银行分行二手房贷款操作规程

1、双银行双分行二手房贷款操作规程（暂行）第一章总则第一条 为规范二手房贷款业务的管理，防范信贷风险，根据XX 银行个人购房贷款操作规程（以下简称规程）XX银行个人信贷业 务操作规范（试行）（以下简称规范）和XX银行XX分行个人购房 贷款管理办法（以下简称办法），制定本操作规程。第二章贷款的受理第二条 凡符合办法第四条、第五条规定条件的借款人，均可申 请办理二手房贷款。第三条 借款人所购买的房产必须为与我行合作的房地产中介担保 机构提供的房源。房产坐落必须位于XX市市内四区，且在九五年以后建 成。第四条 借款人申请二手房贷款，需要偕同卖房人向代理我行受理贷 款申请的房地产中介担保机构提出书面贷款申

2、请，填写XX银行XX分行 个人购房贷款申请、审批表一式三份，在房地产中介担保机构的监督 下签订房地产买卖契约一式四份，并提供房屋权属证明等相应材料。第五条 上述房地产中介担保机构接到借款人书面申请后，须对借 款人的资格进行初步审查，同时落实所购房产的产权状况，在对房产进 行正式评估之前，向我行出具借款人的职业，收入状况、户籍所在地、 二手房地理位置及竣工交付使用时间等基本状况，对我们初步认可的借 款人再实地对房产进行查验和评估，在出具估价报告。第六条 借款人将不低于房价40%的首期付款存入在贷款受理行开 立的存款储蓄帐户，贷款受理行经办部门下达存款冻结通知书，前台将 该存款储蓄帐户冻结后，将存

3、款冻结通知书回执经借款人交给房地产中 介担保机构。第七条 房地产中介担保机构见冻结回执后办理房产前期交易手 续，在办理完前期交易手续之后，将借款人全套申请材料交给贷款受理 行，包括以下材料：（一）借款人及配偶身份证件原件及复印件、户口簿原件及复印件。 借款人与配偶不属同一户口簿的还要提供婚姻证明原件和复印件。（二）借款人和配偶的稳定经济收入证明。收入证明应由所在单位 出具。（三）借款人与卖房人签订的房地产买卖契约合同正本；（四）借款人购买二手房的预付款冻结通知书回执；（五）房地产估价事物所出具的估价报告；（六）配偶声明书（或者共有人声明书）；（七）我行认为必要的其他材料。第三章贷款期限、额度与

4、利率第八条 二手房贷款期限最长十年，最短为一年，贷款额度最高为 二十万元，且不超过成交价格或者评估价格的60%（以成交价格和评估 价格两者相比低者为标准）。贷款利率执行中国人民银行规定的个人住房贷款利率，贷款期限在五年（含五年）以内的，年利率为5.31 %,贷款 期限在五年以上的，年利率为5.58%。第四章贷款的担保第九条个人二手房贷款采取抵押担保和保证担保相结合的方式。第十条抵押担保。借款人须与我行签订抵押合同，投保抵押物财 产保险和办理抵押登记。抵押率一般控制在60%以下。第十一条 保证担保。为降低二手房贷款风险，借款人应有我行认 可的房地产中介担保机构提供的连带责任保证。若保证人失去担保

5、资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款 人须及时通知我行，并提供新的保证人，经我行认可后，按照规定办理 变更担保手续，未经我行认可，原保证合同不得撤销。第十二条 根据借款人的实际情况，同一债权既有抵押担保又有保证 担保的，保证人须放弃仅在物的担保以外承担保证责任的权利。第五章贷前调查第五章贷前调查第十三条客户经理应对二手房进行实地调查，并按照规范第七 条至第十条执行。第六章贷款的审查、审批第十在房地产中介担保机构将借款人全套申请材料交贷款受第十在房地产中介担保机构将借款人全套申请材料交贷款受理行后，受理行经办人员应该对借款人提供的证明材料进行审查。审查中应注意审核借款人提供的资料、证明是否

6、完整，复印件与正本是否一 致，借款人填制的申请表内容是否准确、清晰和完整。同时还须审查：（一）借款人是否具有城镇常住户口或有效居留身份（暂住证），证 件是否真实；原则上异地户不予发放贷款。（二）借款人是否有稳定的职业和收入，信用如何，有否偿还贷款 本息的能力；同时借款人的年龄+借款年限应该控制在65周岁。（三）借款人是否已在我行预存了房地产买卖契约所定购房总 价40%以上的款项；该款项是否已经冻结。（四）借款人是否有我行认可的抵押或质押的资产，是否有房地产 中介担保机构作为保证人；（五）保证人的资信情况是否属实，保证人是否具有足够的代偿能 力；（六）抵押物是否已经经有权机构进行了估价；（七）借

7、款人是否同意接受我行提出的其他贷款条件。第十五条 经审查符合贷款条件，借款人身份证、户口本（结婚证） 原件退回借款人。受理行经办人员整理贷款申请材料，在资料复印件上 加盖“与原件核对无误”印章并签字，并写出贷款调查报告。对权限以内的 贷款，受理行经办人和业务负责人在申请审批书上签注审查意见并签名， 交信管部经办人员复审，最后交主管行长签署最终意见；超权限的贷款， 由受理行经办人及部门主管在申请书上签注审查意见后，交信管部复审， 最后提交分行审贷会审查。第七章合同签订、抵押物保险和抵押登记第十六条对经批准的贷款，贷款受理行与借款人签订XX银行个 人购房借款合同（一式三份）（借款人、保证人、抵押登

8、记机关各一份、 贷款人），同时与抵押人（借款人）签订XX银行个人借款抵押合同（一 式三份）（贷款行、抵押登记机关及借款人三方各留正本一份，贷款行另 留存正本一份）并与借款人和房地产中介担保机构签订个人购房借款 保证合同（一式三份）0第十七条 抵押物保险。借款人（抵押人）对抵押物向我行指定的保 险公司投保房屋财产险。保险金额不得少于购房总价款，保险期限不得 短于贷款期限，保险费用由借款人（抵押人）承担。保险单须注明我行 为保险赔偿金的第一受益人，保险单正本由贷款受理行保管，副本由借款 人（抵押人）留存。第十八条 抵押登记。由房地产中介担保机构代为办理抵押登记手 续并将加盖了“抵押登记”印章的借款

9、合同和抵押合同连同抵押物的房 屋所有权证和房屋他项权利证书交贷款受理行保管。费用由借款 人承担；并取得抵押登记证明、保险单正本等相关材料。第十九条贷款受理行应对借款人在贷款过程中提供的证明文件和 单证进行登记并妥善保管，同时出具保管证明。第八章贷款的发放第二十条 在房产抵押登记手续办理完毕后，借款人与卖房人携带 身份证和个人印章一起到受理行办理贷款划拨手续。借款人首先在个人储蓄帐户内存入足够偿还三个月贷款本息的款项，并与受理行签订委 托还款协议一式二份（借款人和受理行各一份），卖房人在我行开立活 期储蓄帐户，经办人员填制个人借款凭证一式六联和还款计划， 加盖经办人员及有权人印章，同时向营业部借

10、款人首付款储蓄帐户下发 解除冻结通知书。第二十一条 营业部门见个人借款凭证和还款计划后，将 贷款一次性直接划入卖房人在我行开立的账户内，同时从借款人帐户内 扣收贷款印花税。卖房人同时向买房人出具已经收到全部房款的收据。第九章贷后管理第二十二条 贷款发放后，贷款经办人员应根据贷款凭证及还款凭 证登录贷款台帐。第二十三条 贷款到期日前，贷款经办人员应根据借款人还款计划， 及时提醒借款人按时还款；贷款发生逾期，应及时向借款人催收贷款； 贷款逾期10天，经办人员应向借款人发出书面催收通知。第十章档案管理第二十各受理行必须在个人购房贷款业务类别下，为每个借款第二十各受理行必须在个人购房贷款业务类别下，为

11、每个借款人建立信贷档案。信贷档案应包括三方面的内容：客户信息：所有与确认客户身份及经济、自然、社会情况有关的信 息，如户口本复印件，结婚证复印件，借款人本人及配偶的身份证复印 件，经济收入证明以及其他贷款行认为必要的信息资料。贷款额度信息：标示借款人借款额度的相关资料，包括申请审批表 及其他相关资料。抵押物信息：确定贷款抵押物情况的相关资料，如经公证的房地 产买卖契约正本，预付款冻结通知书及其他重要抵押文件如房地产 权证，房地产其他权利证明，保险单正本等。归档时应区分一般档案资料和重要档案，分别整理。一般档案资料 要列明归档目录。经办人在归档目录上签字，然后移交信管部。信管部 接收人员也要在归

12、档目录上签字，并在交接登记簿上签字。重要档案移 交营业部入现金库保管，由经办人员填制代保管凭证，在交接登记簿上 签字。交接登记簿由经办机构保管，不得缺页、跳页使用，用后不得销 毁，留存备查。第十一章贷款回收第二十五条贷款本息计算方法如下：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本 清；贷款期限在1年以上的，还款方法为等额本息法，按月还款，月还 款额计算公式为：贷款本金X月利率月还款额=贷款本金X月利率 （1+月利率） 还款总月数-1第二十六条 借款人需提前还款，应由借款人或其指定代理人在下 一还款日不少于七天前到贷款受理行填写提前还款申请表，填写完毕后 即为有效。客户经理受理

13、客户的提前还款申请后，出具提前还款内部查 询单，偕同客户到会计柜台办理还款事宜。会计柜台扣款后在查询单上 签字、盖章，客户经理凭此单向交易所（保险公司）开具还款证明。借款人提前归还部分或全部贷款本息，已计收的贷款利息不再调整。一、提前归还部分贷款本金的，按剩余贷款本金和剩余还款月数计 算出每月还本付息额，计算方法按本规程第二十条执行。贷款行与借款 人另行签署还款计划调整协议（一式三份，两正一副，贷款行与借款人 各留存一份正本，副本交会计柜台走帐），重新制订还款计划，作为主合 同的附件。二、提前归还全部贷款本金的，我行除收取当期应付本息外，对其 余结欠本金不再计息。第二十七条 对已经发放的二手房贷款，不能办理贷款展期或者延 期。第二十八条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，原贷款经办人 凭最末一次“还款凭证”（由经办人和会计主管签字），填制业务联