8203估价师协会网站cms案例分析

1、PAGE PAGE 6土地价格评估案例分析报告二七年九月十四日至二七年九月十七日，我参与了以抵押贷款为目的的国有土地使用权价格评估，现将该估价案例总结分析如下：一、项目背景2007年9月，山东鲁信投资集团股份有限公司下属子公司临沂鲁信置业有限公司拟以其拥有的国有土地使用权作为抵押从银行贷款。为此，山东鲁信投资集团股份有限公司找到了我们山东正衡土地房地产评估有限公司，委托我们对国有土地使用权进行评估，为抵押贷款行为提供价值参考。二、估价对象概况此次的估价对象是位于临沂经济开发区滨河大道北段东侧的一宗国有土地，土地使用权性质为出让，待估宗地登记面积为89584.7平方米，此次评估面积89584.7

2、平方米，登记用途为住宅用地。1、土地登记状况待估宗地位于临沂经济开发区滨河大道北段东侧，土地证号为临经国用（2006）第023号，地号为302/5/551，登记土地使用权人为临沂鲁信置业有限公司，登记用途为住宅用地，登记土地使用权类型为出让，登记土地使用权面积为89584.7平方米，登记土地使用权终止日期为2076年4月28日，待估宗地四至为：东至规划二路；南临指挥庄耕地；西为滨河大道；北为北四路。2、土地权利状况：待估宗地于估价基准日的土地使用者为临沂鲁信置业有限公司，使用权性质为国有出让，于估价基准日待估宗地来源合法、界址清楚。3、土地利用状况于估价基准日待估宗地处于待开发状态，根据国有土

3、地使用权出让合同（临国土资合字2006035号），建筑容积率1.0，建筑密度25%。4、土地个别特征于估价基准日待估宗地周围均为耕地，待估宗地距最近的商服中心的距离约为9公里，宗地形状较不规则，于估价基准日待估宗地的实际开发程度达到红线外“四通一平”(通路、通电、通上水、通讯)，红线内“场地平整”。三、评估项目的特点此宗土地的委托目的是抵押贷款，委托方想高评，以取得更多的贷款，而报告的使用人银行，则为慎重和防范信贷风险起见，要求评估值要保守一些，这是矛盾的焦点所在，因此，我们要特别慎重，根据委估土地的特点和当地的土地市场情况，采用最适当的评估方法进行评估，力求得出最恰当的市场价值，使双方都能接

4、受。四、技术难点及解决方法（一）估价方法的选择首先需要解决的是估价方法选择，根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。根据临沂市城区住宅用地土地级别与基准地价图，待估宗地位于临沂市城区住宅用地五级地范围内，可参考临沂市城区土地级别与基准地更新报告，按照基准地价修正体系对待估宗地进行估价；又待估宗地于估价基准日处于待开发状态，可选用假设开发法进行评估；最后根据两种估价方法最终确定待估宗地的价格。（二）技术难点及解决方法1、在采用基准地价修正系数法进行评估时的技术难点及解决方法在采用基准地价修正系数法进行评

5、估时，主要要点和难点是搜集当地的住宅用地基准地价表和修正系数表、内涵等资料，并根据待评宗地情况和当地土地市场情况，合理确定修正系数，其基本公式为：0 （1）K1K2K3K4K5其中为待估宗地地价；0为宗地所在级别基准地价，为宗地所有影响因素修正值之和；K1为年限修正系数；K2为期日修正系数; K3为容积率修正系数；K4为用途修正系数；K5为开发程度修正值。我们了解到的基准地价内涵为：（1）土地权利状况为完整的国有土地使用权。（2）价格构成：包括土地取得费、土地开发费、耕地占用税、土地管理费等有关税费、利息、利润、政府出让土地收益等。（3）容积率：设定标准容积率，商业用地1.4，住宅用地1.2，

6、工业用地0.6。（4）土地使用年期为各类用地法定最高年期，即商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。（5）住宅用地开发程度设定一、二、三级土地平均开发程度设定为：“七通一平”（包括通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气以及场地平整）；四级土地平均开发程度设定为：“五通一平”（包括通路、供电、通讯、供水、排水以及场地平整）；五、六级土地平均开发程度设定为：“四通一平”（包括通路、供电、通讯、供水以及场地平整）；七级土地平均开发程度设定为“三通一平”（包括通路、供电、通讯以及场地平整）。（6）基准日：2007年1月1日。（7）土地还原利率为6。难点是编制基准地价修正因素条件说明表和修正系

7、数表。我们根据临沂市城区土地级别与基准地价更新报告，建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，对影响地价的主要因素如距最近商服中心距离、环境质量状况、临路类型、公交便捷度、区域基础配套设施情况、宗地形状、景观状况、周围土地利用类型等因素进行了详细了解，并根据重要程度设置了因素修正系数，2、在采用假设开发法进行评估时的技术难点及解决方法假设开发法，其原理是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。其基本计算公式为：地价=不动产总价-开发建筑成本费-专业费-不可预见费-预付

8、资本利息-税金-不动产的租售费用-开发商的合理利润在采用假设开发法进行评估时，首先确定开发商品住宅的类型，根据国有土地使用权出让合同（临国土资合字2006035号），待估宗地的建筑容积率1.0，建筑密度25%，将用于建设低密度豪华住宅，再通过对待估宗地周围类似住宅的平均售价的调查，确定待估宗地开发成设定用途时的平均售价约为3200元/平方米。其次是房屋开发费的确定，房屋开发费包括建安工程费、室外工程费、政府行政性收费等。根据调查基准日当地市场建材价格和有关规范的规定，确定待估宗地的住宅开发费用为1535.8元/平方米。五、得到的启示由于抵押贷款的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。该宗土地使用权抵