2022初级会计职称考试经济法基础新教材第六章财产和行为税法律制度(课件讲义)

1、初级会计资格考试经济法基础2022第六章 财产和行为税法律制度目录Contents1房产税法律制度2契税法律制度3土地增值税法律制度4城镇土地使用税法律制度5耕地占用税法律制度6车船税法律制度7资源税法律制度8环境保护税法律制度9烟叶税和船舶吨税法律制度10印花税法律制度房产税法律制度1Part房屋、土地有关税种【举例】老王征用耕地自用，按照规定缴纳耕地占用税（占有时点征收）。征用耕地后，占有土地使用权，需要缴纳城镇土地使用税；城镇土地使用税在占有期间缴纳，按年计算、分期缴纳。占有土地期间，建设房屋自用，取得房屋的产权，需要缴纳房屋持有期间的房产税。作为房地产开发企业，建造楼盘，陆续对外出售。

2、出售过程中，需要缴纳增值税和土地增值税。购买房屋的一方，需要缴纳契税（买方税）。房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内“拥有”房屋产权的单位和个人。房产税的纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。一、房产税纳税人【提示】受益人纳税原则，谁使用，谁受益，谁纳税。【举例】张三需要一笔钱，将房屋出典给李四，李四享有支配房屋的权利。到期张三还钱后，可赎回出典房屋的支配权。房屋出典期间，张三（产权所有人）无权支配房屋，所以规定李四（承典人）为纳税人。产权出典指产权所有人（出

3、典人）将自己房屋的产权，在一定期限内转让（出典）给他人（承典人）使用而取得出典价款的一种融资行为。承典人支付现金或实物，在房屋出典期间取得房屋支配权，产权所有人已无权支配房屋，因此纳税人为房屋的实际占用人或使用人，即承典人。【提示1】房屋出租原则上出租人为纳税人，但在无租使用的情况下，使用人实际受益，因此由使用人代为缴纳。 【提示2】（2021年判断）房屋产权出典的，应以出典人为房产税纳税人。【练一练】【解析】产权出典的，承典人为纳税人。（2018年判断）产权未确定以及租典纠纷未解决的，暂不征收房产税。【练一练】【解析】产权未确定以及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。（2014年判

4、断）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产税的纳税人为房产代管人或者使用人。【练一练】（2012年单选）关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（ ）。A.房屋出租的，承租人为纳税人B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人D.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人【练一练】A【答案】A【解析】房屋出租的，房屋产权所有人（出租人）为房产税的纳税人。 （2008年判断）张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。【练一练】二、房产税征税范围（2021年单选）根据房产税法律制度的规定，下列

5、各项中，属于房产税征税范围的是（ ）。 A.农村居民住宅 B.独立于房屋之外的围墙 C.独立于房屋之外的水塔 D.市区的商业大楼 【练一练】D【答案】D【解析】选项AD，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村；选项BC，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。 （2020年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是（ ）。A.城市郊区的企业厂房B.农村的村民住宅C.建制镇的企业办公楼D.市区商场的地下停车场【练一练】B【答案】B【解析】房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋（不包括农村）

6、。（2018/2016年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是（ ）。A.建制镇工业企业的厂房B.农村的村民住宅C.市区商场的地下车库D.县城商业企业的办公楼【练一练】B（2016/2015年判断）房地产开发企业建造的商品房在出售前已经使用或者出租、出借的，不缴纳房产税。【练一练】【解析】房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。三、房产税应纳税额的计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产余值（房产原值一次减除10%30%，具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定） 1.2%

7、（年税率）全年应纳税额=应税房产余值1.2%应税房产原值（1扣除比例）1.2%从租计征房产租金（包括货币收入和实物收入，不含增值税）12%应纳税额不含增值税的租金收入12%（或4%）4%（一）一般规定（2018年单选）甲公司一处自用房产原值800000元，已知房产的原值减除比例为30%，房产税从价计征税率为1.2%。计算甲公司该房产全年应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.8000001.2%30%=2880（元） B.8000001.2%=9600（元）C.800000（1+30%）1.2%=12480（元） D.800000（1-30%）1.2%=6720（元）【练一练】D【答

8、案】D【解析】本题是对甲公司“拥有”的房产计算房产税，应当从价计征房产税，应纳税额=应税房产原值800000（1-扣除比例30%）税率1.2%。 （2015年单选）甲企业拥有一处原值560000元的房产，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税减除比例为30%。甲企业该房产年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。A.5600001.2%=6720（元）B.560000（1-30%）1.2%=9600（元）C.560000（1-30%）1.2%=4704（元）D.56000030%1.2%=2016（元）【练一练】C【答案】C【解析】从价计征房产税的房产，依照房产原值一次减除规定的减除

9、比例后的余值计算缴纳房产税，适用年税率为 ；因此，1.2% 甲企业该房产年应缴纳房产税税额 =560000（ 1-30%） 1.2%=4704（元）。（2019年单选）2018年甲公司将一幢办公楼出租，取得含增值税租金92.43万元。已经增值税征收率为5%。房产税从租计征的税率为12%，下列关于甲公司2018年出租办公楼应缴纳房产税税额的计算中正确的是（ ）。A.92.43（15%）12%10.56万元B.92.43（15%）（112%）12%12万元C.92.43（112%）12%12.6万元D.92.4312%11.0916万元【练一练】A【答案】A【解析】房产出租的，计征房产税的租金收入

10、不含增值税。 （2019年单选）2018年9月张某出租自有住房，当月收取不含增值税租金2500元，当月需偿还个人住房贷款1000元。已知个人出租住房房产税税率为4%。根据房产税法律制度的规定，张某当月应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。A.（2500-1000）4%=60（元）B.25004%=100（元）C.（2500-1000）（1-4%）4%=57.6（元）D.2500（1-4%）4%=96（元）【练一练】B【答案】B【解析】房屋出租的，以取得的不含增值税租金收入为计税依据（全额计税，没有任何减除），选项 AC排除；从租计征的房产税应纳税额 =租金收入 12%（或 4%），不存

11、在“（ 1-4%）”的问题。（2017年单选）2016年7月1日，甲公司出租商铺，租期半年，一次性收取含增值税租金126000元。已知增值税征收率为5%，房产税从租计征的税率为12%。计算甲公司出租商铺应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.126000(1+5%)(1-30%)12%=10080（元）B.126000(1+5%)12%=14400（元）C.126000(1-30%)12%=10584（元）D.12600012%=15120（元）【练一练】B【答案】B【解析】本题涉及“出租”房产，应从租计征房产税；计征房产税的租金收入不含增值税，因此，应当先对“525000元”作价税

12、分离处理，排除选项CD；从租计征房产税的应纳税额=不含增值税的租金收入适用的房产税税率，选项B正确。 （二）房屋原值的确定（给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备）（2021年单选）甲公司为增值税一般纳税人。2019年拥有一处原值2 000万元的生产经营用厂房，已提取折旧500万元。已知房产税从价计征税率为1.2，当地规定的房产原值扣除比例为30。甲公司2019年度该生产经营用厂房应缴纳房产税税额为（ ）。 A.16.8万元 B.24万元 C.18万元 D.12.6万元 【练一练】A【答案】A【解析】从价计征房产税的，以房产“原值”一次减除当地政府规定的扣除比例后的“余值”为计税依

13、据，不扣除折旧。应纳房产税税额2 000（130）1.216.8（万元）。 （2020年单选）甲公司为增值税一般纳税人，办公自用房产原值 2800万元，已计提折旧800万元。已知，房产原值的减除比例为30%，房产税从价计征税率为1.2%。根据房产税法律制度的规定，计算甲公司该房产年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.2800 （ 1-30%） 1.2%=23.52（万元）B.（2800-800） 30% 1.2%=7.2（万元）C.（2800-800） 1.2%=24（万元）D.（2800-800）（ 1-30%） 1.2%=16.8（万元）【练一练】A【答案】A【解析】从价计

14、征房产税的，以房产“原值”一次减除10%30%后的“余值”为计税依据，不扣除折旧。 （2019年单选）2018年甲公司房产原值8000万元，已提折旧5000万元。已知房产税从价计征税率为1.2%；房产原值的减除比例为30%。根据房产税法律制度的规定，甲公司2018年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。A.80001.2%=96（万元）B.（8000-5000）（1-30%）1.2%=25.2（万元）C.8000（1-30%）1.2%=67.2（万元）D.（8000-5000）1.2%=36（万元）【练一练】C（2017年单选）甲公司厂房原值500万元，已提折旧200万元。已知房产原值

15、减除比例为30%，房产税从价计征税率为1.2%，计算甲公司年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.200（1-30%）1.2%=1.68（万元）B.5001.2%=6（万元）C.（500-200）（1-30%）1.2%=2.52（万元）D.500（1-30%）1.2%=4.2（万元）D【练一练】（2015年单选）2014年甲公司房产原值1000000元，已提取折旧350000元，已知从价计征房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，甲公司当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。A.（1000000-350000）1.2%=7800（元）B.（1000000

16、-350000）（1-30%）1.2%=5460（元）C.1000000（1-30%）1.2%=8400（元）D.10000001.2%=12000（元）【练一练】C（2013年多选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应当计入房产原值，计征房产税的有（ ）。A.独立于房屋之外的烟囱B.中央空调C.房屋的给水、排水管道D.室外游泳池【练一练】BC【答案】BC【解析】选项AD：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。（2021年单选）甲公司为增值税一般纳税人，拥有一栋原值400万元的厂房，2019年12月在厂房外建造了一处价值15万元的水塔，在厂房

17、中安装了一台与厂房不可分割的价值20万元的升降机。已知，房产税从价计征税率为1.2%，当地规定的房产原值扣除比例为30%。计算甲公司2020年度该厂房应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.（40015）（1-30%）1.2%=3.486（万元） B.（40020）（1-30%）1.2%=3.528（万元） C.400（1-30%）1.2%=3.36（万元） D.（4001520）（1-30%）1.2%=3.654（万元）【练一练】B【答案】B【解析】独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔（15万元）、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围，选项AD排除；房产原值应包括与房屋不

18、可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，选项B正确，选项C错误。（2020年单选）甲公司一处办公用房原值600万元，由于价值50万元的配套设施损坏，2018年12月以价值80万元的配套设施对其予以更换。已知，房产原值的减除比例为30%，房产税从价计征税率为1.2%。根据房产税法律制度的规定，计算甲公司该办公用房2019年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.（600+80）（1-30%）1.2%=5.712（万元）B.（600-50）（1-30%）1.2%=4.62（万元）C.600 （ 1-30%） 1.2%=5.04（万元）D.（600+80-50）（1-30%）

19、1.2%=5.292（万元）【练一练】D【答案】D【解析】房屋的通风设备属于与房屋不可分割的附属设备、配套设施，其价值应计入房屋原值；更换房屋附属设备、配套设施的，在将其价值（80万元）计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值（50万元），选项AC未扣减旧设备价值，错误；从价计征房产税的应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%。 （2017年单选）甲企业厂房原值2000万元，2015年11月对该厂房进行扩建，2015年底扩建完工并办理验收手续，增加房产原值500万元，已知房产税的原值扣除比例为30%，房产税比例税率为1.2%，计算甲企业2016年应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的

20、是（ ）。A.2000(1-30%)1.2%+5001.2%=22.8（万元）B.(2000+500)(1-30%)1.2%=21（万元）C.20001.2%+500(1-30%)1.2%=28.2（万元）D.2000(1-30%)1.2%=16.8（万元）【练一练】B【答案】B【解析】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，应当相应增加房屋原值（ 500万元），选项 D未增加房屋原值，错误；扩建前后该厂房的用途并未发生改变，均为自用厂房，均应从价计征，选项 AC错误。（三）投资联营的房产情况谁交税计税依据以房产投资联营、投资者参与投资利润分配、共担风险（真投资）被投资方房产余额（从价计征）以房产投

21、资收取固定收入、不承担经营风险（假投资：实际上是以联营名义取得房屋租金）投资方/产权人租金收入（从租计征）（2020年判断）对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。【练一练】（2018年单选）某企业有原值为2500万元房产，2016年12月31日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限为10年，承担投资风险，已知当地政府规定的房产原值扣除比例为20%，房产税税率为1.2%，根据税法规定该企业2017年应缴纳房产税（ ）万元。A.30万元 B.24万元 C.22.8万元 D.16.8万元【练一练】D（四）融资租赁房屋四、房产税税收优惠（一）非经营性

22、房产免税廉租住房【提示】上述单位的“出租房产”“非自身业务使用的生产、营业用房”不属于免税范围。（二）临时房及停用房（三）体育场馆的房产税优惠【提示】享受上述税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。农产品批发市场、农贸市场“专门”用于经营“农产品”的房产、土地免征（房产税和城镇土地使用税）【提示1】市场如同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免部分；【提示2】市场行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，应按规定征收。（四）特殊经营（国家支持）国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自

23、用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地免征自2019年1月1日至2023年供暖期结束，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为“居民”供热所使用的厂房、土地免征【提示1】对供热企业其他厂房和土地，应当按照规定征收。【提示2】对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的部分。 （2021年单选）根据房产税法律制度的规定，下列房产中，应缴纳房产税的是（ ）。A.名胜古迹自用的房产 B.高校学生公寓 C.个人出租位于县城的住房 D.非营利性老年服务机构自用的房产【练一练】C【答案】C【解析】选项C，个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

24、（2021年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，免征房产税的是（ ）。A.农产品批发市场的行政办公楼 B.企业拥有并运营管理的体育场馆 C.公园中附设的饮食部所使用的房产 D.公立高校的教学楼 【练一练】D【答案】D【解析】选项A：对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）“专门用于”经营农产品的房产，暂免征收房产税；行政办公楼不属于专用于经营农产品的房产，不享受免税。选项B：企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，“减半征收”房产税。选项C：宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产，免征房产税，公园中附设的饮食部所使用的房产不属于公园自用房，不享受免税。选项D：由国家

25、财政部门拨付事业经费的单位（例如，学校）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。（2020年单选）根据房产税法律制度的规定，下列房产中，不属于房产税免税项目的是（ ）。 A.个人出租的住房 B.军队自用的房产 C.高校学生公寓 D.宗教寺庙自用的房产 【练一练】A【答案】A【解析】选项A，个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；选项B，国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；选项C，高校学生公寓免征房产税；选项D，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（2020年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税免税项目的是（ ）。A.军队自用的房产B.名胜古

26、迹自用的办公用房C.国家机关自用的房产D.个人出租的市区住房【练一练】D【答案】D【解析】选项D，个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。 （2019年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的是（ ）。A.国家机关自用的房产B.个人拥有的市区经营性用房C.名胜古迹自用的办公用房D.老年服务机构自用的房产【练一练】B【答案】B【解析】选项 B：个人所有“非营业用的”房产免征房产税；对个人拥有的“营业用房”或者“出租的房产”，应照章征税。（2018年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，免征房产税的是（ ）。A.国家机关用于出租的房产B.公立学校附设招待所使用的房

27、产C.公立幼儿园自用的房产D.公园附设饮食部使用的房产【练一练】C（2018年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应征收房产税的是（ ）。A.国家机关自用的房产 B.高等学校的学生公寓 C.个人出租的住房 D.老年服务机构自用的房产【练一练】C【答案】C【解析】选项C，个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。 （2018年判断）名胜古迹自用的房产免征房产税。【练一练】（2013年单选）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不予免征房产税的是（ ）。A.名胜古迹中附设的经营性茶社B.公园自用的办公用房C.个人所有的唯一普通居住用房D.国家机关的职工食堂【练一练】A【答案】A【解

28、析】选项 AB：宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等用房，照章征税。选项 C：个人所有“非营业用”的房产免征房产税；个人转让自用达 5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。选项 D：国家机关、人民团体、军队“自用”的房产免征房产税。（2012年单选改）某企业2017年度生产经营用房原值12000万元；幼儿园用房原值400万元；出租房屋原值600万元，年租金80万元（不含增值税）。已知房产原值减除比例为30%；房产税税率从价计征的为1.2%，从租计征的为12%，该企业当年应缴纳房产税

29、税额的下列计算中，正确的是（ ）。A.12000（1-30%）1.2%=100.8（万元）B.12000（1-30%）1.2%+8012%=110.4（万元）C.（12000+400）（1-30%）1.2%+8012%=113.76（万元）D.（12000+400+600）（1-30%）1.2%=109.2（万元）【练一练】B【答案】B【解析】企业所有的幼儿园所用房产免征房产税；企业经营性房产从价计征房产税，出租的房产从租计征房产税，则企业应纳房产税 =12000（ 1-30%） 1.2%+80 12% =110.4（万元）。五、房产税的征收管理（一）纳税义务发生时间房产用途纳税义务发生时间原

30、有房产生产经营生产经营之月（当月）出租、出借交付的次月房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房使用或交付次月新取得房产自行新建房屋用于生产经营建成次月委托施工企业建设的房屋验收次月购置新建商品房交付使用次月购置存量房办理权属转移、变更登记手续，签发权属证书次月只有将原有房产用于生产经营，从生产经营之月（当月）起缴纳房产税，其他均从“次月”。纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。 （当月还有纳税义务，下个月开始不交）【提示】（2020年判断）甲公司委托施工企业建设一栋办公楼，从该办公楼建成之次月起缴纳房

31、产税。【练一练】【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从“办理验收手续”（而非建成）之次月起，缴纳房产税。 （2018年多选）根据房产税暂行条例的规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之月起，缴纳房产税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税【练一练】AC【答案】AC【解析】选项A，纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；选项C，纳税人委托施工企业建设的房屋，

32、从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。（2010年单选）甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规定，甲公司对此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（ ）。A.2009年12月 B.2010年1月C.2010年2月 D.2010年4月【练一练】C【答案】C【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。（2015年单选）甲企业2021年年初拥有一栋房产，房产原值1 000万元，3月31日将其对外出租，租期1年，每月收取不含税租金1万元。已知房产税税率从价计征的为1.2%，

33、从租计征的为12%，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。2021年甲企业上述房产应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。A.912%1.08（万元）B.1 000（130%）1.2%1231912%3.18（万元）C.1 000（130%）1.2%1241812%3.76（万元）D.1 000（130%）1.2%8.4（万元）【练一练】B【答案】B【解析】纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税；甲企业前3个月应按房产余值计征房产税，后9个月从租计征房产税；甲企业2021年应缴纳房产税=1000（1-30%）1.2%3个月/12个月+19个月12%=3.18（万元）。（

34、二）纳税地点房产税在房产所在地缴纳；房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。（2019年判断）居住在M市的李某将位于Y市的一处自有住房对外出租，李某应向M市税务机关申报缴纳该处住房的房产税。【练一练】【解析】房产税应在房产所在地（ Y市）缴纳。（三）纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。契税法律制度2Part契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约）以及所确定价格的一定比例，向权属承受人（即买方）征收的一种税。在我国境内承受（受让、购买、受赠、互换等）土地、房屋权属（土地

35、使用权、房屋所有权）转移的单位和个人。【提示】土地、房屋权属转移：承受方（买方）契税；转让方（卖方）增值税、土地增值税。一、契税的纳税人房（卖）土地增值税增值税印花税企业所得税个人所得税契税印花税城建税/教育费附加甲（转让方）乙（受让方）（2008年判断）契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。【练一练】（1）土地使用权出让； （2）土地使用权转让（包括出售、赠与、互换）； （3）房屋买卖、赠与、互换。 （4）以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的二、契税征税范围1.属于征税范围的权属转移（5）下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税

36、：因共有不动产份额变化的；因共有人增加或者减少的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的（1）“土地承包经营权和土地经营权”的转移； （2）土地、房屋权属的典当、分拆（分割）、出租和抵押，不属于契税的征税范围。权属未转移【提示】继承：免征2.不属于征税范围的【提示】是否应当征收契税：一看对象（土地使用权，房屋，不包括农村集体土地承包经营权转移）二看行为（权属转移，不包括：继承）三看主体（承受方）（2021年单选）根据契税法律制度的规定，下列各项中，不属于契税征税范围的是（ ）。A.房屋赠与B.房屋出租 C.房屋买卖 D.房屋互换【练一练】

37、B（2021年单选）根据契税法律制度的规定,下列各项中，属于契税纳税人的是（ ）。A.继承父母车辆的子女 B.转让土地使用权的企业 C.出租自有住房的个人 D.受赠房屋权属的个体工商户 【练一练】D【答案】D【解析】判断是否属于契税纳税人时抓住两个关键要素：（1）房、地权属转移；（2）承受方。选项A既不涉及房也不涉及地，选项C“出租”不转移租赁物权属，选项B是转让方，只有选项D涉及房屋权属转移且为承受方，属于契税纳税人。（2020年判断）土地使用权出让不属于契税的征税范围。【练一练】（2020年判断）房屋出租不属于契税的征税范围。（2019年判断）张某将自有房屋对外出租，不缴纳契税。【练一练】

38、（2020年单选）根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的是（ ）。A.抵押商铺的李某B.转让土地使用权的乙公司C.出租住房的王某D.受让土地使用权的甲公司【练一练】D【答案】D【解析】选项 AC：土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。选项 BD：契税纳税人为“承受方”，转让方不缴纳契税。（2020年单选）根据契税法律制度的规定，下列行为中，属于契税征税范围的是（ ）。A.房屋出租B.房屋典当C.房屋赠与D.房屋抵押【练一练】C【答案】C【解析】土地、房屋典当（选项 B）、分拆（分割）、抵押（选项D）以及出租（选项 A）等行为，不属于契税的征税范围

39、。（2020年多选）根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的有（ ）。A.购买房屋的乙公司B.受赠房屋的丙公司C.出租房屋的丁公司D.出售房屋的甲公司【练一练】AB【答案】AB【解析】选项 C ：房屋的出租不属于契税的征税范围；选项 D ：甲公司为出售方，不属于契税的纳税人。（2019年判断）农村集体土地承包经营权的转移应征收契税。【练一练】【解析】契税征税范围中的“土地使用权转让”，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。（2019年判断）张某将自有房屋对外出租，不缴纳契税。【练一练】（2019年判断）张某转让位于市区的一套自用房产，该交易涉及的契税应由张某申报缴纳。【练一练】（

40、2019年单选）根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的是（ ）。A.受让土地使用权的单位B.转让土地使用权的单位C.出租房屋的个人D.承租房屋的个人【练一练】A【答案】A【解析】出租房屋不会导致房屋产权变动，不属于契税征税范围，排除选项CD；选项 AB：契税纳税人应为“承受方”。（2019年/2018年单选）根据契税法律制度的规定，下列行为中，属于契税征税范围的是（ ）。A.房屋抵押 B.房屋互换 C.房屋继承 D.房屋出租【练一练】B（2018年判断）房屋抵押不属于契税的征税范围。【练一练】（2018年单选）根据契税法律制度的规定，下列行为中，应征收契税的是（ ）。A.李某将商

41、铺抵押B.乙公司受让国有土地使用权C.王某继承商铺D.甲商场出租摊位【练一练】B（2017年单选）根据契税法律制度的规定，下列行为中，应征收契税的是（ ）。A.甲公司出租地下停车场B.乙公司将房屋抵押给银行C.丁公司购买办公楼D.丙公司承租仓库【练一练】C【答案】C【解析】选项 AD：均属于“出租”行为，不发生土地、房屋权属转移；选项 B：抵押时房屋权属不发生变动，如果乙公司无力清偿银行到期的欠款，银行实现其抵押权（即将乙公司的房屋用于抵债）时，房屋权属发生变动，承受方应缴纳契税。（2017年单选）根据契税法律制度的规定，下列各项中，不征收契税的是（ ）。A.张某受赠房屋B.王某与李某互换房屋

42、并向李某补偿差价款10万元C.赵某抵押房屋D.夏某购置商品房【练一练】C【答案】C【解析】选项ABD ：在我国境内“承受”（受让、购买、受赠、互换）土地、房屋权属转移的单位和个人，应照章缴纳契税；选项B中，由多交付货币的一方（王某）缴纳契税；选项 C：土地、房屋典当、分拆（分割）、“抵押”以及出租等行为，不属于契税的征税范围。（2016年多选）根据契税法律制度的规定，下列行为中，属于契税征税范围的有（ ）。A.房屋买卖B.房屋互换C.房屋租赁D.房屋赠与【练一练】ABD（2016年多选）根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征税范围的有（ ）。A.国有土地使用权出让B.房屋交换C.农村集

43、体土地承包经营权转移D.土地使用权赠与【练一练】ABD【答案】C【解析】在我国境内“承受”（受让、购买、受赠、互换）土地、房屋权属转移的单位和个人，应照章缴纳契税；土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。三、契税税率比例税率，并实行3%5%的幅度税率。情形 纳税人计税依据的确定土地使用权出让 受让人包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款 土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让 承受方应交付的总价款 房屋附属设施转让与房屋为同一不动产单元承受方应交付的总价款 ，并适用

44、与房屋相同的税率与房屋为不同不动产单元转移合同确定的成交价格 ，并购按当地确定的适用税率计税四、契税计税依据（不含增值税） 1.土地使用权出让、出售，房屋买卖成交价格（不含增值税） 承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。【提示】2.土地使用权互换、房屋互换 互换价格差额 互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，由支付差额的一方缴纳契税。 3.先以划拨方式取得后转让 土地出让价款与成交价格情形纳税人计税依据 以划拨

45、方式取得土地使用权，经批准改为出让方式重新取得土地使用权人补缴的土地出让价款先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产划拨土地性质改为出让房地产承受方补缴的土地出让价款+成交价格划拨土地性质未发生改变成交价格（4）土地使用权赠与、房屋赠与核定价格 情形纳税人计税依据 土地使用权赠与、房屋赠与受赠方税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格以划转、奖励等没有价格的方式转移土地房屋权属（参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据）承受方（5）价格偏低且无正当理由核定 纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关按规定核定。税务机关依法核定计税价

46、格，应参照市场价格，采用房地产价格评估等方法合理确定。 情形纳税人计税依据（不含增值税）买卖地受让人土地出让金房+地总价附属设施（与房屋是否同一单元）同一单元：总价不同单元：合同价互换土地使用权互换、房屋互换，价值不等【提示】互换价格相等：免征支付差价的一方价格“差额”土地划拨土地性质改为出让承受人补缴的土地出让金取得后经批准转让房地产土地性质改为出让补缴出让金+成交价土地性质未变成交价赠与土地使用权赠与、房屋赠与受赠人根据市场价格核定计税依据其他没有价格的转移土地、房屋权属行为受让人计税依据明显偏低且无正当理由（2011年多选）根据契税法律制度的规定，下列各项中，以成交价格作为契税计税依据的

47、有（ ）。A.房屋买卖B.土地使用权交换C.房屋赠与D.土地使用权转让【练一练】AD（2012年多选）关于契税计税依据的下列表述中，符合法律制度规定的有（ ）。A.受让国有土地使用权的，以成交价格为计税依据B.受赠房屋的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据C.购入土地使用权的，以评估价格为计税依据D.互换土地使用权的，以交换土地使用权的价格差额为计税依据【练一练】ABD【答案】ABD【解析】选项AC：土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据；选项 B：土地使用权赠与、房屋赠与，计税依据由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定；选项 D：土地使用权互

48、换、房屋互换，计税依据为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”。（2019年单选）2018年10月陈某与李某互换房屋，经房地产评估机构评估，陈某房屋价值220万元，李某房屋价值180万元，李某向陈某支付差价40万元，该房屋交换行为缴纳契税的计税依据是（ ）。A.220万元 B.180万元C.40万元 D.400万元【练一练】C五、契税应纳税额的计算应纳契税税额 = 计税依据 税率【教材例6-3】2021年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。经房地产评估机构评估王某获奖房屋价值30万元，李某房屋价值35万元。两人协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额

49、款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应缴纳的契税税额。以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所交换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税。（1）王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额280 0004%11 200（元）（2）王某交换房屋行为应缴纳的契税税额50 0004%2 000（元）（3）王某实际应缴纳的契税税额11 2002 00013 200（元）（20

50、21年单选）2019年5月甲公司获赠原值200万元的房产一处，税务机关核定的不含增值税价格为300万元。已知，契税适用税率为4%，甲公司获赠该房产应缴纳契税税额为（ ）万元。A.4.16 B.12 C.12.48 D.8 【练一练】B【答案】B【解析】土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，契税的计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格“依法核定的价格”（与房产原值无关）。因此，甲公司获赠该房产应缴纳契税税额3004%12（万元）。 （2021年单选）2021年10月甲公司从乙公司购入一处经营用房，不含增值税成交价格为1 200万元，当月将一处不含增值

51、税评估价格为1 000万元的厂房与丙公司的办公楼互换，并向丙公司支付不含增值税差价款500万元。已知契税适用税率为3。甲公司当月上述业务应缴纳契税税额为（ ）。 A.51万元 B.36万元 C.81万元 D.45万元【练一练】A【答案】A【解析】购入房屋，契税的计税依据为不含增值税成交价格；房屋互换，契税的计税依据为所互换的房屋价格的差额，互换价格不相等的，由“多交付货币”的一方缴纳契税。本题中应纳契税税额（1 200500）351（万元）。（2020年单选）2019年10月甲公司以一宗土地使用权与乙公司的一处房产进行交换。经房地产评估机构评估，甲公司土地使用权价值1850万元，乙公司房产价值

52、2000万元，甲公司向乙公司支付不含增值税差价150万元。已知，契税适用税率为4 %。根据契税法律制度的规定，计算甲公司该笔业务应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.20004%=80（万元）B.18504%=74（万元）C.（2000+150）4%=86（万元）D.1504%=6（万元）【练一练】D【答案】D【解析】房地产的互换，由多付货币的甲公司纳税，以差价（150万元）为计税依据。（2020年单选）2019年10月甲广告公司从乙公司购入一处写字楼，支付不含增值税价款500万元。该写字楼乙公司账面原值300万元，已提折旧75万元。已知契税税率为4%，计算甲广告公司当月该笔业务应缴

53、纳契税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.300 4%=12（万元）B.500 4%=20（万元）C.500- （ 300-75） 4%=11（万元）D. （ 300-75） 4%=9（万元）【练一练】B【答案】B【解析】房屋买卖，应以不含增值税的成交价格（500万元）为计税依据，计征契税。 （2020年单选）2019年甲公司购入新办公用房一处，不含增值税价款500万元；将价值300万元的旧办公大楼与乙公司价值270万元的房产进行交换，取得乙公司支付的不含增值税差价30万元。已知，契税适用税率为4%。根据契税法律制度的规定，计算甲公司上述业务应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.5

54、004%=20（万元）B.（500+300）4%=32 （万元）C.304%= 1.2 （万元）D.（500+270）4%=30.8 （万元）【练一练】A【答案】A【解析】购入新办公用房时，甲公司为承受方，由甲公司缴纳契税；甲公司将旧办公大楼与乙公司的房产交换，应当由多付货币的乙公司缴纳契税。（2019年单选）2018年5月，张某获得县人民政府奖励住房一套，经税务机关核定该住房价值80万元。张某对该住房进行装修，支付装修费用5万元。已知契税适用税率为3%。计算张某应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.（805）3%2.55（万元）B.803%2.4（万元）C.（805）（13%）3%

55、2.63（万元）D.（805）3%2.25（万元）【练一练】B【答案】B【解析】获奖取得的房产，计税依据为税务机关核定的房屋价值，不得扣减装修支出。（2019年单选）2018年6月李某和王某将各自拥有的一套房屋互换，经房地产评估机构评估，李某的房屋价值80万元，王某的房屋价值100万元，李某向王某支付差价20万元。已知契税税率为3。根据契税法律制度的规定，李某互换房屋应缴纳契税税额的下列计算中，正确的是（ ）。A.203=0.6（万元）B.803=2.4（万元）C.（80+100）3=5.4（万元）D.1003=3（万元）【练一练】A【答案】A【解析】房屋互换，以互换房屋的价格差额为契税的计税

56、依据。 （2017年单选改）2019年10月王某购买一套住房，支付房价97万元、增值税税额8.73万元。已知契税适用税率为3%，计算王某应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.(97+8.73)3%=3.17 万元B.97(1-3%)3%=3 万元C.(97-8.73)3%=2.65万元D.973%=2.91 万元【练一练】D【答案】D【解析】房屋买卖，应以不含增值税的成交价格（97万元）为计税依据，计征契税。 （2017年单选）2016年2月周某以150万元价格出售自有住房一套，购进价格200万元住房一套。已知契税适用税率为5%，计算周某上述行为应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（

57、 ）。A.1505%=7.5 万元B.2005%=10 万元C.1505%+2005%=17.5 万元D.2005%-1505%=2.5 万元【练一练】B【答案】B【解析】契税由房屋、土地权属的承受人缴纳；在本题中，周某出售住房应由承受方缴纳契税，周某不必缴纳；周某购进住房应照章缴纳契税 =200 5%=10（万元）。（2015年单选）老李拥有一套价值72万元的住房，老张拥有一套价值52万元的住房，双方交换住房，由老张补差价20万元（不含增值税）给老李。已知契税的税率为3%，下列各项中，正确的是（ ）。A.老李应缴纳契税2.16万元B.老张应缴纳契税0.6万元C.老李应缴纳契税0.6万元D.老

58、张应缴纳契税2.16万元【练一练】B【答案】B【解析】“老张补差价”，老张是多付差价的一方，应由老张缴纳契税，排除选项 AC；应以价格差额为计税依据，即老张应缴纳的契税 =20 3%=0.6（万元）。非经营自用（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。农业生产承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产婚姻家庭（1）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；（2）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。外交依照规定应予以免税的

59、外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。1.全国法定免税情形六、契税的税收优惠2.国务院可以规定免征或减征契税的情形居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等。3. 省、自治区、直辖市人民政府可以酌情减免契税的情形因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 【提示】经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。4.临时减免税情形情形权属承受方满足的条件契税征免企业改制改制后企业原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中持股比例超过75

60、%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的免事业单位改制原投资主体存续并在改制后企业中出资比例超过50%的免公司合并 合并后公司原投资主体存续的免公司分立分立后公司原主体分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司免情形权属承受方满足的条件契税征免企业破产债权人（包括破产企业职工）免非债权人与原企业“全部”职工签订的劳动合同3年免与原企业超过30%职工签订的劳动合同3年减半资产划转承受方承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定行政性划转的免同一投资主体内部所属企业之间房地产的划转（包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司