浅析通过改善物业管理提升房地产价值

1、浅析通过改善物业管理提升房地产价值摘 要房地产开发发管理已已经进入入价值链链管理时时代，物物业管理理由一个个横向的的阶段性性的价值值创造环环节，变变成了贯贯穿整个个价值创创造过程程的竖向向增值因因素。房地产经营营管理主主要侧重重在物业业的开发发建设方方面，而而物业管管理则主主要从事事物业的的维护、保保养以及及对环境境的绿化化和物业业所有人人的服务务方面。房房地产经经营的工工作性质质是开发发物业，物物业管理理的主要要任务则则是售后后服务。因因此，物物业管理理是房地地产业发发展到一一定阶段段的必然然产物。我我国的物物业管理理也就是是改革开开放以来来房地产产业迅速速发展的的派生结结果。我我通过对对物

2、业管管理服务务在价值值链创造造的五个个阶段的的作用进进行分析析，对房房地产价价值创造造模式提提出另一一种思考考。关键词：房房地产估估价；物物业管理理品质；提提升房产产价值正 文物业管理是是指业主主对区分分所有建建筑物共共有部分分以及建建筑区划划内共有有建筑物物、场所所、设施施的共同同管理或或者委托托物业服服务企业业、其他他管理人人对业主主共有的的建筑物物、设施施、设备备、场所所、场地地进行管管理的活活动。物物权法规规定，业业主可以以自行管管理物业业，也可可以委托托物业服服务企业业或者其其它管理理者进行行管理。物物业管理理有狭义义和广义义之分。狭狭义的物物业管理理是指业业主委托托物业服服务企业业

3、依据委委托合同同进行的的房屋建建筑及其其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。近年来，房房地产市市场的竞竞争已经经进入了了一个新新的阶段段，与国国际潮流流一致，生生产管理理和经营营管理已已经被价价值链管管理所取取代。行行业标杆杆企业的的物业管管理公司司纷纷进进行战略略收缩，专专注于本本公司开开发项目目的物业业管理，以以完善自自身的价价值链。房房地产开开发商竞竞争战略略从单一一重视产产品的竞竞争，逐逐步转向向以物业业管理为为重心的的客户服服务的竞竞争。目目前，多多

4、数品牌牌开发商商已经逐逐步意识识到，全全过程物物业管理理对房地地产开发发价值创创造的重重要意义义。从市市场策划划与产品品塑造、产产品形成成与质量量监控、产产品的验验收和交交付、售售后服务务的整个个价值链链，到促促进客户户对产品品的认知知再到对对开发商商品牌的的认可，为为业主的的产品提提供保值值服务，为为业主的的生活提提供增值值服务，物物业公司司以其特特殊的地地位，在在房地产产开发过过程价值值创造中中发挥着着无可替替代的作作用。这这些作用用集中表表现在以以下五个个方面：一、前期介介入，优优化设计计，提升升产品价价值，降降低管理理成本市场定位的的准确性性，决定定了项目目是否适适销对路路，也决决定了

5、产产品的价价位及去去化的速速度。规规划设计计的合理理性、实实用性以以及超前前性，决决定了项项目的功功能完善善、环境境舒适、生生活便利利，不仅仅要从工工程技术术的角度度考虑，还还要从交交付使用用后物业业管理服服务的角角度考虑虑，不仅仅要考虑虑房屋本本身的工工程质量量以及建建筑造型型、建材材选用，还还要考虑虑小区各各项配套套设施的的配置与与布局、室室外环境境的设计计与营造造等涉及及居住的的安全、舒舒适、便便利的因因素。做做好这些些工作，开开发公司司必须听听取物业业公司的的专业意意见和建建议。可可以通过过集团内内部开发发公司和和物业公公司的互互动来解解决，更更为市场场化的做做法是，将将市场定定位和设

6、设计完善善的工作作以合同同形式委委托给物物业公司司来完成成。充分分利用物物业管理理与客户户最接近近、对客客户最了了解的优优势，从从客户需需要的差差别出发发来市场场定位，从从业主和和物业管管理的需需要与规规划设计计成果的的差异出出发来进进行设计计的完善善和优化化。规划划设计上上的种种种问题与与缺陷，集集中表现现在产品品和服务务设施的的不合理理、不完完善、不不便利三三个方面面。具体体的表现现有：小小区布局局、建筑筑造型、建建筑选材材的合理理性；建建筑形式式多样、结结构形式式复杂、新新型材料料应用与与业主装装修的冲冲突；结结构、墙墙体和水水电暖管管线在满满足设计计规范的的前提下下，能否否满足使使用要

7、求求；设备备设施能能否在合合理、高高效的情情况下又又便于检检修；小小区车位位、服务务设备配配备的合合理性；绿化植植物选择择与日后后养护的的合理性性等方面面。上述问题的的解决，可可以提升升产品的的品质，避避免因硬硬件设计计不完善善、物业业管理配配套考虑虑不周详详而产生生的产品品缺陷，减减少日后后小区管管理的隐隐患，可以节节约改造造费用并并降低运运行成本本。标杆杆开发商商的经验验表明，物物业管理理深度介介入前期期策划和和设计阶阶段，对对产品价价值的提提升具有有重要意意义。二、建设期期介入，监监控工程程质量，打打造价值值服务的的硬件基基础在建设施工工过程中中，物业业公司的的质量监监控服务务与监理理公

8、司不不同。监监理公司司提供的的是“短短期服务务”，与与开发商商是合同同关系，工工程一旦旦竣工，就就不再有有任何的的后续服服务。物物业公司司是内部部必须着着眼竣工工后的产产品质量量，应对对的是未未来可能能出现的的问题，提提供的是是“长期期服务”，必必须考虑虑以后的的维修服服务及成成本。监监理公司司关注“对对”与“错错”，解解决技术术是否合合格的问问题，而而物业公公司关注注“好”与与“优”，解解决服务务是否完完善的问问题。近近一两年年，知名名品牌地地产开发发商已经经将物业业管理对对产品品品质的监监管工作作前移，从从验收时时的被动动介入，转转变为施施工中的的主动介介入，从从参与总总体验收收工作前前置

9、到了了参与分分部分项项工程的的验收，从从静态的的“总体体验收后期整整改”模模式，优优化为动动态的“事事中验收收过程程整改”模模式。物物业公司司会同开开发商、监监理公司司共同对对施工中中的每个个细节进进行监督督，在严严格要求求施工单单位达到到规范要要求的基基础上，特特别对卫卫生间防防水、屋屋面防水水、楼地地面、水水电暖管管网、门门窗、墙墙体等易易产生质质量通病病的问题题重点监监管。对对开发商商来说，不不单可以以节约工工期和造造价，更更让客户户对房屋屋产品的的满意度度大大提提升，也也给品牌牌注入新新的增值值因素。三、营销期期介入，打打造文化化和服务务品牌促促进价值值实现房地产营销销已经发发展成为为

10、展示式式营销和和体验式式营销。好好的展示示与体验验离不开开专业的的精致的的物业服服务，透透过高品品质的现现场物业业服务，开开发商的的企业文文化、品品牌价值值和社会会责任意意识将源源源不断断地传递递给客户户。现场场服务人人员的形形象与专专业素质质的展示示，能够够将舒适适的、尊尊贵的、被被重视的的、被信信任的、高高品质的的、高档档次的感感觉导入入到消费费者意识识中，从从而增加加客户的的购买信信心，激激发客户户的购买买欲望，成成为影响响客户购购买决策策的最后后一个影影响因素素。物业业管理配配合是整整个销售售过程中中特别重重要的一一个环节节。物业业管理公公司可在在销售与与客户对对接管理理、销售售大厅管

11、管理、会会议管理理、样板板间和样样板区管管理、停停车场管管理、形形象展示示管理等等多个环环节提供供五星级级的服务务。通过过多方面面的细致致工作达达到赢得得客户、促促进销售售的目标标，促进进产品价价值的最最终实现现。四、验收期期把关，守守护业主主与开发发商的价价值房地产开发发商面对对市场压压力，对对项目开开发周期期有着近近乎苛刻刻的要求求，特别别是一些些上市公公司，对对资金的的周转率率要求极极高，“抢抢进度、抢抢销售、抢抢资金、抢抢回笼”成成了近几几年的主主题词。由由于抢工工期，对对施工单单位的管管理不到到位，加加上监理理单位监监控不力力，施工工过程中中疏漏并并不能完完全避免免，常常常是小业业主

12、搬进进不久便便暴露出出质量问问题，有有些甚至至相当严严重，维维修工作作不仅给给小业主主增加麻麻烦，对对开发商商的品牌牌也会造造成不良良影响。物物业公司司在参与与分部分分项工程程验收的的基础上上，通过过其验房房师对项项目主体体建筑、附附属设施施、设备备、道路路、绿化化、场地地等多方方面进行行综合验验收，代代替开发发商把关关，协助助开发商商做好向向工程承承包商的的索赔、返返修等工工作，在在保证工工程质量量合格、项项目功能能完善的的基础上上，减少少日常管管理过程程中维修修、养护护成本，协协助开发发商树立立产品的的良好口口碑，守守护开发发商的品品牌价值值。五、售后物物业管理理服务，塑塑造开发发商形象象

13、，提升升产品附附加值房地产产品品的售后后服务就就是物业业服务。万万科以物物业管理理作为房房地产售售后服务务的重要要竞争手手段，同同期销售售楼盘要要比周边边同类楼楼盘价格格高出元平方米米，在个个别大型型城市，差差价甚至至达到元平平方米左左右。没没有良好好的后期期物业管管理服务务，设计计再好的的小区也也会变得得垃圾满满地、环环境嘈杂杂、治安安混乱，甚甚至出现现“一年年新、二二年旧、三三年破”的的状况。物物业管理理单位的的选择以以及对物物业管理理服务水水平的预预期对产产品价值值的影响响越来越越大。据据业内分分析，目目前物业业管理因因素已占占到楼宇宇价值的的。有有关专家家这样地地断论，“昨昨天购房房选

14、地段段、选价价格，今今天购房房选环境境、选配配套，明明天购房房选物业业”。良良好的物物业服务务可以增增加客户户的满意意度，提提高客户户对开发发商品牌牌的信心心与忠诚诚度。由由于业主主满意度度高，老老客户很很自然成成了新楼楼盘的储储备买家家。据有有关资料料介绍，大大约的万万科客户户来源于于对万科科品牌忠忠诚的老老客户。在在房地产产开发的的整个价价值链中中，物业业管理由由一个横横向的阶阶段性的的价值创创造环节节，变成成了贯穿穿整个价价值创造造过程的的竖向增增值因素素。在房房地产开开发的前前期、施施工、销销售与售售后服务务的各个个阶段发发挥着重重要的作作用。物物业管理理服务对对产品价价值创造造的贡献献已经得得到业内内充分认认可，其其对开发发商品牌牌形象的的塑造与与品牌价价值的提提升功能能，愈来来愈被房房地产开开发商重重视。随随着物业业管理服服务为业业主提供供增值服服务的能能力不断断增强，为为物业管管理公司司自身的的生存和和发展打打下了坚坚实的基基础，也也为房地地产开发发商探索索价值创创造模式式提供了了一种新新的思考考。良好的物业业管理，既既是房产产的助推推剂又是是最好的的广告。在在做好房房产开发发的同时时重视物物业服务务管理，会会给房产产本身做做到最大大限度的的保值增增值，良良好的物物业管理理能最大大限度的的保证了了房产本本身及配配套