武汉黄陂房地产市场分析报告课件

1、武汉黄陂房地产市场分析报告武汉黄陂房地产市场分析报告制作目录第一部分：武汉市房地产市场情况分析 第二部分：区域商品住宅市场研究 第三部分、当期住宅市场环境及状况解析 制作目录第一部分：武汉市房地产市场情况分析 第二部分：区域商第一部分：武汉市房地产市场情况分析 房地产市场 经济环境政策环境阶段 1 阶段 2 阶段 3 第一部分：武汉市房地产市场情况分析 房地产市场 政策运行概况国家对房地产行业不是打压，而是规范！七次加息，屡次提高存款准备金率国家加大保障性住房市场建设力度提高“二套房”首付，利率物权法的颁布与实施，相关配套法规的陆续出台政策运行概况国家对房地产行业不是打压，而是规范！七次加息，

2、屡政策运行概况国家此次调控主要是针对短线投机性炒家。武汉市住房需求仍以刚性为主导的市场状况下，结合以上购房者付款方式的调查结果。从长远来看”二套房“首付比例的上调对武汉市影响不是很大。但是，利率以及累进利率的提高，将会影响到一部分经济承受能力较强的优质客群，特别是投资型客户。提高“二套房”首付，利率政策运行概况国家此次调控主要是针对短线投机性炒家。武汉市住房投资环境运行投资规模一直较平稳，房地产业稳步升温。房地产业一直在武汉国民经济发展保持重要地位 投资环境运行投资规模一直较平稳，房地产业稳步升温。房地产业一房地产市场运行供需两旺，供略小于求。 房地产市场运行供需两旺，供略小于求。 近期房地产

3、市场运行需求旺盛，供应相对不 足 近期房地产市场运行需求旺盛，供应相对不 足 商品住宅价格走势05之前加速增长，06年相对平稳！ 07年上半年再次发力，下半年价格涨势迅猛！ 商品住宅价格走势05之前加速增长，06年相对平稳！ 07年上未来供应走势预判2007年预测供应量 9369619842008年预测供应量 2007年预计销售量 2008年预计销售量 92807年供需较为平衡，但供应量依旧略显不足。08年供应相对较大，市场竞争将会进一步加剧。单位（万）结合两年市场供需 情况来看，我们谨慎而乐观！ 未来供应走势预判2007年预测供应量 93696198420未来价格走势判断促进抑制武汉市房地产

4、市场目前属于“朝阳期” 中国城市化进程加快 武汉房地产行业健康、理性发展 武汉经济处于高速增长期 银根、地根抬高提升开发门槛、成本 密集宏观调控下，武汉房价依然坚挺 国家宏观调控深入，执行力度加大 廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房供应量加大消费者购置成本增加，在购房时举棋不定，部分持币观望 价格存在一定空间，在可预期范围内仍然保持稳中有升的态势。未来价格走势判断促进抑制武汉市房地产市场目前属于“朝阳期” 现阶段需求市场状况城郊价格增幅逐步追赶城区城郊成交状况稳步走好现阶段需求市场状况城郊价格增幅逐步追赶城区城郊成交状况稳步走现阶段需求市场状况价 格 去 化 城区房价居高不下，一般置业者有

5、心无力，“挤出效应”渐显；城郊正处价格洼地，购买力向之逐渐转移；各项市政、生活配套的逐步完善，更为城郊的发展插上腾飞的翅膀；居住分区、住宅郊区化再显活力！现阶段需求市场状况价 格 去 化 城区房价居高不下，一般置 房地产市场发展趋势在住宅郊区化发展的前提下，我们先来看，武汉市其他城郊片的发展历程及现状！光谷片武汉光谷主要是集合光电信息产业的基地，因其特殊的人文环境和区域定位在武汉新兴开发区中占有着重要的地位。同时由于周边各大高校聚集，该片区也是武汉市高收入人才聚集之地。又由于该片区土地资源较为丰富，且土地价格较为便宜，因此该片区较低的开发成本和高收入水平的消费人群为开发商提供了良好的开发机遇目

6、前光谷除了齐全的市政配套设施之外，随着房地产的不断开发，各类企业进驻，人气日益兴旺，旺盛的人气带动了光谷各产业的发展，成为武汉又一热点区域。已达区域楼市发展周期性波峰，后劲减弱 房地产市场发展趋势在住宅郊区化发展的前提下，我们先来看，武房地产市场发展趋势沌口片随着国内外一大批知名企业的进驻，该区域的的经济状况呈加速度的增长状态。同时沌口拥有丰富的湖泊资源，周边环境优美，也是一块适宜居住的地方，因此大量的开发商也大量涌进沌口片区，沌口成为了武汉市近年来几个新兴开发区域中经济发展速度最快，投资开发最为活跃的地区。早期出现透支，等待新的增长点房地产市场发展趋势沌口片随着国内外一大批知名企业的进驻，该

7、区房地产市场发展趋势楼市需要新的活力，开发商要求新的利润增长点 武汉楼市向何发展？房地产市场发展趋势楼市需要新的活力，开发商要求新的利润增长点房地产市场发展趋势金银湖黄陂区楼市发展走势汉口中心区热点区域房地产市场发展趋势金银湖黄陂区楼市发展走势汉口中心区热点区域房地产市场发展趋势下面，我们先来看看金银湖片楼市发展，并结合其对盘龙城房地产发展趋势进行预测几年前的金银湖，基本与外界隔离，少为人知。随着市中心城区土地价格的大幅上涨，促使部分开发商特别是外来开发商将目光投向了武汉近郊。金银湖自身拥有这丰富的水域资源、环境优美，实质是一块适宜居住的风水宝地。同时该片区土地成本大大低于城市中心区域，因此开

8、发商将注意力转移到金银湖，加上政府大力支持，目前的金银湖成为了武汉的又一大型高档住宅区。同样由于金银湖具有房地产开发的先决条件，促使了其房地产的发展，同时由于其房地产的开发为该片区注入了新的活力，促进了金银湖片区的良性循环，整体发展。金银湖片片区楼市处于快速增长期，有一定上升空间！房地产市场发展趋势下面，我们先来看看金银湖片楼市发展，并结合房地产市场发展趋势丰富的自然资源，政府的大力支持以及强劲的市场需求，这三大因素造就片区房地产市场的发展。相对来说黄陂区也具有上述三个同样的条件，同时由于具有其他类似区域开发成功的经验可以借鉴，并且目前已经进驻了一批知名开发商，因此该区域更具有一定的优势条件。

9、通过以上的分析来看，在未来几年内黄陂区处在高速上升的发展趋势，区域发展、升值潜力较强。房地产市场发展趋势丰富的自然资源，政府的大力支持以及强劲的市区域楼市发展现状与走势区域楼市 区域楼市发展运行当期楼 市现状区域规划及建设潜在及未来供应区域楼市发展现状与走势区域楼市 区域楼市发展运行当期楼 区域区域楼市发展现状与走势规 划 道 路 交 通 区位 生态 汉口北城利 好 区域楼市发展现状与走势规 划 道 路 交 通 区位 生态 区域规划及建设区域规划示意图黄陂区区域规划及建设区域规划示意图黄陂区区域规划及建设区位优势独特 黄陂与武汉市中心城区一水相依，南部近30公里沿线五桥相连。全区近半国土面积已

10、融入大武汉的经济繁荣圈，是武汉市外延扩张由南至北推进的唯一腹地。各种资源丰厚 黄陂土地资源充足，是武汉市最大的土地资源储备地；旅游资源丰富，有距今年3500年历史的商代遗址盘龙城，被认证为“大武汉城市之根”。有花木兰故事得名的木兰山、木兰湖、木兰川、木兰天池和国家级森林公园素山寺，以及日、月、星湖等为主体的947平方公里的木兰生态旅游区，被誉为“武汉的后花园”。社会资源广博，黄陂有“无陂不成镇”之美誉，是湖北第一台乡、第二侨乡。 基础设施完备 水电设施网络化 完全能满足生产、生活需要； 通讯设施现代化 实现了传输数字化、移动通讯网络覆盖全区； 交通设施立体化 形成了“水陆空”立体交通网络，岱黄

11、路、机场路、黄土路、汉施路、川龙大道、巨龙大道、318国道、市外环线等四通八达，公路运输畅达。京广线、京九京广武麻连络线、阳逻电厂铁路专用线等境内交错，铁路运输快捷。武汉天河国际机场座落区内，空运条件优厚。境内滠水河与府河、长江航运相连，水运优势明显。区域规划及建设区位优势独特区域配套建设医 疗 教 育 商 业 银 行 目前已经建成黄陂人民医院黄陂一中、实验中学、武汉实验小学黄陂分校等中百仓储、武商量贩、工贸家电苏宁电器等农业银行、工商银行、建设银行、中国银行等区域配套建设医 疗 教 育 商 业 银 行 区域概况总结“汉口北城” 投资热土 武汉卫星建设将进一步带动楼市发展 川龙大道贯通，黄陂房

12、价将看涨 黄陂楼市面临着快速增长的机遇！区域概况总结“汉口北城” 投资热土黄陂楼市面临着快速增长的机当期区域楼市发展现状区域楼盘示意图金龙四季阳光江北第一府冰晶江城南美银邦前川欣城上城国际玫兰丽舍上城国际南美银邦在售待售当期区域楼市发展现状区域楼盘示意图金龙四季阳光江北第一府冰区域楼市现状示意图客户属性物业 形态 供应规模户型配比 价格分析 去化速 度 客户属 性 区域楼市现状示意图客户属性物业 形态 供应规模户型配比 价当期区域微观市场分析区域在售典型样本供应统计表个案名称江北第一府金龙四季阳光冰晶江城玫兰丽舍上城国际地理位置黄陂区黄陂大道455号黄陂区西寺大道黄陂区百兴街68号黄陂区前川街

13、木兰大道黄陂一中旁黄陂区板桥大道95号物业类型一期2栋11层，8栋6层二期9栋多层、洋房、栋小高层一期21栋多层、6栋小高层二期25栋6层一期1栋21层物业规模占地：10万总建：20万占地：12万总建：16万占地：41万总建：70万占地：94.5亩总建：30万占地：总建：6.5在推物业规模占地：2.3万总建：5.4万占地：6万总建：8.8万占地：7.7万总建：13万占地：6.2万总建：10万占地：总建：2.4万容积率 2 1.51.68 1.6 -当期区域微观市场分析区域在售典型样本供应统计表个案名称江北第区域住宅市场供应情况分析同时考虑各项目推盘节奏，实际供应体量在7-8万之间； 区域单个楼

14、盘一次推盘量不大，推盘量大纸在2-3万方左右；结合以上数据统计结果来看，当期版块供应量在150万左右,经过前期消化，剩余供应量约在77万； 修正 后 修正后 区域住宅市场供应情况分析同时考虑各项目推盘节奏，实际供应体量区域住宅市场供应分析当期市场在售楼盘大多处于尾盘销售阶段，因此区域实际供量不大，但是随着在售楼盘的后续开发以及未来潜在项目的入市，市场供应量将会逐步增大区域住宅市场供应分析当期市场在售楼盘大多处于尾盘销售阶段，因版块内商品住宅物业形态分析版块内多层为主，小高层为辅，高层项目极少，但随着区域城市化进程、房地产市场的发展，小高层及高层的比例将会加大。版块内商品住宅物业形态分析版块内多

15、层为主，小高层为辅，高层项区域楼盘项目户型分析户型比例集中面积区间（）一房7%3647二房32%80130三房37%97138四房15%139150复式9%140-180 由于该版块普通商品住宅售价较低，区域当期住宅项目户型配比以三房为主、两房为辅；同时：两房主力区间：80-90；三房主力区间：120-130 户型设计上基本以居家、舒适型为主； 相信在今后一段时期内，在户型设计及配比之框架上，仍会维持当前这种结构。区域楼盘项目户型分析户型比例集中面积区间（）一房7%36当期版块住宅价格现状及走势分析主力销售价格2500-2700元/开发较早规模相对较大住宅品质较高该区域内普通商品住宅主力销售价

16、格区间较为紧密，要集中在2300-2700元/；主要表现个案名称江北第一府金龙四季阳光冰晶江城玫兰丽舍上城国际价 格（元/ ）2700-2800多层：2350高层：26002300-3000多层：2400-27002400-3000当期版块住宅价格现状及走势分析主力销售价格开发较早规模相对较住宅项目消化速度分析去化概况评析今年上半年之前，该版块整体去化速度一直较为平缓；进入7月份以后，去化速度稳步上升，并将在可预测时期内保持此中态势城区“挤出效应”交通逐步完善价格具备优势住宅项目消化速度分析去化概况评析今年上半年之前，该版块整体去区域客层来源分布图黄陂区汉口北重点客层来源分布本案区域客层来源分

17、布图黄陂区汉口北重点客层来源分布本案区域客层来源分布图A、中低层面解决基本生活需求的购房者本区政府机关、事业单位青年公务员本区内企业中青年职员B、中层及中层以上改善居住条件的购房者本区政府机关、事业单位中层管理者本区内企业中高层管理者武汉市区企事业单位中高层私营个体业主C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者 私企成功人士 高级管理层政府事业单位高层这一人群年龄多在45岁区域客层来源分布图A、中低层面解决基本生活需求的购房者区域客层属性分析来自黄陂本地 来自汉口北城 其他区域 外地务工，返乡置业，多为自住，一次置业；武汉市其他地区，需求弹性系数较大，受价格影 响较为明显。投资、自住兼而有之

18、。后湖、竹叶山、黄浦、二七片，需求多为刚性，多为一次置业；刚性需 求 ：90% 一次置 业 ：80% 软性需求 ：10% 二次置业 ：20% 区域客层属性分析来自黄陂本地 区域潜在及未来供应分析项目名称地理位置规 模物业形态开发商前川欣城前川大道与石阳街交汇处总建50万方多层+小高层+高层武汉鑫东房地产有限公司南美银邦黄陂区百兴街总建9万方小高层银邦置业有限公司在今后一定时期内，区域新增商品住宅市场供应量在59万左右；由于各项目开盘时间，推盘节奏不同，这59万将会分解到各个时间段；结合该片区房地产市场发展情况，明年区域新增市场供应会达到高峰，约在15-20万；未来市场竞争将会逐步加剧区域潜在及

19、未来供应分析项目名称地理位置规 模物业形态开发商重点竞争项目分析开发商武汉岳华房地产开发有限公司 地理位置黄陂区前川西寺大道占地面积（）12总建面积（）16容积率1.5绿化率40%总户数1239开盘时间2007-7均价（元/）多层:2350小高层:2600物业类型多层,小高层开发情况项目目前在售二期, 占地6万,总建8.8万,9栋多层、洋房、小高层 ,开发221户户型户型面积从101-190主力户型面积区间在101-138之间项目详情项目地处黄陂区前川街，紧邻岱黄高速.项目建筑风格以多层为主，引入江南园林特色；配有小高层、叠排等，部分户型带超大景观露台，是目前黄陂区首个大型生态景观住宅小区 与

20、本案关系该项目与本案地理位置较近,交通相对比较发达,因此会与本案产生相当激烈的竞争.主要竞争项目之金龙四季阳光重点竞争项目分析开发商武汉岳华房地产开发有限公司 地理位置黄重点竞争项目分析主要竞争项目之冰晶江城开发商武汉冰晶房地产开发有限公司 地理位置黄陂区百兴街68号 占地面积（）41万建筑面积（）70万容积率1.68绿化率38%总户数7000开盘时间2005-11-26均价（元/）2300-3000物业类型多层,小高层开发情况项目分三期开发,目前在售一期,占地7.7万,总建13万, 21栋多层、6栋小高层, 开发1038户户型户型面积从97-139 主力户型面积区间在126-139 之间项目

21、详情位于黄陂区政府对面,滠水河畔,新老城区交界处,处于黄陂黄金地段 ,欧式风情建筑 ,以小区主干道为核心，以三个组团中心绿化为主体组成亲水性花园式住宅 与本案关系由于该项目体量较大,会形成一定的规模,且占有一定的自然资源与交通环境,因此也会与本案产生比较激烈的竞争,在分流一定的客户群.重点竞争项目分析主要竞争项目之冰晶江城开发商武汉冰晶房地产重点竞争项目分析开发商武汉小屏房地产开发有限公司 地理位置黄陂区前川街木兰大道黄陂一中旁 占地面积94.5亩建筑面积（）30万容积率1.6绿化率40.3总户数开盘时间2007-11-3均价（元/）2400-2700物业类型小高层开发情况项目目前在售二期,占地6.2万,总建10万, 25栋6层 ,开发1032户.户型户型面积从80-122 主力户型面积区间在80-104 之间项目详情现