《天津市业主大会和业主委员会活动规则》培训课件

1、2012年1月 品质管理部荣浩培训主题： 天津市业主大会和业主委员会活动规则内容选自：津政办发 2008169 号转发市国土房管局拟定的天津市业主大会和业主委员会活动规则的通知2012年1月 品质管理部荣浩培训主题： 天津市提问：属于法规？规章？天津市人民政府办公厅津政办发 2008169 号属于规章提问：属于法规？规章？天津市人民政府办公厅属于规章文件信息 本规则自2008年12月20日起施行。 天津市业主委员会活动规则（津政发200567号）、天津市业主会管理办法（津房物2004184号）同时废止。文件信息 本规则自2008年12月20日起施行提问：规则适用范围 本市行政区域内实施物业管理

2、的项目，有以下情况适用本规则：成立业主大会选举业主委员会及其活动提问：规则适用范围 本市行政区域内实施物业管市物业管理行政主管部门区、县人民政府 负责对业主大会和业主委员会活动进行指导和监督。市物业管理行政主管部门区、县人民政府 负责区、县物业管理行政主管部门 负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行监督和管理。区、县物业管理行政主管部门 负责对本辖区街道办事处乡镇人民政府 应当明确责任部门和专职人员，负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行指导和管理。街道办事处乡镇人民政府 应当明确责任部居民委员会、村民委员会、社区工作站 （以下统称居民委员会）应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好业主大

3、会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会、社区工作站 （以下统称居业主大会、业主委员会 应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会 应当依法履行职责，不得物业管理联席会议制度 由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。物业管理联席会议制度 由街道办事处或者出现下列情形时召开联席会议（一）业主委员会不依法履行职责的问题；（二）业主委员会

4、换届过程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；（四）提前终止物业服务合同的问题；（五）物业服务企业在退出和交接过程中出 现的问题；（六）需要协调解决的其他物业管理问题。出现下列情形时召开联席会议（一）业主委员会不依法履行职责的提问：联席会议的记录或者形成的会议纪要，谁保管？ 街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管。谁组织谁承担提问：联席会议的记录或者形成的会议纪要，谁保管？ 会议执行 联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任，街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县物业管理行政主管部门负责督促。会议执行 联席会议的成员单位应当按照会议学习要点：1、组织定义2、业主

5、大会和首次业主大会的区别3、业主代表的产生、职责4、业主票权5、业主大会解散规则业主大会学习要点：业主大会提问：由谁组成？ 由同一个物业管理区域内的全体业主组成。提问：由谁组成？ 由同一个物业管理区域内的全提问：组织的定义？业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。提问：组织的定义？业主大会是业主集体行使权利和维首次业主大会会议 由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责召集。首次业主大会会议 由物业所在地的街道办事处、提问：业主大会成立时间？业主大会自首次业主大会会议选举产生业主委员会之日起成立。提问：业主大会成立时间？业主大会自首次业主大会会议选举产生业业主代

6、表 业主人数在100人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会（以下统称业主大会），代表业主履行业主大会职责。 业主代表会的代表组成，不得少于35人业主代表 业主人数在100人以上的，可以按照业主代表在行使所代表业主的表决权前 应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。业主代表在行使所代表业主的表决权前 应当事筹备成立业主大会应建立筹备组 筹备组由业主3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。筹备成立业主大会应建立筹备组 筹备组由业主3提问：谁是筹备组负责人？由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任

7、。提问：谁是筹备组负责人？由街道办事处或者乡镇人民政府业主代表推选方式 筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。 由筹备组组织业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。业主代表推选方式 筹备组应当将推选业主代表的方式、业主代表推选规则 在推选单位内，候选人只有1人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；业主代表推选规则 在推选单位内，候选人只有1业主代表推选规则 候选人为2人以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的2名候选人中重新选举，票多者当

8、选。业主代表推选规则 候选人为2人以上的，所代表业主代表的变更 应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。业主代表的变更 应当由其所代表的业主二分之一业主票权 按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算。业主票权 按照业主专有部分建筑面积和业专有部分建筑面积票权 可以根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为投票单位，具体计算方法由业主大会议事规则规定。专有部分建筑面积票权 可以根据物业项目的实际情业主身份票权 业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。业主身份票权 业主身份及其专有部分建筑面积以业主票权 单个业主拥有多个或者数人共有1个物业专有部分的，

9、其业主投票权人数按1人计算。业主票权 单个业主拥有多个或者数人共有1业主委员会备案 对符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当在7个工作日内出具备案证明。 对不符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当说明理由，7个工作日内退回。业主委员会备案 对符合规定的，街道办事处、乡业主委员会备案 街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。业主委员会备案 街道办事处、乡镇人民政府应当业主委员会备案 备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。业主委员会备案 备案内容发生变更的，业主委员合法原则 业主大会议事规则、管理规约不得与

10、法律、法规及本市的有关规定相抵触。合法原则 业主大会议事规则、管理规约不业主大会解散 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。业主大会解散 因物业管理区域发生变更等原因业主大会解散 并在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会印章交回街道办事处、乡镇人民政府并由其销毁。业主大会解散 并在街道办事处、乡镇人民政府学习要点：1、业主委员会委员选举2、业主委员会委员补选3、业主委员会换届4、委员职务的解除业主委员会学习要点：业主委员会首

11、届业委会成员 首届业主委员会成员的候选人在业主自荐或推荐的基础上，由筹备组根据业主委员会成员条件研究确定，并以书面形式在物业管理区域内公告。首届业委会成员 首届业主委员会成员的候选业主委员会成员选举 业主委员会成员在业主中选举产生。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。业主委员会成员选举 业主委员会成员在业主中选举产业主委员会成员选举 业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。业主委员会成员选举 业主委员会成员候选人，可业主委员会成员产生 业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映

12、，采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。业主委员会成员产生 业主委员会成员的产生通过业主委员会不签订物业管理服务合同 逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举业主委员会。业主委员会不签订物业管理服务合同 逾期仍不重新选举业主委员会期间 物业服务企业、业主应当按照业主大会通过的物业服务合同履行各自的权利和义务。 重新选举产生的业主委员会应当在30日内补签物业服务合同。重新选举业主委员会期间 物业服务企业、业主应当业主委员会委员补选 业主委员会应当召开业主大会会议进行补选

13、。业主委员会委员补选 业主委员会应当召开业主大业主委员会委员补选 缺员50%以下，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。 逾期仍不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织召开业主大会会议，按照规定补选成员。业主委员会委员补选 缺员50%以下，业主委员业主委员会委员补选 业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。 逾期仍不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织选举新

14、的业主委员会。业主委员会委员补选 业主委员会成员缺员5业主委员会换届 业主委员会委员任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举，做好下列换届筹备工作：（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权数；（四）将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。业主委员会换届 业主委员会委员任期届满2个月业主委员会换届 新一届业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业

15、主联名推荐。业主委员会换届 新一届业主委员会成员候选人，业主委员会换届 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。 逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员会。业主委员会换届 业主委员会任期届满不及时组织业主委员会委员变更 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会委员变更 经业主委员会或五分之一以委员职

16、务的自行终止 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员.会成员职务自行终止：（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；（三）以书面形式提出辞职的；（四）因身体健康原因丧失工作能力的；（五）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。 业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。委员职务的自行终止 业主委员会成员有下列情委员职务的被动取消 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务：（一）无故连续3次缺席业主委员会会议的；（二）有犯罪行为的；（三）拒不履行业主义务的；（四）其他原因不宜担任业

17、主委员会委员的。委员职务的被动取消 业主委员会成员有下列情形新老交接 业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。 业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。新老交接 业主委员会换届的，原业主委员会业主委员会日常管理 业主委员会应当建立日常工作制度。 经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，协助处理业主委员会的日常事务。业主委员会日常管理 业主委员会应当建立日常业主委员会执行秘书 专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主委员会筹集，不得向物业服务企业摊派

18、。业主委员会执行秘书 专职执行秘书津贴从业主学习要点：1、业主大会形式、组织2、业主委员会工作汇报机制3、业主意见征询过程会议学习要点：会议业主大会 业主大会会议分为（提问） 定期会议应当按照什么规定召开（提问）定期会议和临时会议业主大会议事规则业主大会 业主大会会议分为（提问） 定期会议应业主大会的组织 应当由业主委员会组织召开。 会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，由副主任主持业主大会的组织 应当由业主委员会组织召开。 业主大会临时会议有下列情形之一的，应当组织召开：（一）五分之一以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理 的；（三）业主大会议事规则规定的其他情况。

19、业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。业主大会临时会议有下列情形之一的，应当组织召开：业主大会组织过程 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。 业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加会议。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托其所代表的业主参加。业主大会组织过程 业主委员会应当在业主大会会议住宅项目的业主大会 住宅项目的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。住宅项目的业主大会 住宅项目的业主大会会议，事先征询意见 业主代表应当于

20、参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。 凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。事先征询意见 业主代表应当于参加业主大会会议书面征询意见程序 采用书面形式征求业主意见决定有关事项的， 业主委员会应当按照下列程序进行：（一）在决定有关事项15日前，公告拟表决事项的内容、 方法、程序和时间安排；（二）组织发放、回收表决票并做好记录；（三）组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数 统计活动，由2名业主委员会成员负责唱票、记票，2 名非业主委员会成员的业主负责监票，并对统

21、计结果 签字确认；（四）3日内，在物业管理区域内公布投票结果。书面征询意见程序 采用书面形式征求业主意见决表决结果 在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意。 采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。表决结果 在表决同一事项时，业主应当明确表业主委员会违法责任承担 业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。业主委员会违法责任承担 业主委员会超越职权作业主委员会工作制度 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大

22、会议事规则规定开展工作。业主委员会工作制度 业主委员会应当建立议事和业委会会议 经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。 主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府指定1名委员召集和主持业主委员会会议。业委会会议 经三分之一以上业主委员会成员提业主委员会决议 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。业主委员会决议 业主委员会召开会议应当有超过业主委员会决议 业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将会议情况以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会决议 业主委员会应当在作出决定之

23、日经费和活动用房学习要点：1、经费提取方法2、经费来源3、经费用途经费和活动用房学习要点：活动经费 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。活动经费 业主大会和业主委员会可以按照活动经费1、活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。2、活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。3、具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次，并接受业主的监督。活动经费1、活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。2、活招标费用承担 业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业的，招标所发生的费用由中标物业服务企业垫付，并在签订物业服务合同中约定从利用全体业主共用部位经营收益或者收取的机动车场地占用费等费用中冲抵。招标费用承担 业主大会采用招标投标方式选聘物业主委员会活动用房 业主委员会的活动用房由物业服务企业与业主委员会协商确定。业主委员会活动用房 业主委员会的活动用房由物学习要点：1、印章名称2