2015.09民族园第一次主设会

1、民族园唐人街建筑改造项目Chinese National Park Chinatown Adaptive Reuse2015.09项目背景Project background区位location甲方初步任务书Preliminary task民族园项目概念设计任务书 (维思平）09.04 补充信息09.04 task1目前已获知招商方向如下：11科技、文化、教育占70，科技创新为主导12配套服务业态302需与甲方沟通周边经营信息：21有关南园经营权：时间表、步骤（先屋顶、再整体？）屋顶是否可以开通风洞。22是否争取蓝海洋经营权。3招租31希望获知贵司现已商谈较多的目标户客，品牌、业态、面积、租期

2、等情况32租赁方式是否类似如下从1百平方米（每年一签）至1千平方米（3年一签）至3千平方米（5年一签）至5千平方米（8年一签）承租企业利润按租金的5倍估算，产值是利润的10倍估算。操作策略Operation strategy产品策略Product strategy产品层面11办公12居住（公寓）13商业及配套服务产品层级分析：5、15、80各是什么各自位置各自收益比如科技创业5是创业咖啡（全抄中关村如车库、3W、BINGO）、交流论坛、产品展示，孵化器，好位置，无收益。15可能是拿到天使投资或A轮，进入WEWORK，科技寺等创业空间，加速器，小规模团队。租金位置80是拿到多轮投资形成正常运营的

3、公司后加速成形的公司。甚至准备lPO。租金位置规模。产业启动商业启动居住产品启动传统开发模式从产品思考出发或只选择一个8小时作为开发启动重点单一功能分区模式成熟模块招商复制传统区域发展模式无法形成吸引人口迁入的合力单独类型项目启动 将进入红海产品竞争满足人三个8小时真实需求的完整生活圈工作社交社交居家居家工作商业办公住宿业态架构产品类型所有开发主体都会做的事面对竞争所有开发主体正在尝试的事从激烈竞争脱颖而出80%一般性功能服务配套支撑全区域各类需求15%针对粘度市场的特色业态形成全区域目的性和活力5%功能创新核心业态全区域的关键基因核心吸引物核心吸引核心吸引核心吸引核心吸引5% 15% 80%

4、依据满足需求的不同功能形成不同类型产品的完整业态架构创业咖啡健康中心1FWE WORK即时办公即时办公博物馆式的品牌展示以特殊的室内空间布置、气氛营造，烘托产品与品牌的理念与品质。365天永不落幕的品牌时尚秀场利用原来销售现场集约空间，展开实时、互动的产品或品牌秀。渗透在任意空间的产品展示咖啡馆、餐厅、售票亭、车站、走廊、甜品站、卫生间任一生活的现场空间，都可以成为产品与品牌的展示空间。产品展示的互动科技以科技手段凸显产品特性，增强展示现场的互动性。内容创新展示业态创新创意办公Facebook精品酒店小户型公寓投资收益 e from investment投资收益21先期（3年）少投资：建议西侧

5、北侧进深12米，挤2层大润发一部分或不占2层。22，中期（2年）再向内延伸8米。23终期将建筑分成几段。改造设计策略The design strategy设计31总图规划：交通、利用公园、打开建筑出入囗32单体建筑：动线、釆光、通风33改造：结构开洞、空调分多个系统、东侧通风（穿孔金属板、穿孔石板、传统瓦）采光解决方案打开顶部形成室外新立面采光导光通道采光打开顶部形成室内中庭采光天窗解决天窗解决导光管解决每平米60-80元，能达到照度200-300司，白天不开灯导光管解决通风解决方案5A写字楼必须配用新风系统1）不用开窗也能享受大自然的新鲜空气；2）避免 “空调病”；3）避免室内家具、衣物发霉

6、；4）清除室内装饰后长期缓释的有害气体，利于人体健康；5）调节室内湿度，节省取暖费用；6）有效排除室内各种细菌、病毒；7）超静音。新风系统成本每平米200元左右过滤PM2.5新风系统成本每平米1000元左右（我们公司设计的金茂府采用）优势成本改造设计策略The design strategy结构开洞、空调分多个系统、东侧通风（穿孔金属板、穿孔石板、传统瓦）改造设计策略The design strategy大润发收货区改善分期方案RT-MART Receiving area Staging plan分三期实施：1维持现状空间，限制使用时间，限制货车停车位，限制路面货物堆放改善卫生。2移至建筑内侧

7、，实现连续人行道。3移至地下室，增加首层临街店铺。苏黎世机场综合体高级/商务/政务宴请苏黎世机场综合体会议产品展示苏黎世机场综合体众筹总部-可分可合的产品弹性众筹总部-杭州集盒众筹总部-杭州集盒工作计划Work plan概念阶段项目时间计划Concept phase work plan民族园唐人街改造项目时间计划星期Week 1（6Day）Week 2（5Day）Week 3（5Day）Week 4（6Day）Week 5（4Day）时间9月1日9月2日9月6日9月7日9月8日9月9日-9月10日9月11日9月14日-9月16日9月17日9月18日-9月23日9月24日9月25日-9月14日10月15日概念设计现场踏勘图纸校对、查看周边情况与甲方招商团队当面沟通草案形成主设会议多方案形成与深化