关于在凤凰城开发商业房地产暨物流中心的方案

1、PAGE PAGE 15关于在凤凰城开发商业房地产暨物流中心的方案济南市物流现状与规划济南市物流流业的基基本现状状1、从济南南市计委委近期出出台的相相关物流流规划方方案中可可以看出出，济南南市政府府积极培培育济南南市物流流市场，并并大有把把物流产产业作为为支柱产产业之势势。四大大物流园园区的建建立，将将大大加加快济南南市流通通经济的的发展，加加快物流流业的发发展。2、物流企企业服务务模式多多样并各各据特色色。现有有的物流流企业基基本可以以分为三三种模式式，一是是运输物物流企业业，二是是仓储企企业，三三是以兼兼仓储和和市场与与一体的的模式。3、传统的的物流企企业向现现代化的的物流企企业发展展。第

2、三三方物流流企业的的迅速崛崛起使的的物流中中心日趋趋社会化化和专业业化。济南市物流流近期总总体规划划 到20055年，济济南市流流通经济济增加值值要达到到3766亿元，占占全市GGDP的的23%；并培培植1-2户年年销售额额超过1100亿亿元的国国内知名名商业集集团，另另外，济济南连锁锁门店的的总营业业面积将将达到660万平平方米，年年销售额额2000亿元，占占全市社社会消费费品零售售总额的的比重提提高到330%。这这是济南南市物流流现代化化的近期期目标。济南市现有有的物流流中心基基本情况况 ：1、济南市市现有的的物流基基地主要要分布在在济南的的东北部部和东部部。其中中盖家沟沟物流中中心具较较

3、大规模模。大型型物流中中心有山山东银座座圣洋物物流中心心有限公公司、山山东交通通物流公公司，盖盖家沟大大型物流流仓储基基地。A、山东银银座圣洋洋物流中中心有限限公司，位位置在历历下区姚姚家商业业街，为为大型仓仓储基地地，主要要经营水水产、果果品、蔬蔬菜、粮粮油等。主主要是以以出租的的形式回回收资金金。也可可以买断断。买断断要求是是一次性性付款。出出租期限限为3年年、200年、660年。其其中以220年为为最多。出出租价格格为1。22元/平平。天。仓仓储基地地的建筑筑为跃式式结构，一一跃二。仓仓储基地地面积大大小因经经营产品品的不同同而有差差异。如如海产品品的仓储储时常有有两种，其其一种为为每层

4、为为42平平方米，出出租面积积为844平方米米。故月月租金为为30224元。其其二种为为面积1168平平方米，出出租价格格为1.3元/平.天天。故月月租金为为65552元。（另另：633、k553至姚姚家商业业街）B、山东交交通物流流公司，紧紧邻济南南汽车东东站，交交通方便便为该物物流企业业的最主主要优势势。该物物流公司司主要以以运输为为主，兼兼有仓储储基地。其其仓储基基地的租租期较短短，一般般为一年年，可以以续租。租租赁的价价格为00.355元/天天.平方方米，其其中包括括装卸费费用管理理费用等等。可出出租仓储储空间为为50平平方米起起租。2、物流中中心的建建筑特点点所调查物流流中心中中，多

5、以以仓储基基地为主主，因为为目前济济南市的的物流中中心多处处于由传传统的运运输、仓仓储企业业向现代代物流企企业的转转型期，故故济南的的物流基基地多以以低于44层的建建筑为主主。三、投资商商业房产产即物流流中心的的可行性性分析：1、承租者者稳定可可靠，而而且租期期较长，而而且存在在较多将将大部分分甚至是是全部经经营支出出向承租租者转移移的机会会。这就就为物流流中心的的开发者者提供了了风险转转移的机机会，可可以有效效的降低低投资风风险。2、由于资资金的问问题，众众多的商商家宁愿愿把有限限的资金金用于扩扩大其生生产经营营规模上上，而不不是用于于其仓储储基地的的土建以以及交通通运输上上，这就就为物流流

6、中心的的建立与与发展提提供了客客观条件件。四、拟建物物流中心心的选址址物流基地的的服务特特点决定定了要在在城市的的边缘，交交通条件件好、用用地充足足的地方方建设。同同时考虑虑市场需需求、地地价、交交通设施施、环境境等经济济社会自自然因素素。选址原则凤凰城物流流中心的的建设应应当着重重考虑以以下几个个因素：a.交交通便利利，能够够实现多多种形式式的运输输连接方方式，bb、经济济合理性性，应该该选择较较低的地地价区位位，同时时保证数数量充足足、素质质较高的的劳动力力条件，以以实现成成员企业业的利益益追求bb.不影影响凤凰凰城的总总体规划划，尤其其是环境境保护和和生态平平衡要求求拟选地址该物流中心心

7、拟建设设于凤凰凰城的西西北部，炼炼油厂附附近。该地块地处处工业南南路延伸伸线（轻轻骑路）以以北，距距离济南南市中心心商务区区17公公里，南南侧2000米处处为经十十东路景景观大道道。东临临绕城高高速仅55分钟车车程。距距离进济济南遥墙墙国际机机场仅110分钟钟车程。具具有无可可比拟的的交通优优势。同时，该项项目地块块是凤凰凰城规划划中地价价较为低低的区位位，在充充分建设设凤凰城城的同时时，可以以最大限限度的为为成员企企业实现现利益的的最大化化。同时时由于该该地块附附近并未未规划建建设居住住区，距距离凤凰凰城一二二期的居居住区的的距离较较远，并并不影响响凤凰城城居民的的生活和和凤凰城城的整体体规

8、划。五、物流中中心的开开发目标标、投资资规模及及进入市市场的时时间项目的开发发目标a、项目定定位于商商业房地地产的开开发-物物流仓储储配送中中心。1、济南市市拟建设设四大物物流基地地，而济济南的东东部，交交通方便便，经十十东路景景观大道道已经建建成通车车，东面面紧邻绕绕城高速速，更使使得凤凰凰城所在在地具有有济南东东部其他他地段所所不可比比拟的交交通条件件。也为为凤凰城城建立物物流中心心提供了了天然的的交通条条件。2、济南市市的物流流规划方方案也为为流通经经济的发发展提供供了广阔阔的市场场空间。3、随着沃沃尔玛和和家乐福福商业巨巨鳄在济济南市场场的介入入，其国国际产品品和生产产资料的的涌入必必

9、将带动动济南物物流经济济的发展展。B、物流中中心的投投资开发发规模：拟建物流中中心开发发用地为为5000亩，即即33万万平方米米。主要要以仓储储和运输输为主，同同时包括括一定的的与之想想配套的的的信息息、咨询询、维修修、综合合服务等等设施用用地。C、凤凰城城物流中中心进入入市场的的时间：政府政策上上的支持持和当前前济南市市场的繁繁荣，为为凤凰城城建立物物流中心心提供了了广阔的的市场空空间和难难逢的市市场机遇遇。而作作为物流流基地，其其主要的的开发用用途是作作为大型型零售商商和连锁锁店的仓仓储用地地，因此此其建筑筑结构较较为简单单。建设设周期也也较短，应应该控制制在半年年到一年年的时间间内。同同

10、时其销销售也要要视大型型商场的的介入济济时间而而定。六、仓储基基地的资资金回收收方式凤凰城物流流中心的的投资方方式可以以有两种种，一是是在物流流中心项项目可行行的情况况写将该该地块转转让给服服务商。二二是我方方投资建建立，此此时物流流中心仓仓储基地地的资金金回收方方式主要要为出租租、出售售两种。济济南市目目前的出出租价格格为0.2至22元之间间。凤凰凰城拟建建物流中中心的仓仓储出租租价格可可以就自自身项目目的优势势点和服服务特色色确定相相应的出出租和出出售价格格。至于仓储基基地的分分室规划划仓储基基地可规规划建设设为500起平方方米起的的大小不不同的仓仓库。当当然可就就前期与与大型服服务商家家

11、的协商商而定，为为象家乐乐福、沃沃尔玛这这样大型型的服务务商进行行量体裁裁衣。七、物流中中心的现现代化建建设和发发展趋向向要把凤凰城城物流中中心发展展成为现现代化的的物流产产业，那那么基地地的建设设将不再再是最主主要的手手段，而而是利用用现在化化的信息息技术在在充分利利用现有有的各种种基础设设施的的的基础上上，将服服务商的的运输信信息和运运输需求求予以整整合并快快速的传传递。这这主要是是制建立立以现代代信息技技术为基基础的专专业物流流信息网网。在网网络完善善后，有有关车、货货的信息息可以通通过网络络实现，并并最终实实现网上上交易。同时，要做做好现代代物流，信信息技术术是核心心，应当当将物流流之

12、中原原先割裂裂的各个个环节整整合在一一起，最最大限度度的将原原先在实实现物资资空间位位移中所所进行的的运输、仓仓储、包包装、配配送等多多个环节节整合在在一起，以以一个整整体面对对社会的的物流需需求。应该说，目目前济南南市物流流企业所所从事的的是多式式联运的的代理服服务，实实际上是是一些并并没有掌掌握物流流资源的的代理企企业。这这种代理理企业并并不是真真正的物物流企业业。随着着物流业业的发展展，这种种企业会会逐渐的的被淘汰汰。而因因该向掌掌握物流流资源的的方向发发展。物流企业的的应当具具有两种种优势。一一是广阔阔的物流流资源，同同时具有有物流线线路优化化和物流流资源整整合的功功能，这这种物流流企

13、业的的优势在在于即可可以策划划和整合合提高资资源的利利用率，同同时又具具有丰富富的物流流资源。凤凤凰城要要建设的的现代化化的物流流中心应应当向该该种方式式发展。而而该种方方式的物物流中心心，需要要的是大大量的信信息、覆覆盖更广广阔领域域而不是是仅仅济济南市或或者山东东省的销销售或联联系网络络。三联联集团雄雄厚的实实力，可可以使得得符合物物流业发发展方向向的现代代化物流流基地尽尽快的建建立和完完善。八、家乐福福、沃尔尔玛的仓仓储基地地情况及及做家乐乐福、沃沃尔玛大大型商场场商品仓仓储基地地的可行行性美国沃尔玛玛的仓储储及配送送情况在美国，沃沃尔玛商商品公司司的配送送中心是是零售型型配送中中心。配

14、配送中心心是由沃沃尔玛公公司独资资建立的的，专为为本公司司的连锁锁店按时时提供商商品，确确保各店店稳定经经营。该该中心的的建筑面面积为112万平平方米，总总投资770000万美元元，有职职工12200多多人；配配送设备备包括2200辆辆车头、400节车厢、13条配送传送带，配送场内设有170个接货口。中心24小时运转，每天为分布在纽约州、宾夕法尼亚州等6个州的沃尔玛公司的100家连锁店配送商品。凤凰城建立立其仓储储基地的的可行性性分析三联集团的的优势。由由三联集集团投资资建设该该物流基基地，强强强联合合，会为为沃尔玛玛家乐福福的介入入提供强强有力的的支持。在凤凰凰城建设设了家乐乐福、沃沃尔玛的

15、的济南甚甚至市华华北地区区的仓储储基地，由由于该中中心处在在华北地地区的的的心脏位位置，可可以为华华北地区区的的多多家连锁锁店提供供仓储及及配送服服务，服服务商圈圈为5000公里里。 在家乐福、沃沃尔玛等等商业巨巨额进入入济南后后，凤凰凰成拟作作其仓储储式配送送中心。主主要任务务是接受受家乐福福、沃尔尔玛驻中中国总部部以及济济南方面面的委托托业务，为为该地区区甚至是是华北地地区的商商业连锁锁店的加加盟店负负责商品品仓储及及配送。在在服务对对象店（家家乐福、沃沃尔玛）经经营的商商品中，绝绝大部分分的商品品将由该该中心集集中配送送，而一一般鲜活活商品和和怕碰撞撞的商品品，如牛牛奶、面面包、炸炸土豆

16、片片、瓶装装饮料和和啤酒等等，从当当地厂家家直接进进货到店店，蔬菜菜等商品品从当地地的批发发市场直直接进货货。附件：1.美国配配送中心心的类型型从本世世纪600年代起起，商品品配送合合理化在在发达国国家普遍遍得到重重视。为为了向流流通领域域要效益益，美国国企业采采取了以以下措施施：一是是将老式式的仓库库改为配配送中心心；二是是引进电电脑管理理网络，对对装卸、搬搬运、保保管实行行标准化化操作，提提高作业业效率；三是连连锁店共共同组建建配送中中心，促促进连锁锁店效益益的增长长。美国国连锁店店的配送送中心有有多种，主主要有批批发型、零零售型和和仓储型型三种类类型。（1）批批发型美国加加州食品品配送中

17、中心是全全美第二二大批发发配送中中心，建建于19982年年，建筑筑面积110万平平方米，工工作人员员20000人左左右，共共有全封封闭型温温控运输输车6000多柄柄，19995年年销售额额达200亿美元元。经营营的商品品均为食食品，有有430000多多个品种种，其中中有988的商商品由该该公司组组织进货货，另有有2%的商商品是该该中心开开发加工工的商品品，主要要是牛奶奶、面包包、冰激激凌等新新鲜食品品。该中中心实行行会员制制。各会会员超市市因店铺铺的规模模大小不不同、所所需商品品配送量量的不同同，而向向中心交交纳不同同的会员员费。会会员店在在日常交交易中与与其他店店一样，不不享受任任何特殊殊的

18、待遇遇，但可可以参加加配送中中心的定定期的利利润处理理。该配配送中心心本身不不是盈利利单位，可可以不交交营业税税。所以以，当配配送中心心获得利利润时，采采取分红红的形式式，将部部分利润润分给会会员店。会会员店分分得红利利的多少少，将视视在配送送中心的的送货量量和交易易额的多多少而定定，多者者多分红红。该配送送中心主主要靠计计算机管管理。业业务部通通过计算算机获取取会员店店的订货货信息，及及时向生生产厂家家和储运运部发出出要货指指示单；厂家和和储运部部再根据据要货指指示单的的先后缓缓急安排排配送的的先后顺顺序，将将分配好好的货物物放在待待配送口口等待发发运。配配送中心心24小时时运转，配配送半径

19、径一般为为50公里里。该配送送中心与与制造商商、超市市协商制制定商品品的价格格，主要要依据是是：（aa）商品品数量与与质量；（b）付款款时间，如如在100天内付付款可以以享受22%的价价格优惠惠；（CC）配送送中心对对各大超超市配送送商品的的加价率率，根据据商品的的品种、档档次不同同以及进进货量的的多少而而定，一一般为22.9-8.5%。（2）零零售型美国沃沃尔玛商商品公司司的配送送中心是是典型的的零售型型配送中中心。该该配送中中心是沃沃尔玛公公司独资资建立的的，专为为本公司司的连锁锁店按时时提供商商品，确确保各店店稳定经经营。该该中心的的建筑面面积为112万平平方米，总总投资770000万美

20、元元，有职职工12200多多人；配配送设备备包括2200辆辆车头、400节车厢、13条配送传送带，配送场内设有170个接货口。中心24小时运转，每天为分布在纽约州、宾夕法尼亚州等6个州的沃尔玛公司的100家连锁店配送商品。该中心心设在1100家家连锁店店的中央央位置，商商圈为3320公公里，服服务对象象店的平平均规模模为1.2万平平方米。中中心经营营商品达达4万种，主主要是食食品和日日用品,通常库库存为440000万美元元，旺季季为70000万万美元，年年周转库库存244次。在在库存商商品中，畅畅销商品品和滞销销商品各各占500，库库存商品品期限超超过1880天为为滞销商商品。各各连锁店店的库

21、存存量为销销售量的的10左左右。119955年。该该中心的的销售额额为200亿美元元。在沃尔尔玛各连连锁店销销售的商商品，根根据各地地区收入入和消费费水平的的不同，其其价格也也有所不不同。总总公司对对价格差差价规定定了上下下限，原原则上不不能高于于所在地地区同行行业同类类商品的的价格。（3）仓仓储型美国福福来明公公司的食食品配送送中心是是典型的的仓储式式配送中中心。它它的主要要任务是是接受美美国独立立杂货商商联盟加加州总部部的委托托业务，为为该联盟盟在该地地区的3350家家加盟店店负责商商品配送送。该配配送中心心建筑面面积为77万平方方米，经经营8.9万个个品种，其其中有112000个品种种是

22、美国国独立杂杂货商联联盟开发发的，必必须集中中配送。在在服务对对象店经经营的商商品中，有有70%左右的的商品由由该中心心集中配配送，一一般鲜活活商品和和怕碰撞撞的商品品，如牛牛奶、面面包、炸炸土豆片片、瓶装装饮料和和啤酒等等，从当当地厂家家直接进进货到店店，蔬菜菜等商品品从当地地的批发发市场直直接进货货。2美美国配送送中心的的运作流流程美国配配送中心心的库内内布局及及管理井井井有条条，使繁繁忙的业业务互不不影响，其其主要经经验是：（1）库库内货架架间设有有27条通通道，119个进进货口；（2）以以托盘为为主，44组集装装箱为一一货架；（3）商商品的堆堆放分为为储存的的商品和和配送的的商品，一一

23、般根据据商品的的生产日日期、进进货日期期和保质质期，采采取先进进库的商商品先出出库的原原则，在在存货架架的上层层是后进进的储存存商品，在在货架下下层的储储存商品品是待出出库的配配送商品品；（4）品品种配货货是数量量多的整整箱货，所所以用叉叉车配货货；店配配货是细细分货，小小到几双双一包的的袜子，所所以利用用传送带带配货；（5）轻轻量、体体积大的的商品（如如卫生纸纸等），用用叉车配配货，重重量大、体体积小的的商品用用传送带带配货；（6）特特殊商品品存放区区，如少少量高价价值的药药品、滋滋补品等等，为防防止丢失失，用铁铁丝网圈圈起，标标明无关关人员不不得入内内。三、我国物物流业发发展现状状及物流流

24、解决方方案我国现现有的物物流企业业大致可可以分为为以下几几类：1.中中央直属属的专业业性物流流企业，即即专营生生产资料料的物资资储运总总公司和和外运总总公司。仓仓储主要要针对系系统内部部，因此此商流与与物流分分离，受受行政控控制。2.地地方专业业性物流流企业，即即地方商商业系统统的储运运公司及及粮食仓仓储系统统，完全全受当地地行政领领导。3.兼兼营性物物流企业业，即集集物流与与商流为为一体的的物流企企业，比比重大，且且数量正正在不断断增多。长期以以来，由由于受计计划经济济的影响响，我国国物流社社会化程程度低，物物流管理理体制混混乱，机机构多元元化，原原物资部部，原商商业部、对对外经贸贸部交通通

25、部以及及中央各各部（煤煤炭部、林林业部等等等）、城城乡建设设环境保保护部均均有各自自的物流流系统。这这种分散散的多元元化物流流格局，导导致社会会化大生生产、专专业化流流通的集集约化经经营优势势难以发发挥，规规模经营营，规模模效益难难以实现现，设施施利用率率低，布布局不合合理，重重复建设设，资金金浪费严严重。由由于利益益冲突及及信息不不通畅等等原因，造造成余缺缺物资不不能及时时调配，大大量物资资滞留在在流通领领域，造造成资金金沉淀，发发生大量量库存费费用。另另外，我我国物流流企业与与物流组组织的总总体水平平低，设设备陈旧旧，损失失率大、效效率低，运运输能力力严重不不足，形形成了“瓶颈”，制约约了

26、物流流的发展展。针对我我国经济济发展及及物流业业改革现现状，借借鉴发达达国家走走过的道道路和经经验，我我国从119922年开始始了物流流配送中中心的试试点工作作，原国国内贸易易部印发发了关关于商品品物流（配配送）中中心发展展建设的的意见。意意见提提出：大大中型储储运企业业要发挥挥设施和和服务优优势，改改造、完完善设施施，增加加服务项项目，完完善服务务功能，向向社会化化的现代代物流中中心转变变；小型型储运企企业和有有一定储储运设施施规模的的批发企企业向配配送中心心转变。近年来来，随着着连锁商商业的发发展，配配送中心心的建设设受到重重视，特特别是连连锁企业业自建配配送中心心的积极极性很高高。据有有

27、关资料料显示，目目前全国国有7000多家家连锁公公司，较较大型的的连锁公公司已在在建设自自己的配配送中心心，一些些小型的的连锁企企业店铺铺数量少少、规模模不大，也也在筹建建配送中中心，以以期实现现1000%的商商品由自自己配送送中心配配送。而而一个功功能完善善的社会会化的配配送中心心的投资资相当巨巨大，配配送量过过小，必必然造成成负债过过多，回回收期长长，反过过来又影影响连锁锁企业的的发展；同时，社社会上又又有相当当数量的的仓库设设施在闲闲置，形形成了投投资上的的重复、浪浪费。为了使使物流配配送中心心的建设设不走或或少走弯弯路，引引导配送送中心发发展建设设，原国国内贸易易部于119966年发出

28、出了关关于加强强商业物物流配送送中心发发展建设设工作的的通知，指指出了发发展建设设物流配配送中心心的重要要意义。提提出发展展建设的的指导思思想和原原则等。同同时，原原国内贸贸易部还还印发了了商业业储运企企业进一一步深化化改革与与发展的的意见，提提出了“转换机机制，集集约经营营，完善善功能，发发展物流流，增强强实力”的改革革与发展展方针，确确定以向向现代化化物流配配送中心心转变、建建设社会会化的物物流配送送中心、发发展现代代物流网网络为主主要发展展方向。进进入900年代以以来，随随着社会会主义市市场经济济的确立立，出现现了物流流配送。原原商业部部在19992年年曾发文文部署全全国物流流配送中中心

29、建设设试点，标标志着中中国的物物流配送送中心建建设正式式起步。由由于种种种原因，力力度不够够，没有有深入发发展下去去。这些些固然与与当时体体制和认认识有关关，更重重要的原原因是当当时市场场经济正正处于启启动阶段段，因而而制约了了物流配配送的发发展建设设。近年来来，随着着市场经经济的快快速增长长，特别别是连锁锁商业的的发展，各各种形式式的配送送中心如如雨后春春笋般发发展起来来。据不不完全统统计，目目前全国国共有各各种类型型的物流流配送中中心10000多多家。其其中上海海和广东东数量最最多，发发展也最最为成熟熟。此外外，日本本、美国国、英国国等国家家在我国国北京、上上海、南南京等地地建有自自己的物物流配送送中心。国国外还有有一些企企业机构构正在研研讨中国国的物流流配送业业，把今今后几年年内打入入中国作作为发展展战略。根据所所掌握的的资料，我我们对目目前国内内外的各各种物流流配送中中心的情情况进行行了分析析，结论论是：它它们大都都跨越了了简单送送货上门门的阶段段，基本本上属于于真正意意义上的的物流配配送，但但在层次次上仍是是传统意意义上的的物流配配送，即即处于物物流配送送初级阶阶段，尚尚不具备备或基本本不具备备信息化化、现代代化、社社会化的的新