养老地产简析

1、- 1 -首创置业养老地产项目全周期解决方案2011年1解决方案首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产运营与金融体系第三章：项目社会与经济效益分析总纲第一章：我国养老地产发展机遇研判第二章：首创置业养老地产项目全周期成都重庆西安北京无锡湖州佛山- 2 -海南沈阳南京镇江天津青岛2- 3 -第一章我国养老地产发展机遇研判3我国养老地产发展机遇研判目前我国养老住宅产业的井喷式增长时期已经初步形成中国现已步入人口老龄化的迅速发展阶段趋势到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年

2、人口平均每10年提高3.99%现状截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会第一阶段19902003199020112030204020501.360.972.304.71老年人人口(亿人)年份- 4 -中国老龄化进程第二阶段20032020第三阶段20202050老龄化比率8.610.2%老龄化比率10.215.6%老龄化比率15.627.4%202020004的发展将稳定在一个较高的合理水平。- 5 -伴随人口老龄化的发展，老年住

3、宅市场的快速发展阶段已经到来。第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄

4、在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10% 左右。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年-2055 年）处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场我国养老地产发展机遇研判5我国养老地产发展机遇研判市场中开发企业对于养老地产缺乏系统化的解决方案，对拉动地

5、方经济增长及解决人口就业问题作用不够目前大部分开发企业对于养老地产望而却步，少部分参与养老地产的开发企业项目缺乏可持续、可复制的服务模式及金融模式。北京燕达国际康城上海亲和源规划定位失准,盈利模式不清晰，项 虽然项目知名度较高，入住率尚可，但资目养老服务机制欠缺，目前项目发 金回笼缓慢，导致企业资金链紧张，持续展举步维艰 发展遭遇瓶颈北京东方太阳城开发商缺乏运营管理能力，最终全部出售- 6 -6- 7 -亟需具有养老全产业链整合能力解决方案的开发企业，创立行业标杆！达成解决中国未来老龄化问题与企业利益的双赢！我国养老地产发展机遇研判此背景下：7- 8 -中国领先的地产综合营运商各领域顶尖资源的

6、整合者养老地产领域战略合作伙伴：首创置业是北京国资委所属的特大型国有企业，总资产规模200亿元以上。自2003年港交所上市以来，公司连续7年荣获蓝筹地产企业。首创置业已实现全国布局，目前业务涉及北京、天津、沈阳、成都、重庆、西安、南京等城市。首创置业致力于打造中国最具价值的地产综合营运商。8- 9 -第二章首创置业养老地产项目全周期解决方案首创置业养老地产客群体系首创置业养老地产产品服务体系首创置业养老地产运营与金融体系9- 10 -首创置业养老地产客群体系寻找适合“中国国情”的养老地产客群体系目标客群理念：以“关注一老一小”为核心的“全龄化”目标客群中国“百善孝为先”的理念主张子女亲自照顾老

7、人中国传统传统理念主张老人应享受天伦之乐“421”家庭结构需要使得传统的养老观念逐渐被摒弃“421”家庭结构使得中国家庭更加关注孩子的成长中国国情“居家养老”需求将成为市场主流老人与儿孙的天伦之乐需求将成为市场主流“老人居住相对独立”及“与儿女毗邻”相结合的需求将成为市场主流“老年幸福生活”与“孩子健康成长”相结合的需求将成为市场主流市场需求10关注老人关注孩子养老一族离退休老人，以自理型健康老年人为主；养老一族子女希望与父母就近居住，方便照顾父母；准养老一族计划将来退休生活而养老置业的中年客群；关注子女教育的家庭希望子女教育与国际接轨的家庭主力客群次主力客群次主力客群主力客群- 11 -首创

8、置业养老地产客群体系建立以“关注一老一小”为核心的“全龄化”目标客群体系11- 12 -首创置业养老地产产品服务体系三大物业类型互补、两大专业服务并举的产品服务体系养老公寓生活社区国际学校缤纷晚年生活服务三大产品类型养老公寓医疗护理中心老年活动中心老年大学精彩启程英才教育住宅商业设施知名品牌国内外学校联盟实现“1+2”欧美名校直通车两大专业服务12方便和安全健康和独立运动和娱乐学习和交流- 13 -养老服务体系现代养老社区的服务理念：不仅老有所居，老有所养，还要老有所医，老有所为，老有所乐。需求方便和安全健康和独立运动和娱乐学习和交流设施老年公寓医疗护理中心老年活动中心老年大学服务家政服务、管

9、家服务等基本治疗、日常护理、体检等组织展览、会演、兴趣俱乐部等设立图书馆、组织讲座、开设专业学习课程13老有所养针对不同身体状况的老人，量身定制不同标准的养老服务。在宅养老：针对愿意居住在家或者身体状况良好有一定生活自理能力的老人，有专门人员上门进行贴心专业的服务和照顾。- 14 -老有所居养老公寓充分考虑老年人的具体情况和实际需求，针对老年人进行人性化的规划设计。养老服务体系14老有所医在社区内设置医疗护理中心，满足老人日常的医疗服务需求，并对紧急重大的医疗需求有应急救治和转送的能力。老有所为、老有所乐在社区内设置老年活动中心，组织展览、会演、兴趣俱乐部等，丰富老年人精神娱乐生活。作为项目亮

10、点，将申办老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。- 15 -养老服务体系15北京四中- 16 -首创基尔国际教育机构剑桥大学University ofCambridge牛津大学University of Oxford国际教育服务体系1、直接对接欧美大牌高校，享有良好的推荐升学率。2、直接合作欧美以及中国大牌中学。哈佛西湖中学 迪尔菲尔德中学Harvard- DeerfieldWestlake School Academy3、直接对接欧美以及中国名牌学校校长及招生负责人。4、涵盖全世界超过1000所世界名校会员联盟。5、凭借丰富的教育资源建立专业的

11、合作办学项目及留学招生。6、成功建立了“世界名中学联盟”WLSA。首创基尔国际教育机构是首创置业与知名教育机构欧盟教育基金会（CHEERFoundation）合作成立的国际一流学校。16- 17 -首创基尔国际学校精英课程教育针对孩子的出国梦想量身定制的教育课程欧美名校直通车国际教育服务体系17- 18 -稳定收益期运营商为核心（全周期资源整合）-联合专业养老、国际教育运营商孵化成熟-PE合理收益退出-长期基金收购持有成熟项目-运营商长期管理运营建筑交付运营孵化期孵化成熟自有资金退出，复制新项目首创置业养老地产运营与金融体系养老地产最优运营与金融模式示意开发建设期-PE/银行资金投入18首创置

12、业养老地产运营与金融体系目前国内养老地产运营与金融模式现状PE难以独立孵化养老地产项目在地产领域，国际/国内PE可独立投资于商业和住宅，但由于养老地产本身的专业性和产业链环节的复杂性，鲜有独立尝试于此-国内知名房地产投资基金投资物业类型高和投资：商业地产稳盛投资：住宅阳光厚土：商业地产荣盛泰发：商业地产、住宅目前开发商是养老地产的最佳整合者-由于养老地产涉及投融资、规划设计、产品研发、运营管理等多个专业环节，国内养老地产项目均由开发商主导整合资源首创置业+长青基金：首创长青国际健康城（天津塘沽 ）万科地产：万科幸福汇养老项目保利地产：上海“西塘安平养生社区”- 19 -19- 20 -运营主体

13、运营孵化期阶段金融支持产权归属开发建设期PE银行PE养老运营商国际教育运营商稳定收益期长期基金长期基金首创置业养老地产运营与金融体系首创置业整合各方资源，建立最优的养老地产运营与金融体系首创置业作为专业地产开发商，承担养老地产的投资、筹划、建设、运营的整体资源整合同时，引入PE、养老公寓运营商、国际教育运营商、保险、信托机构作为整合项目的利益方不同阶段不同资金对各自的风险偏好和收益进行了匹配20- 21 -第三章本项目的社会及经济效益分析21- 22 -养老模式创新满足了中国家庭养老“强调享受天伦之乐，重视培育下一代”的文化传统物业组合创新完美的产品组合使得老中幼三代健康和谐的生活在同一社区中

14、金融平台创新构建了各类资金按照各自偏好拆分风险，匹配收益的金融平台架构产业模式创新有效整合养老地产产业链中金融、开发、运营、服务各个环节的资源，最大限度发挥了各方优势，形成产业战略联盟形成多方共赢，可根值于华夏社会文化土壤的可复制的养老地产模式四大核心模式创新22- 23 -实现了政府、社会、企业三方共赢改善民生解决1万名老年人的养老问题解决中国未来日益严重的养老难问题扩大就业提供5000个以上的就业岗位拉动消费每年可拉动至少5亿元老年群体消费促进社会和谐，共享天伦之乐祖孙三代团聚，共享天伦之乐老年人受到悉心照料，儿女尽孝心，弘扬孝道，促进社会和谐子女享受与国际接轨的优质教育开创崭新养老模式，树立养老地产标杆首创置业的养老模式符合中国人享受天伦之乐的传统理念，公司将不断探索完善，树立养老地产标杆。进军潜力巨大的养老产业有利于企业的长远健康发展。23- 24 -本养老方案对地块的条件需求位置面积地价城市次中心/主要发展新区-不远离中心城区、交通便捷，满足老人子女工作需求-远离城市污染，环境优雅-配套设施相对健全1000亩左右为佳-依据首创置业开发经验以及对于此种养老模式的测算，过小则难以承载项目多功能设计，过大片区市场容量难以支撑-面积配比以 社区：养老公寓：教育配套等=7:2:1为佳优惠的土地价格-由于养老地产相较于普通住宅项目投资大、孵化期长、资金回笼慢，优惠