2资产评估的基本方法课件

1、【目的与要求】 了解资产评估三种基本方法的概念和优缺点；理解和掌握市场法、成本法、收益法等三种基本方法及其选择。【重点】【难点】 市场法、成本法、收益法。 【目的与要求】2.1市场法2.2成本法2.3收益法2.4评估方法的选择2.1市场法2.1市场法一、市场法的基本原理二、市场法的基本操作程序及有关指标三、案例2.1市场法2.2成本法一、成本法的基本原理二、成本法的操作和计算方法2.2成本法一、成本法的基本原理2.3收益法一、收益法的基本原理二、收益法的操作和计算方法三、收益法中相关指标的确定2.3收益法2.4评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性二、资产评估方法的最适选择2.4评估

2、方法的选择【思考题】 教材P63【练习题】 教材P64【思考题】一、成本法的基本原理 (一)概念(46)【关键词】重置成本；全新资产概念；损耗或贬值扣除 (二)成本法的理论基础生产费用价值论-资产的价值取决于购建时的成本耗费。 （三）评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性一、成本法的基本原理 (一)概念(46)实体性（四）前提条件（47）1被评估资产继续使用，其实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。2被评估资产必须是可以再生的或可以复制的。3被评估资产必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产。4.具备可利用的历史资料，而且历史资料具有真实性。5.形成资产价值

3、的成本耗费是必要的。（五）优缺点（57）（四）前提条件（47）二、成本法的操作和计算方法基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率注意：成新率与实体性损耗率（有形损耗率）的关系。 二者互为1减的关系： 成新率=1-实体性损耗率 实体性损耗率=1-成新率 二、成本法的操作和计算方法基本公式： （一）重置成本及其计量 复原重置成本-重置成本：资产的现行再取得成本 更新重置成本（概念见47页）相同点：均采用现时价格计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。

4、理由：第一，更新重置成本比复原重置成本便宜(相同功能的资产)；第二，用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产。-计算重置成本的具体方法有：重置核算法、功能系数法、物价指数法、统计分析法等。 （一）重置成本及其计量1.重置核算法（48）（1）利用成本核算的原理，根据重新取得资产的成本构成项目，以现行市价为标准，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 重置成本直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 （2）采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价

5、。 （3）该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。 （4）案例见49。1.重置核算法（48）（1）利用成本核算的原理，根据重新取2.功能系数法（49） 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。2.功能系数法（49）（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：（3）线性回归分析法（51） -该方法计算的一般是更新重置成本。（以新技术条件下生产的资产为

6、参照） -案例见50页。（1）功能价值法3.物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。根据资产的历史成本（账面价值），利用物价指数进行调整，获取被估资产的重置成本。（1）定基物价指数（2）环比物价指数 -物价指数法计算的是复原重置成本。（仅考虑价格影响） -案例见49页。3.物价指数法4.统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始

7、成本K4.统计分析法（点面推算法）（4）据K值计算被估资产重置成本（二）实体性损耗及其计量 实体性损耗也叫有形损耗，指资产由于使用及自然力的作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引起资产价值损失。 其计量在资产评估与会计核算中的区别。考虑因素包括使用时间、使用率、资产本身质量、维修保养程度等。计量公式:被估资产的有形损耗重置成本有形损耗率 或=重置成本（1成新率） 根据成新率或有形损耗率的确定方法不同,具体有3种计量方法:1.观察法(一般用观察法确定53)（二）实体性损耗及其计量 2.使用年限法（53） 根据实际已使用年限、尚可使用年限与总使用年限的比值确定有形损耗程度（率）和成新程度（率）。（

8、1）基本公式有形损耗率=实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限） 尚可使用年限是预计资产的继续使用年限。实际已使用年限是实际已损耗年限，与资产名义已使用年限（会计提取折旧年限）和实际使用强度（一般用资产利用率表示）有关。实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 2.使用年限法（53） 2.使用年限法 （2）特殊情形更新改造（多次投入）的资产对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限作为实际已使用年限。 加权更新成本加权平均已使用年限=- 更新成本更新成本即现时成本、重置成本。（权重）

9、加权更新成本已使用年限更新成本 以现时成本为权重对多次投入的年限进行加权平均 2.使用年限法以现时成本为权重对多次投入的年限进行加权平均 【例题】 某企业2000年投入3,000万元购置一处房产，2005年和2007年进行两次更新改造，当年投资分别为300万元和200万元，2010年对该房产进行评估。假定：从2000年至2010年年通货膨胀率为10%，该房产的尚可使用年限为60年。试估算该资产的成新率。 【例题】第一步，计算现时成本。第一步，计算现时成本。第二步，计算加权更新成本。第二步，计算加权更新成本。第三步，计算加权投资年限。加权投资年限=81,231/8,549 =9.5（年）第四步，

10、计算成新率。 成新率60(9.560)100%86.33% 第三步，计算加权投资年限。3修复费用法（53）（1）有关概念与公式从修复的视角，有形损耗包括两部分：可修复部分和不可修复的部分。 可修复性损耗技术上可行，经济上合算 不可修复性损耗-技术上不可行，经济上不合算有形损耗=更新重置成本有形损耗率（若用复原重置成本，则包含了功能性损耗）3修复费用法（53）（1）有关概念与公式从修复的视角， （2）计算步骤第一步，计算可修复部分有形损耗。第二步，用年限法计算不可修复部分有形损耗。第三步，根据公式： 计算综合有形损耗率。第四步，计算有形损耗=更新重置成本有形损耗率。 （3）实例（54页例3-7）

11、 （2）计算步骤（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义无形损耗的一种，是由于技术相对落后造成的贬值。体现在两方面： （1）超额投资成本 （2）超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）2.超额投资成本的计算 功能性损耗=复原重置成本-更新重置成本（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义（三）功能性损耗及其计量3.超额运营成本的计算步聚 (1)将被估资产与同类已普遍使用的技术先进的资产进行比较，计算年超额运营成本。 (2)计算年净超额运营成本。 年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。 被估资产功能性贬值

12、额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n） 案例（55）。（三）功能性损耗及其计量3.超额运营成本的计算步聚（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（4856）2.表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少（四）经济性损耗及其计量3. 计算方法（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量。经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率（2） 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量。 经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n） 注意问题（56）:只有能够单独计算收益的资产，如一个企业、一个车间、一条生产线、一

13、宗房地产等，才考虑是否存在经济性损耗。3. 计算方法（五）综合成新率及其计量1.含义资产的现行价值/资产的重置全价。2.计量方法(1)观察法。(2)使用年限法。(3)修复费用法。（五）综合成新率及其计量一、收益法的基本原理（一）概念（57）【关键词】未来预期收益；折现（二）收益法的理论基础 效用价值论-资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（三）收益法的评估思路 预期收益折现（四）收益法运用的前提条件 1.资产的收益可用货币计量并可以预测。 2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量。 3.被评估资产的预期收益年限可以预测。一、收益法的基本原理（五）优缺点与评价1.优缺点（61）2该

14、方法最适宜-资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；-成本费用无法或难以计算的资产。3.该方法的局限性需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性；因此该方法的运用比成本法难度大。（五）优缺点与评价二、收益法的操作和计算方法(一)基本操作程序1.收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料。包括经营前景、财务状况、市场形势以经营风险等。2.分析测算被评估对象未来预期收益。3.确定折现率或资本化率。4.将评估对象未来预期收益折算成现值。5.分析确定评估结果。二、收益法的操作和计算方法（二）计算方法（公式） 1.未来收益有限期 （1）每期收益不等额。 【(P/F,r,n)为整付现值系数】案例59

15、（2）每期收益等额。 【(P/A,r,n)为年金现值系数】 （二）计算方法（公式） 2.未来收益无限期总原则：根据未来收益变动趋势和规律分别考虑折现。（1）每期收益额基本稳定-年金化法 -稳定化收益A的估算方法：公式历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 注意: 方法更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。2.未来收益无限期【案例】某企业拟进行股份制改制，根据企业目前经营状况和未来市场预测，未来5年企业的收益分别为26万元、22万元、25万元、24万元和28万元，折现率与资本化率均为10%。用年金化法评估该企业价值。解：稳定化收益A=26/(1+

16、10%)+22/(1+10)2+25/(1+10)3 +24/(1+10)4+ 28/(1+10)5 (P/A,10%,5) =24.9（万元） 该企业价值P=A/r =24.910% =249（万元） 【案例】某企业拟进行股份制改制，根据企业目（2）经过一段时期后将逐步稳定-分段法60 若预期未来收益开始一段时期不稳定，而后趋于稳定，收益又是持续的，则需采用分段法。 =R(P/F,r1,n)+A/r2(P/F,r1,n)2资产评估的基本方法课件 （例题见61页）前期 （设n=5）后期 0123456789分段法图解 选择前期期限的基本原则： -延至企业生产经营进入稳态； -尽可能长，但也不宜

17、过长。 0123456789分段法图解 选择前期期限的基本【案例2】某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该资产在持续经营下和50年收益的评估值。【案例2】某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15解：1.在永续经营条件下的评估值=前5年收益现值和+第6年以后收益现值前5年收益现值和=12/(1+10%)+15/(1+10)2+ 13/(1+10)3+ 11/(1+10)4+ 14/(1+10)5=49.2777(万元）第6年以后的收益现值=(14/10%)

18、(P/F,10%,5)=86.926（万元） 评估值=49.2777+86.926=136.20（万元） 2. 50年收益的评估值=前5年收益现值和+第6至50年的收益现值前5年收益现值和=12/(1+10%)+15/(1+10)2+ 13/(1+10)3+ 11/(1+10)4+ 14/(1+10)5=49.2777(万元）第6至50年收益现值=14(P/A,10%,45)(P/F,10%,5)=85.7334（万元） 评估值=49.2777+85.7334=135.01（万元）解：（3）未来收益持续增长且按固定比例增长递增收益折现法 预期收益增长率为g，基期收益为R0，下1年预期收益R1=

19、 R0(1+g)，下第2年预期收益R2= R0(1+ g)2, ，下第i年预期收益Ri= R0(1+ g)i 根据极限原理 故P=R0(1+ g)/(r- g)=R1/(r- g) （r g 0） （3）未来收益持续增长且按固定比例增长（4）未来收益持续递减且按固定比例递减递减收益折现法。 预期收益递减率为g，基期收益为R0，下1年预期收益R1= R0(1-g)，下第2年预期收益R2= R0(1-g)2, ，下第i年预期收益Ri= R0(1-g)i 根据极限原理 故P=R0(1-g)/(r+g)=R1/(r+g) （rs0） （4）未来收益持续递减且按固定比例递减思考与拓展：其他特殊变动趋势怎

20、样考虑？多阶段多种变动趋势的组合怎样考虑？ 思考与拓展：三、收益法中各项指标的确定 收益现值法的基本指标：预期收益、折现率（资本化率）、 收益的持续时间。 （一）预期收益额 1.预期收益的类型税后利润 、净现金流、 利润总额（1）资产评估中资产的收益额指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。强调预期收益、客观收益。 （2）税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同(权责发生制与收付实现制）。 净现金流税后利润 + 折旧追加投资 （3）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 （4）不同种类资产的收益额形式不完全相同，如企业收益额表现为净利润、净现金流，房地产、无形资产等的收益额

21、表现为纯收益。 2.预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。三、收益法中各项指标的确定（二）折现率与资本化率 1. 二者无本质区别 本质上都是将未来预期收益折算成现值的比率，是一种内含报酬率、收益率。 2.内涵上略有区别习惯上把未来有限期预期收益折算成现值的比率叫折现率有限期把未来永续性预期收益折算成现值的比率叫资本化率无限期 折现率无风险报酬率+风险报酬率 资本化率折现率未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。（二）折现率与资本化率3.确定折现率的基本方法(1)加和法 折现率无风险报酬率+风险报酬率 -无风险报酬率的确定：国

22、债收益率 -风险报酬率的确定：3.确定折现率的基本方法(2)资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率长期负债占资产总额的比重长期负债 利息率（1所得税率）+所有者权益 占资产总额的比重投资报酬率 投资报酬率无风险收益率+风险报酬率(2)资本成本加权法（3）市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。（三）收益期限（59） 指能够产生资产净收益的年限，一般根据资产未来获利能力、资产损耗情况、法律规定等因素确定。（3）市场比较法一、市场法的基本原理（一）概念（44）【关键词】市

23、场参照物；市场交易价格；可比性（二）理论基础 均衡价值论和替代原则资产价值是由在公开市场上供求双方达成一致时的均衡价格所决定，均衡价值论表现为承认市价的相对合理性。替代原则认为一项资产的价值等于为获得同等满足的替代品所花费的成本。（三）评估思路一、市场法的基本原理一、市场法的基本原理（四）运用的前提条件1.充分发育活跃的资产市场。2.参照物(市场交易案例)及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 (五)具体方法 (六)优缺点(46)一、市场法的基本原理（四）运用的前提条件具体方法： （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。（二）类比调整法 参

24、照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数 或者：调整值参照物A的成交价+时间因素差异值+区域因素差异值+功能因素差异值+情况补正差异值+具体方法： （一）直接比较法（二）类比调整法二、市场法的基本操作程序及有关指标（一）寻找市场参照物 1.成交价必须真实 2.至少三个交易案例 3.与被估资产相类似（大可替代，即功能相同） 4.成交价是正常交易的结果 5.尽可能选择近期成交的交易案例二、市场法的基本操作程序及有关指标（二）调整差异（比较与量化）1.时间差异系数2.区域差异系数参照物所在区域比被估资产好系数1；反之系数1

25、。系数=【被估资产区域分值】/【参照物区域分值】一般以被评资产为100，即系数=100/【参照物区域分值】（二）调整差异（比较与量化）3.功能差异系数功能系数法参考下一节。如功能与价格（成本）呈线性关系： 系数=被估资产生产能力/参照物生产能力 如功能与价格（成本）呈指数关系： 系数=（被估资产生产能力/参照物生产能力）x4.成新率差异系数5.交易情况差异系数调整系数=【被估资产交易情况分值】/【参照物交易情况分值】一般也以被估资产交易情况分值为100，即 调整系数=100/【参照物交易情况分值】3.功能差异系数5.交易情况差异系数（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平

26、均，确定评估值。 （三）确定评估值 【例】某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2012年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。 单位：【例】某商业用房，面积为600平方米， 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。 被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。 当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为： (1+4%)4 ；参照物B的时间因素调整系数： (1+4%)1