区域物业管理模式的建立及工作设想22张课件

1、区域本部物业管理部070420区域物业管理模式的建立及工作设想上海区域 Shanghai Region Of Vanke区域本部物业管理部区域物业管理模式的建立及工作设想上海区域 为什么要成立区域物业管理部 为什么 ？并不能简单的认为:公司发展的需要！外部环境内部环境为什么要成立区域物业管理部 区域发展的外部环境 长三角是房地产开发的战略要地国家通过货币、税收、市场政策加大对房地产行业的持续调控力度，行业走势仍总体向好；上海区域经济发展处于全国领跑地位；长三角具有良好的文化认同渊源和基础；随着客户对产品细节更加关注和专业，粗放型的技术和产品服务策略已经不适应市场环境变化；为实现持续快速发展，企

2、业需要强有力的组织运营平台；物业管理有较好的政策、环境和区域经济实力作为发展的支撑。 区域发展的外部环境 长三角是房地产开发的战略要地国 区域发展的内部环境 之前管理运作模式上海公司职能部门本地项目16个异地项目总办财务品质技术咨询 魅力之城无锡 万科家园 苏州 玲珑湾 金色家园南京 光明城市 组织架构行政管理专业指导 区域发展的内部环境 之前管理运作模式上海公司本地项我们遇到什么问题？公司接管项目趋势图：项目数量以每年50%以上速度增长，存在跨地域特点，管理工作趋向复杂性、多样性，管理跨度越来越宽。核心管理团队数量至少同比增长对人才培养提出更高要求！ 区域发展的内部环境 我们遇到什么问题？公

3、司接管项目趋势图：项目数量以每年50%以我们遇到什么问题？接管面积以每年50%以上速度增长人均管理面积逐步提升，今年以来以近20%的速度增长公司接管面积趋势图：快速扩张对资源整合及专业能力提出更高要求！ 区域物业在近五年里接管项目及接管面积成倍增多，并将继续以这种发展势头攀升。 区域发展的内部环境 我们遇到什么问题？接管面积以每年50%以上速度增长公司接管面 因 此！ 为适应万科上海区域的快速发展，建立与上海公司发展相适应的物业管理运作模式，改变现有管理模式，形成区域管理模式势在必行。集团战略发展目标与变革的需要；良好的经济环境和政策的必然；管理效率提升及管理能力建设的需要。 因 此！ 区域战

4、略：实现区域住宅市场占有率第一；打造有竞争力的运营效率和盈利能力，持续领跑。确保基础业务品质，提升和稳固专业能力，加强风险防范和控制能力建设，以实现万科物业跨区域均衡、持续、稳定发展。为了适应未来发展的需要，需要对组织结构作出调整，建立与战略发展相适应的组织架构体系。 战略意图决定组织架构 区域战略： 战略意图决定组织架构集团物业管理部各地地产公司苏州物业公司南昌物业公司杭州物业公司南京物业公司无锡物业公司宁波物业公司上海地产公司上海区域物业管理部镇江物业公司高档物业公司上海物业公司南昌地产公司业务指导 成立区域物业管理部后的组织架构集团物业管理部各地地产公司苏南杭无宁上海地产公司上海区域物业

5、集团物业管理部各地地产公司苏州物业公司南昌物业公司杭州物业公司南京物业公司无锡物业公司宁波物业公司上海地产公司上海区域物业管理部镇江物业公司高档物业公司上海物业公司南昌地产公司行政隶属业务管理 成立区域物业管理部后的组织架构集团物业管理部各地地产公司苏南杭无宁上海地产公司上海区域物业 区域本部物业管理部组建 06年年底 制定区域管理方案 07年3月 确定区域物业管理部人选4月3日6日 赴深圳总部学习、 交流07年4月 正式成立区域物业管理部4月 确定物业管理部初始阶段工作 4月下旬起 协助各地成立新物业公司 5月起 逐步调整、完善部门职能 全面发挥业务督导的作用 区域本部物业管理部组建 06年

6、年底 制定 区域物业管理部的职能 规范 监控 支持 引导启动阶段 职能完善阶段郁总对职能管理提出八字方针规范、监控、支持、引导，区域也本着这八字方针来确定自身职能 。八字方针 区域物业管理部的职能 规范 监控 支 职能和实施 内部制度建设 协助成立公司实施方式、方法 业务指导 品质监控风险管理 预控指导1、明确并建立部门内部管理制度；2、协助各地地产公司对各地物业公司负责人和职能人选的确 定，调配区域内资源帮助各新物业公司建立、健全公司制 度，提高业务管理能力。 职 能 职能和实施 内部制度建设实施方式、内部制度建设 协助成立公司业务指导 品质监控风险管理 预控指导1、通过对各物业公司业务开展

7、情况的信息收集、投诉和突发事 件的跟踪、分析并提出有效改进建议 ；2、开展业务检查、专业培训、促进公司间交流，制定规范、 标准、指引等文件。 职能和实施 职 能实施方式、方法内部制度建设业务指导风险管理1、通过对各物业公司业务开展情况内部制度建设 协助成立公司业务指导 品质监控风险管理 预控指导针对各公司可能出现的风险进行预控、指导并监督各物业公司完善管理流程和管理制度。 职能和实施 实施方式、方法 职 能内部制度建设业务指导风险管理针对各公司可能出现的风险进行预控专业信息整合人力资源培养对各公司进行考核及时收集各地法律法规信息、行业发展信息、各地业务开展状况等信息并进行分析，优化管理、提出建

8、设性意见。评估各物业公司人才储备状况，并在区域内组织专业培训，搭建人才培养平台。根据区域本部和各地产公司的考核标准对各物业公司实施业务考核。 职能和实施 职 能实施方式、方法实施方式、方法实施方式、方法专业信息整合人力资源培养对各公司进行考核及时收集各地法律评估区域本部物业管理部综合管理组（2人）业务管理组（2人）部门职能业务内容综合管理组业务指导a、信息管理（包括建立区域内部数据库）b、政策、法律、法规研究c、资源协调（包括人力资源、财务管理）e、业务指导（对各地物业公司进行专业化高效指导，通 过调配区域内资源提供帮助）业务管理组专业督导a、业务检查及考核（通过业务检查、品质督察对各地物业公

9、司的管理服务进行监督）b、培训管理（组织区域内专业培训）c、负责区域内物业管理风险预控d、系统性问题研究和思考 区域本部物业管理部组织架构 区域本部物业管理部综合管理组（2人）业务管理组（2人）部门职 区域本部物业管理部工作设想 1、启动阶段1.1、制度建设：建立明晰组织架构和行政隶属关系，健全成立物业管理部后的各项制度，实现物业管理部工作正常开展。1.2、职能确定：区域本部物业管理部组织架构确立，明确各部门职能并正常运作，给予各地物业公司专业指导。 4月完成组织结构搭建启动阶段目前重点推进区域管理模式转变未来职能进一步实施和完善阶段 区域本部物业管理部工作设想 1、启动阶段启动 区域本部物业

10、管理部工作设想 2、目前重点推进区域管理模式转变工作有计划、有步骤地推进区域管理模式转变工作，并确保按计划使新成立物业管理公司达到独立运作要求。5月底前完成新物业公司的注册、相关岗位人员确认，5月20前完成职能操作规范，待各地公司职能建立之后开展资产转移工作，公司注册后进入辅导期。启动阶段目前重点推进区域管理模式转变未来职能进一步实施和完善阶段 区域本部物业管理部工作设想 2、目前重点推进3、未来职能进一步实施和完善阶段3.1、业务督导：对各地物业公司进行专业化业务、技术方面的指导，合理调配区域内外资源，为各物业公司业务发展提供保障；3.2、业务检查：制定业务检查计划，对各地物业公司的现场品质、体系运作情况进行检查，要求各物业公司对不合格处及时整改，保证基础业务品质。3.3、业务研究：通过基础业务指导工作及收取的信息，结合行业状况和集团战略对发展性及专业领域系统性问题进行研究。3.4、培训管