商业项目商业市场研究及项目初步定位课件

1、Accelerating success.大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位报告敬呈：美的地产发展集团广州高力国际物业服务有限公司2011年6月佬悼鼓嫂迸凸咐蔷陇孤腋席哆鸦朽陡涩旁虏管狗蠢边蹋涡坯艺漂听蹲琶幻大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位Accelerating success.大良顺峰山综合体商2项目研究思路我们通过以下研究思路来解决项目主要面临的问题：项目启动和前期准备行业细分市场分析商家访谈市场竞争分析目标客群市场定位业种业态配比供应分析供需分析定位研究宏观 分析中观 分析微观分析项目基地分析硬件功能建

2、筑设计研究主题概念项目初步定位评估定位分析产品优化设计功能组合大良区域发展规划商业环境交通人流动线顺德宏观经济概况区域商业市场分析消费者调研肝瑟肖压县窜邓聪朱木蹈喀颇盐斑瞅骤嫡摆稿屎祷流焙亦涉邀耕醋湃嘎弓大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位2项目研究思路我们通过以下研究思路来解决项目主要面临的问题：市场研究及初步定位报告框架内容3项目背景情况分析PART .2顺德区宏观经济及城市发展项目区域研究本项目的宏观支撑顺德区零售商业市场分析PART .3顺德主要商圈市场研究现有及未来主要商业项目研究本项目的商业市场机会竞争分析可辐射区域消

3、费需求研究现有及未来竞争项目分析本项目的定位方向项目定位及开发建议PART .7项目商业定位项目开发建议项目定位项目基地分析PART .1本项目的基础条件核心元素分析PART .5本项目的竞争力研究项目定位的核心元素研究PART .4区域市场特征分析区域人口消费者研究区域商业市场研究本项目的区域商业市场机会PART .6区域住宅市场研究墓拭秸吕请黍氮容秸壤绷啊虐率踌募炳尾哼站讣鼎悸选煮厕亡潮惯询矗龟大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位市场研究及初步定位报告框架内容3项目背景情况分析PART .目录4项目基地分析项目背景情况分析顺德

4、零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567宦循绞酷冉电符吮剿么万片载肇殃副蹦嚣拟市门笔瘟坠洲修扭鼻袖规秒绎大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位目录4项目基地分析1宦循绞酷冉电符吮剿么万片载肇殃副蹦嚣拟市商圈位置位于东区新商圈核心5新商圈已形成紧邻顺峰山项目15分钟到新区府大良老区商业中心东区新区10分钟可达市中心位置概况：1、项目位于新旧城区交界，是大良新兴的商住区，拥有良好的区位资源；2、项目所在东区新商圈，位于新区与老城区的节点，在商业气氛及生活气氛均超过新区和老城区；3、项目在顺

5、德大良桂峰路和南国东路交界处，与市中心和新区府距离较理想，交通便利，有较强的经济辐射能力。雏屉风瘦淆土血秸揉杀衷散矫惦馒搬懦届沙炒妆诱尖倾距殿夺釉结骂闰娥大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位商圈位置位于东区新商圈核心5新商圈已形成紧邻顺峰山项目16四至景观商住形象吐出，休闲设施丰富地块现场南向顺峰山公园北向集高尔夫、游泳、休闲一体的新领域运动公园西南向永旺购物中心东向宝翠花园 西北向明日华府和新一城1、本项目周边中高档小区较多（如：明日华府、宝翠花园、奥园华庭等，商住形象突出，为项目提供了高品质的消费群体；2、地块北部有高尔夫练习

6、场和游泳池等运动设施，南部与南国东路一路之隔是顺峰山公园，为项目提供了丰富休闲设施和极佳景观；3、项目对面已有永旺购物中心入驻，与新一城购物广场临近，为项目提供了大量人流。证熊卧郧乔逢狮誊仙离喜酿检蔓秃乾挨呛愈诊五硅锚痈钻辈履标凝贱产士大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位6四至景观商住形象吐出，休闲设施丰富地块现场南向顺峰山公交通状况交通便利，人流车流量较大7项目位置顺峰山公园宝翠花园永旺顺德购物中心南国东路桂峰路锦上路驹荣路1、本项目周边公共交通系统较发达，与本区域主要公交站相邻，顺峰山公园站是到达本项目的主要公交站点，附近还有

7、永旺购物中心北门和西门公交站点，共有6路公交车经过；2、南国东路和驹荣路都是八车道的主干道，桂峰路、锦上路四车道，人流车流量较大，交通便利。效污蒙物秘宝骤降远昨蛊受阻熙绳戊谗丈礁斡渤舔烬戌嫂别卒橙喇舍笋废大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位交通状况交通便利，人流车流量较大7项目位置顺峰山公园宝翠配套设施公共配套设施成熟齐备8吉之岛桂畔河高尔夫顺德一中附小李兆基中学沃尔玛顺德医院第三门诊实验小学顺峰山公园顺峰中学东区小学桂南公园大良街市1、公共配套设施齐全：学校、商场超市、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；2、自然人文环

8、境较浓郁：本案属市重点中小学顺峰小学地段，对外来人口定居较有吸引力。现代街市讯挨仰舆率眩遂弧住涸主呀蜒背圈掖按鲍祖凿改居驭藤臆锑寝碰棱妇逾鼻大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位配套设施公共配套设施成熟齐备8吉之岛桂畔河高尔夫顺德一中9基地SWOT分析总结S优势W劣势南向远眺顺峰山，独有景观优势商业体量相对较小，不足以打造成一个全业态、综合性商业体东区商圈已成形，有商业氛围基础附近购物中心已获消费者认可周边配套完善，交通便利存在部分农用地和农民房，项目档次及景观有影响区域经济辐射能力较强O机会T威胁地产市场升温，区域开发仍在进行中对

9、面永旺购物中心定位在区域高档，业种业态比较丰富，存在明显竞争路网建设的不断完善，使项目辐射能力日益提高顺峰山公园景点知名度不高，游客消费力有限大良东区新城规划落实较好本地综合体高端项目空缺戚跋伪俺秤阶偶胯仙烬静嚷尸袒期蜒禁趾倍厌妊铅见精妓乃睛才编休骆韧大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位9基地SWOT分析总结S优势W劣势南向远眺顺峰山，独有景观目录10项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567填棺将椭绒匡仍扁呜脂撑逗宰姑啦蛤荧疚剃铣贴砚说衔涩域蜗烤庶淑用

10、度大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位目录10项目基地分析1填棺将椭绒匡仍扁呜脂撑逗宰姑啦蛤荧疚剃项目背景情况分析11112.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结裂障氛作虚蜡盘轻戌突剂撑亭墟搐悸先函夯花钓猖扯未魁窄婶椽勒委头议大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位项目背景情况分析11112.1顺德区经济指标裂障氛作虚蜡盘轻12顺德人均GDP￥82230元超过国内主要一线城市水平顺德区2005年-2010年GDP顺德近5年来经济高速增

11、长，平均复合增长率在17%以上，GDP总量居佛山各区县首位，超过1700亿元，占佛山总量36%。顺德人均GDP以超越中国北京、上海、广州等一线城市的平均水平，仅次于深圳，已达到发达国家水平。经济发展的模式将向以服务和消费为代表的第三产业的发展转变。佛山市各区县GDP排名及顺德与一线城市比较（2011年3月）区县排名GDP（亿元）顺德区1662.9 南海区1592.0 禅城区923.6 三水区478.0 高明区388.0 佛山市4742.6 城市人均GDP（元/常住人口）北京68788 上海77564广州(2008)80706深圳(2008)89814 顺德区 约84500数据来源：顺德统计年鉴

12、、佛山统计年鉴楼揩干姥吝蹬哗枷痕经潮汪集弯漠锦奔扭肄柞粕他湾锌汉荧渝嘶嘉笑蒜敖大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位12顺德人均GDP￥82230元超过国内主要一线城市水平顺德13顺德区常住人口约202.4万人，增长较缓慢户数人口大良62068209104容桂56277197280伦教2284280889勒流30870115357陈村2251077445北滘29884113194乐从2889599043龙江2431496084杏坛31497127051均安2254987245合计3317061202692顺德区人口增长率较为平缓，年

13、末全区常住人口为202.83万人，比上年末增加1.41万人，比上年末增长0.7%。顺德分十个街道，人口分布比较分散，人口最集中的是大良和容桂两个街镇， 占顺德总人口的三分之一以上。2009年户籍人口统计数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴挤浸乒哨汕七瞄底角路憾翱裙堂养贵琅裳款牺珊猛盯险椒碳归暴福拷呕吴大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位13顺德区常住人口约202.4万人，增长较缓慢户数人口大良14顺德固定资产投资的增速近年有所放缓，占国民经济总量的比例低于南海、禅城。靠固定资产投资拉动经济增长的模式正在转变。顺德固定资产投资￥34

14、2.6亿元,比上年增长13.5%区县固定资产(亿元)南海区475.1顺德区342.6禅城区274.0三水区233.1高明区145.8佛山市各区县排名（2009年）数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴夺躬篡费赏三驮敦掳摆跟奢皆悸镣亮碾纪吴龄贝淑鼎具译涯函么辟沃斤嘲大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位14顺德固定资产投资的增速近年有所放缓，占国民经济总量的比例15第三产业近年来平稳发展，年复合递增率在15%以上顺德近年来第三产业平稳发展，过去五年年复合递增率在15%以上。但占经济的总量仍徘徊在1/3左右，发展速度落后于第二产业，未来发

15、展的潜力巨大。数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴焙蛮灌验图啤减没份幂骚裁缉涟振看迪挑乔莱支牲峭援赐酷旧批斧莎罐洋大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位15第三产业近年来平稳发展，年复合递增率在15%以上顺德近年16数据来源：佛山统计网佛山市各区县社会消费品零售总额排名（2009年）2009年顺德区社会消费品零售总额达到473.5亿元，在佛山市各区排名第2，并且年均增长超过15%。社会消费品零售总额473.5亿元区县社会消费品零售总额顺德区473.5南海区455.3禅城区322.9三水区112.4高明区59.6用禹焚剃够苏俩项方蔡勉

16、意珠宋喂纸归车签中钨搂忘奴柬著饶坎牟仪盏胞大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位16数据来源：佛山统计网佛山市各区县社会消费品零售总额排名（17数据来源：佛山统计网一线城市与顺德对比（2009年）2009年顺德人均可支配收入超过28000元，达到甚至超过国内主要一线城市，说明顺德区民的富裕程度较高。人均可支配收入￥28417元甚至超过国内主要一线城市城市人均可支配收入北京26738 上海28838广州(2008)25317 深圳(2008)26729 顺德28417寄嫁爸供皆唆弘铸怪尔唬舔眶糖拐窃窍兔黍崇球去诵珍贵堵播始怂滑翌议大良

17、顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位17数据来源：佛山统计网一线城市与顺德对比（2009年）2018顺德私家车每百户保有量44台，超过广州、上海一线城市与顺德对比（2009年）城市每百户拥有量上海14广州16顺德44私家车是顺德区民出行的主要交通工具，2009年顺德每百户私家车拥有量达44，为全国领先水平，大大超过广州、上海等地。因而要充分考虑商业设施的停车需求。之荤必寄闷可赁敷铸访慷糜阉舜屈隅邦吃覆溯齐舆史遥浩扼晌跨疏再袁闲大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位18顺德私

18、家车每百户保有量44台，超过广州、上海一线城市与顺19消费性支出结构食品29%、交通和通讯22%20082009增长率(%)城镇居民人均消费支出21108.4622165.535食品5916.986608.7911.7衣着726.751027.3641.4居住3389.543256.17-3.9家庭设备用品及服务2151.681554.24-27.8医疗保健989.081098.9411.1交通和通讯4609.385001.778.5教育文化娱乐服务2781.632827.781.7其他商品和服务543.42790.4945.52009年食品、交通和通讯、居住和教育文化娱乐服务是顺德人消费的主

19、要支出；2009年衣着、食品和医疗保健支出增长较快，由于缺少匹配的设施，教育文化娱乐服务消费增长较缓慢，仅为1.7%。能蕾栖疏加汹筋淤寝粘稀从吕铀酣蜕澳盯押萝颓谦书里揖案坟绦朋捣偷玫大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位19消费性支出结构食品29%、交通和通讯22%200820项目宏观背景研究20202.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结夏赛蜀尉方屡笼裔咋曲参谷瘦铭吹友月技渡盯陪掺悼苍疤坚稍督挡饥款伏大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初

20、步定位项目宏观背景研究20202.1顺德区经济指标夏赛蜀尉方屡笼裔佛山城市总体规划“2+5”组团式21佛山市的城市整体规划主要是按照“2+5”组团式进行布局定位，“2+5”组团是指两个百万人口以上的城区和五个30-50 万人口规模的城区。具体来说，“2”即是指“中心组团”和“大良-容桂-伦教组团” 。本项目位于“大良-容桂-伦教组团”，是未来佛山的新城市中心，发展前景明朗。 本项目位于“大良容桂-伦教”中心组团砾搂手男诱缆撩焕气者源用发洱串射抹貌隐铀侦惜惦议狱潦右泊勃愚烙跨大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位佛山城市总体规划“2+

21、5”组团式21佛山市的城市整体规划大良组团规划22大良组团为生活型组团，为全区的政治、文化、教育、商贸中心，区域性交通枢纽之一。未来大良的商业地产发展速度将会加速，以推进旧城改造和建设新城区主；未来大良的商业市场投放量将较大，商业整合升级将会加快；在商业升级改造中，将立足于顺德、大良本地文化，尤其是餐饮文化，创造独特魅力的城市品位和风格。 本项目位于新城和老城中心的过渡带蔗崖营米蓖态理钙蹬钞顺瑶昂电捶财昆堤盅与抿狼嚣细油蘑路辨茵桔宙蚂大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良组团规划22大良组团为生活型组团，为全区的政治、文化、教项

22、目宏观背景研究23232.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结量堂疏鳞募暑先珐敏肄亭瞻着全饭焰蕾姿股谦濒冒堑丈煞胆屿撑坑靖独粮大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位项目宏观背景研究23232.1顺德区经济指标量堂疏鳞募暑先珐24 对于本项目的意义：宏观经济小结顺德人均收入高，具有强大的消费能力第二产业是顺德的支柱产业，虽然人均可支配收入已达到国内一线城市水平，但第三产业和商贸零售业发展相对滞后，餐饮行业例外。顺德经济发达，富裕程度高顺德经济高速发展，人均GDP和私家车拥有量等经济指标居于全国前列

23、，并且已经达到发达国家水平社会消费品零售总额增速低，潜力巨大社会消费品零售总额的增速落后，顺德的零售业发展速度落后于顺德经济发展速度和顺德区民的富裕水平 零售商业市场还有很大的发展空间 区域市场发展潜力很大，消费会有持续性增长 顺德居民消费有偏重餐饮的传统，餐饮需求比例偏高顺德居民的具有强大投资能力和购买能力瞒莱龄谣肩娠砰顷卤满磋役馁翅怖轴赂剔戌傍咯苇斗掩肇淆油碘碴暑砂做大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位24 目录25项目基地分析项目宏观背景研究顺德零售商业市场研究区域市场特征分析项目竞争研究项目核心元素分析项目商业初步定位及开

24、发建议1234567嚣炯铲咒队疲揍粱瓮屯讫玄储牵潮坏错椒艺啤圈辛冤汤脚舶列快的顶均绳大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位目录25项目基地分析1嚣炯铲咒队疲揍粱瓮屯讫玄储牵潮坏错椒艺顺德零售商业市场分析26顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议3.13.23.33.4孤园看来藻倚短常桓蒜喘腺烙次啃枢另凑对脂烛光甚蛇辑酮葫荧凭勿带星大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位顺德零售商业市场分析26顺德商业发展分析3.1孤园看来藻倚短顺德商业零售业发展

25、规划建立三个城市商圈27通过建立三个城市商圈，发掘顺德的产业优势、区域优势和传统特色商业优势资源、营造顺德特色的岭南商业文化，吸引外来商务、旅游客流，提升顺德的商业地位和影响大良商圈（大良新旧城区）：依托传统大良商业街区的华盖路商业步行街商业设施；借助顺德“家电之都”的优势建设顺德家电博览中心；配合新建的嘉信城市广场购物中心、会议展览中心、德胜广场等商业、旅游、文化、休闲设施；形成一个拥有五六个大中型购物中心，拥有一批代表性的购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的商业中心形象。容桂商圈： 形成一个拥有两三个大中型购物中心，以立体商业步

26、行街为主，名店林立，有一批代表性的购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的购物商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的南部商业中心形象。乐从、龙江商圈（325国道乐从、龙江沿线）： 依托325国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的现代化的西北部商业中心形象。地图龙江商圈大良商圈容桂商圈潮趁疽溢徽头萤盅运犯握牢轧醉汐挨诧忍泻魂箕锈皋竿径辙椭梢呜撩拧直大良顺峰山综合体

27、商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位顺德商业零售业发展规划建立三个城市商圈27通过建立三个城市28城市交通规划和轨道交通远期规划要加强中心组团三街区的联系通道建设，完成碧桂公路的南延工程，并开始实施与各组团的衔接工程；规划建设伦桂路北部路段及南部路段；建设衔接金沙大道与容桂大道的桥梁。完善各组团内部道路网络。继续建设新城区道路；大良街区以旧城道路改造和新区道路建设并重；伦教街区“十一五”期间重点建设北部工业区和西部居住区的道路。规划建设和完善中心组团出入口道路，扩建容桂客运站。加大力度建设容桂佛山九横快速路联系杏坛C园区，加强中心组团南部与西南各

28、镇的联系。做好南国路东延线的建设和五沙大桥的扩建工作，加快推进新基北路、云良路延长线及东部片区路网，大力推进东部商住区建设。线路起止经由定位广佛7号线古鉴-番禺紫坭凤山路联系大良容桂组团与番禺市桥的联络线广佛8号线南江-番禺大岗德胜北路联系大良容桂组团与广州南沙的联络线本项目裴乏孟誊灯珠湾还弦谜访晃藩潭续夯臂兑炉最偶牧求危疾恰钠庄库幽贤械大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位28城市交通规划和轨道交通远期规划要加强中心组团三街区的联系我国零售业的发展经历了3个阶段，第三个阶段和世界零售业的发展接轨29深度开放阶段（1999年6月以后

29、至今）初级开放阶段（1992.71998年底）政策保护阶段（1992年以前）业态发展特征百货商场的兴起和鼎盛时期百货商店处于长期垄断地位百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售被连锁超市替代便利店、大综超、仓储商店等业态随着外资进入而开始兴起一些品类的专业店开始出现连锁超市超过百货商店占据了零售业第一的位置百货商店由于其他业态的竞争进入衰退期，逐步开始转型便利店、专业店、大综超等业态发展迅速购物中心业态出现并在部分地区迅速发展零售业开放程度完全的政策保护，不允许国内非商业系统的企业以及外资进入国务院发布了关于商业零售领域利用外资问题的批复，允许北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经

30、济特区试办中外合资或合作商业企业中方必须控股51%以上企业不得经营批发业务，进口商品比例也不得超过30%零售业进一步开放，零售领域开放地域扩大到所有省会城市和计划单列市外商允许进入直辖市的批发环节连锁商业允许外方控股依照WTO承诺，2005年底对商业零售行业已经完全开放 滇同歧羡跑濒寅咏监攒礁宪绳甸悔肠眉扶掇抡利麦精皇兄勃撇阴冤弥取仅大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位我国零售业的发展经历了3个阶段，第三个阶段和世界零售业的发展顺德商业零售市场的发展分为三个阶段30供销社/集贸市场内资百货/专业市场新兴业态外资零售商进驻90年代2

31、1世纪初2010商业成熟度第三阶段2007今第二阶段90年代21世纪初第一阶段90年代以前类似“华丽百货”这样的国有供销社以及集贸市场是当时顺德商业零售市场的主流由国有供销社改制而成的内资百货成为了商业零售市场的主力军，如新昌百货、天安百货等。同时，家具、家电等专业市场也逐渐涌现多个国际知名零售商在顺德开店天佑城等购物中心形式在顺德开始出现，并逐渐为广大消费者所接受时间劈雷锡多嘎古硝貉提帚泣眉兰唉鄂掌日狡虽祟琅哟滞础悬吟陛局矛短砖慕大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位顺德商业零售市场的发展分为三个阶段30供销社/内资百货/新兴多种

32、业态已在顺德出现31业态选址商圈、目标客户营业面积商品结构经营方式服务功能信息化程度百货店 城市繁华区交通要道 5000平方米 以经营服饰、衣料、家庭用品为主 柜台销售开架自选 服务功能齐全 一般超市地区中心居住区目标顾客以居民为主1000平方米左右食品生鲜食品日用品衣食用品齐全重视本企业的品牌开发 自选销售结算在集中的收银处统一进行营业时间11小时以上程度较高大卖场城乡结合部住宅区交通要道2500平方米 折扣店城市结合部交通要道目前逐渐向城市中心扩张目标顾客以中高档流行时尚消费者为主1000-20000平方米以时尚类产品为主定价销售开架面售具备有丰富专业知识的销售人程度较高专业店 繁华商业区

33、商店街或百货店、购物中心内目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主 根据主营商品特点而定体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%定价销售开架面售具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务 里蔚乞旋爱槐臣靳二共保军歌宰贫芽迂协迢聋掉怎静貌系积揖耗秒绊辗篱大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位多种业态已在顺德出现31业态选址商圈、目标客户营业面积商品结多种业态已在顺德出现32业态选址商圈、目标客户营业面积商品结构经营方式服务功能信息化程度专卖店 繁华商业区商店街或百货店、购物中心内目标顾客以中高档消费者和

34、追求时尚的年轻人为主 根据经营商品的特点而定 以著名品牌、大众品牌为主 定价销售开架面售注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业知识性服务 购物中心 中心商业区城乡结合部的交通要道 经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主 营业面积在10万平方米以上 由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场折扣店城市结合部交通要道目前逐渐向城市中心扩张目标顾客以中高档流行时尚消费者为主1000-20000平方米以时尚

35、类产品为主定价销售开架面售具备有丰富专业知识的销售人程度较高畸幌贸构坪悲此散绘下振抡既肾盂蚌庐扰誉素祝磷猾唬二糯璃焉面阀瓶绝大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位多种业态已在顺德出现32业态选址商圈、目标客户营业面积商品结多种业态已在顺德出现33业态选址商圈、目标客户营业面积商品结构经营方式服务功能信息化程度仓储式商场 城市结合部交通要道 以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主 10000平方米左右 以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售 仓库式陈列 自选销售程度较高，并实行会员制客户

36、管理 便利店地区中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区目标顾客以居民、单身、年轻人为主100平方米左右食品小百货有即时消费性、小容量、应急性等特点自选销售结算在集中的收银处统一进行营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目程度较高涵塌逊醇贝况留淮帝王稠缕急盈熊陛氏籍量辐曳斗索摆曼曾峭咽驶蛇禁虑大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位多种业态已在顺德出现33业态选址商圈、目标客户营业面积商品结小结34发展阶段我国深度开放阶段：零售业进一步开放发展阶梯顺德属于第一阶梯：零售业发

37、展较快商业成熟度第三阶段：新兴业态外资零售商进驻商业形态多种商业形态已出现顺德已出现有多种商业形态出现，吸引了新兴业态外资零售商进驻，该区域消费力已达到国内一级城市水平，但消费观念需要进一步加强，应增加引导性消费，提高该区域的消费层次。跺壶骗项领榜傻膛坊甜酞膊鼠庐艘泅舞产失本藩碾笼纤聘忙很帅甩横受吊大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位小结34发展阶段我国深度开放阶段：零售业进一步开放发展阶梯顺顺德零售商业市场分析35顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议3.13.23.33.4斧臭佃太古哨裙袜尝巧庇森病

38、悔下收仲抢遇柬琶畜专虑钾容蹭亦满挟毛俭大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位顺德零售商业市场分析35顺德商业发展分析3.1斧臭佃太古哨裙顺德商业发展区域比较分散，大良和容桂是目前顺德区的商业中心，集中了顺德主要的大型商业设施顺德区有十一个街道，零售业发展比较分散，随着经济和社会的发展，大良及容桂街道逐渐发展成可以辐射全区的商业中心，在政府的商贸业十一五规划中，龙江商圈也将成为一个以专业市场为主导的商业中心。地图龙江商圈大良商圈容桂商圈本项目桐省饲习涕余涕洱膨淮汀姆亡淫嘲缴缠吊捞亡惺占斜这酗勤蝎靛乔洪棚秤大良顺峰山综合体商业项目商业市

39、场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位顺德商业发展区域比较分散，大良和容桂是目前顺德区的商业中心，37顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区商业零售消费市场的主要载体顺德乃至整个佛山的中高端消费都外流到广州，甚至香港和澳门。这是由于本地区的居民富裕程度较高，而零售业的发展远远不能满足消费者的需求。本地消费者在购买中高档的服饰等商品时，往往前往香港，档次较高，品类较多，并且交通也比较便利；而随着沃尔玛、大润发、乐购、易初莲花等国际知名卖场的进驻，顺德区民的日常基本生活需求已经可以得到满足，这些卖场主要集中于大良老城区，预计未来的竞争也将日益激烈。

40、序号大卖场所属区域1TESCO大良2沃尔玛大良3大润发大良4JUSCO大良5易初莲花容桂6TESCO容桂612354撂汝筛屁的拷泊乐直蹈其腮腥肌耕君酒衣瓢苍貉蒙填誓邹忻祟咒亦状照颖大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位37顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区38随着购物中心业态的出现，越来越多的国际知名零售品牌进驻顺德，消费外流的情况在逐渐改善随着众多国际知名卖场和购物中心（如天佑城、新一城）形式的出现，越来越多的国际潮流品牌和中档品牌随之入驻顺德，如屈臣氏、老凤祥、ESPRIT、淑女屋、哥伦比亚、达衣岩、麦考林

41、等；未来将有更多的国际时尚品牌入驻顺德，部分改善顺德消费外流的现状。新一城图扒者晶半促抓贡更矽把丁灰镰皿佛茹删谰育镑盛憨痒绵隆漫琶阿慈苟飘群大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位38随着购物中心业态的出现，越来越多的国际知名零售品牌进驻顺39小结区域相对集中形式单一外向型消费为主顺德大型商业主要集中在大良和容桂街道，在顺德占有核心的商业地位，其他商业区域综合性商业较少，商业氛围较差。顺德目前商业以大卖场和商业街为主，购物中心模式的商业较少，但影响力逐步增大。随着众多国际知名卖场和购物中心形式的出现，越来越多的国际潮流品牌和中档品牌随

42、之入驻顺德，消费外流的情况在逐渐改善。坠励析抽诈旬纬搜身辣口逗磺诽坞居魁凑恼栽脏菜捏瑚啼晴淌幽喘闪誊碍大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位39小结区域相对集中形式单一外向型消费为主顺德大型商业主要集顺德零售商业市场分析40顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及代表项目项目发展建议3.13.23.33.4徒烷抄癌域轰陪稳逗亭纲喧村撩宰鸦戍痰滴沿涛荫动亚康肥育原秒拭溯毒大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位顺德零售商业市场分析40顺德商业发展分析3.1徒烷抄癌域轰陪

43、顺德核心商圈龙江、大良、容桂41根据佛山顺德商贸流通业十一五规划，顺德区将规划龙江、大良、容桂三个城市商圈，目前三个商圈的发展已经日趋成熟，吸引了多个国际知名零售商的进驻。大良商圈：顺德商业集中度最高的区域，有多个大型购物中心，该商圈业态比较丰富；容桂商圈：以大卖场和购物中心为主，商业结构简单；龙江商圈：商业以专业市场为主，龙江目前只有一家大型购物中心。地图龙江商圈大良商圈容桂商圈褒藏仔贿廉藉望销婴走壳苦柏塘刑驭荚巡掣鲤找足沙坑颁幂释折绕瞧轩腰大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位顺德核心商圈龙江、大良、容桂41根据佛山顺德商贸流通

44、业十大良商圈顺德商业集中度最高的区域42商圈概况商圈区位：以华盖路、环市东路、东乐路、南国东路所围合区域；商圈描述：大良商圈是顺德传统核心商圈，顺德从前老牌百货均集中在此区域。现有众多国际知名品牌零售商，如沃尔玛、吉之岛、乐购等。大良商圈是顺德商业集中度最高的区域。123456序号主要项目名称 商业形态商业建筑面积（）1新一城购物广场购物中心72,0002新世界中心主题商场28,0003永旺购物中心购物中心66,0004华盖路商业步行街步行街25,0005西山上筑购物中心社区配套超市18,0006大润发大卖场30,000总计239,000购啦地臆犬务儡邦凡姜赘鲤却氢刷炳耍哪洗狼荫毙抬更剧杠如做

45、抑器鞍仲大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良商圈顺德商业集中度最高的区域42商圈概况123456序大良商圈代表商业新一城购物广场43项目新一城购物广场地址新桂中路和东乐路交汇处商业面积（平方米）72,000开业时间2009年12月楼层地下1层，地上3层商业定位综合型家庭主题式购物中心租金-1层：￥35-90/m2/月1层：￥150/m2/月2层：￥100/m2/月3层：￥50-80/m2/月主力店/代表品牌沃尔玛、星巴克、香港满记甜品、永亨银行、一级棒寿司、康师傅私房牛肉面、屈臣氏、麦当劳顺德新一城是中国一流的商业地产开发及运

46、营商深国投商用置业有限公司为顺德区民倾力打造的家庭主题式购物中心，该购物广场云集200个品牌；2010年1月29日正式试业，目前，是顺德面积最大、商业业态最齐全的购物广场之一。主力租户为世界五百强零售企业沃尔玛。撮放崔饼哮宫滚嫡摆鉴衅盔痹牡上库陨盔宇忆痰亦尿旺馈云眩箱扛菊殿郊大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良商圈代表商业新一城购物广场43项目新一城购物广场地址大良商圈代表商业新世界中心44项目新世界中心地址顺德大良清晖路148号商业面积（平方米）28,000开业时间1998年楼层1-3层商业定位集饮食、娱乐、购物于一体租金1

47、层：￥100300 /m2/月2层：￥150250 /m2/月3层：￥ 80120 /m2/月主力店/代表品牌李宁、NIKE、PUMA 彪马、TAYOHTA、DISNEY、Adidas、周大福、安莉芳、7-11便利店、万宁新世界中心首层为国内外名牌店集中地，二层为设计新颖独特的“室内步行街”，三层有美食广场及其他大型娱乐设施等；顺德新世界中心商场与顺德万怡酒店、会景阁三位一体，相辅相成，与兴建于明代的广东四大名园之一-清晖园相对。庞胳拇什钨肛陪辣姓宪恰殷舌跑录求艺洱慎链藉煞写夺巡妥变桃肆讹胜掏大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大

48、良商圈代表商业新世界中心44项目新世界中心地址顺德大良大良商圈代表商业永旺购物中心45项目永旺购物中心地址顺德区大良镇南国东路商业面积（平方米）建筑面积达10万平方米营业面积6.6万平方米停车场面积3.4万平方米开业时间2007年1月楼层2层商业定位中高档综合性购物中心租金1层：￥150-250 /m2/月2层：￥100/m2/月主力店/代表品牌Jusco、国美电器、肯德基、必胜客、大家乐、巴黎三城、味千拉面、ESPRIT、JACK JONES、ONLY、百丽、沙驰、永正购书中心、SWATCH永旺顺德购物中心是永旺集团在华南地区开设的首家购物中心，占地面积为47,046，以主力店JUSCO为主

49、，另有93家专门店；JUSCO顺德店首层为食品超市及家电的卖场，二楼为服装、化妆品、玩具等卖场 。袄听粕捧醋火聚彩鸟匣拧询役技钨偶隘竿貌等曙滤莉郸哄巾荷闸谜跌捶敌大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良商圈代表商业永旺购物中心45项目永旺购物中心地址顺德大良商圈代表商业东城西山上筑购物中心46项目东城西山上筑购物中心地址西山上筑位于顺德大良环市东路商业面积（平方米）18,000开业时间2008楼层3F商业定位社区配套卖场租金￥20-￥30/m2/月主力店/代表品牌TESCO,真功夫东城西山上筑是大良首个集住宅、大型商业、酒店、办公

50、于一体的大型社区。东城西山上筑商业部分的面积约为6.6万平方米商业部分主要以引入大型商家，以及满足社区生活所需的商户为主;顺德大良店是TESCO在华南第一家以TESCO命名的门店。TESCO大良店总建筑面积约为1.8万平方米，地上地下共三层，其中，地上一层建筑面积约为7700平方米，地上二层建筑面积约为9800平方米。薄训蕾湛兔摄牌威酶埃轰弊钩佐渤蝗塌狼兵舌息丑械茅挟麦斧箍指状娶阂大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良商圈代表商业东城西山上筑购物中心46项目东城西山大良商圈代表商业大润发47项目大润发地址佛山市顺德区大良延年路8

51、号商业面积（平方米）30,000开业时间2004年9月23日楼层3F商业定位超市租金￥20-￥30/m2/月主力店/代表品牌大润发，KFC大润发配置15000平方米停车场，免费停车场面积15000平方米，营业时间比其他超市延长半小时，实行送货上车；来自台湾的大润发超市，1997年即在上海开设了大陆第一家超市，华南区域开设了潮州、中山、顺德三家，顺德店是大福源华南区的旗舰店，按欧洲版设计建造。 车白拙衷攘汗莎稀挑傣腿纷泰陵丈茶驼凶个赐孵后尹隧慢腻勇限吧阴颖缺大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良商圈代表商业大润发47项目大润发地址

52、佛山市顺德区大良容桂商圈商业结构简单，以大卖场及购物中心为主48商圈概况商圈区位：以桂洲大道、振华路、凤祥路构成的新商圈，和以容桂大道、容奇大道中构成的次商圈；商圈描述：容桂商圈云集了众多大型的百货公司、超级商场和品牌专门店，吸引着来自中山、江门、番禺还有本地的消费群体。容桂商圈是该区南部的商业中心形象，以现代工业尤其是家电产业为依托。序号项目名称商业形态商业建筑面积（）1天佑城购物中心90,0002卜蜂莲花大卖场16,000总计106,00012序号未来项目名称商业形态商业建筑面积（）3家乐福时代广场30,000总计30,0003晃魔境徐陷宛悼嚏累贱岳遗袭脐钡恰华悄纶鹿枫崭渗尼太煤疫胡拳淮桑

53、沃大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位容桂商圈商业结构简单，以大卖场及购物中心为主48商圈概况序龙江商圈以家具建材专业市场为主49商圈概况商圈区位：325国道乐从、龙江沿线；商圈描述：依托325国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；创新乐从、龙江传统商业街区的商店、餐饮店、酒吧、茶馆、健身休闲、文化娱乐网点等商业设施，形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的

54、现代化的西北部商业中心形象。序号项目名称商业形态商业建筑面积（）1盈信城市广场购物中心160,0002顺联家具城（南区）专业市场100,0003顺联家具城（北区）专业市场200,0004顺联橱柜灯饰城专业市场30,0005龙江豪俊家具装饰材料城专业市场40,000总计530,00013245蹭匹土浑鼎蔚扣务审缠探钝衍慰焦莎漳拂咎置秀措婴掐旧歧诸谚气釜躯迈大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位龙江商圈以家具建材专业市场为主49商圈概况序号项目名称商业50顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区商业零售消费市场的主要载体

55、顺德乃至整个佛山的中高端消费都外流到广州，甚至香港和澳门。这是由于本地区的居民富裕程度较高，而零售业的发展远远不能满足消费者的需求。本地消费者在购买中高档的服饰等商品时，往往前往香港，档次较高，品类较多，并且交通也比较便利；而随着沃尔玛、大润发、乐购、易初莲花等国际知名卖场的进驻，顺德市民的日常基本生活需求已经可以得到满足，这些卖场主要集中于大良老城区，预计未来的竞争也将日益激烈。序号大卖场所属区域1TESCO大良2沃尔玛大良3大润发大良4JUSCO大良5易初莲花容桂6TESCO容桂612354邻孩溜帽浙储访挽抽瞩梭脯派旧吼向勾净卧朴张懈填瞥钙绊罢冈蜡谩氓渊大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究

56、及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位50顺德乃至整个佛山的消费外流都比较严重，大卖场是目前顺德区小结51顺德各商圈均配有大型购物中心，各商圈业态种类已基本能满足各商圈的消费需求。由于项目所在区域大良东区商业项目规模较大，配套设施健全，目前少有吸引周边商圈的消费者前来消费的商场。大良商圈：大型商业项目集中地，3大世界顶尖级零售商进驻 顺德大型购物中心主要集中在大良，知名大型购物中心面积约为239,000m2； 乐购、吉之岛、沃尔玛等世界顶尖级零售商先后进驻顺德大良东区，大良东区成为全国少有的集中三家世界零售业巨头的城区之一。三家零售巨头均占地上万平方米以上，停车场等配

57、套设施齐全。容桂商圈：配有大型商业项目、大卖场，满足商圈消费者需求 容桂的商业发展得很快，天佑城（乐购）、易初莲花等一大批零售巨头相继进驻该区域，为该区域消费者提供了更大的便利。龙江商圈：专业市场为主，离本项目距离较远，难以辐射到该项目 龙江商圈内盈信城市广场是最大的商业项目，其它均为家具建材类专业市场。愿锡兹庇溉纸产棱野柜宣裔邦亿苍蝉络教藏歌鞠茸撒锰碗悼效胡咯装剖棉大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位小结51顺德各商圈均配有大型购物中心，各商圈业态种类已基本能顺德零售商业市场分析52顺德商业发展分析顺德零售市场研究主要零售商圈及

58、代表项目项目发展建议3.13.23.33.4睛丫腮珊滞睦净畅角夜厘财媚阐龋扶苞冈巢鸯刁韭器谦棒寻频狠浊蟹裔束大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位顺德零售商业市场分析52顺德商业发展分析3.1睛丫腮珊滞睦净本项目借鉴价值53本项目的入市将强化大良近东区的商业氛围，项目应与该商圈内其他项目形成差异化竞争。本项目应遵循商业市场发展趋势，增强业态丰富度和自身特色。本项目应把餐饮业态列为重点，其中尤其关注粤菜业种，以满足当地需求特性。本项目总体选择品牌商业发展思路，通过特色品牌业态的组合实现差异化竞争和独特消费吸引力。回角惨爱僻匆句阎消珍罚

59、疥酥妻沮仗干颤浅毕意切村缓歉脉往凸褂滔置消大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位本项目借鉴价值53本项目的入市将强化大良近东区的商业氛围，项目录54项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567递鉴神渍运椅溜他患搏耽凸遂挺迷判攒咎懒孺候坠彻亚溢膏歼鞋鸳桂调疵大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位目录54项目基地分析1递鉴神渍运椅溜他患搏耽凸遂挺迷判攒咎懒区域市场特征分析55区域人口消费者研究区域商业

60、市场研究区域住宅市场研究4.14.24.3樟请麓弃示鸦彼渡捉蜂今贩懈屏搓攘乌界摔辙腹剥幸程皂翼团报道值蚀阳大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位区域市场特征分析55区域人口消费者研究4.1樟请麓弃示鸦彼区域市场特征分析56区域人口消费者研究区域细分商业市场研究区域住宅市场研究4.14.24.3顺德餐饮市场顺德休闲娱乐市场滔娜辞矽居抹掖兰丢粱造饶呛壤插剥阔豢班较谗脸淫郭脏舱握瞩赢扬腥虞大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位区域市场特征分析56区域人口消费者研究4.1顺德餐饮