房地产运营管理流程

1、房地产运营管理流程从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。：项目决策阶段房地产项目目可行性性研究阶阶段房地产开发发项目经经董事会会批准初初步立项项后，转转由企业业战略发发展研究究室进行行可行性性研究。可行性研究究的内容容可行性研究究的根本本目的是是实现项项目决策策的科学学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。可行性研究究的主要要内容有有：项目概况；开发项目用用地的现现场调查查及动迁迁安置；市场分析和和建设规规模的确确定；规划设

2、计影影响和环环境保护护；资源供给及及资本运运作方案案；环境影响和和环境保保护；项目开发模模式、组组织机构构、岗位位需求、管管理费用用的研究究；开发建设节节点计划划；项目经济及及社会效效益分析析；结论及建议议。可行性研究究小组成成员知识识组成：经济师师、市场场分析专专家、房房地产专专家、建建筑工程程专家、财财会师及及律师。可行性研究究的工作作阶段投资机会研研究。该该阶段的的主要任任务是对对投资项项目主要要是土地地进行初初步摸底底和意向向性谈判判，并对对投资项项目或投投资方向向提出建建议，即即在一定定的地区区和部门门内，以以自然资资源和市市场的调调查预测测为基础础，寻找找最有利利的投资资机会。投资

3、机会研研究相当当粗略，主主要依靠靠笼统的的估计而而不是依依靠详细细的分析析。如果果机会研研究认为为可行的的，就可可以进行行下一阶阶段的工工作。初步可行性性研究，亦亦称“预可行行性研究究”。在机机会研究究的基础础上，进进一步对对项目建建设的可可能性与与潜在效效益进行行论证分分析。详细可行性性研究，即即通常所所说的可可行性研研究。详详细可行行性研究究是开发发建设项项目 投投资决策策的基础础，是在在分析项项目在技技术上、财财务上、经经济上的的可行性性后作出出投资与与否决策策的关键键步骤。项目的评估估和决策策。可行性研究究步骤可行性研究究按5个个步骤进进行：项目公司接接受委托托或集团团公司董董事会立立

4、项；调查研究；方案选择与与优化； 财务评价和和经济评评价；编制可行性性研究报报告。集团公司董董事会通通过，批批准正式式立项，项项目进入入前期开开发阶段段。：前期准备备阶段 获取土地使使用权。开发商获取取土地使使用权的的主要方方式 通过行政划划拨方式式取得； 旧城改造取取得中标标地块国国有土地地使用权权；转让取得；出让方式取取得（招招标、拍拍卖、协协议出让让三种方方式）； 联合开发发并报有有关主管管部门立立项、审审批后取取得；通过司法裁裁决取得得；通过兼并、收收购等股股权重组组方式取取得。二、征地拆拆迁，申申办并取取得房房屋拆迁迁许可证证。三、拆迁的的主要内内容包括括：房屋拆建，如如危旧房房改造

5、；城市功能、用用地布局局和空间间结构的的调整，如如居住区区、商业业区、车车站、生生活服务务设施等等公共建建筑的建建设和改改造；环境治理，如如扩展绿绿地、治治理污染染工程等等。因此此，城市市房屋拆拆迁是伴伴随着城城市建设设项目进进行的，是是城市建建设的重重要组成成部分，尤尤其是旧旧城改造造中的一一个重要要环节，处处于建设设项目的的前期工工作阶段段。申办拆迁许许可证应应提交以以下申报报资料：填写城市市房屋拆拆迁申请请表一一式五份份；建设项目批批准文件件；建设用地规规划许可可证；国有土地使使用权批批准文件件（建设设用地批批准书或或划拨决决定书）；拆迁代办单单位和评评估机构构资料；拆迁安置计计划和方方

6、案（拆拆迁红线线范围内内房屋面面积、户户数、性性质、用用途等基基本情况况；拆迁迁方式；拆迁期期限；还还建方式式及还建建期限；产权清清晰的安安置用房房证明；拆迁补补偿资金金来源及及预算资资金额度度）。：规划设计计一、申办项项目选址址定点，取取得建建设项目目选址意意见书和和建设设用地规规划许可可证，并取得得建设设项目选选址意见见书的的附件：规划设设计（土土地使用用）条件件。（1）建设设项目选选址申请请；（2）委托托设计单单位设计计，送审审设计方方案。二、持规划划方案和和建筑方方案图纸纸到建管管处申请请建筑方方案报建建，取得得建筑核核位红线线图和施施工图。建建筑方案案报建分分两阶段段。（1）规划划方

7、案审审批阶段段，取得得规划划建筑方方案批准准意见书书；（2）在施施工图核核准阶段段，取得得建筑核核位红线线图5份份和施工工图3份份。三、申办建建设工程程红线定定位与验验线，取取得建筑筑核位红红线图。四、申办建建设工程程规划许许可通知知书，办办理完毕毕后凭此此通知书书到建管管部门办办理施施工许可可证。建建设工程程施工至至正负零零时，持持通知书书等相关关资料申申办建建设工程程规划许许可证。持持建筑红红线图到到市城管管局固体体废弃物物管理处处缴纳垃垃圾处理理费。五、 建设设项目报报建登记记，申请请招标，办办理招标标投标手手续，确确定勘察察、设计计、监理理、施工工队伍。 六、申办施施工许可可证第四章：

8、项项目销售售阶段一、申办销销售许可可证商品房预售售实行许许可证制制度。商商品房预预售许可可证一年年一换。未未取得商商品房预预售许可可证的的，不得得进行商商品房预预售。开开发企业业进行商商品房预预售，应应当向城城市、县县房地产产管理部部门办理理预售登登记，取取得商商品房预预售许可可证。 二、商品品房销售售及按揭揭办理销售前期准准备工作作（可委委托销售售代理公公司进行行）；销售合同的的签订；按揭办理。：交付使用用阶段申请竣工验验收，取取得建建筑工程程竣工验验收备案案证。属属成片开开发小区区的，还还应申请请综合验验收。 申办建设工工程规划划验收建设工程竣竣工验收收后3个个月内，建建设单位位应向原原批准的的城市规规划行政政主管部部门申报报建设