大沥新干线项目市场分析报告

1、 市场分析报告 大沥新干线项目谨呈：前沿：先撇开项目，撇开以前对大沥曾有的印象，作为一个局外人，或者一个游客，我们来看看大沥镇房地产业的发展历程，从中看看是否能挖掘到某些东西，某些非常珍贵的，具有启示性的，规律性的认识？为接下来的项目定位于开发策略做准备。那么，我们现在开始吧目 录第一部分 基本概况 4第二部分 宏观经济 12第三部分 城市规划 27第四部分 房产经济 37第五部分 产品结构 48 第六部分 典型个盘 56 第七部分 未来供应 76第一部分: 基本概况1. 地理位置广州市佛山禅城区狮山镇位于佛山市南海区东部东接广州南接佛山市禅城区西接狮山镇“广佛黄金走廊”基本概况2. 基本数据

2、总面积：125.77 平方公里 10个居委会和32个村委会 户籍人口25.8万人，外来人口40万人综合经济实力排在全区各镇（街道）的第一位。 下辖大沥、盐步、黄岐3个办事处 基本概况3. 区域特色与文化表现 大沥是名符其实的文化名镇。大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。原产于大沥的沙皮狗是中国仅有的两种世界名犬之一。基本概况4. 行政区域划分2005，南海镇级行政区域调整，原大沥、黄岐、盐步合并新大沥镇。大沥街办盐步街办黄歧街办基本概况改变过去业态分布零散、重叠的缺陷, 发挥各行业的集群效应.提升大沥形象，增强广州经济圈辐射效应加快城市化进程工业、住

3、宅和商业分区清晰，改善以往大沥工业和住宅混杂引起的环境质量问题承接来自广州中心城区的经济辐射和功能转移，向大型会展和现代物流中心等商贸物流业的更高形态发展 4. 行政区域划分-合并优势基本概况北5. 交通现状华南咽喉要塞基本概况5. 交通现状华南咽喉要塞广茂铁路、321、325国首、广佛、广三高速公路、广州西环高速公路、穗盐路及南海区桂和、桂丹路贯穿境内，是云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路门户。 距广州白云（花都）新国际机场15公里距离国家一级港口南海港仅10公里。前往香港、澳门的车程约3小时，形成四通八达、交通便捷的交通网络。 基本概况第二部分: 宏观经济1. GDP分析2008年大沥

4、镇GDP达290.7亿，增长17%大沥和狮山经济实力远远抛离其它镇街预计2010年大沥GDP可以达到300亿元宏观经济南海龙头强镇南海2009年GDP预计1408亿元2. 大沥镇居民收入分析 大沥与南海全区居民储蓄存款余额对比 2007年2008年增长率户籍人均储蓄存款余额南海968.67亿元1222亿元26%10.7万元大沥261亿元358.2亿元37%13.9万元宏观经济藏富于民，购买力强人均储蓄存款余额达13.8万 ,远高于全区的平均水平10.7万，居民生活富裕。 2008年大沥储蓄存款余额达358.2亿元，占全区总额的29.3%3. 产业结构分析产业结构:工业占主体,第三产业蓬勃发展宏

5、观经济第二产业为主,第三产业蓬勃发展有色金属加工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。重点工业卫星镇,经济增长迅速 大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。以有色金属深加工业为主，摩托车生产、机械制造、家用电器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品饮料等20多个优势行业.2008年，大沥工业总产值653.3亿元，同比增长17.1%；投资潜力显著，发展后劲强大 2008年招商引资总额48.02亿元，增长0.88%； 2007年大沥镇成立了有色金属产业园，引进了中铝南海合金、同心黄金首饰、广东致卓精密轮毂及PCB电子铜等四大龙头项目，推动有色金属产业迈上新台阶。3. 产业结构分析-

6、工业占主体宏观经济城市百货、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系在大沥已初步形成，提升大沥商业竞争力，3. 产业结构分析-第三产业蓬勃发展2008年，大沥镇确立了“广佛国际商贸城”的战略定位，全面启动了广佛国际商贸城中心区的开发建设，致力搭建高档次、高品质的产业发展平台，重点发展商贸物流、金融保险、城市商业、会展中介、星级酒店、写字楼宇和房地产等优质项目，全力打造大沥经济腾飞的发动机和城市建设的新地标。 宏观经济4. 大沥支柱产业分析1. 有色金属产业2. 商贸物流业3. 房地产业4. 内衣业:中国内衣名镇宏观经济规模：有色金属生产企业1000多家，年产量超过80万吨，约占全国的35 ，年

7、税收额超过5亿元。 产业链：全国首个“再生金属物流加工基地” ,金属流通量每年200多万吨,约占全国总量的35%。4.1 有色金属产业 “中国铝业第一强镇”发展瓶颈：粗放型经营的中低端企业无序发展,没有充分发挥规模效应现状宏观经济4.2 商贸物流业-广佛区域性专业市场及物流集散地南海新都会、嘉洲广场、雍景商城、时代广场相继开业，都市名汇、新都会广场正加紧建设，商业业态逐渐丰富，城市商业架构初步形成发展瓶颈：旧有商业档次形象不高，需要合理城市规划提升业态档次 大沥“巴黎春天”商业步行街和黄岐商业中心步行街人气鼎盛.,但缺乏规划,管理档次形象不高现状宏观经济广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步

8、确立南国小商品城、中大小商品城隆重开业，中建博美五金装饰材料城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮油物流中心和康力医药物流中心全面施工，广佛区域性专业市场及物流集散地的地位逐步确立。 发展瓶颈：新建大型专业市场还没成型,需要更完善的规划支持4.2 商贸物流业-广佛区域性专业市场及物流集散地宏观经济4.3 房地产业:品牌发展商带动大沥地产大沥是众多地产大锷进驻佛山的试金石，市场竞争甚为激烈，形成百花齐放之局面。万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额，不断推出新品，销售十分畅旺。发展瓶颈：旧三镇（黄歧、盐步、大沥）旧有功能分区不清晰，工业居住鱼龙混杂，居住环境制约房地产业的

9、升级2008年商品房销售面积62.7万平方米，销售金额35亿元现状宏观经济4.4 内衣业:中国内衣名镇发展瓶颈：“三来一补”，品牌发展、销售网络受限制，影响企业发展，无自主品牌技术支撑，需要政府引导下大力引入技术人才，发展自主优势。现状大沥盐步是“中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新试点之一。大沥镇现有内衣生产及相关企业共140多家.从业人员逾2万人，内衣年产量达1000多万打，约60出口世界各地，以欧美地区为主。宏观经济优二：将10的低端产业或企业向外转移，到2010年完成2030的工业用地置换，用于建立工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地的合理利用。强三：以城南中心商贸区的建设带动加

10、强大沥第三产业发展。城南中心商贸区位于大沥城区南部，规划面积0.5平方公里，未来510年内重点发展各种类型的商业及房地产。未来五年，还将进一步搞好其他配套建设，务求营造更良好的营商环境。 5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二解决瓶颈,大沥提出“东优西拓、强三优二”产业发展战略宏观经济5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二东优西拓”：大沥东部优化和提升第三产业，尤其是商贸、物流业、房地产为主；大沥西部以长虹岭工业园为中心形成新的工业板块，经过几年时间再创造100亿的工业产值，预计2010年大沥GDP达300亿。 宏观经济小结大沥作为一个重点卫星工业城市，处于转型期，旧有城市规划功能布局难以满足

11、大沥二三产业发达，经济实力强需要新的城市规划进行合理的功能分区，实现经济优化发展。产业发展战略：东优西拓、强三优二宏观经济第三部分: 城市规划1.大沥城市发展规划城市定位：广佛都市区重要的区域性专业市场及物流集散地，佛山具有优良生态环境的新城区，南海重要的制造业基地之一。 规划范围：城市总用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里 。 城市规模： 2010年总人口规模为65万，2020年为75万。发展目标：对城市进行合理的功能分区与规划建设，实现工业与住宅的合理分区，满足城市发展需要。城市规划2. 城市规划-广佛重要的区域性专业市场及物流集散地引入大量资金和技术人才，是大沥未来重要的

12、经济增长点。 并为大沥商贸业的进一步升级提供大量的消费需求和强势的经济后盾。规划设置大型物流中心,丰富产业结构城市规划位于大沥西部长虹岭仙溪湖畔，总面积达800多公顷。南部是高新技术开发区、有色金属开发区分别在工业园中部为仙溪湖旅游渡假区、农业生态保护区，东南部是佛山市培养科学技术人才的摇篮佛山科学技术学院（北院），北面是南海市信息化产业发展基地。 2. 城市规划-南海重要的制造业基地之一以建设佛山具有优良生态环境的新城区为基础，保持南海经济龙头地位，升级传统支柱产业制造业。以长虹工业园为中心,转移低层次产业,发展总部经济将低层次产业转移，将企业总部研发、设计、销售、办公等核心部分和高端生产环

13、节留在大沥，发展总部经济。成为南海重要的制造业基地。城市规划2. 城市规划-佛山具有优良生态环境的新城区【物业升级】 【产业升级】 【环境升级】 在未来3年内开展“三旧”改造项目68个，总改造面积220万平方米，其中重点项目26个，改造面积200万平方米。 退陈引新构建新版图。启动联滘片区废旧塑料回收行业，废旧金属回收行业，清除碎布加工行业整治相继进行。下一步，大沥将着手转移废旧棉花加工行业。 同时为有色金属产业、商贸业等支柱产业，搭建平台。 未来3年内，大沥将投资过亿元，对镇内13条主干河涌进行整治，并对村组整治河涌给予补贴。此外，城南污水处理厂的管网铺设正在加速进行，盐步污水处理厂将在年内

14、奠基并争取明年投入运营。中心城区生活污水实现截污的设想不久将会实现。 全面整治升级 促重镇变新城城市规划3. 发展战略：一脊两翼城市规划功能区域区域范围发展方向发展途径一脊是指桂和路以东，桂澜路北延线以西，“千灯湖”以北至联滘的 “商贸综合发展区（CDA）大沥未来的中心发展区通过旧物业的改造，盘活土地资源利用东翼指 “黄岐盐步”城市居住综合片区 主要发展城市型经济通过旧物业的改造，盘活土地资源利用西翼指大沥城市居住综合片区和长虹岭工业片区重点发展都市型工业 继续征用和开发土地拓展4. 发展战略：一脊两翼连接南海经济，大沥经济实力与消费力将进一步与南海、广佛融合，同时向西部扩张，带动周边配套及房

15、地产市场的发展。项目位于“西翼”，未来将发展成为大沥新城金融商贸中心。制造业、工业、房地产业全面发展城市规划5. 城市功能分区 居住居住居住居住工业园工业园商贸区黄岐海南居住综合片区黄岐海北居住综合片区盐步居住综合片区大沥居住综合片区商贸综合发展区长虹岭工业园南部工业片区 七大功能片区佛山市南海区大沥盐步组团总体规划明确功能分区，改变居住、工业交叉分布现状，四大居住片区形成规模发展，将有效改善大沥生活居住环境，并扩大当地楼盘的辐射面。功能分区清晰，改善居住环境，发挥工业规模效应城市规划“六横” ：广佛广三高速、建设大道、广佛新干线、广佛高速与西环高速联系线、穗盐路同庆大道、海八路；“六纵” ：

16、广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭路。6. 城市路网建设-与广州无缝对接六纵六横公路建设：东西走向从广州窖口开始，经黄岐海北居住综合片区、商贸综合发展区、大沥居住综合片区后，向南接入佛山禅城区，与在建的广佛地铁衔接。南北走向 与广佛轨道线在海八路站相连；向北，经过商贸综合发展区，与广州地铁5号线延伸线相连；经里水、和顺镇区，与花都区范围内的轨道交通线相接，经花都汽车城、花都中心城区，沿云山大道向东进入新机场。东西、南北轨道建设：城市规划优化后的大沥交通，将有16个出口通往广州，与广州实现无缝对接。从城市总体规划角度，大沥将会加强区域的空间布局优化，奠定广佛经济圈

17、中心的地位。从规划产业发展角度，“东优西拓、强三优二”将有效实现资源优化和产业优化。从城市交通规划角度，路网建设的发展，将会改善大沥的内部交通路网畅顺，以及缩短与周边城市距离。但从商业发展前景而言，城区之间的距离缩短反而更易造就消费力外流的机会，影响本地商业的发展。小结城市规划第四部分: 房地产发展概况大沥镇下辖三个街道，分别是黄岐街道、盐步街道和大沥街道。真正意义上的商品房是从1996年名雅花园开始的项目名称地理位置占地面积总建筑面积价格开盘时间主力户型面积名雅花园黄歧北村名雅路段25万平方米52万平方米2600元/平方米1996年75-81沙面新城黄歧大桥边16万平方米29万平方米3600

18、元/平方米1997年81-120中南海晖园黄岐广佛路12万平方米15万平方米3200元/平方米2003年90-107白天鹅花园黄歧海北大道10万平方米20万平方米3000元/平方米2003年61-140万科四季花城黄歧浔峰洲路八号 50万平方米70万平方米7000元/平方米2004年70-140珠江半岛花园黄岐北村大桥东8.5万平方米19.3万平方米3400元/平方米2004年51-59黄歧第一城黄岐镇沿江路6.7万平方米14.9万平方米3300元/平方米2004年41-70中海金沙湾黄岐建设大道1号 41万平方米130万平方米6300元/平方米2007年82-132碧水湾黄歧北村大闸西侧 6

19、万平方米14万平方米4300元/2007年82-130合生君景湾黄岐北村大道 22万平方米50万平方米6000元/平方米2007年77-142嘉悦名居广佛路与黄岐黄海路交汇处 0.9万平方米5.6万平方米4600元/平方米2008年78-76黄岐街道 黄岐临近广州，区内有天然湖泊和珠江玉带环腰，自然条件优越，这为当地房地产的发展提供了肥沃的土地，自1996年至今，已开发项目达250万以上，是大沥镇房地产业发展最为活跃的区域。 目前在售仅剩两个大盘，合生和中海，规划品质水平高，主要针对广州客户，均价在6000元以上。盐步街道项目名称地理位置占地面积总建筑面积价格开盘时间主力户型面积雍景豪园盐步区

20、府对面 66.78860002005年雅居蓝湾盐步穗盐路 6.71655002007年80-130银丰花园盐步广佛公路横江段 4.31255002008年89-120领地海纳天河花园盐步盐秀路1号 4.61350002008年40-90 盐步虽也临近广州，但因区域商业发展及居住环境不及黄岐，房地产发展起步较慢，但随着大型品牌项目雍景豪园的进驻，盐步市场的发展实现了很大的飞跃。但随着该项目的开发完毕，盐步项目又沦落到小规模中低端项目。受主流客户影响，盐步整体成交均价也在5000-6000元/的高位水平。大沥街道项目名称地理位置占地面积总建筑面积价格开盘时间主力户型面积金碧华庭南海区大沥金城大道2

21、5202004年117-129名汇苑大沥沥苑路4.843002005年南海碧桂园大沥镇雅瑶桂和路 62.742002006年157-251名汇城市花园大沥镇城南一路 3.39.648002007年100-171万科金域华庭大沥镇博爱东路3号 7.62465002008年90-130劲嘉金棕榈湾大沥镇大浩湖果岭旁 10202009年 大沥虽然经济实力雄厚，但一直定位为工业重镇，忽视第三产业的发展，导致经济发展与居住水平不协调，大量高端大沥人外流至桂城、禅城、狮山松岗购房。导致本地供应的紧缺和供应中低端项目。市场均价一直不高，直至万科的开发才整体拔高市场价格。大沥楼市发展历程：板块已售建面成交均价

22、大沥街道17.6万6718黄岐街道43万6218盐步街道19.2万6241桂城街道65.9万5818 大沥西部楼市与东部楼市走的是两条不同的路线，东部楼市主要是面向广州市场，而西部楼市则主要面向大沥本地及周边镇街市场。大沥成行成市的专业市场客户从来不是大沥楼盘的宠儿！ 小规模中低端项目占主流。产品设计水平仍与禅桂区域相差深远。板块已售建面成交均价大沥街道10.4万5738黄岐街道25.8万6072盐步街道11.5万4912桂城街道56.8万69402007年2008年 发展至今，大沥房地产业的发展已不能再用“冷清”、“落后”形容了，在牛市大沥的整体市况甚至超越桂城，在熊市，成交量萎缩一半，但成

23、交均价仍在5000-6000元/之间。因此我们研判，大沥绝对是房地产业发展的沃土，但只是仍未成熟。只要我们抓住适合当地的刺激点，定能实现好的回报。踏入09年市场逐渐走出低谷，价量齐升，楼市全面复苏！佛山楼市今年市况：一手房：市场回暖，开发商抓紧促销推货，成效显著今年，大沥市场行情又如何发展？ 大沥成交主要为碧桂园最后一批洋房；盐步雅居蓝湾、银丰花园都加紧降价促销，新盘领地海纳天河也成交不俗；黄岐合生君景湾降价促销、中海金沙湾新推货。二手房：大沥供应非常少，主要集中在巴黎春天附近，配套成熟，但社区设计落后，均价低。07年开发的名汇二手房单价在6000元/以上。今年，大沥市场行情又如何发展？户型楼

24、盘面积（）单价（元/）总价（万元）2房2厅星河广场95189518大浩湖度假村604167253房2厅巴黎春天旁82487840嘉怡花园135370450九龙小商品城96239623置业宾馆后160206333金碧华庭131305340一德名苑150300045德明大厦100330033海琴轩82487840名汇城市花园144645893金碧华庭1183559424房2厅嘉怡花园144305644合计3514户型楼盘面积（）单价（元/）总价（万元）1房1厅河畔花园292759 8金海广场352286 8荔枝湾花园352857 10银丰花园284286 12荟景豪庭404250 172房2厅宏威

25、中心853765 32名雅花园874253 37恒福花园633016 19碧水湾835422 45怡海花园503200 16怡丰新村803250 26荔枝湾花园683382 23名雅花园756400 48海怡花园603333 20荟景豪庭563036 17合生君景湾765526 423房2厅名雅花园1174274 50珠江半岛花园905333 48丽新怡园822561 21名雅花园794430 35中南海晖园1347090 95荔枝湾花园1023137 324房2厅碧水湾1834536 83合计4283 二手房：黄岐是整个大沥二手房供求最活跃的区域，均价也相当高，在5000-6000元/之间今

26、年，大沥市场行情又如何发展？户型楼盘面积（）单价（元/）总价（万元）1房1厅华晖花园472660 12.52房2厅银丰花园723889 28雍景豪园875977 523房2厅盐步路口883750 33华夏花园863140 27华夏花园872816 24.5银丰花园994545 45雍景豪园1065660 604房2厅雍景豪园1986465 128合计4713 二手房：盐步二手供应分野较大。高端产品主要来自雍景豪园，均价6000元/左右，而08年开发的银丰花园，二手均价4000元/，其它旧项目2000-3000元/今年，大沥市场行情又如何发展？今年，大沥市场行情又如何发展？ 我们可以看到，无论大

27、沥、黄岐、盐步，一些规模成熟大盘，或07年以后开发的项目，一、二手均价都可以达到5000-6000元/的水平，达到禅桂水平，具有很强的投资潜力；二手市场的高价主要受长期供不应求的环境影响。第五部分: 产品结构分析客户声音：大沥（街道）本地人多数在村里买地自建房，或者到南国桃园、桂城买楼；喜欢厅大房大，喜欢复式、错层和别墅盐步同黄岐到外地买楼的没这么多，因为那边居住环境都还可以。但主要都是广州客过来买，买两三房100左右的为主专业市场的人一般工仔同部分外地老板住在铺面二楼、三楼，本地老板一般自己有屋。部分外地老板会在市场附近买楼或租屋。自建房，250-300专业市场，120-150水产市场旁产品

28、结构：户型公寓两房及以下三房四房四房以上合计面积（）2751559387143138164194195套数（套）1826281384398662658比例7%24%52%15%2%100%已售套数434781032321661940消化率24%76%75%81%100%73%户型两房及以下三房四房四房以上合计面积（）7510094145129185159262套数（套）6941956139182925比例24%67%5%0.6%100%已售套数470136352141945消化率68%70%37%78%67%盐步街道2008年新增预售产品结构：黄岐街道2008年新增预售产品结构：户型两房三房四

29、房四房以上合计面积（）82-95130-185174-185217-293套数90120202149561比例16%21%36%27%已售套数37798389288消化率41%66%41%60%51%大沥街道2008年新增预售产品结构：盐步、黄岐以三房为主流供应，消化最快的是雍景豪园的4-5房产品和黄岐的2-3房；大沥产品均衡开发，消化最快的为三房和碧桂园复式产品；公寓和高端四房及以上产品供应紧缺。要不做公寓及二房、小三房产品，要不走高端路线卖大宅大沥在售产品户型点评该户型来源于领地海纳天河42.5439.31 51.7公寓：30-60东西朝向，二梯13户，采光通风差；一房一厅为主，户型方正，

30、五脏俱全；总价低取胜；单价与洋房基本一样，导致端头位二房销售较慢。冠曦苑小三房；88.92银丰花园二房；89.13雅居蓝湾小三房；89.83二房、小三房：70-90大沥在售产品户型点评户型方正实用干湿分区、动静分区赠送阳台和飘台Title主人套房紧凑实用创新元素少雅居蓝湾91银丰花园113冠曦苑114.三房：90-120大沥在售产品户型点评四房：130-170合并户型雅居蓝湾合并户型大沥在售产品户型点评金域华庭户型干湿混杂；赠送面积多，创新元素多产品结构分析 偏重实用设计 户型较传统 创新元素如入户花园、飘窗开始流行，但露台、复式、错层、夹层等仍未开发 产品户型附加值还有很大的挖掘空间 第六部

31、分: 典型个盘案例定位高端项目万科金域华庭地 址大沥镇博爱东路3号 发 展 商万科地产占地面积7.6万平方米建筑面积24万平方米容 积 率2.4总 户 数合并后1213户产品类型高层洋房配 套泳池、会所入市时间2008年6月大沥街道定位最高端的楼盘，唯一品牌在售项目规划点评：无可否认，金域华庭是大沥规划最高端的项目之一人车分流风情水景与泰式园林结合叠拼式错层庭院半围合式建筑规划楼距超阔户户望园景、水景近1000的泳池愉景阁欣景阁晖景阁御景阁推货节奏日期批次套数户型价格08-6-14一期1批1、3、6号楼1942、3、4房、复式6100-670008-9-14一期2批4号楼792、3房、复式65

32、00-7000户型配比户型面积预售比例销售率4房199-2954617%57%3房130-18512044%94%2房82-879033%99%复式176%47%合计273100%86%受地价成本约束，价格始终在6000-7000元/之间，与禅桂相比洼地效应不明显，严重影响销售速度。一期共推273套，目前余货37套；产品链丰富；户型面积普遍偏大大户型总价高，明显滞销；中小户型销售速度较快。以什么打动人？广告主题报刊版面大小日期万科金域华庭广州日报A48半版2008/07/25和美之城 大善人家广州日报A52半版2008/04/25根在大沥 住在万科广州日报A47半版2008/04/18广告主题

33、报刊版面大小日期万科金域华庭广州日报A48半版2008/07/25和美之城 大善人家广州日报A52半版2008/04/25根在大沥 住在万科广州日报A47半版2008/04/18广告主题报刊版面大小日期9月6日 倾城绽放广州日报A39半版2008-9-59月6日装修板房推出，接受藕灰登记广州日报A45半版2008-8-29万科金域华庭“金”装修单位9月6日震撼登场广州日报A42半版2008-8-22万科金域华庭【全新家园解决系统】即将登场广州日报A56半版2008-8-8万科金域华庭,缔造大沥首席庭院大宅广州日报A48半版2008-7-25万科金域华庭，大沥首席庭院大宅广州日报A43半版200

34、8-7-18万科金域华庭，大沥首席庭院大宅广州日报A51半版2008-7-11万科金域华庭6月14日公开发售广州日报A58整版2008-6-13万科金域华庭首批单位接受咨询登记广州日报A49半版2008-5-9和美之城 大善人家广州日报A52半版2008-4-25根在大沥 住在万科广州日报A47半版2008-4-18定位：合美之城 大善人家大打高端牌，亲情牌创新带装修出售重视风水主要在桂城、及专业市场进行巡展客户声音： 其实大沥人盼很久了，终于有个较高端的楼盘了 但价格过高了，这样的价格还不如去狮山或桂城买，起码那边环境好 有钱人都会在桂城、南国桃园买 面积偏大，总价高，与其他楼盘拉差太大在大

35、沥定位高端，卖大宅，举步维艰。除非总价低！ 后期产品户型更大，将面临更大的挑战定位中端项目雅居蓝湾地 址南海区盐步穗盐东路发 展 商佛山市钜隆房产有限公司/珠海凯盛投资公司占地面积6.7万平方米建筑面积16万平方米容 积 率2.39总 户 数1700产品类型小高层、高层洋房配 套会所、临录商业入市时间2007年6月英伦建筑风格，吸引广州客户规划点评：中大规模项目，易于进行组团开发布局 铁路噪音，制约项目升级英伦建筑人车分流组团半围合设计，即保证私密又提供交流的公共空间配套会所、商业街二梯二户至二梯四户前临路后临铁路推货节奏日期批次套数户型价格07-6-16一期：五、六区2962、3房4900-

36、530008-5-1二期：七、八区153公寓、2、3、4房4800-700008-9-13三期：一、三区4362、3、4房4600-530009-6-13四期：四区2642、3、4房5000-6000户型配比户型面积预售比例销售率4房136-16420819%82%3房80-14173866%83%2房55-86848%93%公寓31-43817%100%合计1111100%85% 一至四期共推1111套，余货172套，后期供应量大； 07-08年广州客追捧，价格高企。公寓6000元（包装修）。09年熊市推中心园景产品，北临铁路，3600-5500元。产品链丰富，以小三房为主；中小户型销售速度

37、较快。五区四区二区九区六区七区八区三区一区以什么打动人？平面广告广告主题报刊版面大小日期雅居蓝湾全新三园景君廷组团，3600元/起广州日报A36半版2008-9-10雅居蓝湾全新三园景君廷组团，3600元/起广州日报A361/6版2008-9-10雅居蓝湾，今天英伦国际公寓板房盛情开放广州日报A57半版2008-8-850爵观景大宅5月1日荣耀发售佛山日报D4半版2008-4-2550爵观景大宅5月1日荣耀发售广州日报A20半版2008-4-2350爵景观大宅，现在接受内部登记广州日报A25半版2008-4-18现正接受咨询登记佛山日报D2全版2008-3-12即将推出部分黄金珍藏单位佛山日报

38、D4半版2007-9-18定位：情调英伦名流雅居价格是最大卖点双城生活吸引广州客户建筑风格及配套为项目附加值效果如何？从销售速度看，还不错客户声音： 5000几每平米在盐步不算便宜啦，不过对广州人还有点吸引力 楼盘比较大，园林都做得不错，物管也可以 可以享受雍景豪园的配套 但铁路旁又震又吵，虽然可以说望园林，但大单位总价高了 今年广州到这边买楼的少了，价格有所下降单价和总价还是第一取决因素，园林越来越受重视投资型项目领地海纳天河地 址南海区盐步盐秀路1号 发 展 商佛山领地房产开发有限公司 占地面积4.86万平方米建筑面积13万平方米容 积 率2.4总 户 数1223产品类型中高层洋房、公寓配

39、 套会所、商铺入市时间2008年4月走现代简约风格，主打广州客周边为破旧厂房与民房，环境恶劣利用绿化屏障和水体隔离周边干扰配套会所、泳池、幼儿园，打造精致园林洋房楼距较阔前不着村后不着店没南北朝向产品，多西斜公寓贴近洋房，采光通风差一期二期三期推货节奏日期批次套数户型价格08-4-26一期1批3、4栋117公寓、2、3房4100-450008-10-1一期2批1栋230公寓、2、3房4200-470008-12-20一期3批13、14、15栋2892、3房3900-4400户型配比户型面积预售比例销售率3房80-9237559%96%2房70-787912%75%公寓37-9318229%64

40、%合计636100%84% 一期共推636套，余货102套 推行低单价，低总价的策略推售以小三房为主，销售速度较快；公寓数量高达182套，40左右的单位销售较快客户声音： 单价总价都低，好有诱惑性 园林做得比较精致 地铁一号线到花地湾站一出来，就有楼巴，听说每1530分钟一班，交楼后楼巴会继续运营，这在南海的楼盘当中算是比较罕见的 在配套方面，虽然比不上广州市区的档次，但步行约10多分钟就可以到盐步的商业中心，还可以接受 不过周边环境比较差，会担心安全问题，特别是晚上价格可以弱化环境的负面影响酒店式公寓中南金珀顿（售罄）地 址南海区黄岐嘉洲广场旁 发 展 商南海区中南房地产实业有限公司占地面积0.14万平方米建筑面积1.73万平方米容 积 率12总 户 数165产品类型高层公寓/洋房配 套临路商业入市时间2007年11月城市核心，财富领地推货节奏日期批次套数户型价格07-11一批二批1052房7600（包1500元/装修）08-1三批603房8000 （包1500元/装修）户型配比户型面积预售比例销售率2房56-8210564%100%3房91-1226036%100%合计165100%100%56-122公寓，面积偏大分三批推售，不断