474套，其中别墅产品34套。二期产品为16栋多层共398套规划产品 第十七页，共40页。89两房两厅一卫107-109三房两厅一卫123三房两厅两卫260别墅产品产品结构以中等户型自住为主，多层产品户型兼顾了空间的合理划分与利用，通风采光良好；别墅产品设计有院子和车库，

13、有天有地；一层设置客厅，与二三层的休息区作合理的动静分离，但厨房放在二层的做法较为失败户型结构 第十八页，共40页。营销售楼处现场售楼处县城展示中心由于凤山花园地处偏僻，交通不便，项目设有售楼处和展示中心；分别位于项目现场和东环路供电公司对面，售楼处置业顾问素质一般，服务较差项目营销 第十九页，共40页。营销广告以及形象推广工地围墙工地围墙东环路道旗公交站亭广告项目营销 第二十页，共40页。营销价格以及销售 价格：一期多层价格1400-2500元/，别墅2200-2900元/；层差约100元/。二期价格相对一期走势较为平稳，未有多大变化。销售：一期2007.11月开盘以来，去化率达80%左右，

14、约380套，月均去化76套，去化情况良好；剩余户型以顶层复式为主，目前项目正处于二期蓄水中，蓄水情况不明。营销客户 客户来源：县城以及萧县下面各乡镇为主，有少量外地地缘以及亲缘客户来自芜湖徐州等地。职业特征：以公务员、事业单位人员、和生意人为主置业类型：首次置业居多，客户多已有自建房置业目的：改善居住置业驱动：项目在当地的品质感和社区氛围、以及区域未来发展户型偏好：以90-123二房、三房为主项目营销 第二十一页，共40页。凤山花园为萧县第一个正式的房地产项目，规模较大，有社区氛围，对于解释区域市场具有指标意义。凤山花园自开盘以来虽然有出现不少客户退订情况，项目一1700-1800元/的均价去

15、化率仍然达到80%，说明在区域市场需求从未得到释放的情况下，市场仍有较为强劲的需求和购买力项目与在同一区位，远期发展较好，产品素质一般，营销服务较差。目前在尚未形成多方供给的萧县市场处于垄断地位，销售情况仍旧良好一期滞销户型大部分为顶层复式结构，区域市场对总价有一定抗性，另外对复式结构也存在疑虑个案总结 第二十二页，共40页。个案分析柏星碧水星城第二十三页，共40页。物业地址：萧县龙城镇龙耕中学北侧开发商：安徽柏星置业占地面积：50万，目前开发占地27万；建筑面积：65万；容积率：1.3；物业类型：多层、别墅、小高层；总户数：未定开盘时间：预计年底主力户型：未定价格：未定项目现状：处于形象展示

16、阶段，开发商对当地市场把握不准，也期望通过项目展示期间摸清市场主导规划和产品。柏星碧水星城项目概况 第二十四页，共40页。项目形象已经面世，在汽车站、主要宾馆如交通宾馆和道路上均有户外形象展示。项目主广告语为“一个完整生态圈、一个独立的社会”，以配套丰富的大盘概念吸引市场眼球。营销准备 第二十五页，共40页。项目区位一般，距离城市也较为偏远；但周边市政道路状况良好，通达性较本项目好，大盘对于区域价值的改变不容忽视。与本项目同是大盘，拿地时间接近，先期开发，未来将是最直接的竞争对手。碧水星城在拿地短短三个月之内就推出形象表明开发商对抢先占领潜在市场需求的决心，但是对市场需求的不了解正是其规划、产

17、品未定的主要原因。个案总结 第二十六页，共40页。萧县目前除一个新联华超市外并无大型的购物场所，商业主要是以商贸城和新华联超市为中心形成的核心商圈。商贸城为三层建筑，每栋之间形成内街，售价在1-2万元/不等，根据店铺大小以及位置不同租金在3-20万/年之间，沿新华联超市街铺普遍在10-20万左右价位，业态普遍以中档利润较高的服饰为主，但根据采访经营状况普遍不佳，本地居民消费能力有限，不少店面关门转让或即将转让。典型商业 第二十七页，共40页。2008年至今萧县土地出让一览土地市场 第二十八页，共40页。2007年萧县土地出让一览土地市场 第二十九页，共40页。总结07-08年以来萧县共出让住宅

18、建筑面积达175万，未来市场供应量巨大，竞争激烈，市场压力骤增。出让土地主要集中在安粮新城置业、柏星置业和楼江雄三家开发商手中，合计占整体出让面积的73%，未来竞争将属于大盘之间的寡头竞争，然而在未来供应如此巨大的情况下小项目的出现势必会对市场的价格发展有一定影响。出让土地容积率在之间，产品同质化严重，市场上多层产品将占据主导。土地市场 第三十页，共40页。整体市场特征 未来供应巨大，后市激烈，潜在需求得到有效释放目前市场供应短缺，卖方市场主导，去化量平稳，出现短暂饥渴期产品力较弱，溢价能力不高，价格走势平稳客户分化不明显，以区域内客户为主，需求主力为二、三房，改善型置业主导市场去化城市发展走

19、向决定置业走向，置业热点逐渐往城东新城区转移第三十一页，共40页。宏观市场概况房地产市场发展项目研判第三十二页，共40页。项目位置：萧县龙山南职高东侧；开发商：萧县新城置业有限公司占地面积：总占地1066亩，先期占地400亩，其中266亩为代建政府办公用地，实际先期用地134亩，折合8.9万；建筑面积：15万；容积率：1.7（根据土地出让公示数据）；地块现状：地块仍旧为生地，尚未动工，市政道路配套完全不具备；项目现状：项目用地合同尚未签订，红线以及基本经济指标尚在洽谈中；老城区项目地块地块周边交通状况项目概况 第三十三页，共40页。北面南面西面东面北面为凤山山麓南望待开发的耕地、果园，未来将开发为新城区东临凤山山麓，未来有别墅项目西与未来政府办公大楼一路之隔，目前为果园和耕地地块四至 项目西侧紧邻未来政务新区政府办公大楼，地块及其四周都为生地，市政配套尚未到位第三十四页，共40页。政务新区新城区项目地块政务新区政府办公楼实验中学小学小学项目所在地块位于萧县规划中的政务新区，有规划路通往徐州仅20分钟车程，县政府、县直机关以及萧县教学质量最好的实验中学和实验小学也将搬迁至此地。地块位置未来将是萧县的政治、教