房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入毕业论文

1、 中国矿业大学力学与建筑工程学院房地产开发与经营管理课程论文论文题目：房地产产企业下下属物业业公司的的物业管管理的早早期介入入姓名：李辉辉班级：工程程管理007-22学号：02207009211评分标准序号评价内容满分得分1分析问题的的透彻性性30分2运用所学知知识的能能力20分3文字表达能能力20分4参考文献15分5论文格式15分总分房地产企业业下属物物业公司司的物业业管理的的早期介介入摘要：现代代建筑科科技含量量高、建设规规模大、土建和和安装工工程工艺艺复杂，新新材料种种类增多多，为保保证物业业管理正正常使用用和功能能的充分分发挥和和提高房房地产企企业的声声誉，需需要物业业管理企企业提前前

2、介入，以以便提供供全过程程管理服服务。关键字：房房地产企企业，物物业管理理公司，物物业管理理，早期期介入Abstrractt：Moddernn scciennce andd teechnnoloogy conntennt, thee coonsttrucctioon oof llargge ssizee, iinsttalllatiion Civvil enggineeeriing andd coompllex proocesss, neww maaterriall tyypess off prropeertyy maanaggemeent, too ennsurre nnormmal ope

3、erattionn annd ffuncctioons to thee fuull andd reeal esttatee buusinnesss reeputtatiion, thhe rreallty mannageemennt eenteerprrisee eaarlyy inn orrderr too prroviide thee whholee prroceess mannageemennt sservvicee.Key wwordds：Reaal eestaate prooperrty mannageemennt ccomppaniies, Enteerprrisees, Prop

4、pertty mmanaagemmentt. EEarlly iinteerveentiion1认识物业业管理的的早期介介入对于一项物物业来说说，存在在着开发发、经营营、管理理三个阶阶段。从从表面上上看物业业管理是是对物业业的使用用管理，因因此物业业管理只只要在物物业交付付使用时时介入即即可，并并且很多多物业管管理公司司是这么么做的。然然而，从从物业管管理的实实践来看看，并非非如此简简单。我我国的物物业管理理是从传传统的房房地产脱脱胎而出出的，体体制虽然然发生了了变化，但但管理手手段却大大多没有有更新，物物业管理理一直滞滞后于规规划设计计和施工工建设。开开发设计计师各物物业辖区区能否形形成完整

5、整、舒适适、便利利功能区区域的先先天制约约因素。以以往房地地产开发发商在规规划设计计中考虑虑了房屋屋的配套套设施建建造时的的方便和和节约，而而没有从从管理角角度把房房屋建成成的管理理联系起起来同意意规划，造造成建成成后物业业管理上上的矛盾盾和漏洞洞。整体体布局上上的缺陷陷，既使使业主时时有抱怨怨，又使使物业管管理工作作难以完完善，并并且以后后也难以以弥补。如如果开发发商在规规划设计计阶段选选择好的的物业管管理公司司，即利利用物业业管理公公司的丰丰富经验验和专业业知识对对规划设设计提出出好的修修改意见见，又可可以使规规划设计计更加符符合使用用管理的的要求，从从而为以以后的管管理工作作打下良良好的

6、基基础。所谓的早期期介入，指指的是物物业管理理公司在在接管物物业前的的各个阶阶段（项项目可行行性研究究阶段、建建筑物规规划方案案设计阶阶段、施施工阶段段）就参参与决策策，制定定出与物物业管理理方案，并并从工程程管理和和运作的的角度为为开发商商提出从从楼宇设设计、施施工监理理、设备备选用、功功能规划划、房屋屋租赁、工工程交接接等多方方面良好好的建设设性意见见。物业前期管管理是一一种物业业管理公公司同房房地产开开发商共共同对物物业实施施平行或或交叉管管理的方方法。因因此，无无论是对对房地产产开发商商，还是是对物业业管理公公司都是是非常必必要的。房房地产开开发商对对物业进进行的是是硬件建建设，物物业

7、管理理公司对对物业进进行的是是软件管管理。前前者是形形成物业业，后者者是发挥挥物业的的功能作作用，虽虽然有区区别但又又相互联联系。从从某种意意义上讲讲，物业业的硬件件建设相相对较为为直观，而而软件管管理却要要长期相相伴。随随着人们们观念的的转变，业业主既会会从使用用者的角角度，也也会从所所有人的的角度对对物业管管理进行行选择，评评价。在在物业的的开发阶阶段适时时地选择择恰当的的物业管管理公司司，在很很大程度度上避免免缺陷和和漏洞，使使物业的的建设更更加符合合使用和和管理你你的要求求。因此此，物业业管理的的早期介介入，是是开发商商不容忽忽视的重重要环节节。2物业管理理早期介介入的重重要性2.1完

8、善善规划设设计，节节省投资资成本在房地产项项目的前前期规划划阶段，设设计单位位更多的的会从容容积率、日日照分析析等经济济指标和和规划条条件要求求的角度度来进行行规划，设设计，难难免会忽忽略物业业日后使使用的方方便性和和管理的的需要，从从而会对对物业以以后的使使用和管管理造成成一定影影响。同同时由于于设计阶阶段与物物业的建建成存在在较长间间隔，建建筑技术术的进步步和业主主需求的的不断提提高都有有可能使使设计方方案落伍伍。物业业管理企企业作为为物业的的管理经经营维护护者，可可以从业业主和管管理者的的角度参参与规划划设计方方案的讨讨论，完完善设计计细节，提提出一些些合力的的建议，使使物业的的功能设设

9、计更有有利于日日后的使使用和管管理，可可以有效效的避免免因设计计的缺陷陷或不足足而给业业主使用用和物业业管理带带来的麻麻烦。在在项目施施工图设设计阶段段，物业业管理公公司还可可以就房房屋的水水、暖、电电、燃气气管道设设备、厨厨具洁具具和门窗窗的选型型选材提提供咨询询意见，避避免使用用一些价价格昂贵贵、易锈锈易损的的材料，既既能为开开发商节节省投资资，也可可节省日日后的使使用维修修成本。2.2加强强施工监监督提高产产品质量量在房屋施工工阶段，按按照法定定程序虽虽然有监监理单位位进行监监管，但但监理单单位与多多数开发发商一样样，往往往只注重重房子的的重大安安全质量量问题，对对不会发发生质量量事故但

10、但会影响响到使用用效果的的细节问问题重视视不够。另外，施施工单位位容易和和开发商商发生工工程款支支付纠纷纷，受利利益驱使使可能会会发生偷偷工减料料的现象象，当施施工单位位拖欠工工人工资资时，工工人也会会发生不不按规范范施工的的现象。就目前前的建筑筑市场管管理体制制来看，还还无法完完全避免免这种现现象的发发生。物业管管理公司司以物业业的最终终维护管管理者的的身份进进入施工工阶段，出出于为自自己日后后的维护护保养节节省资金金和精力力的角度度出发，物物业管理理公司自自然会站站在比监监理单位位更加严严格和挑挑剔的角角度去监监督施工工质量，从从而确保保物业的的施工质质量。2.3熟悉悉物业结结构，提提前进

11、入入角色物业管理公公司的提提前介入入，有利利于提前前熟悉物物业所在在小区的的环境，熟熟悉水、暖、电、燃气、通讯管管线的走走向，熟熟悉所安安装的设设备设施施的使用用保养知知识，熟熟悉消防防、垂直交交通和安安保等涉涉及到住住户生命命财产安安全方面面存在的的隐患，熟熟悉小区区内绿化化植物的的生长习习性，还还可以提提前安排排员工熟熟悉物业业特性及及做好培培训工作作，以便便于更好好地为业业主提供供服务。2.4引进进知名物物管，提提升项目目品质目前消费者者在购买买商品房房时，越越来越关关注物业业管理服服务的品品质和价价格，甚甚至把物物业管理理服务当当作了是是否购买买的重要要条件之之一。在项目目开发前前期引

12、入入知名物物业管理理公司，可可以让消消费者在在签订购购房合同同时清楚楚地了解解到项目目的物业业管理服服务项目目和收费费标准，也也可以反反映出开开发商的的超前意意识和开开发商为为业主负负责任的的态度，从从而提升升项目整整体品质质，为项项目在激激烈的市市场竞争争中赢得得先机。总之，现代代建筑科科技含量量高建设设规模大大土建和和安装工工程工艺艺复杂，新新材料种种类增多多，为保保证物业业管理正正常使用用和功能能的充分分发挥，需需要物业业管理企企业提前前介入，以以便提供供全过程程管理服服务。3物业管理理早期介介入的内内容在物业管理理早期介介入阶段段，物业业管理企企业的管管理内容容大致可可以归纳纳为以下下

13、几个方方面：3.1 物物业管理理企业通通过投标标来接洽洽物业管管理业务务无论物业管管理企业业是开发发商组建建的，或或是独立立组建的的，或是是房管所所转换的的，还是是各大系系统组建建的，要要获得物物业管理理业务首首先必须须不断开开拓，通通过投标标竞争来来接洽业业务。1.进行可可行性、可可靠性、可可盈利性性分析。可可行性是是指物业业管理企企业既要要从自身身的实际际出发，考考虑拟接接管的物物业与本本企业的的资质等等级是否否相符，该该物业的的接管能能否发挥挥本企业业的优势势，做到到扬长避避短，又又要考虑虑能否在在该物业业的管理理权竞争争中取胜胜，如果果明知竞竞争对手手实力比比自己强强大，就就不必勉勉强

14、竞争争。可靠靠性是指指该物业业的建设设是否有有保证，开开发商的的资信条条件是否否较好并并能协作作配合，等等等。这这样做可可避免管管理权竞竞争得手手后，由由于开发发商或建建设方面面的原因因，使工工作留有有漏洞，造造成今后后的物业业管理难难以完善善，给企企业带来来不应有有的损失失。可盈盈利性是是指物业业管理企企业根据据自己的的经营目目标，测测算物业业的管理理能否给给企业带带来正常常利润，或或近期虽虽无利润润但企业业能在该该地区打打开新局局面，争争取更多多的业务务。2.具体测测算物业业管理费费用，并并草拟总总体管理理方案。3.投标竞竞争、洽洽谈、签签订物业业管理合合同(协议)。4.选派管管理人员员运

15、作物物业前期期管理。3.2 根根据物业业档次确确定各项项服务所所达到的的标准服务的标准准是由物物业管理理档次决决定的。普普通居民民住宅可可能只需需要一些些基本的的管理份份额，如如自行车车存放、代订报刊、代送牛奶等。其他服务如清洁、保安、绿化及维修等工作德要求相对比较低，其收费也比较低。而高楼大厦、别墅则需要提高水平的管理与服务，如24h保安巡逻、停车场等各项服务，其收费也比较高。3.3 制制定物业业维修管管理方案案根据物业特特点及外外部环境境有针对对性地编编写物业业维修管管理公约约及计算算楼宇各各部分所所占的管管理份额额，使各各产权人人能公平平地负担担楼宇管管理费及及管理维维修基金金的支出出。

16、在制定物业业管理方方案时，应应写明每每一个知知识产权权人及使使用人应应交的费费用。由由于各知知识产权权人所拥拥有的物物业其位位置和面面积各不不相同，因因此，应应按物业业拥有情情况计算算出按份份额比例例分摊费费用的多多少。把把收费标标准形同同的进行行归类，分分类列出出维修基基金和管管理费用用应缴的的份额。3.4建立立与业主主或使用用人的联联络关系系物业管理的的对象是是物业，而而服务对对象则是是人，即即业主和和使用人人。因此此，物业业管理企企业既应应与第一一业主(开发商商)共同协协商，又又要与未未来业主主或使用用人取得得联系，听听取意见见。1.听取业业主或使使用人对对物业管管理的要要求、希希望。2

17、.了解业业主或使使用人对对物业使使用的有有关安排排、打算算。3.参与售售房部门门同业主主或使用用人签约约，并提提供草拟拟的业主主公约、装装修施工工管理办办法、门门禁出入入办法、停停车场管管理办法法、管理理费收取取办法等等物业辖辖区综合合管理办办法。3.5 察察看工程程建设现现场物业管理早早期介入入的目的的是为以以后的管管理创造造良好的的条件，因因此，物物业管理理企业应应根据物物业管理理要求，对对物业的的规划设设计及建建筑施工工提出合合理化建建议。1.审视工工程土建建构造、管管线走向向、出入入线路、保保安系统统、内外外装饰、设设施建设设、设备备安装的的合理性性。重点点察看消消防安全全设备、自自动

18、化设设备、安安全监控控设备、通通讯设备备、给排排水设备备、空调调设备、车车库及公公用泊位位设备、电电力设备备、交通通运输及及电梯设设备、服服务设备备等。2.对施工工现场提提出符合合物业管管理需要要的建议议方案，磋磋商解决决办法。3.在施工工现场做做好日后后养护、维维修的要要点记录录，图纸纸更改要要点记录录。4.参与工工程验收收，进行行器材检检查、外外观检查查、性能能检查、功功能测试试、铭牌牌检查，并并按整改改计划督督促整改改。3.6设计计管理模模式，草草拟及制制定管理理制度物业管理企企业在早早期介入入中要根根据业主主和使用用人的希希望与要要求，设设计日后后的管理理模式，制定相应的规章制度，其中

19、还须与开发商一起草拟有关文件制度。1.筹建业业主管理理委员会会。2.与开发发商一起起草拟物物业辖区区的规章章制度、业业主管理理委员会会章程、业业主公约约、装修修施工管管理办法法等。3.设置物物业辖区区的组织织机构，规规定各部部门人员员岗位责责任制度度，编制制住户手手册、物物业辖区区综合管管理办法法等。4.制定上上岗人员员的培训训计划，并并实施计计划。3.7建立立服务系系统和服服务网络络物业管理的的专业化化、社会会化、企企业化特特征决定定了其特特定的环环境条件件，物业业管理的的成败在在很大程程度上取取决于物物业管理理公司与与这些环环境条件件即与社社会有关关部门相相互关系系的协调调，这里里既有行行

20、政管理理关系，又又有经济济关系。1.保安、清清洁、养养护、维维修、绿绿化队伍伍的设立立或选聘聘，洽谈谈和订立立合同。2.同街道道、公安安、交通通、环保保、卫生生、市政政、园林林、教育育、公用用事业、商商业及文文化娱乐乐等部门门进行联联络、沟沟通与协协调。3.建立代代办服务务项目网网络。3.8办理理移交接接管事宜宜物业管理企企业在物物业交付付使用之之前，还还要为物物业的交交接做好好准备。1.拟订移移交接管管办法。2.筹备成成立业主主管理委委员会。3.协助和和办理移移交接管管事项。4弱化利益益，强化化服务由于经济利利益的驱驱动，各各方都有有自己如如意算盘盘。物业业公司有有直接利利益，业业主们有有间

21、接利利益，居居委会也也有潜在在的利益益。追求求利益的的最大化化就必须须不断增增加收入入和降低低成本却与居居民不断断增长的的居住现现代化需需求目标标渐行渐渐远。对于房房地产企企业下属属的物业业管理公公司，要要从大处处着手，不不局限于于小的利利益，要要从大出出考虑房房地产企企业的利利益，并并从房地地产企业业处获得得运营资资金。这这样才能能在房地地产企业业发展壮壮大的过过程中存存活，只只有房地地产企业业的发展展，才有有其下属属物业管管理公司司的存在在。房地地产企业业公司的的下属物物业管理理公司要要不同于于一般的的独立物物业管理理公司，它它是为房房地产企企业的存存在壮大大服务的的，不是是为了自自己的利

22、利益而存存在的。但是现在的许多房地产企业的下属物业管理公司都是在位自身盈利而存在。曾经看到过过着这样样的说法法：虚化化物业管管理公司司强化专专业公司司进社区区服务；弱化和和简化居居委会职职能弱化对对居委会会的考核核强化社社区服务务和管理理真正做做到让业业安居乐业业。我认为为这是房房地产企企业下属属物业管管理公司司的生存存之道，同同时也是是房地产产企业以以后发展展的一个个趋势，还还是房地地产企业业要做大大的一个个很好的的途径。自从0 世纪0年后期开始，深圳率先引进国外物业管理办法后，其后上海也紧跟而上，试图运用市场经济的杠杆以适应市民不断增长的居住现代化需求但现行的居住物业管理服务新模式也带来矛

23、盾和问题物业管理和居委会产生矛盾的事件时有所闻成为影响社会稳定的一大因素。所以房地产企业不仅要从实体建筑的角度吸引客户，还要从交接后的物业管理，为业主提供房地产的全寿命的服务。客户买的不仅是房子，同时还有服务。所以在这提提出三点大胆胆的建议议，对以以后的房房地产企企业的发发展做一一个简单单的分析析。4.1 要要虚化物物业管理理公司，强强化各专专业公司司直接进进社区服服务。在已经直接接进户服服务的供供水、供供电供气通讯保安保洁等等专业化化市场化化服务的的大背景景下物业公公司其实实只是起起到沟通通、协调调的间接接服务作作用物业公公司的存存在不但但增加成成本支出出环节还需要要有一定定的赢利利来支付付

24、员工薪薪金并且转转手式的的服务实实践证明明成效并并不大所以应应该虚化化物业管管理公司司将收取取的物业业管理服服务费用用更好地地用在为为居民解解决实际际居住问问题上。这样会得到业主的好评，也会在社会上赢得客户的青睐。4.2弱化化和简化化居委会会的职能能现在居委会会关心考考虑的商商业利益益成分太太多如将房房屋场地地进行出出租开店店尽可能能吸引小小区以外外车辆停停放等以增加加收入这不仅仅增加了了居住物物业管理理的难度度，而所所谓的增增收最后真真正能用用于物业业管理的的又少之之又少得不偿偿失其实居居住环境境的安静静和舒适适应该成成为业主主们在居居住小区区内唯一一的要求求居委会会的职能能只要起起到召集集

25、业主并并沟通协协调即可可不应该该牵涉众众多的商商务谈判判、法律律纠纷中中，为间间接的经经济利益益而操心心劳力。同时还可以吸收业主作为居委会的主主体，物业管理公司只是起到联系和问题的具体解决角色。不仅节约成本，还能及时发现问题，可以避免房地产企业在以后开发建设出现类似情况。4.3 要要弱化对对居委会会的考核核强化社社区服务务与管理理现在对居委委会干部部的减压压工作一一直是“雷声大大、雨点点小”，居居委会承承担的政政府指令令性工作作越多，成成本支出出相应也也不断增增加，居居委会为为平衡“支出出”，就就会想方方设法创创造条件件进行增增收，与与业主们们争资源源，与物物业公司司争利益益。所以以，切实实为

26、居委委会干部部“减压压”，可以以化解居居住物业业的潜在在成本。在第二点的基础上，就能更加的得到业主的满意。只要进一步步提升居居住专项项服务市市场化水水平尽可能能减少物物业管理理环节不断降降低乃至至取消综综合成本本支出，就就一定能能有效化化解当前前日益激激化的物物业管理理矛盾与与问题，使使得房地地产企业业更加的的有竞争争力。总之，房地地产企业业的下属属物业管管理公司司，不能能应用传传统的管管理模式式，不在在早期介介入，也也不能像像独立的的物业管管理公司司为了盈盈利而存存在。房房地产企企业下属属物业管管理公司司要创立立自己独独特的管管理模式式，从大大局出发发，多为为业主服服务。参考文献：1 陈陈棋

27、.品品质地产产与物业业管理的的延伸.城市开开发（综综合版）.20008.222 冯冯军山.浅议物物业管理理的全过过程介入入.管理理观察.20009.553 刘刘晓倩.物业管管理早期期如何贯贯穿房地地产开发发全过程程.现代代经济.200084 王王智琦.虚化物物业管理理，强化化专业服服务.联联合时报报.20009.2.1135 王王秀云 李莉.物业管管理.建建筑工业业出版社社.200056 李李珊. 物业管管理前期期介入对对房地产产开发项项目的影影响.中中国房地地产. 200087 朱朱小平.如何做做好物业业管理前前期介入入准备工工作. 中国物物业管理理. 200078 孙孙颖.浅析物物业管理理早期介介入的必必要性.中国科科技博览览.201109 HYPERLINK /controller/servlet/Controller?CID=quickSearchCitationFormat&searchWord1=%7bRees%2C+S.J.%7d§ion1=AU&datab