广州南站项目可行性研究报告课件

1、星华智本投资发展有限公司二一四年九月星华智本投资发展有限公司二一四年九月摘要 广东省珠江三角洲地区是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地。 截至目前，珠三角地区常住人口高达6400万，其中项目所在区域的广州人口1300万，佛山800万。2013年，珠三角地区GDP11962万亿美元，人均GDP2.2万元美元。媲美台湾韩国，成为全球中等发达地区。 广东省佛山市顺德区陈村镇是珠江三角洲主要的商业中心。陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，为广佛都市一体化的核心。 本项目位于广东省顺德市陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。项目

2、地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊-广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与广州地铁7号线换乘站，为广州南站与佛山西站的关键交通节点，与广州南站仅一站地铁之隔。 本项目区域已纳入广州南站5公里半径统一规划发展区。 项目位于华南区两大服装批发市场商圈的交通枢纽节点。建议商业部分主要业态可定位为批发市场或者大型体验型购物中心。 摘要 广东省珠江三角洲地区是有全球影响力的先进制造业基 项目占地面积10.9万平方米，分两期合作开发。其中，一期产品主要包括住宅和商业两大部分；二期为创意型产业，星华智本投资发展有限公司将独立承担开发建设。 为培育和扶持创意型产业的发展，项目地价政府以低于市场水平出让。同时，

3、政府拟以地价款折抵回购约4.2万平方米的物业，减少开发商的投入和物业持有风险，以加快项目区域产业发展。 一期总占地面积8.6万平方米，总建筑面积45.11万平方米，其中计容面积32.3万平方米，住宅（含底商）的可售面积20万平方米，公寓部分可售面积4万平方米，商业地上可售部分面积5.1万平方米，商业街2万平方米。一期需提供给政府3.2万平方米物业。 本项目预期本项目住宅销售均价为11,000元/平方米，公寓销售均价10,000元/平方米，商业10,000-30,000元/平方米。 一期项目总投资约260,000万元，其中土地成本约60,000万元 （不含返还政府物业），建筑成本约150,000

4、万元，其他费用约50,000万元。 项目所需自有资金约10,000万元，融资55,000万元（按14%年息计算），开发贷款55,000万元（按10%年息计算），开发期3年。预期总销售收入430,000万元，开发成本220,000万元，扣除各项费用后，预期净利润75,000万元，税后内部收益率47.72%，投资回收期2.4年，销售利润率22.98%。 摘要 项目占地面积10.9万平方米，分两期合作开发。其中，一、项目简介地块概况 项目现状 项目区位 二、项目区域房地产市场研究土地市场分析住宅市场分析商业市场分析三、项目定位和规划 项目整体定位 项目商业规划四、项目SWOT分析五、项目开发经济效益

5、六、结论目 录一、项目简介三、项目定位和规划目 录广州南站项目可行性研究报告课件一、项目地块概况项目位置：本项目位于佛山市顺德区陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。通过广佛环线地铁，与广州南站仅一站地铁之隔。项目四至：北至屯教西路，南至规划横五路，西至陈村大道，东至勤政东路。项目面积：本项目拟开发区域为地块一，约164亩。广佛环线陈村站广州地铁7号线顺德延长线一、项目地块概况项目位置：本项目位于佛山市顺德区陈村镇赤花村 二、宗地现状： 地块基本平整，目前广佛环线正在开挖施工。地块周边环境： 基地东侧远望陈村主要河流潭洲水道，视野景观开阔。基地南侧为最新规划的城市综合体太

6、平洋百货广场，与项目基地南北呼应构成了陈村镇新城市带。西南侧为主干道陈村大道，对面为现状多层住宅商业区。北侧临近较为低矮的企业厂房区。 二、宗地现状：地块周边环境： 基地东侧远望陈村主要河广州地铁7号线顺德延长线广佛环线广佛环线三、区域控制性规划 广州地铁7号线顺德延长线广佛环线广佛环线三、区域控制性规划 三、区域控制性规划(项目地块初步规划条件) 三、区域控制性规划(项目地块初步规划条件) 四、交通优势南海方向佛山一环佛山一环南延线105国道珠二环东新高速广珠西线顺德快速干线佛开高速325国道广州地铁7号线顺德段延长线项目位置广佛环线 交通优势：佛山对接广州南站的门户。融入广佛都市圈的交通体

7、系，为轨道交通与高、快速路的汇聚处，交通四通八达，方便快捷。四、交通优势南海方向佛山一环佛山一环南延线105国道珠二环东五、地铁优势地铁优势：项目为双地铁物业，广佛环线和广州地铁七号线在项目中设置换乘站。广佛环线广州地铁7号线五、地铁优势地铁优势：项目为双地铁物业，广佛环线和广州地铁七六、区域协调发展规划 顺德总体规划（2009-2020）规划顺德水道以北的乐从、陈村和北滘地区，纳入广佛都市区的核心圈层，突出区域相对高端服务功能的发展。陈村位于北部片区，为广佛都市一体化的核心。陈村镇 本项目区域已纳入广州南站5公里半径统一规划发展区。广州南站5公里半径六、区域协调发展规划 顺德总体规划（200

8、9-2020）七、项目区位优势：经济中心：珠三角区域经济圈的中心地带，坐拥4280万庞大消费群；广佛核心：处于广州与佛山连接的核心区域；城市枢纽：处于禅城、南海、荔湾、番禺和顺德五大“珠三角”重点经济区域的交叉口；交通枢纽：处于广州地铁七号线、广佛环线、广明高速等多条轨道及高快速路汇聚处；广州南站服务区：与广州南站仅一站之距，是佛山与亚洲最大火车站对接的门户。距顺德中心13公里紧邻佛山中心距广州商圈17公里广佛同城经济圈核心七、项目区位优势：经济中心：珠三角区域经济圈的中心地带，坐拥八、交通区位 佛山西客站作为广州枢纽内重要的客站之一，其在功能上将衔接贵广、南广铁路、西部沿海铁路、广佛环线、广

9、佛肇城际等线路，并与地铁、公路等交通方式紧密衔接，主要承担粤西客流以及城际客流，是广州枢纽以及广佛都市圈面向西南地区辐射的重要节点。广州南站是一个大型现代化铁路客运站，与广州站、广州东站和广州北站共同形成由中国铁道部规划的全国铁路四大客运中心之一。担负连接武广高铁、广深港高铁、厦深高铁等往粤东、南、北交通枢纽功能。陈村佛山西站广州南站南广高铁贵广高铁广深港高铁厦深高铁武广高铁项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊-广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与广州地铁7号线换乘站。为广州南站与佛山西站的关键交通节点。八、交通区位 佛山西客站作为广州枢纽内重要的客站之一，其在功九、项目区域价值2010启

10、动萌芽阶段处于两中心组团间边缘郊镇2010-2013快速发展阶段处于两中心组团间内的重要郊镇2013稳定发展阶段新城中心区形成新商圈辐射范围成为广佛经济圈重要组成部分陈村地处广佛轴心，位于三个中心城区组团核心区九、项目区域价值20102010-20132013陈十、项目半小时辐射区域南海桂城荔湾芳村佛山新区陈村大良伦教北滘乐从龙江容桂20-30分钟商圈15-20分钟商圈镇区常住人口（万人）顺德246.17禅城110.10南海258.88荔湾72.84总计688项目辐射区域广州：荔湾区、海珠区、番禺区佛山：禅城区、南海区、顺德区项目半小时辐射区人口大约688万 根据公安部门的最新统计，目前佛山的

11、常住人口已经超过800万，为省内第四个人口过800万的城市。 30分钟车程辐射区人口 佛山市全市现有户籍人口383万。流动人口422万，其中南海区最多，达197 .4万。其次是顺德区，138 .6万。第三是禅城51.7万十、项目半小时辐射区域南海桂城荔湾芳村佛山新区陈村大良伦教北7公里范围内约82万人5公里范围内约50万人3公里范围内约20万人 项目3公里范围内辐射人口约20万人，5公里范围内辐射人约口50万人；7公里范围内辐射人口约82万人。将给项目商业消费带来强有力的支撑。项目半径7公里辐射的区域十一、项目半径7公里区域人口7公里范围内约82万人5公里范围内约50万人3公里范围内约2项目半

12、径7公里范围内人口统计（人）行政区划 总人口数3公里5公里7公里流动常住流动常住流动常住流动常住大都村委会4345 4085 3476 3268 4345 4085 潭洲村委会6394 7080 6394 7080 绀现村委会4110 3538 3288 2830 4110 3538 仙涌村委会3254 6334 814 1584 3254 6334 3254 6334 石洲村委会4000 4594 1200 1378 4000 4594 4000 4594 庄头村委会2917 4103 2917 4103 弼教村委会1622 4266 1135 2986 1622 4266 1622 426

13、6 勒竹居委会3929 4137 3929 4137 3929 4137 3929 4137 南涌居委会7824 7341 7824 7341 7824 7341 7824 7341 赤花居委会3803 5586 3803 5586 3803 5586 3803 5586 合成居委会4278 3181 4278 3181 4278 3181 4278 3181 永兴居委会4337 6200 4337 6200 4337 6200 4337 6200 锦龙居委会3242 5237 3242 5237 3242 5237 3242 5237 旧圩居委会3641 10829 3641 10829 花

14、城居委会26637 1363 26637 1363 陈村镇工业园4430 4430 4430 4430 钟村41339 103000 8268 20600 33071 82400 41339 103000 北滘镇140000 110000 42000 33000 98000 77000 140000 110000 顺德碧桂园130545 19582 104436 130545 石壁街道30000 20000 30000 20000 平洲街道63000 67000 37800 40200 小 计363102 508419 85260 110812 178554 316810 337902 481

15、619 合计871521 196072 495364 819521 以项目为中心，半径7公里范围内的人口约82万人十一、项目半径7公里区域人口统计项目半径7公里范围内人口统计（人）行政区划 总人口数3公里 十二、宏观经济佛山市经济指标2011年2012年2013年常住人口（万人）723.1726.18729.57生产总值（亿元）6580.286709.027010.17城市居民人均可支配收入（元）307183458038038全年社会消费品零售总额（亿元）1931.412019.52264.1城市消费品零售额（亿元）1393.841475.151715.65全年进出口总额（亿元）608.976

16、10.58639.35各项存款余额（亿元）9116.8410167.5511387.13城乡居民储蓄存款（亿元）4707.065215.165602.58佛山市经济数据顺德区经济数据顺德区经济指标2011年2012年2013年常住人口（万人）123.83124.79125.94生产总值（亿元）2263.932338.792256.78城镇居民人均可支配收入（元）342623875442748.73全年社会消费品零售总额（亿元）618652730.3全年进出口总额（亿元）220.81220.18243.4各项存款余额（亿元）2713.633060.443365.31居民储蓄存款（亿元）1632.

17、131810.531888.9人民币各项贷款余额（亿元）1842.972172.942449.63 十二、宏观经济佛山市经济指标2011年2012年2013年购物环境居住项目区域小结未来广佛地区的核心区未来交通枢纽未来广佛都市圈城央花园中国花卉第一镇等 陈村位于广州、禅城、顺德、番禺、南海五地交汇处，处于珠江三角洲腹地和广佛都市圈核心区域。为广佛都市的核心区，未来广佛都市圈城央花园。购物环境居住项目区域小结未来广佛地区的核心区未来交通枢纽未来广州南站项目可行性研究报告课件一、土地市场陈村新城区楼面地价：约3000元/ ，（2012年）土地性质：住宅、商服用地代表项目：陈村镇南涌佛陈路北侧地块

18、（绿城国际花都）南涌区域楼面地价：约3300元/ ，（2014年）土地性质：住宅、商服用地代表项目：佛山市顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块块（佛山仕景铭投资有限公司）陈村镇吴家围片区楼面地价：1600元/ ，（2014年）土地性质：住宅、批发零售（划拨用地）代表项目：佛山市顺德区陈村镇赤花吴家围留用地地块（佛山市顺德区雄泰投资管理有限公司）陈村北楼面地价：约1400元/ ，（2013年）土地性质：住宅、批发零售代表项目：224074-112、224074-116地块（广东宏泰国通地产有限公司）1、陈村片区土地成交情况一、土地市场南涌区域陈村镇吴家围片区陈村北1、陈村片区土地成一、土地市

19、场1、陈村片区土地成交情况一、土地市场1、陈村片区土地成交情况一、土地市场1、陈村片区土地成交情况备注：国通地块（224074-112和224074-116）需配建38000保障房无偿无偿移交政府及25000的商业会展中心，并于会展中心内设置计容建筑面积不少于10000的保税展示中心；赤花吴家围留用地地块成交后需补交6768万元出让金及配建6400商业用途物业无偿确权给政府；申菱空调及周边地块需配建28155文化娱乐物业无偿移交给政府或其指定单位。一、土地市场1、陈村片区土地成交情况备注：国通地块（224一、土地市场2、南站片区土地成交情况一、土地市场2、南站片区土地成交情况3、本项目地价分析

20、一、土地市场项目周边地块成交对比情况地块位置占地面积（）容积率商业比例楼面地价（元/）成交时间与本项目契合度佛山市顺德区陈村镇南涌佛陈路北侧地块之二56755.283.5 40%29702012-10项目所在片区，在陈村具标杆意义陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块59163.513.3140%3298（含配建成本）2014-7规模、挂牌时间相近陈村镇南涌（新区南片区B-CB-06-06-D-13-1）地块20320340%2110(含配建成本）2014-9挂牌时间相近三个对比地块，挂牌时间或地段对本项目具有参考意义。最近成交的陈村镇南涌（新区南片区B-CB-06-06-D-13-1）地块，楼面

21、地价2110(含配建成本），折合为住宅楼面价近3000元/。而与本项目一站地铁的广州南站出让的商业楼面地价约5000元/平方米。本项目计容建筑面积323000 ，其中住宅185000，商业138000，地块总地价55188万元(不含税)；住宅楼面价如按市场价3000元/计算， 185000 3000元/=55500万元总地价55188万元（不含税），商业面积中除去返回政府32000物业，本项目有商业面积106000相当于零成本获得，项目的地价上涨空间巨大。3、本项目地价分析一、土地市场项目周边地块成交对比情况地块位4、陈村土地成交情况概述陈村土地成交的楼面地价基本在1500-3000元/之间，

22、纯住宅用地楼面地价相对较高，约3000元/平方米左右；其中，广州绿地以5.9亿斩获佛山顺德陈村镇南涌佛陈路北侧地块之二，楼面价2970元/平米，溢价65%；纯商用类地块的楼面地价在10002000元/不等。近年来，陈村土地市场整体供应量较小，近期出让规模较大的地块为广东宏泰国通地产有限公司以低价6.0824亿元底价拿下佛山市顺德区陈村镇岗北伟业大道以南、国通大道以北地块。该地块宗地占地面积为20.26万，底价成交，楼面价1047.15元/。该地块以物流业为主，配建保障房，出让条件较为苛刻。2014年，佛山仕景铭投资有限公司以低价4.1094亿元成功投得佛山市顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边

23、地块。该地块占地面积为59163.51，算上无偿代建物业成本，综合楼面地价3300元/。一、土地市场4、陈村土地成交情况概述陈村土地成交的楼面地价基本在1500二、顺德区住宅市场概况顺德2013年以消化项目余货产品为主，导致出现供求相当的情况，刚需产品市场需求大，发展商存货压力相对减小，存量市场成交活跃。从统计数据来看，顺德区的房地产市场存在施工进度慢、开发周期长等问题；商品房去化速度较快，存量市场较小。二、顺德区住宅市场概况顺德2013年以消化项目余货产品为主，禅桂板块均价11000元/陈村-北滘板块均价8900元/顺德新城板块均价9600元/华南板块均价18000元/佛山广州三、区域周边板

24、块住宅市场情况本案 北滘-陈村板块住宅毛坯销售均价在9000元/左右。为价格低洼地，相对周边板块具有上升空间禅桂板块陈村-北滘板块顺德新城板块华南板块佛山广州三、区域周三、项目区域片区住宅市场情况 广州南站片区住宅销售均价在19000元/左右。陈村为南站辐射核心区、广佛同城CLD，其住宅价格具有较大的上涨空间。奥园越时代均价18000元/敏捷时空壹号均价23500元/珑翠均价21733元/万科水晶城均价11000元/万科缤纷四季均价9200元/绿地国际花都均价9000元/太平洋国际均价9000元/南站片区陈村片区三、项目区域片区住宅市场情况 广州南站片区住宅销售均价四、住宅市场小结自从2009

25、年万科进入陈村房地产市场开发后，陈村的房地产开发进入高速发展阶段。地价及楼价不断上扬。目前开发各楼盘户型面积主要集中在90平方米左右的大两房、小三房及110平方米至120平方米的三房面积区间。客户群主要以陈村的刚需型、改善型客户及番禺的投资型客户为主，少部分北滘及禅城和南海客户居多。陈村住宅去化面积约为：18000平方米/月，年去化约22万平方米。目前在售楼盘除万科水晶城售价约11000元/平方米外，其他楼盘价格相当，约9000元/平方米左右的均价。自从2014年佛山市取消限购后，佛山房地产市场成交量出现井喷状况。8月份的最后一周（8月25日-30日）佛山市新房成交套数为4091套，最高日成交

26、套数为734套。顺德区从限购取消后再现“抢房潮，”至8月22日为止，一手住宅共成交2230套，成交均价为8618元/平方米。整个房地产市场热闹非凡，市场成交节节攀升。 四、住宅市场小结自从2009年万科进入陈村房地产市场开发后，五、商业地产市场状况1、佛山主要商圈与商业中心项目片区在营商业项目以小百货为主，档次较低，且商业形态单一伟奇广场顺联广场太平洋广场本项目国际花都佳美百货佳惠百货北滘商业广场惠润商场兴胜百货喜家福购物广场金茂华美达广场启泰楼万科缤纷四季永旺梦乐城奥特莱斯南站商圈佛山中心商圈北滘商圈大良商圈陈村商圈番禺商圈南海商圈各大商圈均为传统的商业MALL经营模式2、项目区域内商业状况

27、五、商业地产市场状况1、佛山主要商圈与商业中心项目片区在营商六、项目区域服装批发市场状况黄河时装城天马服装批发中心白马服装批发市场十三行批发市场广州南站德邦物流园国通物流城本项目虎门站通过武广高铁15分钟车程通过地铁2号线30分钟车程 项目位于华南区两大服装批发市场商圈的交通枢纽节点，紧靠广州南站集散优势明显，未来可承接服装批发市场的外迁，成为华南区服装批发的新中心。六、项目区域服装批发市场状况黄河时装城天马服装批发中心白马服项目名称广州白马批发市场天马国际时装批发中心广州十三行批发市场虎门黄河时装城地理位置广州越秀区南路广州站南路与环市西路交汇广州市荔湾区十三行路东莞市虎门镇虎门大道开业时间

28、1993年1998年-1999年规模6万约3万-约10万经营行业地下一层到三层：主营中高档女装批发 ；四到五层：品牌展贸区 负一层到三层:服装批发；四到八层：服装厂商的产品展示以十三行路为中心，以故衣街、十三行豆栏上街、和平东路服装商场（市场）环绕成的物流商业圈中档服装批发为主一至四楼为大型时装批发中心；五楼华润超市；六楼国际服装交易会主会场；七楼是证券公司；八楼是高级时装写字楼和大型时装表演中心售价（元/ ）58万/只租不售，面积35，入场费58万，有15年经营权（前7年免租）45万/35万/租金水平(元/月)500800元/150300元/350600元/250350元/经营状况很好一般较

29、好很好评述广州地区规模最大的中高档服装批发中心、服装品牌连锁中心和时尚潮流展示中心、紧邻白马市场，但人气不及白马市场，主要依靠火车站带来的人流做零售的生意广州历史最长的服装批发集散地 ，商业辐射面远至全国各地、俄罗斯以及东南亚地区华南地区规模较大的中高档时装批发中心 ，既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心 。七、项目区域服装批发市场状况 华南地区的服装批发市场主要集中在广州和虎门，均有近十几年的经营时间，市场经营情况较好，物业的租金较高。项目名称广州白马批发市场天马国际时装批发中心广州十三行批发市项目名称皇城国际金银珠宝玉器城 日之泉锦都国际纺织城虎门国际轻纺城 地理

30、位置广州荔湾文昌南路广州市海珠区新港西路虎门镇新裕路与连升路交汇处 开业时间待定待定2014年规模约1.5万约3万约3万经营行业贵金属（金、银、铜）制品、奢侈品、首饰、石质精品、珠宝、翡翠、玉器等批发、零售首一层为辅料、饰品区；一层为布料、面料、成品展示区；二层为皮草皮革；三层为皮料辅料区、国际设计师工作室、新品研发中心、华南打版中心主营布辅料专业批发售价（元/ ）47万/负一层：68万/（13层开发商自持）46万/（外铺）；34万/（内铺）租金水平(元/月)500800元/500800元/450600元/（外铺）； 250300元/（内铺）；招商情况较好很好较好评述以中高档珠宝玉器为经营核心

31、 ，打造广州黄金批发基地 从面料、辅料半成品批发至打版展示的一站式批发市场，立足全国最具影响力布料辅料专业批发市场 引进了中国纺织工业协会国家纺织品开发中心 ，布辅料一站式专业市场 八、项目区域其他增量批发市场情况 广州和虎门的增量专业市场售价较高，在3万元/平方米以上。目前的招商情况较好，租金较高。项目名称皇城国际金银珠宝玉器城 日之泉锦都国际纺织城虎门国际九、区域商业地产市场小结项目处于广州中心区域、番禺、禅城、顺德、南海的五地之心，随着广佛一体化的推进，陈村与广佛的接轨，项目将借其发展，共享消费人流及配套资源，形成商业互动。自身商业分析消费群体分析随着项目地铁双轨通车后，商务人流、旅游观

32、光人流，将给项目提供新的消费支撑。项目交通便利，未来双轨交通将会引入消费人流；项目与太平洋广场相邻，未来项目的商业规划需考虑与之形成差异化定位，扩大辐射范围。片区整体现有商业氛围淡薄，除顺联广场一枝独秀外，陈村商业整体档次较低，有优质消费力外流情况，业态呈点状零散分布，人流无法共享，片区缺乏成型的特色主题商业及体验式业态。片区商业现状区域发展潜力商业初步定位1、大型体验式购物中心；2、大型服装、布料等批发城。九、区域商业地产市场小结项目处于广州中心区域、番禺、禅城、顺广州南站项目可行性研究报告课件 致力于打造优质的精品商住区，建立国际时装批发城，培育和发展创意型产业，从而提高整体区域形象和竞争

33、力，成为行业的领军者。一、项目整体定位创意产品体验中心创意生活酒店创意产业金融投资中心创意产业孵化中心创意智库大厦住宅区风情步行街商业中心 创意产品体验中心创意生活酒店创意产业金融投资中心创意产业孵化中心创意智库大厦住宅区风情步行街商业中心 致力于打造优质的精品商住区，建立国际时装批发城，培育二、项目规划方案 项目总平面图红线内为合作范围，即项目一期二、项目规划方案 项目总平面图红线内为合作范围，即项目一二、项目分期规划商住区创意产业区 项目分为两期规划，一期为商业、住宅区，为合作的范围，二期为我司拟打造的创意产业区。一期二期二、项目分期规划商住区创意产业区 项目分为两期三、项目规划指标项目一

34、期经济技术指标可建设用地面积（）86000总建筑面积（）451100计容建筑面积（)323000其中住 宅185000住宅底商15000商业MALL63000风情商业街20000公 寓40000酒 店不计容建筑建筑面积（）128100其中地下商业20000车 库99100公共交通接驳站7000地铁站台2000容积率3.76限高（m）150停车数（个）2818三、项目规划指标项目一期经济技术指标可建设用地面积（）86广州南站项目可行性研究报告课件优势(Strength)劣势(Weakness)区域优势珠三角庞大消费群政策优势 广佛同城战略实施区位优势 几大城区枢纽，良好的交通通达性路网优势佛陈、

35、白陈、广珠、广明、轻轨优势广佛环线、广州7号线环境优势陈村花卉世界本地商业消费群体严重外溢地块周边配套尚不完善地块周围路网未形成机会(Opportunities)风险(Threats)广明高速通车、广佛环线建设、佛山地铁2、3号线的开工建设，扩大项目辐射范围陈村正迎来跨越式发展的新机遇。广州南站形成的广州新城区和陈村打造的陈村新城区的“两区重合实现机遇”佛山市取消限购后，房地产市场呈现“井喷”状况，购销两旺片区内商业业态单一、档次不高，体验式商业业态缺乏目前，项目周边人口不足，商业消费能力有限区域内未来开发体量较大。地铁开工建设及开通时间对项目开盘有一定影响。优势(Strength)劣势(We

36、akness)区域优势广州南站项目可行性研究报告课件一、投资计划本项目项目一期总建筑面积451,100平方米，其中计容面积323,000平方米，不计容面积128,100平方米。根据政府意见，其中拟将一期集中商业第4层12,000平方米、地下商业20,000平方米，合计32,000平方米物业无偿交予政府。本次测算按土地出让金6亿元，计容面积323,000平方米计算。项目计划开发周期约3年，住宅、公寓等产品可快速实现资金回流，自有资金需求量合理，开发周期短，降低开发期风险。项目经济指标表功能面积（平方米）住宅185,000 住宅底商15,000 集中商业一层17,000 集中商业二层17,000

37、集中商业三层17,000 集中商业四层12,000 商业街20,000 公寓40,000 写字楼酒店地下商业20,000 住宅车库56,000 商业车库43,100 公共交通接驳站7,000 地铁站台2,000 合计451,100 一、投资计划本项目项目一期总建筑面积451,100平方米，项三、投资及测算 该一期项目总投资约260,000万元，其中项目公司投入前期启动资金约10,000万元，融资55,000万元，银行开发贷款55,000万元，其余为销售回款。投资主要在土地成本、建安成本、其他工程费、管理费、不可预见费、销售费用。项目投资估算表序号项目名称总额（万元）单价（元/m2）占总投资的比

38、例1土地成本58,664.44 1,300.48 22.67%2建安成本147,631.00 3,272.69 57.04%3其他工程费0.00 0.00 0.00%4管理费用5,905.24 130.91 2.28%5不可预见费4,606.09 102.11 1.78%6财务费用33,350.00 739.30 12.89%7销售费用8,664.00 192.06 3.35%8合 计258,820.77 5,737.55 100.00%三、投资及测算 该一期项目总投资约260,000四、销售预期 预期整个项目可以实现销售收入433200万元，销售利润率22.98%。项目销售估算表功能面积（平方米）单价（元/平方米）小计（万元）住宅18500011000203500住宅底商150001500022500