东方知音项目评估

1、东方知音项目后评估自评总结 东方知音项目后评估PAGE 4第3页 共73页 沈阳豫园房房地产开开发有限限公司2006年年1月万盛综合楼后评估自评总结目录 目录前言11项目概况22项目进度计计划执行行和完成成情况99项目质量控控制114项目成本计计划控制制情况229安全生产、文文明施工工实施方方面333项目部的经经验和教教训总结结336对承包商、供供应商的的综合评评估及理理由544其他667结束语773 东方知音项目后评估自评总结前言 东方知音项目后评估总结项目概况第108页 共7 PAGE 108 NUMPAGES 110 PAGE NUMPAGES 110 NUMPAGES 110 PAGE

2、 1081083页前言东方知音项项目于220011年100月222日正式式开工，220044年1月月5日全全部交付付使用。分分二期开开发，其其中一期期于20002年年12月月30日日交付，二二期于220022年7月月15日日正式开开工，220044年1月月5日交交付，220044年6月月2日获获得二期期大产证证，销售售率达到到99.3%，具具备了后后评估的的条件。通通过本项项目的操操作，有有必要总总结一下下经验教教训，对对后续项项目开发发有着重重要意义义。这次项目后后评估工工作在集集团项目目管理部部指导下下完成，由由于首次次尝试整整个项目目的评估估，尤其其是一期期的原始始资料比比较欠缺缺，很多

3、多偏差分分析无从从着手，整整体上弱弱化了对对管理上上的标准准化与量量化的要要求。非非常希望望集团领领导和相相关部门门能够对对本报告告提出宝宝贵意见见。东方知音项目后评估自评总结项目概况 东方知音项目后评估自评总结项目概况一、项目概概况一、项目的的基本情情况：东方知音北北临荻柴柴浜、东东临金桥桥路、南南接博山山东路、西西靠枣庄庄路。小区主入口口：博山山东路8811弄弄小区次入口口：枣庄庄路2111号发展商： 复地集集团上海新新远房地地产开发发有限公公司营销企划： 复复地集团团上海海策源置置业顾问问有限公公司景观设计： 泛泛亚易道道设计单位： 机机械工业业部第二二设计研研究院上上海分院院施工单位：

4、 杭杭州萧山山第二建建筑工程程有限公公司（后后更名为为浙江国国泰建设集团团有限公公司）上海锦惠建建筑工程程有限公公司工程监理： 上上海复远远建设监监理有限限公司物业管理： 上上海复瑞瑞物业管管理有限限公司项目部主要要人员： PAGE 8第106页 共 73 页二、主要技技术经济济指标：一期一期总用地地面积658200M2道路用地8600MM2一期总建筑筑面积948944.222M2居住建筑面面积毛密密度1.2744其中地上建筑面面积912666M2居住建筑面面积净密密度1.82地下建筑面面积3628MM2人口毛密度度412人/ha一期建筑占占地面积积158566M2人口净密度度587人/ha一

5、期住宅建建筑面积积855544M2自行车库1505MM2一期住宅总总户数778户汽车停车位位174个容积率1.37其中地面汽车停停车位75个集中绿化率率15. 22%地下汽车停停车位99个绿化面积335688M2会所1705MM2绿化系数39.500%商业、物业业2451MM2二期二期总用地地面积498000M2绿化面积196799M2二期总建筑筑面积808300.755M2绿化系数39.500%其中地上建筑面面积759033.8MM2道路用地面面积8340MM2地下建筑面面积4927MM2自行车库1438MM2二期建筑占占地面积积8109.41MM2地下汽车库库（兼人人防）3492.02MM

6、2二期住宅建建筑面积积759033.8MM2汽车停车位位181个二期住宅总总户数686户其中地面汽车停停车位83个容积率1.50地下汽车停停车位98个集中绿化率率17.4%总用地平衡衡表总用地面积积11.5994haa100%其中一期用地面面积6.6144ha56.900%二期用地面面积4.98hha43.100%住宅建筑用用地面积积7.3588ha63.455%公共建筑用用地面积积0.6755ha5.82%道路用地面面积1.6944ha14.611%公共绿地面面积1.8677ha16%总绿化系数数39.5%一期总户型型分配表表二期户型分分配情况况一、二期主主要绿化化指标一期二期总用地面积积6

7、58200M2498000M2绿地面积335688M2196799.455M2集中绿化面面积100000M28665.13MM2绿化率39.5%M239.500%集中绿化率率15.2%M217.400%人均绿地面面积12.3MM27.72MM2一、二期面面积汇总总总建筑面积积1757224.997M22地上自行车车库面积积1504.57MM2多层住宅面面积1220334.995M22地下自行车车库面积积（兼人人防）549.779M22小高层住宅宅面积394233.166M2半地下室自自行车库库面积885.112M22商场会所面面积4207.29MM2地上面积汇汇总1671662.443M22地

8、下车库（可可售）1785.41MM2地下面积汇汇总7640.80MM2地下车库（兼兼人防）5334.68MM2住宅面积汇汇总1615000.889M22三、建材装装修标准准：结构： 沉降控控制复合合桩基桩桩0.225*00.255*222米，纯纯桩基桩桩0.225*00.255*222米，小小高层纯纯桩基桩桩0.33*0.3*226m，多多层采用用砖混合合结构。楼楼屋面采采用现浇浇钢筋混混凝土板板，底层层设架空空板，每每层设置置圈梁及及构造柱柱。小高高层采用用短肢钢钢筋混凝凝土框剪剪结构，楼楼屋面采采用现浇浇钢筋混混凝土。外墙： 多多层采用用涂料饰饰面，小小高层采采用涂料料饰面，局局部采用用面

9、砖饰面。屋顶屋面：铺设保保温、隔隔热层及及聚氯乙乙烯橡胶胶共混防防水层。门窗： 入户大大门采用用防盗子子母门，外外窗及阳阳台门采采用彩色色铝合金材料料，二期期沿金桥桥路的227#31#房及336#房房东单元元采用双双层玻璃璃，内门门客户自自理。地面： 室内地地坪采用用水泥砂砂浆找平平。内墙： 客厅、餐餐厅、卧卧室砂浆浆抹平，腻腻子批嵌嵌。阳台：金属栏栏杆及玻玻璃挡板板。电梯：三菱电电梯，七七层住宅宅载重量量5500kg，十十一层住住宅载重量6300kg.门厅：每单元元建筑设设置独立立、宽敞敞、明亮亮大堂，厅厅内采用用地砖。公用部位楼楼梯：地面铺铺设防滑滑地砖。供水：变频供供水，无无屋面水水箱。

10、电视接受系系统：预留二二个有线线电视终终端（除除一室一一厅一个个外）。通信系统：每户预预留二门门IDDD电话线线路，含含一路电电信宽带带网络线路。水、电、煤煤：一并配配套到位位：一户户一表（电电表容量量：4KKW8KWW）煤气：管道铺铺设到户户。车位：3555个，其其中一期期1744个，二二期1881个。空调：预留空空调位置置、搁板板及空调调滴水管管。智能化：信息宽宽带网络络系统，小小区背景景音乐及及紧急广广播系统统、一卡通车辆辆管理及及门禁系系统、物业管管理平台台子系统统。保安系统：24小小时保安安、电子子巡更系系统、家家庭安全全防范报报警系统统、小区区周边红红外线报报警系统统、闭路路电视监

11、监控子系系统、楼楼宇可视视对讲系系统。四、会所设设施：底层设有跑跑步机、体体操房（健健身房）、咖咖吧。二二层设有有桌球房房、美容容室、棋棋牌室、羽羽毛球场场、乒乓乓球室、攀攀岩等休休闲娱乐乐项目。会所由上海海星之健健身俱乐乐部有限限公司管管理经营营。五、智能化化：信息通信系系统：信息宽带网网络系统统：采用用FTTTB+LLAN接接入方式式，光缆缆进小区区到楼，五五类线到到户。CATV有有线电视视系统。安全防范系系统：周界防越报报警系统统：采用用总线制制，设置置红外线线总线制制报警器器。电子巡更系系统：采采用离线线式巡更更系统，显显示巡更更时间、地地点。电视监控系系统：小小区所有有出入口口、车库

12、库内及主主要公共共场所设设置摄像像机，并并带有报报警联动动功能。可视对讲系系统：总线布线，按按键式门门口机，住住户房号号与按键键一一对对应。管理系统：背景音响紧紧急广播播系统：在小区区公共场场所，绿绿化带设设置音响响。小区一卡通通系统：地下车车库管理理和ICC卡门禁禁管理。智能化系统统管理中中心：安安保中心心和物业业管理中中心。六、前期配配套开发发管理概概况前期与配套套方面主主要工作作有三块块：一是是31000m22的接待待中心（该该建筑为为代建项项目）；二是99.5万万m2的的一期住住宅项目目；三是是二期88.1万万m2住住宅项目目。 东方知音项目后评估自评总结项目进度计划执行和完成情况二、

13、项目进进度计划划执行和和完成情情况在项目时间间管理上上，项目目部认真真做好各各项进度度计划,组织各各项活动动的实施施，并在在项目开开展过程程中及时时跟踪、调调整，采采取相应应的进度度措施，根根据预定定的计划划在前期期、配套套及现场场施工等等方面得得到严格格控制，使使整个项项目的计计划执行行达到了了预期的的目标。一、进度节节点计划划执行情情况 HYPERLINK 附件1进度节点计划执行情况.xls 详见见附件11二、考核节节点执行行完成情情况除二期交付付许可证证节点比比计划延延期144天外，其其余节点点均能按按计划完完成。三、其他节节点执行行完成情情况一期二期方案审批延延期344天建设用地规规划

14、许可可证延期期15天天配套延期331天结算延期2271天天其余节点均均基本按按计划完完成方案审批延延期133天建设用地规规划许可可证延期期15天天配套延误226天，景景观延期期29天天档案验收延延期166天大产证、结结算延期期其余节点均均按计划划完或提提前完成成四、节点滞滞后原因因分析和和采取纠纠偏手段段二期交付许许可证延延期主要要原因是是完成二二期超面面积规划划补证，补补签土地地出让合合同和补补缴出让让金等事事项。我我们的执执行思路路是：保保证公司司的总体体利益，利利用良好好的政府府部门关关系，有有计划、有有步骤实实施各项项任务，最最终于220033年122月199日取得得新建住住宅交付付使

15、用许许可证；一、二期方方案审批批延期主主要原因因为建筑筑面积超超标等原原因经几几次送审审后才给给予批准准。根据据此情况况，项目目部根据据方案报报批及扩扩初报批批分别由由区计划划发展局局及市建建委审批批的情况况，将扩扩初报批批与方案案报批同步进行行，节约约了办证证的时间间，保证证了开工工的日期期；一、二期建建设用地地规划许许可证延延期主要要原因是是土地出出让金费费用交付付的延误误，考虑虑公司资资金流转转，所做做的技术术调整，此此工期延延误对整整个项目目影响不不大；配套、绿化化节点延延期主要要原因为为：对配套垄断断项目施施工工期期估算太太乐观，主主要为供供电箱变变基础的的施工工工期及设设备吊装装对

16、路面面要求高高，与景景观绿化化搭接要要求考虑虑不够完完善；一期会所装装潢方案案的延期期，使消消防施工工延期（后后会所作作为甩项项）验收收；对配套验收收手续历历时估计计不够。根根据此情情况项目目部积极极采取措措施，压压缩后续续办证的的时间（主主要为档档案验收收及交付付使用许许可证的的办理），保保证了交交付的时时间要求求；结算节点延延期主要要原因是是有计划划安排延延期；二期大产证证延期主主要原因因为补地地价问题题。五、进度总总体评估估、经验验及教训训东方知音项项目时间间管理上上形成了了较为可可靠的管管理体系系和制度度，使项项目运作作顺畅，各各项活动动能基本本按计划划有序的的开展。通过项目团团队的共

17、共同努力力，项目目的进度度编制、跟跟踪调整整和控制制等方面面都得到到了较好好的成果果，项目目重要节节点能够够按时和和提前完完成，项项目时间间管理基基本达到到了预定定的目标标。项目部根据据实际情情况编制制了控制制计划，把把工作内内容细分分，为项项目工作作安排及及各种工工作交叉叉做好了了积极的的准备，为为工作的的开展提提供了依据。在在实施过过程中及及时跟踪踪及调整整计划，出出现偏差差及时采采取有效效措施加加以改进进，形成成了计划划控制的的管理体体系。方案报批及及扩初报报批分别别由区计计划发展展局及市市建委审审批，这这两项工工作经过过努力可可平行进进行，节节约了办办证的时时间，保保证了开开工的日日期

18、。在工程开工工方面，桩桩基施工工安排在在施工许许可证之之前进行行（并作作好风险险的评估估及公关关工作），保保证项目目开盘时时间，积积极配合合了销售售的工作作。施工图的审审图工作作虽然已已经下了了较大的的功夫，但但仍存在在设计上上的疏忽忽和漏洞洞，影响响了工程程的进度度；从另另一方面面反映在在方案及及扩初的的审核阶阶段工作作仍不够够仔细，产产品定位位方面工工作也不不够细致致。项目目部在方方案及扩扩初阶段段参与力力度不够够，另外外各专业业的配合合要紧密密；产品品定位要要提前完完成，定定位深度度要加深深。开工前项目目部和施施工单位位拟订现现场施工工管理制制度，对对施工进进度控制制要求及及措施进进行了

19、明明确的描描述，便便于施工工过程中中的管理理和控制制。项目部根据据实际情情况，分分阶段对对计划进进行控制制，找出出关键线线路进行行重点控控制，避避免产生生大的偏偏差。开盘前着重重控制结结构的封封顶时间间，为配配合销售售开盘，保保证资金金回笼。在在一期结结构施工工阶段，项项目部着着重抓99155#楼的结结构施工工进度，一一方面在在例会中中与施工工单位进进行沟通通，强调调该进度度的重要要性，要要求其采采取一切切有效措措施，完完成进度度，并进进行跟踪踪；另一一方面，在在工程隐隐蔽验收收方面要要求监理理单位在在验收时时间上给给予施工工单位的的支持，实实行244小时监监理，为为进度的实施提供供方便。结构

20、封顶时时间的控控制，出出现偏差差及时调调整、补补救。由由于施工工单位抢抢9115#楼的封封顶，一一期13#楼未能能按计划划完成封封顶，根根据此情情况项目目部加强强了对施施工该单单体进度度的管理理力度，要要求施工工单位增增加人员员，投入入相应的的资金，对对施工人人员和资资金到位位情况检检查、跟跟踪，并并采取进进度罚款款等措施施，在后后期初装装修施工工过程中中要求施施工单位位增加人人员投入入，各楼楼层同时时作业，通通过项目目团队的的努力，追追回工期期。结构封顶阶阶段抓紧紧甲方分分包队伍伍进场的的准备工工作，协协调分包包单位按按总包进进度计划划及时进进场施工工，不影影响总包包进度安安排。配套绿化施施

21、工阶段段，加强强施工图图的审核核，形成成综合配配套集成成图，避避免各工工种之间间相互矛矛盾，施施工打架架等现象象。配套套施工过过程中协协调工作作较繁重重，周末末安排值值班及时时解决问问题。加强设计方方案效果果的确定定工作，考考虑好效效果和造造价的矛矛盾平衡衡 所占占用的时时间。绿绿化施工工图、围围墙施工工图、空空调挡板板样式以以及标示示牌的设设计方面面都存在在反复修修改、调调整，并并对施工工工期造造成一定定的影响响。加强对甲方方指定分分包单位位的管理理及与总总包、监监理的协协调工作作， 分包单单位进度度计划要要跟总包包密切配配合，经经总包、监监理及甲甲方共同同审定后后按计划划施工，强强调分包包

22、单位必必须服从从总包管管理，并并形成制制度。加强集团招招投标的的配合及及跟踪，能能尽早开开始的招招标项目目部尽早早 安排开开始，给给施工备备料及进进场预留留空间。为配套施工工尽早提提供工作作面，给给配套验验收及项项目部不不能掌控控的工作作预留时时间。六、项目部部根据现现场的实实际情况况，定期期和不定定期审核核工程进进度的控控制情况况，及时时了解实实际进度度，为后后续工序序的展开开做阶段段性评估估。 东方知音项目后评估自评总结项目质量控制三、项目质质量控制制一、质量计计划：根据合同规规定，一一期A标标段的工工程质量量目标为为优良率率80%，B标标段的工工程质量量目标为为1000%的优优良率，同同

23、时争创创无渗漏漏小区；二期由由于质检检部门取取消优良良率，AA、B标标段工程程质量目目标为1100%的合格格率，争争创无渗渗漏小区区。 质量验收收标准和和依据：工程项项目施工工图纸技技术说明明（包括括设计交交底、会会审纪要要），国国家标准准建设设监理规规范、建建设部工工程建设设监理规规范、建建设部建建筑安装装工程质质量检验验评定标标准和和建筑筑安装工工程施工工验收规规范，施施工单位位编制的的经其总总工程师师批准并并经业主主、监理理单位审审查同意意的施工工组织设设计等作作为质量量管理的的标准和和依据。项目部配备备相应的的土建、水水、电工工程师为为质量管管理人员员并委托托监理单单位进行行质量管管理

24、。组组织设计计、施工工和监理理单位认认真进行行设计交交底和图图纸会审审，施工工中按照照国家的的有关工工程建设设法律法法规、技技术标准准，对工工程质量量进行检检查，工工程竣工工后，及及时组织织有关部部门进行行竣工验验收。另另外，项项目部制制定了工工程施工工管理制制度（ HYPERLINK 附件2工程施工管理制度.doc 详见附件2），对违反工程施工管理制度中质量管理条款的现象进行处罚，以此作为管理手段，督促施工单位提高工程质量。监理单位对对施工组组织设计计进行审审查，要要求施工工单位按按审查意意见进行行修改、补补充，并并督促施施工单位位认真组组织实施施，作好好轴线控控制、材材料验收收、隐蔽蔽验收

25、等等各阶段段的验收收工作。通通过现场场巡视、旁旁站、平行检查等等手段，对对施工质质量进行行监督，协协调处理理存在的的实际问问题，及及时发出出各项指指令，督督促其质质保体系系的正常常运做和和工程的的正常开开展。施工单位执执行实施施ISOO-90002质质量保证证体系，实实行项目目经理、生生产经理理和项目目工程师师质量负负责制，以以项目工工程师为为质量主主管，质质量员为为日常工工程质量量负责人人的项目目管理体体系。根根据工程程达优良良的目标标，制定定各级岗岗位质量量责任制制，全面面提高全全体施工工人员的的质量意意识及创创优信念念。对有有影响质质量和施施工难度度的问题题预先与与业主、监监理沟通通，取

26、得得共识，为为创优工工程打下下良好的的基础。前期物业的的介入，对对施工过过程进行行验收，对对房屋功功能性的的问题进进行预验验收，针针对部分分质量、安安全、功功能性使使用问题题及时反反馈项目目部，由由项目部部协调监监理公司司对施工工单位有有目的性性的整改改，以改改善存在在的各种种问题，做做好在控控制质量量方面的的信息循循环，减减少质量量通病。二、质量保保证措施施：建筑结构工工程质量量保证措措施。项目部通过过现场巡巡视、检检查，通通过监理理的现场场监督，实实时检查查，结合合施工总总分包单单位的管管理，对对现场施施工过程程进行全全方位、全全过程的的质量控控制，协协调各方方关系，并并及时处处理各方方反

27、馈信信息。结结合本工工程的特特点共分分：桩基基工程、钢钢筋工程程、模板板工程、砼砼工程、砖砖墙工程程、防水水工程。桩基工程施工前认真真审核施施工图纸纸，分析析地质勘勘察报告告。审查查施工单单位人员资质质、设备备情况，对对操作工工人分别别检查上上岗证，并并要求施施工单位位项目管管理人员员加强操操作工人人的技术术交底工工作。严严格控制制材料质质量，由由于本工工程所采采用的桩桩均为成成品桩，在在成品桩桩进场时时，对产产品的出出厂合格格证、强强度报告告等资料料进行抽抽检验收收（回弹弹强度、外外观检查查等），发发现不合合格的产产品进行行标识、监监督退场场。另外外，对现现场焊接接的角钢钢、焊条条等辅助助材

28、料按按规范进进行严格格检查，确确保将合合格材料料使用到到工程上上。对桩基控制制轴线、桩桩位进行行验证。检检查和校校核施工工单位引引进场内内的标高高、水准准点及角角桩，对对每个桩桩位进行行复查，依依据设计计图纸轴轴线坐标标进行核核对。对对压桩质质量进行行检查，对对接桩隐隐蔽工程程进行验验收。在在压桩施施工中要要求监理理单位采采取旁站站观察和和验收工工作，对对桩的垂垂直度、标标高、接接桩的焊焊缝质量量进行认认真检查查、验收收，并且且检查压压桩的施施工记录录，要求求操作工工人认真真填写送送桩深度度及压力力值。当当出现桩桩项压碎碎而未送送到设计计深度及及桩压不不下去时时，与设设计单位位联系进进行相应应

29、处理，确确保压桩桩的施工工质量，在在基坑开开挖后，从从低应变变动测结结果看，990%以以上均为为一类桩桩，其余余为二类类桩，未未出现三三类桩。钢筋工程首先要求施施工单位位进场的的钢筋必必须持有有质保书书，做好好自检工工作，通通过现场场监理对对批进场场的钢筋筋进行复复检，合合格后方方可投入入使用。钢钢筋施工工时严格格按照设设计图纸纸进行操操作，做做到规格格尺寸、位位置正确确绑扎牢牢固，并并且必须须确保钢钢筋保护护层厚度度，水泥泥垫块到到位，搭搭接长度度符合规规定。浇浇捣砼时时专人看看护。以以上各点点项目部部随时安安排抽检，监监理全方方位进行行监督验验收，以以确保钢钢筋工程程的施工工质量。模板工程

30、本工程的支支模系统统中，模模板全部部采用组组合模板板和胶合合格板，搁搁栅采用用钢管和和方木。对对于柱和和高度较较大的梁梁加侧撑撑，以保保证其垂垂直度和和稳定性性。模板板拼缝严严格控制制。在混混凝土浇浇捣前要要求施工工单位进进行技术术复核，内内容包括括标高、轴轴线、截截面尺寸寸、垂直直度、平平整度、支支模架强强度、刚刚度、稳稳定性等等。避免免混凝土土在浇筑筑时直接接冲击模模板，砼砼厚度较较厚的采采用分层层浇筑的的原则，使使模板系系统受力力均匀，以以免采集集中荷载载而变形形，胀膜膜。砼工程由于工程进进度要求求，要求求施工单单位结构构全部采采用商品品混凝土土。项目目部人员员通过现现场巡视视、检查查、

31、监理理信息反反馈等手手段进行行监督，协协调存在在的实际际问题。在在混凝土土的浇捣捣控制上上，对浇浇捣时振振捣、下下料进行行控制，保保证浇捣捣质量。砼砼浇捣后后，督促促施工单单位及时时做好砼砼养护工工作，冬冬季施工工时，砼砼必须按按要求掺掺加外加加剂。在在拆模控控制中，要要求施工工单位按按规范规规定的时时间及强强度达到到后方可可拆模。楼楼板的结结构厚度度是结构构工程的的控制要要点，现现场经实实测检查查，板厚厚均达到到了设计计要求。砖墙工程在砖墙砌筑筑控制中中，重点点检查拉拉结筋的的设置位位置及长长度，砌砌体的灰灰缝特别别是头缝缝的饱满满度。砖砖砌体分分项经实实测、观观感均达达到了预预定的质质量目

32、标标。防水工程该分项涉及及面较广广，包括括屋面、外外墙、门门窗，本本工程还还涉及到到地下车车库的防防水等。屋屋面防水水涉及到到屋面结结构的防防水，首首先必须须保证屋屋面结构构不渗水水，这是是关键的的一项，该该分项质质量控制制在砼工工程中已已介绍。其其次是采采用防水水卷材的的铺贴的的质量控控制。该该防水层层的施工工严格控控制其施施工的条条件，天天沟、水水落口、屋屋脊、搭搭头等节节点必须须仔细操操作，且且须增加加附加层层等。结结合监理理的现场场控制、监监督，保保证了防防水层的的施工质质量。地下车库防防水控制制，集中中加强墙墙板砼的的抗渗措措施，项项目部协协同设计计单位，集集团相关关部门对对地下室室

33、的设计计加以优优化，采采用优质质的材料料，并加加强对施施工过程程的质量量控制，对对施工中中施工单单位各主主要环节节加以控控制，确确保墙板板抗渗不不漏。同同时要求求监理公公司针对对墙板模模板支撑撑、墙板板钢筋的的绑扎、拆拆模及特特殊部位位的细部部做法加加以监控控，另外外地下室室外墙设设防水涂涂层，也也保证了了防水的的效果。到目前为止止未发现现防水层层有渗水水现象。基坑围护方方案及施施工由于涉及到到地下车车库与周周边建筑筑物较近近，地下下车库基基坑围护护采用普普通的土土钉墙施施工方案案。结合机械施施工方式式进行大大开挖，为为防止超超挖，导导致桩基基受到破破坏，要要求施工工单位严严格控制制挖土标标高

34、及不不同标高高交界的的位置尺尺寸，最最后3000厚人人工铲土土，严禁禁虚土回回填。在在开挖过过程中，项项目部将将此作为为关键环环节来控控制。开开挖初期期，由于于配合清清土的人人员偏少少，加之之夜间挖挖土期间间照明不不够，基基坑虽未未超挖，但但桩顶不不同程度度受到破破坏。为为此，项项目部督督促施工工单位拿拿出具体体措施，增增加清土人员，并并派专人人管理对对照桩位位图在桩桩的位置置用白灰灰标示，使使得桩得得到了有有效保护护。一般装饰工工程结合工程特特点，项项目部对对装饰工工程进行行技术交交底，协协调监理理公司对对墙面抹抹灰、天天棚抹灰灰、墙面面贴面砖砖、楼地地面水泥泥砂浆、砼砼地面面面层、涂涂料、

35、木木材面与与金属面面油漆等等各部分分分开进进行质量量控制，再再加上装装饰阶段段的施工工内容又又涉及到到门窗工工程、屋屋面工程程、给排排水和煤煤气、建建筑电气气安装等等分部工工程以及及室外道道路、绿绿化等独独立单位位工程，该该阶段特特点是工工作面大大、控制制点多，分分部分项项工程相相互穿插插进行，针针对这些些特点在在实施质质量保证证时，采采取了一一系列的的措施，并并在措施施落实中中做了大大量的工工作，为为装饰阶阶段各分分部分项项按质完完成打下下了坚实实的基础础。装饰工程上上，坚持持要求施施工单位位做到样样板先行行，在样样板房做做好后，由由项目部部、设计计部、监监理单位位验收确确认的样样板标准准后

36、，施施工单位位才能进进行大面面积的装装饰工程程施工。在在混凝土土外墙螺螺杆补洞洞时，要要求施工工单位先先出方案案，在监监理审核核同意后后方可实实施，事事后须经经过监理理的检查查验收。楼楼地面工工程大面面积尚好好，但还还是有局局部有空空鼓和起起砂现象象。在各分部、分分项工程程中，要要求施工工单位做做好必要要的功能能性试验验，如暗暗敷水管管的气密密性试验验；排水水管的通通球试验验；天然然气管的的气密性性试验；卫生间间、厨房房间楼、屋屋面的泼泼水、渗渗水试验验；电气气的绝缘缘、接地地、避雷雷测试；卫生间间地坪及及洁具盛盛水试验验；排水水管道通通球试验验；通水水、通电电试验均均按照有有关规定定做了抽抽

37、查。通通过这些试验查出出存在质质量问题题的部位位，并进进行修复复，减少少了成品品的质量量隐患。对对隐蔽部部位设置置停止点点进行专专门的质质量检查查验收。例例如：门门窗工程程中，外外框安装装好后，对对固定件件、密封封胶及下下槛的填填嵌等进进行了隐隐蔽验收收；屋面面工程中中为了控控制质量量，对屋屋面各工工序进行行隐蔽验验收，验验收通过过后，方方可进入入下一道道工序施施工。对易产生质质量通病病的环节节设置见见证点，在在日常的的巡视中中重点进进行检查查。例如如，在楼楼地面工工程中，重重点检查查基层清清理及扫扫浆处理理情况，厨厨卫间重重点检查查管道穿穿楼板处处止水环环的施工工质量，并并做盛水水试验。门厅

38、、电梯梯厅等公公共部位位及样板板房、精精装饰工工程单元门采用用铝合金金玻璃防防盗门，防防盗门采采用ICC卡门禁禁系统，可可视访客客系统，公公用部位位地坪，电电梯门套套采用墙墙地砖铺铺贴，再再加上公公用部位位设备箱箱的合理理布置，使使得公用用部位既既整洁又又美观。结结合上述述特点，以以公用部部位扶梯梯栏杆、地地砖、墙墙面粉刷刷、涂料料、特别别是电梯梯门套的的施工质质量为重重点，加加强过程程控制，结结合物业业的前期期配合检检查，杜杜绝了各各种质量量隐患。但但通过一一段时间间的使用用，由于于电梯开开关门的的震动因因素电梯梯门套面面砖还是是有不少少空鼓和和部分脱脱落。样板房工程程。一、二二期共有有五套

39、样样板房，总总的质量量管理控控制从以以下几点点着手：做好样板房房整个管管理控制制的整体体规划，使使每个环环节、步步骤按预预定的计计划目标标进行。做好产品定定位及选选用各种种材料的的标准确确认。施工图设计计细化，做做到效果果与现场场统一，设设计与施施工图融融合选择好综合合能力强强的施工工单位。控制施工队队进场前前后的各各环节，划划分明确确的施工工界面。加强协调验验收。协调物业日日常管理理。通过以上各各相关步步骤，使使东方知知音苑的的样板房房的效果果与质量量保持在在较高的的水平。安装工程：整个现场安安装工程程共分六六个阶段段：第一阶段：图纸设计审审核深化化，这阶阶段是整整个安装装质量关关键阶段段，

40、好的的设计方方案、完完整的设设计施工工图，齐齐全的产产品定位位，为下下阶段安安装施工工创造必必要的条条件。第二阶段：施工进场前前准备，包包括施工工单位的的人力、物物力、设设备配备备、施工工方案、质质量控制制方案的的编制，要要求施工工单位、监监理单位位对施工工图进行行消化，及及时安排排施工单单位、监监理单位位进行设设计交底底。彻底底解决图图纸上存存在的设设计、功功能性问问题，并并针对部部分关键键步骤进进行进场场前施工工交底。第三阶段：安装施工配配合，在在结构施施工阶段段，安装装工程主主要表现现为配合合施工，是是与土建建结构施施工交叉叉进行。主主要工作作内容为为管线预预留、结结构洞预预留、配配件预

41、埋埋及部分分隐蔽工工程的施施工。在在这一阶阶段的质质量控制，主主要在隐隐蔽工程程的过程程质量控控制、协协调监理理部门对对各隐蔽蔽工程的的分部分分项检查查，做好好施工记记录，在在关键部部位如基基础接地地，监理理部门对对每个焊焊接点，每每个接地地引上点点全数检检查，项项目进行行抽查，并并及时委委托防雷雷检测中中心进行行接地检检测，以以达到规规范标准准，保证证施工质质量。第四阶段：安装施工，安安装在这这一阶段段工作面面全面铺铺开。严严格要求求施工单单位按规规范施工工，特别别在布线线中的联联接，开开关的接接线，线线槽内的的导线敷敷设，灯灯具安装装，线槽槽施工，配配电箱、柜柜电表箱箱的安装装以及全全面避

42、雷雷带的施施工。加加强现场场抽检，进进行观感感验收，使使安装工工程的质质量达到到标准。第五阶段：调试，对设设备全面面进行系系统调试试、检测测及功能能性试验验。特别别对地坪坪的盛水水试验，屋屋面的盛盛水试验验，管道道的试压压，电线线的绝缘缘测试，防防雷的接接地电阻阻测试等等。第六阶段：交付使用及及物业接接收。加加强物业业对交付付使用前前的验收收，在各各方面使使安装工工程能够够完全的的交付业业主使用用。门窗工程：彩铝门窗的的技术要要求要符符合国家家标准，如如：抗风风压性能能，抗空空气渗透透性能，抗抗雨水渗渗透性能能。彩铝铝门窗的的附件及及玻璃密密封条与与框边防防水硅胶胶均须是是合格产产品，并并有质

43、保保书及相相应的试试验资料料。铝门窗的安安装注意意点：严严格的标标高尺寸寸，连接接件固定定牢固、不不松动，彩彩铝门窗窗与洞口口的间隙隙，采用用防水材材料分层层填塞密密实，缝缝隙表面面8mmm深的槽槽口，嵌嵌封防水水材料。门门窗扇安安装应在在室内外外装修基基本完成成后进行行，最后后进行玻玻璃安装装。通过监理公公司、施施工单位位的密切切配合，除除一期AA标配件件较差外外门窗工工程在一一、二期期中施工工质量较较好，维维修率控控制在预预定的范范围内。消防工程： 一、二期期消防工工程主要要涉及到到四个地地下车库库，三个个地下自自行车库库，小高高层的室室内消火火栓及路路面上的的消火栓栓。消防防系统的的控制

44、方方式为局局域报警警，喷淋淋联动和和公用部部位室内内消火栓栓联动。结结合消防防系统的的特点，有有目的的的针对管管道的施施工质量量进行检检查，对对系统联联动进行行复检，对对消防起起泵，报报警及最最远端起起泵前后后压力进进行监测测，以达达到消防防局检测测要求，确确保消防防系统在在正常报报警情况况下达到到设计要要求。在工程实施施过程中中，严格格遵循标标准化、模模块化、灵灵活性、可可靠性、可可扩充性性和经济济性的原原则。管管线系统统敷设在在工程督督导人员员的严格格指导和和监督下下进行。在在管线系系统施工工完工后后，按标标准对整整个管线线系统进进行系统统化的测测试验收收。电梯工程：一、二期多多层、小小高

45、层共共设有886台三三菱HOOPE电电梯，其其中7层层71台台，111层155台。由由于电梯梯属于特特殊设备备，对电电梯井道道的要求求也比较较特殊，项项目部协协同监理理先行对对电梯井井结构施施工加以以控制，以满足电梯梯安装的的需求。在在电梯设设备安装装施工中中，要求求三菱公公司总部部专职质质量部门门不定期期进行检检查，督督促电梯梯施工队队按规范范施工。同同时在电电梯安装装完毕后后，三菱菱公司安安排专职职调试小小组进行行电梯调调试，并并在电梯梯质检部部门验收收前先出出具三菱菱公司的的验收报报告。同同时在电电梯安装装调试结结束后，根根据国家家特种设设备验收收规范邀邀请市特特种设备备质量监监督部门门

46、进行验验收。智能化工程程：按上海市市智能住住宅小区区功能配配置试点点大纲基基本配置置所规定定的标准准结合对对小区的的在公共共服务设设施方面面建立了了集中的的社区综综合安保保防范体体系，以以及完善善的综合合物业管管理和提提供全方方位的信信息服务务功能，实实现小区区的高度度安全性性、舒适适性和通通讯网络络的便捷捷性。水、电、煤煤、通信信等配套套工程上水、电力力、天然然气均由由政府相相关配套套部门进进行施工工，通信信、有线线电视也也由相关关专业配配套单位位实施。上水配套工工程施工工步骤：管线定定位、排排管（阀阀门）、开开T（市市政管道道）、冲冲洗、试试压、接接短管、装装水表、室室外消火火栓、清清洗、

47、开开通。电力配套工工程施工工步骤：箱变现现场定位位、箱变变基础施施工、电电力排管管、电缆缆施工、箱箱变吊装装、电缆缆并头、测测试、送送电。天然气配套套工程施施工步骤骤：管线线定位、排排管、调调压站施施工、试试压、内内外管嵌嵌接、通通气。通信、有线线电视同同我方签签订施工工合同后后施工，不不作展开开。在上述配套套工程施施工中，同同各相关关专业配配套单位位紧密合合作，协调各专业业公司施施工单位位关系，在在保证配配套进度度的同时时，提高高了施工工质量。同同时项目目部要确确保上述述配套单单位进场场前的场场地条件件。如场场地平整整、脚手手架落地地、雨污污水总管管施工完完成，道道路基本本成型等等。按我我方

48、的配配套综合合管线图图进行施施工。小区景观、绿绿化工程程东方知音小小区景观观绿化工工程主要要有中央央水景、喷喷泉、小小溪、景景观小品品、绿化化植物组组成及压压花道路路组成。绿化工程是是小区总总体的主主要题材材之一，由由于绿化化植物本本身是活活的有机机体，随随着一年年四季的的变化，即即使在同同一地点点也会表表现出不不同的景景色，形形成各异异的情趣趣。结合合本工程程的特点点要求绿绿化施工工单位对对小区景景观设计计及绿化化设计出出的效果果加以深深化，明明确小区区绿化工工程的各各项主体体及分项项工程，了了解施工工地段的的地上、地地下的土土质结构构，制定定相应的的施工组组织计划划。在苗苗木准备备时，根根

49、据设计计提出对对苗木的的规格树树型的要要求外，选选择长势势健旺、无无病虫害害、无机机械损伤伤、树形形端正、根根须发达达的苗木木，而且且应该是是在育苗苗期内经经过翻栽栽，根系系集中在在树蔸的的苗木。起起苗时间间和栽植植时间紧紧密配合合，做到到随起随随栽。挖挖种植穴穴时，保保护根系系充分舒舒展，种种植穴挖挖好后，保保证坑内内土质的的质地。在在定植前前苗木必必须经过过修剪，保保证树木木成活。在在定植后后应加以以支撑，树树木定植植后244小时内内必须浇浇第一遍遍水，水水要浇透透，使泥泥土充分分回收水水分，根根系与土土紧密结结合，以以利根系系发育。道路铺地工工程作为为园林空空间的一一个重要要界面，不不仅

50、满足足使用者者的功能能，也是是小区总总体一个个部分，道道路铺地地工程重重点在于于控制好施工面的的标高，并并注意与与园林其其它设施施的有关关环境相相协调。施施工中，要要求施工工单位对对路面基基层加以以处理，路路面面层层的铺贴贴，做到到精细，更更要加强强施工质质量。小区园林建建筑的小小品工程程。是小小区构图图中心和和视觉中中心，满满足小区区绿化景景观的选选景要求求，并使使其与小小区环境境密切结结合，与与周围环环境融成成一体的的建筑。因因此，在在各种情情况下，要要求设计计与施工工效果都都应将功功能与小小区景观观恰当地地、巧妙妙地结合合起来，统统一构思思，以体体现不同同环境中中各具特特色的景景观小品品

51、。总结以上几几点，东东方知音音一、二二期小区区景观绿绿化工程程施工基基本体现现了景观观设计的的意图，使使得小品品、绿化化、道路路有机结结合，营营造了一一个自然然、美观观、现代代化的居居住空间间。产品成品质质量保护护措施项目开发过过程中，产产品成品品保护涉涉及到施施工全过过程。例例：基坑坑挖土时时应保护护桩基的的挖土。结结构过程程中，土土建对安安装管线线的保护护措施、装装饰阶段段、对门门窗的保保护措施施。收尾尾阶段，对对各成品品的保护护措施，还还包括，对对样板房房装修过过程中的的保护措措施及开开放后的的维护措措施。各各专业配配套管线线交叉施施工时，相相互的管管线施工工保护措措施。电电梯安装装调试

52、完完毕后，在在交付物物业使用用前，在在电梯桥桥厢安装装桥厢保保护板，以以保护电电梯桥厢厢在业主主装修（搬搬运材料料、家具具）过程程中对油油漆、设设备的损损坏。入住后的投投诉和反反映东方知音一一、二期期交付使使用后，业业主总体体反映比比较好。从从规划上上、总体体环境、房房屋质量量、销售售前后的的服务及及物业管管理得到到众多业主认可可。客户入住后后，对小小区的投投诉主要要集中以以下几方方面：小区规划配配套小区箱式变变压器的的设置。由由于小区区一、二二期设置置了箱式式变压器器，特别别是一期期箱式变变压器箱箱体较庞庞大，运运行时有有一定的的噪音。虽虽然已在在箱变周周边种植植了绿化化进行优优化，但但业主

53、对对箱变还还是有投投诉。在销售合同同中没有有将排风风口画入入总平面面图，产产生两个个投诉。会所的锅炉炉房及空空调外机机的布置置、篮球球场的设设置及健健身设施施的设置置产生噪噪音而引引起客户户投诉。房屋施工质质量房屋质质量集中中反映在在进户门门、外墙墙面的龟龟裂、彩彩铝门窗窗的配件件，阳台台栏杆及及一些细细节的地地方。进户门安装装好后，在在成品保保护方面面还需要要加强，有有部分投投诉。墙面，一期期的外墙墙面细微微裂缝较较普遍，分分析其主主要原因因在于粉粉刷用料料材质方方面的问问题，在在施工过过程没有有控制好好。在二二期外墙墙粉刷施施工过程程中，结结合一期期的教训训，在面面层做好好后，再再用细砂砂

54、浆在表表面细刮刮一层，同同时加强强养护。二二期外墙墙粉刷质质量有了了较大的的改进。阳台栏杆设设计上采采用铁栏栏杆，防防锈采用用刷二度度普通防防锈漆加加面漆的的工艺。使使用一段段时间后后出现大大面积返返锈现象象，建议议采取其其他防锈锈工艺或或改用其其他材料料，以减减少栏杆杆生锈引引起的投投诉。电梯门套，房房屋正式式使用一一段时间间后，电电梯门套套大面积积空鼓，个个别门套套面砖脱脱落。经经与集团团相关部部门协调调后，统统一做电电梯门套套保护框框，以解解决砖脱脱落。建建议设计计重新评评估该设设计方案案或改用用其他面面层材料料和做法法，以彻彻底解决决门套面面砖脱落落问题。物业管理在业主入住住后，业业主

55、投诉诉主要表表现在物物业的装装修管理理、安保保服务的的管理、物物业的日日常管理理。政府部门对对小区的的竣工质质量综合合评定一期26个个单体，一一次性验验收合格格，其中中1#4#、111#133#、8#、9#222#房、11#2#车库，验验收为优优良，面面积优良良率611.6%。一期工程分分为二标标段，其其中A标标优良率率58.4%，与与合同优优良率差差21.6%。BB标优良良率644%，与与合同优优良率差差36%，因承承包商在在竞标时时，为了了能拿到到工程项项目，在在投标承承诺时，承承诺了一一些做不不到的事事情。虽虽然一期期的优良良率达到到61.6%，还还是达不不到合同同的约定定。二期16个个

56、单体，一一次性验验收合格格，由于于验收标标准的改改革，取取消了优优良等级级，因此此全部工工程均为为合格。 东方知音项目后评估自评总结项目成本计划控制情况四、项目成成本计划划控制情情况一、财务状状况分析析：成本明细及及销售利利润明细细（ HYPERLINK 附件3东方知音成本明细及销售利润明细.xls 详见见附件33）东方知音二二期预算执行情况（ HYPERLINK 附件4东方知音二期预算执行情况.doc 详详见附件件4）现金流量表表（ HYPERLINK 附件5现金平衡表（一期、二期）.xls 详见附附件5）黄山一期开开发时，公公司无详详细开开发成本本预算细细目，故故一期不不作详细细分析，只只

57、作二期期成本对对比分析析。二、黄山二二期项目目已成功功交付使使用，各各项费用用发生基基本确定定，现根根据集团团审算部部初步结结算价（尚尚未审计计）对成成本管理理作如下下评估，以以利吸取取经验教教训，为为今后工工作创造造良好条条件与借借鉴之用用：成本执行情情况分析析成本分析共共分为六六个方面面：1、土土地费；2、前前期费；3、基基础设施施费；44、建筑筑安装工工程费；5、配配套设施施费；66、开发发间接费费。目前前除建筑筑安装工工程未经经审计最最终确定定外，其其它费用用性情已已基本结结束，各各部门费费用实际际金额与与控制金金额对比比详见附附表二。由成本对比比表反映映出黄山山二期实实际成本本比预算

58、算成本超超支144546622.5元，总总成本超超支0.55%，扣除除为了配配合上市市需要的的技术处处理成本本。如会会所699126692.54元元，财务务费用77061178.63元元，预留留不可预预测费和和其他3329882788.055元，除除建筑安安装工程程费外，其其它费用用均有不不同程度度节支，实实际比预预算成本本节约9946225266.722元，占占3.558%。总体上说黄黄山二期期成本管管理是在在控制之之中的，下下面就各各项实际金额与控控制金额额差额作作简要分分析（详详见东方方知音二二期预算算执行情情况表）。土地费：实际金额比比控制金金额节约约750057113.664元，占占

59、控制额额的5.6%，比比项费用用基本符符合预算算值。前期费：前期费用比比控制成成本节支支164460553.006元，占占控制成成本的77.1%。主要要是规划划设计费费、可研研、三通通一平、质质检验收收费节支支99.6万元元之多，如如规划设设计费中中的应上上交墙体体办费用用，通过过项目部部努力，最最后免缴缴，节支支60万万元左右右；招标标管理费费、配套套征询费费二项费费用未发发生，节节支255万元之之多，其其中招标标管理费费18.58万万元，包包含在总总包合同同中由总总包负责责，配套套征询66.855万元，通通过沟通通，获得得免缴。另另外，其其他费用用中节余余了355万，主主要为工工程保险险费

60、100万元，经经综合考考虑未保保险。总总之通过过努力对对前期的的控制达达到很好好效果。基础设施费费：基础设施费费支出比比预算成成本节支支83002422.322元，占占控制额额2.115%，总总体控制制较好，如如供水、供供气、环环保的费费用通过过少报建建筑面积积等技术术手段节节支488万元之之多。建安工程费费：建安费用超超支55576332.554元，超超支5.23%，主要要集中在在建筑结结构工程程和装饰饰工程二二个方面面。结构构工程超超2266万元左左右，主主要原因因是我们们编制预预算低估估了房屋屋钢筋的的含量，预预算时含含钢量按按多层52kgg/m22，小高高层888kg/m2，小高高层带