内江市房地产市场调研报告课件

1、内江市房地产市场调研报告内江市房地产市场调研报告市场研展篇竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会宏观环境内江环境市场走势研判小结市场研展篇竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场经济增长乏力，楼市量价回升后企稳，政策、金融重在维稳。2012年上半GDP增速7.8%，经济增长乏力。“稳增长”面临巨大压力。经济制约楼市成交，但以提供货币及房地产政策略松的空间。“限购”政策不见松动，政策维稳，防止房价反弹。40城市房产信息已联网，房产税试点扩容呼之欲出。央行年内两次降准降息以刺激经济增长，为楼市加速回暖起到巨大推动作用。各地房价止跌回升，国房景气指数连降14个月后触底反弹。

2、金九银十到来，短期内市场走势延续。宏观环境经济环境政策环境金融环境市场环境经济增长乏力，楼市量价回升后企稳，政策、金融重在维稳。201十八大：2013年政策将为2012年的延续；积极财政与稳健货币政策，楼市调控重在维稳。楼市调控经济增长1、经济增长乏力，“稳增长”存在压力。2、为刺激经济降准降息，经济回升有限，却间接利好楼市。3、严控楼市误伤合理需求，地方政府土地财政畸变前行。1、十八大政策基调维稳，短期内不具备调控反弹环境。2、经济稳增长加大对投资的需求，地方政府积极微调，变相促进楼市回升企稳，短期内走势平稳持续。3、楼市保刚需、抑投机，定向宽松原则不变，长效性措施将逐步出台。积极财政政策与

3、稳健的货币政策将为主要手段。重点改革房地产税，房产税合法及合理性仍有待论证。政策走势十八大：2013年政策将为2012年的延续；积极财政与稳健货区位经济产业人口收入水平四川省东南部，沱江下游中段。成渝之心，成都、重庆均在200公里范围内，高速、航运、高铁将使内江与周边大城市往来更加密切。内江环境甜城传统工业没落，新兴工业已初具规模，发展良好；当前GDP基数小，增速快，年均保持在20%以上，2011年GDP为854.68亿元；政府财政收入低，财政赤字，2011年财政收入与支出相差近百亿。第二产业主导，比重持续增加，城市处于大力建设发展期，2011年一产、二产、三产的比值为16.3:62.5:21

4、.2。2011年年末户籍人口为426.1万人，而常住人口为370.3万，低于户籍人口，为人口外溢型城市。2011年农民人均纯收入为6638元，城镇居民可支配收入为16602元，年增长率基本保持在10%以上。成渝之心，工业改革初具成效，增速快；二产主导，城市处于大力建设发展期，房地产机遇大；人口外溢，带来较多的返乡置业客群。区位经济产业人口收入水平四川省东南部，沱江下游中段。成渝之心一级市场 2010年至今（数据截止2012年10月），内江主城区（市中区、东兴区）共出让商住地块26幅，总建筑面积达420.68万。土地作为政府的主要财政收入，预计后续土地市场将进一步放量。 出让地块容积率指标基本在

5、2.5-3.5之间，楼面地价在400-2000元/左右不等，本案土地成本较低，在市场竞争中有较为明显优势。2010年至今出让商住用地建筑面积达420万，后续市场竞争激烈。 2010年至今（数据截止2012年10月），内江主城市场供销 2011年内江房地产市场供需双高，供销比为1.04，基本平衡。 2012年1-10月，市场成交下滑，市场供应虽与2011年同期基本持平，但推售楼盘数量较少。年底将迎来一轮推售高峰期，预计有翡翠国际社区、金科中央公园城等多盘入市，预计全年供应量大于2011年。市场供大于销，后市供应量或进一步加大。 2011年内江房地产市场供需双高，供销比为1.04，基本平价格走势

6、主城区近几年房地产处于快速发展时期，住宅价格上涨明显，价格从2008年低谷的不足2000元/均价，上升到2010、2011年4000元/左右。 从2011年6月开始，房价正式迈入“5”时代，市场成交价格维持在5200-5700元/之间，价格较为平稳。房价迈入“5”时代，近期住宅价格走势较平稳。 主城区近几年房地产处于快速发展时期，住宅价格上涨明显，价格研判小结对宏观及区域房地产市场的基本看法和判断： 政策维稳，楼市趋稳，内江楼市处于大力发展时期，土地市场供应量大，后市竞争加剧。目前内江主城区市场供应量略高于销售量，住宅价格走势较平稳。对宏观及区域房地产市场的基本看法和判断：竞争对象分析宏观及区

7、域市场项目本体项目定位商业市场机会区域规划项目价值点项目概况项目欠缺点市场研展篇竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会区域规区域规划 塑造以沱江为轴线的沿江网络化组团式布局，充分利用优势资源，做大做强中心城区。构建“一心两廊、三城多片”的空间结构。一心两廊：一心：城市核心（旧城区商贸服务中心和东兴现代服务业及行政文化中心）。两廊：指沱江南北向生态廊道和串联长江森林公园、城市绿心、黄河湖风景区的东西向生态廊道。是内江城市最重要的生态本底格局。三城多片：三城：包括一个主城区和两个产业新城。多片区：含旧城区、谢家河、高铁高桥、邓家坝、城西、白马、乐贤、椑木等功能片区。构建一心两廊、三

8、城多片，本案位于城西新城区的现代物流及产业发展区。 塑造以沱江为轴线的沿江网络化组团式布局，充分利用优势项目概况 项目区位：位于内江市市中区的城西工业园区，紧挨建设中的汉渝大道。 项目指标：项目由两地块组成，总占地约10万，建筑面积约31万，容积率为3.08，产品规划形态将以高层为主。超30万规模项目，将以高层建筑形态为主。规划净用地33340（约50亩）规划净用地66682（约100亩） 项目区位：位于内江市市中区的城西工业园区，紧挨建设中的汉渝项目价值点本案片区行政中心中学、小学汉渝大道购物广场附属公园 规划价值：临片区行政中心，同时，周边规划教育、商业等资源。 自身价值：开发商将划50亩

9、海德科技工业用地作为本项目的附属公园。临片区行政中心，周边规划配套完善；50亩工业用地规划附属公园，弥补项目绿化、景观上的不足。本案片区行政中心中学、小学汉渝大道购物广场附属公园 规划价值项目欠缺点 目前项目土地还未交付，地块内部还有数十户的居民未拆迁安置，土地未平整。项目四至：东侧：为海德科技厂房预留用地，目前土地还未平整；南侧：为规划道路，还未修建；北侧：汉渝大道，还未全线通车，根据规划可连接新的高速公路出入口；西侧：为规划路，西北侧为英伦世家楼盘。凤凰煤机英伦世家汉渝大道地块内部海德科技用地西侧道路公共出行、商业配套不足，教育资源薄弱；周边多为工业厂房，影响形象。 城西工业园区虽从199

10、2年开始设立，但真正建设主要为近几年时间，目前园区多处于规划建设中，配套较为薄弱。 项目周边多为工业厂房，有少量污染，同时对项目形象有一定影响。 目前项目土地还未交付，地块内部还有数十户的居民未拆迁竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会区域市场分析竞争分析小结个案分析借鉴市场研展篇竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会区域市旧城区东兴片区乐贤片区城西工业园区高桥、高铁片区白马片区椑木片区城西综合居住功能区内江中心城区依据行政区域可分为市中区与东兴区。市中区：旧城区：可开发土地较少，生活配套完善，代表楼盘有世纪滨江、揽景苑、上上东方。城西综合居住功能区：紧邻城市中

11、心，近享城市配套，代表楼盘有恒达荷香苑。城西工业园区：依托片区发展，房地产起步阶段，代表楼盘有英伦世家、润江西岸。乐贤片区：景观、环境资源优越，品质开发主导，代表楼盘有金科中央公园城。东兴区：东兴片区：城市新城区，房地产如火如荼，高标准规划设计，代表楼盘有翡翠国际社区、和都国际、绿岛银座、海棠雅居。高桥、高铁片区：依托城市规划发展及靠近区政府，地产处于发展阶段，代表楼盘有宝森兴城。竞争板块市中区旧城区土地开发殆尽，往西北及东南扩张；东兴区集中发展东兴片区，地产高标准发展，竞争激烈。旧东兴片区乐城西工业园区高桥、高铁片区白马片区椑城西综合内江楼盘诉求强调楼盘地段、资源配套、园林景观，项目自身卖点

12、较少。强调楼盘地段、资源配套、园林景观，项目自身卖点较少。楼盘概况单盘一批次房源推售量主要在300-500套左右，均价在4000-6000元/，去化速度较缓慢，年底将有一波推售高峰期。单盘一批次房源推售量主要在300-500套左右，均价在400建筑形态英伦世家一期高层一梯六户（非公寓）恒达荷香苑一梯七户、一梯八户星耀香颂湖一梯八户润江西岸一梯八户翡翠国际社区一期高层一梯四户、一梯六户金科中央公园城一期高层一梯六户和都国际一期高层一梯四户高层建筑主导，早期项目多为一梯六户、八户设计，降低公摊面积，近期项目多采用一梯六户、四户设计，由追求使用率向品质过度。英伦世家恒达荷香苑星耀香颂湖润江西岸翡翠国

13、际社区金科中央产品及去化市场产品供应以二房产品为主，其次为三房；从产品去化来看，2房改三房产品去化最优，其次为三房、二房产品。备注：统计数据来源内江房地产管理局网站，英伦世家多为近期销售，多数成交数据未体现出，实际上英伦世家一房改二房、二房改三房产品的成交率已超过80%。市场产品供应以二房产品为主，其次为三房；从产品去化来看，2房产品及去化英伦世家润江西岸恒达荷香苑南亚风情苑产品在设计上，多有较大的赠送面积，赠送率集中在7%-30%左右英伦世家润江西岸恒达荷香苑南亚风情苑产品在设计上，多有较大客群特征 客群来源：内江为内生型市场，购买客群主要以内江本地人为主，占比90%以上，城区客户与下辖乡镇

14、客户（含下辖县客户）占比相当。 购房目的：购房基本为自住及改善需求，投资客户占比不到10%。下辖乡镇客户选择城区楼盘购买，主要看重城区的配套、教育资源、生活便利性。内生型市场，城区客户与下辖乡镇客户占比相当，购房基本为自住及改善需求。 客群来源：内江为内生型市场，购买客群主要以内江本地人为主，后市竞争2011年2012年2014年2015年2016年以后英伦世家（计容总建14万，剩余商住约13.1万）本案2013年主要竞争楼盘次要竞争楼盘恒达荷香苑（计容总建约12万，剩余住宅约2.8万）翡翠国际社区（计容总建47.2万）和都国际（计容总建18.6万,剩余16.1万）金科中央公园城（计容总建40

15、.8万）揽景苑（计容总建约8万）世纪滨江三、四期（计容总建约10万）上上东方（计容总建约11.8万，剩余7.8万）海棠雅居三期（计容总建约2.6万）绿岛银座（计容总建约12万）汇宇一品（计容总建约13万）星耀香颂湖（计容总建约3.5万）从市场楼盘来看，目前市场公开楼盘的存量为177万，从2010年至今的土地出让未开发体量约250万，后市竞争激烈。2011年2012年2014年2015年2016年以后英伦世个案分析英伦世家一 期40亩的工业用地打造公园绿化，弥补项目在资源景观上的不足，同时改变客户对项目周边环境的认知。英伦世家一 期40亩的工业用地打造公园绿化，弥补项目在资源个案分析恒达荷香苑二

16、 期以星级酒店提升项目形象；在项目景观打造上略显不足，产品性价比较低。恒达荷香苑二 期以星级酒店提升项目形象；个案分析翡翠国际社区一 期作为内江最大规模项目，占据优势地段、景观资源，楼盘品质高；部分户型朝向不佳。翡翠国际社区一作为内江最大规模项目，占据优势地段、景观资源，个案分析金科中央公园城一期一期金科地产为内江第一个全国性的地产商，品牌有较强的号召力；市区繁华路段设立接待点，易积蓄客户。金科中央公园城一期一期金科地产为内江第一个全国性的地产商，客群特征内生型市场，城区客户与下辖乡镇客户占比相当，购房基本为自住及改善需求。购房客户主要为个体户，机关事业单位及返乡置业客群。市场竞争市场公开楼盘

17、的存量为177万，从2010年至今的土地出让未开发体量约250万，后市竞争激烈。个案分析借鉴 项目应注重规划设计，打造小区内部景观，使项目更具品质、形象，完善自身的配套，满足客户基本的生活居住需求，在市区繁华路段设立接待点，弥补项目工地现场人流量小的问题。产品及去化高层建筑多为一梯多户设计，市场产品供应以二房产品为主，其次为三房，二房产品去化情况最优，多数楼盘产品有较大尺度的面积赠送。竞争分析小结竞争分析小结客群特征市场竞争个案分析借鉴产品及去化竞争分析小结竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会商业市场概况商业机会小结本案商业价值市场研展篇竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目

18、定位商业市场机会商业市商业市场现状成熟商圈新区商圈本案衍生商圈 内江市区商业分布可分为成熟商圈、衍生商圈、新区商圈。成熟商圈：旧城区中心商业为主，人流量大，商业价值高，但商业发展较为初级，无大型商业综合体。衍生商圈：紧靠成熟商圈，作为成熟商圈的补充，商业发展标准较高，出现小型商业综合体。新区商圈：依托城市规划及商住小区的大力建设，出现较多的沿街社区底商及小商业体。衍生商圈商业发展由旧城区向西、北向衍生，同时随着商住小区的开发，将形成一些新的商圈。成熟商圈新区商圈本案衍生商圈 内江市区商业分布可分为成楼盘商业形态发展条件：项目辐射能力强或位于人流量大的地段。商业价值：商业销售价格为住宅2-6倍，

19、商业体基本持有经营。不利因素：影响社区的居住品质，同时商业体量过大，后期经营风险大。区域型商业：有规划较大规模的商业体辐射周边区域。发展因素：区域位置较偏，或人流量较小。规划目的：满足小区业主及周边居民需求，同时增加销售利润。有利因素：住宅与商业基本相剥离，有利于小区封闭式管理及小区品质打造。社区商业：主要沿小区外围分布。内江楼盘商业主要以社区商业为主，正在建设的部分楼盘有规划商业体，多为住宅架于商业体之上。英伦世家：社区沿街二层商业润江西岸：社区沿街二层商业世纪滨江三期：5层商场发展条件：项目辐射能力强或位于人流量大的地段。区域型商业：有商业价值分析 核心地段及具有优势资源禀赋的楼盘，辐射能

20、力强，商业价值高，开发的商业体量大，一般会规划较大规模的商业体。一层商业售价基本超过2万元/，价值高。 交通欠佳或小盘项目，区域人流量小，所开发商业体量较小，基本规划社区底商，满足小区住户及周边居民的购物需求，部分项目规划1-2个1000左右的店面，主要分布于二、三层，一层商业售价在1-2万/之间，二层商业售价不足1万元/。核心地段商业一层售价超过2万元/，普通社区商业一层售价在1-2万/之间，一层商业单元面积基本在100以下。 核心地段及具有优势资源禀赋的楼盘，辐射能力强，商业价值高，地块商业价值项目为北侧为未来区域主干道汉渝大道，可连接规划中的新高速路口，为地块商业价值最高的区域。项目东侧

21、与工业地块相连（项目规划时将划50亩工业用地打造本案的园林景观、公园），为保持地块内部园林景观与工业用地的园林景观的连接形成规模，工业用地的景观更容易渗透到社区，建议不规划商业。项目为西侧与南侧临规划道路，商业价值次之，可进行商业规划。地块北侧沿汉渝大道商业价值高，西侧及南侧沿规划路，商业价值次之，东侧建议不做商业规划。项目为北侧为未来区域主干道汉渝大道，可连接规划中的新高速路口商业市场环境本案位于城郊位置，与中心楼盘商业相比，本案商业不具备优势，且本案西侧有规划园区的配套综合商业体，大型商业面临竞争压力大。项目周边主要为工业厂房及部分小村庄，项目所处位置人流量小，随着工业园区工厂的陆续进驻和

22、投产，区域人口将迅速增加。本案所处区域交通通达性差，未来随着周边区域的规划建设及汉渝大道的全线通车，交通将有所改善。位于内江市城西工业园区，目前商业发展不成熟，区域商业辐射能力弱。地块北侧沿汉渝大道商业价值高，西侧及南侧沿规划路，商业价值次之，东侧建议不做商业规划。交通区位人气聚集地块因素竞争力本案位于城西工业园区，人流量小，辐射能力弱，随着北侧汉渝大道通车及园区内规划完善、工厂进驻，区域人气将逐渐提升。本案位于城郊位置，与中心楼盘商业相比，本案商业不具备优势，且商业机会小结项目禀赋本案位于城西工业园区，人流量小，辐射能力弱，随着北侧汉渝大道通车及园区内规划完善、工厂进驻，区域人气将逐渐提升。

23、外部因素内江商业处于起步发展阶段，商业体较少。本案西侧有规划园区的配套综合商业体，大型商业多为持有经营且竞争压力大。楼盘借鉴地段不具备优势、辐射能力弱的项目，商业规划多为社区沿街底商，以两层商业规划为主，一层商业面积基本小于100，第二层商业单元面积大，较难去化。 综合分析，本案不适宜开发商业综合体或大体量的商业，建议规划设计社区底商，满足小区业主、区域往来人群及部分周边居民需求。项目禀赋外部因素楼盘借鉴 综合分析，本案不适宜开发商业竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会市场定位产品定位客群定位SWOT分析价格建议市场研展篇竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会

24、市场定SWOT分析SWOT分析项目优势不明显，劣势突出，应用区域规划、项目的产品、品质打动客户，同时增加项目亮点。SWOT分析项目优势不明显，劣势突出，应用区域规划、定位依据本案片区行政中心中学、小学汉渝大道购物广场城西工业园区项目周边规划图成长潜力区域，临规划中的片区行政中心，规划配套中、小学，购物广场。规划示意图本案片区行政中心中学、小学汉渝大道购物广场城西工业园区项目周定位依据项目用地附属公园用地楼盘示意图楼盘示意图30万恢弘规模，可根据需求规划商业、大中庭、幼儿园等配套，完善项目配套。公园示意图50亩公园绿地，城市绿肺，为住户提供休憩、散步的场所。项目用地附属公园用地楼盘示意图楼盘示意

25、图30万恢弘规模，可定位依据刚需主导，项目周边工厂林立，区域内楼盘定位刚需为主，项目应借鉴周边项目产品、户型，以中小二房、中小三房主导，户型实用，但不失品质。本案其它工业厂房海德科技凤凰煤机预留工业用地刚需主导，项目周边工厂林立，区域内楼盘定位刚需为主，项目应借市场定位成长新区 公园旁 30万居住精品 成长新区 公园旁 30万居住精品 客群定位向心型吸纳型区域性客群地缘性客群城市化客群返乡型客群改善型客群投资型客群特定型客群构成 结合项目属性、市场客群特征、重点案例客群借鉴及市场机会，我们认为我们项目的客群主要由以下几块组成：向心型吸纳型区域性客群地缘性客群城市化客群返乡型客群改善型客客群定位

26、客群范围：市区（市中区及东兴区，主要来自市中区）。客群属性：主要为个体经商户、企事业单位群体，少量公务员。客群范围：城西工业园区及与内江有商务往来的客户。客群属性：工厂的职工、中高层管理者、私营业主，在内江经商及工作的异地人员。特定型客户（内江市区客群）区域性客群地缘性客群客群范围：市区（市中区及东兴区，主要来自市中区）。客群范围：客群范围：大内江西部片区（主要为市中区下辖乡镇，包含全安、靖民、凤鸣、白马等乡镇）。客群属性：个体经商户、进城务工人员、农民、乡镇机关单位客户。客群范围：因高速、规划高铁拉近距离的在成都、重庆等其他城市工作的内江人。客群属性：有家乡情结，在外打拼的个体经商户、私营业

27、主、务工人员。城市化客群返乡型客群客群定位向心型客户（大内江区域客群）客群范围：大内江西部片区（主要为市中区下辖乡镇，包含全安、靖已经拥有一套或多套住宅，原有房型较小想换套大点的，或原有居住环境不理想，看重本项目有配套公园的客户。热衷于地产投资，手中有闲钱，认可本项目，看重本案所处区域的发展潜力的私营业主、事业单位客群。改善型客群投资型客群客群定位吸纳型客户（大内江区域客群）已经拥有一套或多套住宅，原有房型较小想换套大点的，或原有居住客群定位客户来源：市区及市中区下辖乡镇的个体经商户、企事业单位群体、进城务工人员、农民、乡镇机关单位客户；年龄构成：25-40岁（主要为25-35岁），收入稳定或

28、事业小有所成；购房动机：自住刚需为主，少量改善及投资。客户来源：大内江区域的私营业主及事业单位客群，含少量的异地私营业主；年龄构成：35-55岁，资金多闲余，或已经退休；购房动机：改善型需求、长期投资需求。特定型、向心型客群主导，吸纳型客群补缺。特定型向心型客群吸纳型客群客户来源：市区及市中区下辖乡镇的个体经商户、企事业单位群体、客群定位重点客户补充客户核心客户大内江区域的私营业主及事业单位客群，以物业升值和改善居住环境、小套房换大套房为主要置业目的。城市中坚生力军核心客户需要牢牢把握进城一族乡镇中产重点客户需要顺势引导改善投资财富阶层补充客户需要寻求突破市中区下辖乡镇，包含全安、靖民、凤鸣、

29、白马等乡镇的个体经商户、进城务工人员、农民、乡镇机关单位客户。市区（主要来自市中区）个体经商户、企事业单位群体，少量公务员。50%40%10%重点客户补充客户核心客户大内江区域的私营业主及事业单位客群，客群演绎他们是70末、80后，是这个时代最强大的生产力他们有很多梦想，对未来充满希望，期望美好的生活他们希望通过努力奋斗来获取自己想要的一切他们努力奋斗，小有积蓄他们时常有些小烦恼，希望有个安静的空间让自己沉下心来他们精打细算，却又偶尔小奢侈一下他们注重生活享受，却又不愿铺张浪费他们工作相对稳定，收入不错，却仍努力向上他们也许现在租房居住，但非常渴望拥有自己的房子主要客群演绎：他们是70末、80

30、后，是这个时代最强大的生产力主要客群演绎：住宅产品定位满足主流客户的首置需求及部分的投资需求客户，物业类型建议为高层及部分小高层结合地块因素、项目形象，经济效益，市场机会与风险，本案适合开发高层及部分小高层物业 。满足主流客户的首置需求及部分的投资需求客户，物业类型建议为高住宅产品定位市场供应产品特征项目禀赋市场去化以70-90平的二房为主，其次为90-110平三房。畅销：80-95平的二房改三房90-110平三房80-90平二房滞销：125平以上的三房产品、35-50平一房。市场在售项目，基本有赠送面积，主流赠送面积比例在7%-30%之间，有较大赠送面积的产品客户接受度高。项目对改善需求客户

31、拉动小，应规避大三房、大四房户型产品。适宜做中小两房、中小三房产品，规划少量一房及紧凑型四房产品。本案产品配比建议：市场抗性二房产品满足自住需求，与大三房、四房产品相比，具有低总价优势，在政策影响下仍为主力购买户型。建议住宅物业规划设计以80-95二房、三房自由转换户型为主，约占住宅套数比的35%，其次为面积在95-110的三房产品市场供应产品特征项目禀赋市场去化以70-90平的二房为主，其商业产品定位项目目前地理位置相对较偏，人流量小。项目北侧汉渝大道未来可连接高速公路新出路口，商业价值高；其次为西侧，南侧规划路，商业价值次之。本案总建30万，将吸纳11000人左右，按社区人均商业面积0.8

32、平计，将消化8800平的商业体量，预计本案还将辐射汉渝大道往来人群及部分周边居民及工厂员工近10万人，按人均商业面积0.1平计，预计将消化1万平的商业体量。一层商业价值高，二层商业基本为一层商业价格的50%-70%，三层商业价格略低于二层商业，综合体商业基本持有经营且难销售。商业价值基地条件商业需求综合分析，本案作为社区商业，商业需求预计达18800，建议本案商业开发体量在17000-21000之间。结合地块因素和商业价值分析，建议规划二层商业，层高约5米，一层单元面积主力为30-60，二层面积适当控制，沿汉渝大道及西侧、南侧规划路分布。市场在售楼盘项目社区商业部分，以二层商业为主，如（英伦世

33、家、润江西岸），部分楼盘局部商业做到三层，层高基本在4.5-5.5米之间，一层商业单元面积基本为100以下，二、三层商业单元面积大，较难去化。商业形态项目目前地理位置相对较偏，人流量小。项目北侧汉渝大道未来可连一期一组团物业价格建议估算方法市场比较法 本案通过与竞争楼盘的销售价格比较，制定产品价格。 竞争楼盘选择原则： 区域接近 产品结构相似 目标客户相似 销售期重合 市场可接受估算方法市场比较法一期一组团物业价格建议 通过市场比较，预计本案一期一组团住宅销售均价为4400元/。住宅价格建议商业价格建议 项目一期一组团商业与英伦世家一期商业靠近，建议商业价格参考英伦世家定价，预计本案一期一组团

34、一层商业价格为1.2万元/，二层商业价格为0.75万元/。 通过市场比较，预计本案一期一组团住宅销售均价为440项目销售收入预估 项目总建筑面积为308067.76，本案商业建议沿地块北、西、南三向布局，整体规划为2层商业，预计商业体量为19000，剩余容积率，规划住宅产品，预计住宅体量为289067.76。本案预计规划地下车位为1400个，按45每个的建筑面积计算，地下室的建筑面积为63000。 本案销售周期预计为5年，目前住宅市场可比价格约为4500元/（2013年8月），商业（一层、二层平均）市场可比价格为9300元/，按住宅及商业每年上涨7%来计算本案未来物业价值，取第三年的物业价格，作为本案物业全案的销售均价。则全案住宅的销售均价预计为5152元/，全案商业的销售均价预计为10648元/。物业价格增长型：项目总销售预计可达184558.91万元。项目销售收入预估 项目总建筑面积为308067.项目投资估算物业价格增长型：项目开发总投资预计为134333万元。项目投资估算物业价格增长型：项目开发总投资预计为134333本项目开发总投资为134333万元，项目开发销售收入为184558.91万元，项目运营净利润为29987万元。项目全部投资净利润率为22.32%。项目盈利分析物业价格增长型：项目运营净利润为29987万元。项目全部投资净利润率为22.3