楼盘调研强排的分析产品定位模版

1、楼盘调研强排的分析产品定位模版区位分析本案区位本案处于钟楼区、新北区及国家级常州高新区交界地带，位于常州市的西北，在新建的龙江路、龙城大道高架道路交口西南。基地南临新闸路、东侧位龙江路，龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线，基地北侧的龙城大道往东可以通向新市政府及麦德龙超市。两条道路的交汇处即为常州第一高架龙江路高架。注：1：市政府 2：飞龙居住区规划配套商业/体育公园/小学/酒店等 3：欧尚超市 4：麦德龙超市 5：华联吉买盛总体鸟瞰 地块总体综合经济技术指标：技术指标地块北临龙城大路，东临龙江路，南临新闸路，西临某工厂，总用地面积409亩，分为A、B、C三个地块组合而成：

2、A地块：98850m2B地块：98225m2C地块：75740m2板 块钟楼区新北区武进区戚墅堰常州楼盘项目调查研究武进区新北区 戚墅堰 钟楼区 武进区 01武进区 01新城公馆模型鸟瞰楼盘概况：物业类型:高层/排屋/商业建筑风格：西班牙总建筑面积：46.4万m2占地面积： 25.8公倾销售均价： 高层7800元/ m2- 9800元/ m2 别墅：已售清主力房型面积： 高层130 m2（部分） 160200m2设计单位：中建国际 区位示意武进区 01新城公馆1.高层住宅与排屋2.别墅实景照片3.高层住宅与商铺123武进区 01新城公馆四房两厅两卫 185平方米 三房两厅两卫 127平房米武进

3、区 01御 城楼盘概况：物业类型:高层/小高层/别墅建筑风格：新古典总建筑面积：90万m2占地面积:48.70公倾销售均价： 小高层7500元/ m2 高层6000元/ m2 别墅13000元/ m2主力房型面积： 高层120m2 独栋别墅310m2 模型鸟瞰武进区 01御 城武进区 01御 城独栋别墅房型 232平房米高层房型 三房两厅一卫 130平房米武进区 01莱蒙城楼盘概况：物业类型:高层/联排/商业建筑风格： 高层 ：Art Deco 联排 ：北美风格总建筑面积：100万m2占地面积: 26公顷销售均价： 高层5800元/ m2(1月中价格) 联排12000元/ m2（包含地下）主力

4、房型面积： 高层120 m2 联排240m2 模型鸟瞰 新北区 02新北区 02九洲花园楼盘概况：物业类型:高层/别墅/商业建筑风格：地中海风格总建筑面积：68.8万m2占地面积： 27.2公倾销售均价： 高层：4800元/ m2 （1月初价格） 4200元/ m2 （10月价格） 叠加：7000元/ m2主力房型面积： 高层130 m2 别墅170m2 售楼处实景新北区 02九州花园三房两厅两卫 138.82平房米三房两厅两卫 130.67平房米新北区 02世茂香滨湖鸟瞰效果图楼盘概况：物业类型：高层/ 联排/商业建筑风格：美式总建筑面积：150万m2占地面积： 89公倾 销售均价： 高 层

5、6500元/ m2 (1月中价格） 小高层7500元/ m2 （1月中价格） 联排13000元/ m2 双拼16000元/ m2 (1月中价格） 主力房型面积： 高层130 m2 别墅180m2-？ 新北区 02世茂香滨湖 沿街实景 排屋实景排屋区实景新北区 02世茂香滨湖四房两厅两卫 182平方米 三房两厅两卫 135平方米 新北区 02香树湾别墅总平面图楼盘概况：物业类型:合院别墅建筑风格：英式/美式/中式总建筑面积:29.16万m2占地面积:45公顷销售均价： 别墅12000元/ m2主力房型面积： 联排别墅220m2 独体别墅390m2 新北区 02香树湾售楼中心实景照片新北区 02香

6、树湾独栋别墅房型平面新北区 02香树湾排屋房型平面排屋效果图新北区 02秀江南楼盘概况：物业类型:联排，叠拼别墅建筑风格：中式总建筑面积：10万m2占地面积： 14.5公倾销售均价： 联排:12000元/m2 叠拼:7000元/m2主力房型面积： 联排171-245 m2 叠拼150-213m2 鸟瞰效果图新北区 02秀江南联排别墅房型图 216平方米 戚区 03戚区 03新城公园壹号鸟瞰图温莎郡楼盘概况：物业类型: 别墅建筑风格:英式销售均价： 别墅12000元/ m2 主力房型面积： 220m2润园楼盘概况：物业类型: 高层建筑风格: 新古典折中销售均价： 高层4600元/ m2主力房型面

7、积： 7090m2 120m2 润园+温莎郡总建筑面积:11万m2 占地面积:8.47公顷城东 03公园壹号润园城东 03公园壹号润园高层房型三房两厅两卫 121平方米高层房型三房两厅两卫 124平方米高层房型两房两厅一卫 76平方米戚区 03公园壹号温莎郡排屋房型平面 220平方米 钟楼区 04钟楼区 04景瑞熙城鸟瞰图楼盘概况：物业类型:高层，小高层建筑风格：现代总建筑面积：90万m2占地面积： 27公倾销售均价：5000元/ m2 （1月初价格） 4500元/ m2 （10月价格）主力房型面积： 90120m2 钟楼区 04景瑞熙城景瑞熙城钟楼区 04两房两厅一卫 89平方米 三房两厅一

8、卫 128平方米景瑞熙城钟楼区 04两房两厅一卫 90平方米两房两厅一卫 95平方米 三房两厅一卫 123平方米青枫公园04青枫一号楼盘概况：物业类型:联排，联排别墅销售均价： 12000元/ m2主力房型面积：280 m2注：未正式销售无具体房型 注：未正式销售无具体房型及楼盘效果图 项目调查研究项目汇总编号项目名称物业区域物业类型建筑风格总建筑面积(m2)占地面积(ha)销售均价(元/m2)时间：10.1.12主力房型面积(m2)1新城公馆武进区高层/排屋/商业西班牙46600025.8高层:7800-9800; 别墅:售謦高层:130 (部分160-200)2御城武进区高层/小高层/别墅

9、新古典90000048.7高层:6000;小高层7500;别墅13000高层:130 独栋别墅:3103莱蒙城武进区高层/联排/商业高层:ArtDeco; 联排:北美风格100000026高层:5800; 联排12000(含地下)高层:120 联排:2404九洲花园新北区高层/别墅/商业地中海68800027.2高层:4800 叠加:7000高层:130 别墅:1705世茂香滨湖新北区高层/联排/商业美式150000089高层:6500;小高层7500;联排:13000;双拼:16000高层:130 联排:1806香树湾新北区合院别墅英式/美式/中式29159045别墅:12000联排:220

10、 独栋:3907秀江南新北区联排/叠拼中式10000014.5叠拼:7000; 联排:12000叠拼:150-213 联排:171-2458新城公园壹号戚区高层/别墅高层:新古典折中别墅:英式1100008.47高层:4600; 别墅:12000高层:70-90 联排:2209景瑞熙城钟楼区高层/小高层现代90000027500090-12010青枫一号钟楼区联排12000280市场分析2009.12009.12常州商品房交易均价走势宏观特点1、住宅：经过2007、2008年房产项目的市场调节，住宅购房者的刚性需求已在2008年四季度开始显现，09年初受国际金融危机影响，成交略有影响，以后一路

11、上扬，受2010年新政的影响，12月冲到历史新高。2、政策：受2008年底国际金融风暴影响，国家及地方政府连续出台一系列“救市”政策。3、房价：根据国家统计局2009年统计数据：全国无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅,都创下了历史纪录。4、土地：2009年10月以来，常州市土地出让不再出现流标，土地市场竞争激烈，有的项目成交价比底价高出了一倍多。市场分析市场预见1、受房产税收政策影响，2009年带动房价上涨的投资客表现出又一轮观望的情绪。2、2010年常州市在续建20万平方米廉租住房和公共租赁住房的基础上，再新开工建设12万平方米。从结构上调节供应，加大普通住房，特别是中小户型、中低价位住房

12、的供应。3、国家还会继续出台新政，维护房地产市场的稳定。4、2009年常州市区土地出让42块，出让面积4036472平方米，2010年供给大于需求，市场竞争激烈。A地块产品定位研究SWOT分析产品发展建议户型配比建议开发强度计算用地价值分析产品类型布局已建成案例B 地块规划总平面图B 地块B地块指标 B地块经济技术指标：C 地块规划总平面图C地块C 地块指标C地块经济技术指标：SWOT分析优势W劣势SStrength（优势）项目紧临城市主要交通干道（龙城大道、龙江路、飞龙西路），交通畅达性较高；项目位于城市飞龙居住区板块西端；项目自身配套齐全，62万平方米雄踞区域体量之首，打造低密度城市生活；

13、绿地集团实体品牌支撑，一、二期项目开发为项目三期开发提供良好保障；整体体量大、品种类众多，联排、高层，满足不同客户需求；项目南、西两侧临景观河道，区域独立，不受周边未开发项目的干扰；项目东北侧有50米的城市绿化隔离带，减少高架道路噪声影响。Weakness（劣势）虽然交通便捷，但本期项目东北侧是大型立交接口，噪音景观受到一定影响；项目西侧有城市河道，东北受立交影响，内部出入只能使用新福路单向南行。SWOT分析机会T威胁OOpportunity（机会）2010年常州市场上多家外来大型房地产公司项目开始销售，将整体抬高房价；2010年钟楼区大力投资区域服务业和制造业，受益于产业发展，区域房产市场刚

14、性需求增加；项目一期、二期已成功开发，销售良好，本期产品丰富了项目整体产品线，可灵活适应市场的产品需求；B区物业交付，带动项目整体成熟。大型房地产企业刚刚陆续进入常州，以往市场产品品质不高，产品类型较少。Threat （威胁）2010年上半年国家调控政策力度加大，本期产品面向市场需要一段周期，未来市场预期不明确；区域竞争项目供应量较大，瓜分客源，为项目成功销售带来威胁；二期项目暂时没有面市，缺少一定的市场反馈信息。产品发展建议业态依据政策层面：2010年常州市继续调整住房结构供应，加大中小户型普通商品房建设，累计到2012年本项目交付时将建成30万平方米 的廉（公）租房。市场层面：联排别墅类产

15、品得到中高档客户认可；针对整个常州市场，随着中小户型的大量上市，联排类产品成了“稀缺品”， 供不应求。竞品层面：从区域竞品的产品结构分析，2009年上市销售和在建的多是（小）高层公寓。客户层面：作为常州市中心商务科技园区，区域吸引了追求舒适居住理念的中高层商务人士，对于高端物业有着强烈的需求。建 议:以中高档住宅产品为支撑，开发联排、洋房、高层类综合社区户型配比建议A 地块产品定位研究配比依据1、政策层面：为了应对2006年“国十五”条中涉及的70/90政策，也为项目提高日后销售风险，建议考虑部分比例的可分可合 户型。2、市场层面：根据“常州新建商品房信息公示”平台提供的12月住宅销售统计，中

16、心城区已售住宅347400m2，成交套数3070套， 即成交套均面积113 m2/套；可售住宅1815600m2，16927套，即套均107 m2。可见2010年中心城区可售住宅的 单套面积以小户型为主。3、竞品层面：从区域竞品在售项目剩余的房源分析，同类产品的小户型依然受到追捧，去化相对较快，如果不同面积的产品区位 无优势、附加值无差异，使用功能无增加，去化就会相对慢。4、客户层面：区域内缺少为高端客户度身定制的住宅区域产品。结论:中小户型仍然是高层公寓的主力户型；针对目前市场需求，排屋及花园洋房180 m2220m2为主力户型,配以300m2舒适型类独栋。户型配比建议A 地块产品定位研究配

17、比建议建议A地块高层公寓户型配比：面积控制区间比例产品类型产品特点主卧次卧1次卧2书房客厅餐厅主卫次卫厨房阳台空中花园（赠送）80-9020%2房2厅1卫90-10015%2+1房2厅1卫100-12025%小3房2厅1卫120-14025%3房2厅2卫140-16015%4房2厅2卫B地块高层公寓户型配比：面积控制区间比例产品类型12515%3房2厅2卫C地块高层公寓户型配比：?面积控制区间比例产品类型9011020%2房2厅1卫11013030%2+1房2厅1卫14016030%小3房2厅1卫16018020%3房2厅2卫户型配比建议A 地块产品定位研究配比建议建议A地块排屋及洋房户型配比

18、：面积控制区间户数比例产品特点建筑形态240-300 20%2/3层;局部挑空;主卧套步入衣帽间/书房;有佣人房;有南北露台类独栋200-240 40% 2/3层;局部挑空;主卧套步入衣帽间/书房;有佣人房; 联 拼180-200 40% 2/3层;局部挑空;主卧套步入衣帽间/书房;有佣人房;有南北露台 联 拼B地块排屋户型配比：面积控制区间户数比例180200 45%200220 30%220260 25%C地块排屋户型配比：面积控制区间户数比例180210 25%220250 25%260290 35%290 15%同高层-详细开发强度计算A 地块产品定位研究规划要点用地面积(SA)：98

19、850容积率(FAR)： 2.61注：2.61为规划要求最大容积率建筑密度(D)： 0.25建筑层数：3层32层总建筑面积(RBA)：257998.5总占地面积(RFA)：24712.5若全部做排屋，以每户220计算，一层面积85，住宅总建筑面积(RBA)= 257998.5 住宅总占地面积(RFA)= 98850(SA) 0.25(D)=24712.5 排屋户数(V)= 257998.5/220=1172排屋占地面积=85 1172=99620总住宅占地面积(RFA)= 24712.5 产品类型可设定为类独栋，排屋，多层洋房，高层注：公共建筑部分已在B，C地块设置结论:不可能全做别墅产品，必

20、定含有高层（11F32F）产品。基于以上设计条件，拟定以下强排方案：方案一：小高层排屋方案二：高层排屋方案三：小高层高层排屋方案四：高层洋房排屋类独栋A、B、C地块总规划用地272845m2，可作容积率2.3。子多层小高层高层高架的噪音对本地块北侧产生一定影响城市绿地对高架噪音有一定减弱作用河道景观提升了本地块的环境品质与已建成的B地块的小高层隔河相望结论：综合城市形象以及环境等因素，本地块布局 应呈现由南至北洋房到高层的布局。A 地块产品定位研究用地价值分析子多层小高层高层沿高架一侧考虑板式高层与点式高层的结合来进一步丰富产品线，并且形成了小区的屏障中间以小高层过度丰富了天际线应建类独栋、排

21、屋等底层低密度住宅充分利用河道等自然景观北童子河A 地块产品定位研究产品类型布局A地块规划强排方案方案一排屋+小高层方案二排屋+高层方案三类独栋+排屋+洋房高层方案四排屋+小高层高层开发强度计算A地块规划强排方案排屋 3F，间距13M14M小高层 11F,间距30M35M排屋：3F，146户小高层：11F , 1540户地上建筑面积：184800 地上建筑面积：32100 地下建筑面积：12400 地下建筑面积：30000 总户数： 1686户地上总建筑面积A1：A1 184800 +32100 216900FAR2.20地下总建筑面积A1 ：A1 30000 +12400 42400方案一排

22、屋小高层收益额估算排屋小高层可销售面积 (万)3.2118.48销售额 (亿元)4.179.79成本(亿元)1.707.39销售总额 (亿元)13.97总成本(亿元)9.09总利润4.87利润率54%成本计算（注：成本计算以C地块为样板）土地单方成本土建单方成本地库单方成本其他单方成本单方成本预期单价排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/13000元/小高层1152元/1400元/2787元/1260元/4000元/5300元/开发强度计算成本计算（注：成本计算以C地块为样板）土地单方成本土建单方成本地库单方成本其他单方成本单方成本预期单价排屋1705元/1600元/

23、2520元/1351元/5300元/13000元/小高层1152元/1400元/2787元/1260元/4000元/5300元/收益额估算排屋小高层可销售面积 (万)3.2118.48销售额 (亿元)4.179.79成本(亿元)1.707.39销售总额 (亿元)13.97总成本(亿元)9.09总利润4.87利润率54%A地块规划强排方案方案一排屋小高层开发强度计算排屋 3F，间距13M14M高层 32F,间距45M50M排屋：3F, 146户高层：32F， 1940户地上建筑面积：226900地下建筑面积：40600 地上建筑面积：32100 地下建筑面积：12400总户数： 2086户地上总

24、建筑面积A2：A2 259000FAR2.61地下总建筑面积A2 ：A2 53000A地块规划强排方案收益额估算排屋高层可销售面积 (万)3.2122.69销售额 (亿元)4.1711.35成本(亿元)1.708.85销售总额 (亿元)15.52总成本(亿元)10.55总利润4.97利润率47%土地单方成本土建单方成本地库单方成本其他单方成本单方成本预期单价排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/13000元/高层859元/1600元/2482元/1260元/3900元/5000元/成本计算（注：成本计算以C地块为样板）方案二排屋高层开发强度计算土地单方成本土建单方成本

25、地库单方成本其他单方成本单方成本预期单价排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/13000元/高层859元/1600元/2482元/1260元/3900元/5000元/收益额估算排屋高层可销售面积 (万)3.2122.69销售额 (亿元)4.1711.35成本(亿元)1.708.85销售总额 (亿元)15.52总成本(亿元)10.55总利润4.97利润率47%A地块规划强排方案成本计算（注：成本计算以C地块为样板）方案二排屋高层开发强度计算方案三类独栋+排屋+洋房高层排屋：3F，36户高层：32F， 1920户地上建筑面积： 201000 地上建筑面积：6800 高层：

26、18F, 324户地上建筑面积： 27100 类独栋：18F, 33户总户数： 2330户地上总建筑面积A4：A4257800FAR2.60花园洋房：5F，96户地上建筑面积： 13000排屋 3F，间距13M14M高层 18F,间距30M35M高层 32F,间距45M50M花园洋房 5F,间距18M20M类独栋 3F，间距13M14M地上建筑面积：9900A地块规划强排方案成本计算（注：成本计算以C地块为样板）收益额估算类独栋排屋花园洋房高层18F高层32F可销售面积 (万)0.990.681.32.7120.1销售额 (亿元)1.490.8841.111.7610.05成本(亿元)0.52

27、50.3600.6240.9767.84销售总额 (亿元)15.29总成本(亿元)10.33总利润4.97利润率 48土地单方成本土建单方成本地库单方成本其他单方成本单方成本预期单价类独栋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/15000元/排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/13000元/花园洋房1398元/1200元/2486元/1297元/4800元/8500元/高层18F918元/1600元/2571元/1260元/3600元/6500元/高层32F859元/1600元/2482元/1260元/3900元/5000元/开发强度计算方案三成

28、本计算（注：成本计算以C地块为样板）收益额估算类独栋排屋花园洋房高层18F高层32F可销售面积 (万)0.990.681.32.7120.1销售额 (亿元)1.490.8841.111.7610.05成本(亿元)0.5250.3600.6240.9767.84销售总额 (亿元)15.29总成本(亿元)10.33总利润4.97利润率 48土地单方成本土建单方成本地库单方成本其他单方成本单方成本预期单价类独栋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/15000元/排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/13000元/花园洋房1398元/1200元/2486

29、元/1297元/4800元/8500元/高层18F918元/1600元/2571元/1260元/3600元/6500元/高层32F859元/1600元/2482元/1260元/3900元/5000元/类独栋排屋洋房+高层A地块规划强排方案开发强度计算方案四排屋+小高层高层排屋：3F，116户高层：32F，1280户地上建筑面积：153300地上建筑面积：25500地下建筑面积： 10000 小高层：11F, 660户地上建筑面积：79800排屋 3F，间距13M14M小高层 11F,间距30M35M高层 32F,间距45M50M小高层及高层地下建筑面积： 40000 总户数： 2065户地上总

30、建筑面积A3：A3 257000FAR2.6地下总建筑面积A2 ：A3 50000A地块规划强排方案收益额估算排屋小高层高层可销售面积 (万)2.557.9815.33销售额 (亿元)3.324.237.67成本(亿元)1.353.195.98销售总额 (亿元)15.22总成本(亿元)10.52总利润4.70利润率47%土地单方成本土建单方成本地库单方成本其他单方成本单方成本预期单价排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/13000元/小高层1152元/1400元/2787元/1260元/4000元/5300元/高层859元/1600元/2482元/1260元/3900

31、元/5000元/成本计算（注：成本计算以C地块为样板）开发强度计算方案四收益额估算排屋小高层高层可销售面积 (万)2.557.9815.33销售额 (亿元)3.324.237.67成本(亿元)1.353.195.98销售总额 (亿元)15.22总成本(亿元)10.52总利润4.70利润率47%土地单方成本土建单方成本地库单方成本其他单方成本单方成本预期单价排屋1705元/1600元/2520元/1351元/5300元/13000元/小高层1152元/1400元/2787元/1260元/4000元/5300元/高层859元/1600元/2482元/1260元/3900元/5000元/A地块规划强

32、排方案成本计算（注：成本计算以C地块为样板）排屋+小高层高层开发强度计算方案比较方案一方案三方案二方案四A 地 块 强 排 方 案 比 较 比较方案 分类 方案一方案二方案四 方案三备注排屋小高层排屋高层类独栋排屋花园洋房高层18F高层32F排屋小高层高层单方成本及预售单价按1/25甲方提供数据地上建筑面积(万m2)3.2118.483.2122.690.990.681.3015.3320.12.557.9815.33地下建筑面积(m2)12400300012400406001000040000单方成本(元/m2)5300400053003900530053004800360039005300

33、40003900合计成本(亿元)1.70 7.39 1.70 8.85 0.53 0.360.62 0.987.841.353.195.98预期单价(元/m2)13000530013000500015000130008500650050001300053005000销售额(亿元)4.17 9.79 4.17 11.35 1.49 0.881.111.7610.053.324.237.67销售总额(亿元)13.97 15.52 15.29 15.21总成本9.09 10.55 10.33 10.52总利润4.87 4.97 4.69 4.69利润率54%47% 48% 45%容积率2.22.61

34、 2.61 2.60施工效率单一产品容积率1.22.81.03.40.91.01.23.92.41.02.43.9A地块规划强排方案开发强度计算结论高层产品可提高产值及规模。目前市场接受度较低, 建议预留用地，考虑后期待市场成熟后开发。低层产品可满足利润最大化，是企业盈利的最佳选择，但不能满足容积率，并且总价高目标客户少。结论:排屋+小高层+高层的产品混合类型是A地块在当前形势下的最佳选择。A地块规划强排方案推荐方案（方案四）：类独栋、排屋+小高层、高层产品排屋+小高层+高层产品的制胜点产品种类丰富，具有产品创新的空间。低层产品具有利润高，周期短等优势。小高层、高层产品所占有市场份额高，且市场影响大销售额高等特点。A