光谷中心城核心区轨道地下商业策划

1、光谷中心城核心区轨道地下商业策划第一页，共29页。目录发展背景核心区地下商业开发建议站厅附属资源开发建议核心区商业发展策略第二页，共29页。项目处于新开发区周边人口不足项目发展背景圈层区域常住人口鲁巷辐射圈关东组团19佛祖岭组团9.5小计28.5中心城辐射圈九峰组团1.3豹澥组团2.5滨湖组团1.2小计5关东豹澥九峰滨湖佛祖岭鲁巷辐射圈中心城辐射圈光谷软件园佛祖岭产业园大学科技园光谷生物城光谷未来城综合保税区花山生态新城3第三页，共29页。范围界定： 本次光谷五路沿线商业策划主要针对红线范围内2.54平方公里进行设计和建议.策划内容： 对光谷五路沿线商业（包括地下商业）提出关于不同分区的商业发

2、展定位、商业布局以及分期发展的建议。服务范围核心区的区域界定重点商业开发中等商业价值较低商业价值第四页，共29页。光谷中心城承 载高科技配套产业 和 城市配套设施，为东湖高新区迈入世界一流高科技城提供持续的强劲动力中心区商业整体发展定位商圈光谷商圈知名度低发展历史商圈形成较迟，2007年发展迅速商业定位中档主营业态业态多元化趋势发展，目前以购物中心百货、为主交通条件道路通达性不好，公交线路方便，未来将有地铁经过消费特征休闲、购物主要消费群体周边高校学生、商圈周边居民为主现在光谷以鲁巷商圈为主的中等商业档次与光谷中心城所承载的重要使命不相符商业发展现状鲁巷商圈是区域商业中心，辐射范围较小，与光谷

3、“辐射武汉东部城市圈”定位存在差距；第五页，共29页。主要解决问题核心商务区整体定位、分区功能定位及量化到每个地块轨道地下商业的不同发展模式和量化依据根据不同区位特点，进行不同类型的地下商业空间的定位轨道地下商业空间的空间布局模式轨道地下空间开发模式第六页，共29页。目录中心区商业整体发展定位核心区地下商业开发建议站厅附属资源开发建议核心区商业发展策略第七页，共29页。北区产业定位：国际商贸金融区北部地区重点发展金融、商务服务、商贸、总部等城市服务主导产业银行业、证券业、保险业、金融要素交易业、创新金融高端商务服务、高端商务办公、高端商务产业高端商业地产、高端会展、高端休闲旅游核心区分区商业定

4、位核心区的分区定位第八页，共29页。中区产业定位：领先全国的智慧科技服务中心中区重点发展信息科技服务、移动互联网、电子商务、科技教育、商贸等智慧科技服务产业数字设备设计、软件开发、信息集成、云计算智慧商业街、智慧休闲娱乐、智慧交易平台电子商务平台、电子商务服务、电子商务物流智慧校园、教育资源管理、智慧培训移动社交平台、移动互联设计、移动互联服务核心区分区商业定位核心区的分区定位第九页，共29页。南区产业定位：全国高端体育文化产业集聚区南区重点发展体育总部、体育商务、文化传媒、休闲旅游、健康养生等居住功能及城市服务为辅助功能体育行政机构、体育研究机构、体育产业企业体育交流表演中心、体育商务服务区

5、、体育特色Mall文化传媒工作区、创意传媒服务区、创意文化交流区电子体育竞技区、体育科技体验区、新兴运动动感区、时尚体育休闲区健康研究机构、养生主题公园、健康管理中心、疗养度假区核心区分区商业定位核心区的分区定位第十页，共29页。智慧之轴活力之心与三大功能分区相匹配的商业功能定位服务之心高密度商业聚集区，中心城商业高地提供大型商业配套，弥补光谷不足现状，形成武汉新商业中心智慧之轴商务配套商业服务区以前卫智慧型商业为创新型企业提供全方位商务、娱乐服务活力之心居住及体育公园配套商业服务区配合洲际体育公园建设，提供休闲娱乐餐饮配套，同时服务于周边大型居住社区服务之心核心区分区商业定位核心区的分区商业

6、定位第十一页，共29页。核心区商业发展策略核心区分区商业定位分区商业发展方向分区商业布局分期发展建议第十二页，共29页。商业开发原则：判断未来人气的聚集度是选取重点商业开发地块的重要因素商业地块选取依据：1、道路规划2、交通站点3、周边设施配套4、临街面位置5、人流导入性6、昭示性确定商业重点发展区域商业开发需要人流的聚集，因此考虑地块是否适合重点开发商业，必须从道路规划、交通站点、人流道人和昭示性去判断地块的商业价值。分析地块未来人气聚集度核心区的分区商业布局分区商业发展方向及布局第十三页，共29页。核心区地块商业价值研判序号评选因素权重1临街面位置15%2道路规划15%3交通站点20%4周

7、边设施配套20%5昭示性15%6人流导入性15%合计地块商业价值评估100%通过从地块位置、道路规划、交通站点、周边设施配套、昭示性和开发强度等因素，可以判断出地块未来的人气聚集度和商业价值，从而确定可以重点开发的商业地块。重点商业开发中等商业价值较低商业价值核心区的分区商业布局分区商业发展方向及布局第十四页，共29页。目录中心区商业整体发展定位核心区地下商业开发建议站厅附属资源开发建议核心区商业发展策略第十五页，共29页。街铺购物中心交通枢纽型主题型商务型通道服务型 东方宝泰（广州） 北京新奥购物中心（北京） Coex（韩国） 花城汇（广州） 怡景中心城（深圳）八重洲（日本） 时尚天河（广州

8、） 长崛八景（日本） 连城新天地（深圳） 金丝雀地下商业（英国） 江南新地（广州） 札幌、钻石（日本）商业物业类型通过对国内外已有众多典型的地下商业的进行分析，可总结出不同发展模式和类型商业发展模式地下商业案例研究核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第十六页，共29页。项目分类特征1.商业物业类型1.1街铺单中心、单向动线、单一业态；硬件条件差，楼层低，指向性差，环境不理想1.2购物中心单建商场式多中心、完整动线、业态多样；通道宽、层高高、通风条件好结建集中式2.商业发展模式2.1交通枢纽型集地铁、公交站和火车站等多个交通方式汇聚处，形成交通枢纽中心2.3商务配套型周边商务需求聚集，写字楼林

9、立2.4主题型突出某一特定主题，不依附于地面成熟商业，吸附特定目的型消费人群2.2通道服务型依托于地面完善的功能设施，联系地上各功能板块与交通站点，形成较为单一动线的商业铺，依靠地面商业带来的人流，即为交通通道又可作为配套商业通过总结可以发现不同类型的地下商业，在区位和形态上都具有共同的特征；依托不同地下商业发展模式，可以根据本案不同区域的特点，为地下商业提供参考依据地下商业案例研究核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第十七页，共29页。轨道交通9号线轨道交通11号线换乘站点换乘站点轨道交通19号线北区交通枢纽型+通道服务型中区商务配套型南区特色主题型区域发展定位特征北区交通枢纽型集地铁、公

10、交站和有轨电车等多个交通方式汇聚处，形成交通枢纽中心通道服务型依托于地面完善的功能设施，联系地上各功能板块与交通站点，形成较为单一动线的商业铺，依靠地面商业带来的人流，即为交通通道又可作为配套商业中区商务配套型周边商务需求聚集，写字楼林立南区主题型突出某一特定主题，不依附于地面成熟商业，吸附特定目的型消费人群地下商业发展定位核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第十八页，共29页。122北区地下商业定位：大型综合枢纽服务型地下商业参考案例广州时尚天河地下商业，与地面商业形成差异化定位项目位于广州天河体育中心地下，地处广州市最具规模与成熟的天鹅湖商圈核心地带，周边强大的竞争商业项目林立，有天河城

11、广场、正佳广场和维多利广场。为与其他成熟的商业项目走差异化路线，另辟市场，该项目通过鲜明的时尚主题特色，走差异化发展路线。核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第十九页，共29页。时尚天河，业态全部符合年轻、时尚风格，重点吸引18-30岁年轻消费客群57%20%17%1%1% 4%时尚天河业态配比服饰餐饮精品、首饰生活服务类娱乐通讯/数码商户以时尚的服饰和精品为主，以及特色餐饮为辅。没有大型主力店，商铺面积分割较小，大大小小的商户约有3000家。核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第二十页，共29页。124时尚天河，极具个性的设计风格项目内部个性化元素十分突出，以酒吧（夜场）为主要设计格调，

12、大胆利用多种强烈和鲜明的色彩，营造出以时尚和潮流为主题的商业氛围。整体装饰风格均紧扣时尚主题，采用夸张的色彩搭配和时尚的装饰原色，给消费客群以视觉冲击，形成别具一格的时尚特色，与周边传统商业形成鲜明反差。核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第二十一页，共29页。商业定位 参考时尚天河地下商业，补充地上商业定位，满足年青人消费功能，打造全客群商圈。商业业态 以时尚服饰、潮流生活文化店、特色餐饮、食品为主，为辅，主要服务年轻消费客群。北区地下商业定位：大型综合枢纽服务型地下商业 交通集聚处，联通地上各功能板块的大型综合枢纽服务型地下商业核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第二十二页，共29页。

13、140项目位于深圳CBD核心地段，连接地铁站购物公园站和会展中心站。另外，项目与周边9座A级写字楼直接连通，500米范围内写字楼近20座，办公面积超过150万平米，就业人口过12万。另外周边高端商务酒店和集中式购物中心也相对集中，由此，项目通过项目串联，将CBD内各商务物业构成CBD最大的商业矩阵。中区地下商业定位：商务配套型参考案例深圳连城新天地，连接各甲级写字楼等酒店等商务物业的过道配套设施核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第二十三页，共29页。142中区地下商业定位：商务配套型参考案例深圳连城新天地，分为三大功能区，餐饮比例大A区：流行坊B区：名品坊B区：美食坊49%25%13%8%

14、5%连城新天地业态配比餐饮服饰精品化妆品便利店项目将长达630米的商业街分为三大功能区，分别是流行坊（以精品饰品、休闲餐饮和便民配套为主）；名品坊（以品牌服饰店为主）；美食坊（聚集大众化的连锁快餐、品牌餐饮）。依托CBD商务人群，作为商务配套功能，连城新天地餐饮的比重较大，满足商务区日常餐饮需求。630米核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第二十四页，共29页。中区地下商业定位：综合商务配套型地下商业 位于商务集中区，连接地上写字楼的综合商务配套型地下商业商业定位 区域服务于中高端写字楼聚集，远期补充地上购物零售功能的缺少。商业业态 依托商务人群，作为商务配套功能，中区地下商业餐饮的比重较大

15、，满足商务区日常餐饮需求。核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第二十五页，共29页。128南区地下商业定位： 主题型地下商业参考案例日本长掘地下街，综合型业态组合，个性化商铺成为吸引海外游客的特色商街39%14%10%23%9%5%长掘地下街业态配比服装服饰杂货生活文化杂货餐饮、食品服务设施休闲项目中配置的休闲服装店、流行时装店、杂货店、快捷餐饮咖啡店等大约100多家店铺鳞次栉比，为过往的乘客提供商业服务。由于店铺设置明快，橱窗时尚，使得项目成为很多海外游客必到的特色商业街。核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第二十六页，共29页。分区分区一分区二分区三分区四区域CasualTownFashionTownVarieTownGourmentTown业态料理为重点，包括有日本料理、欧风料理、中国料理、咖喱料理、意大利料理等以女性商品为主，少量男士服饰专卖服饰杂货，生活杂货及一些个性商品前三区的综合体，包含有旅游、衣物、杂货、料理、化妆品、模型玩具等127南区地下商业定位： 主题型地下商业参考案例日本长掘地下街，四大功能区，分区明显分区一分区二分区三分区四核心区地下商业开发建议地下商业发展定位第二十