某某区东北部地区市场调查报告

1、PAGE PAGE 14通州区东北部地区市场调查报告区域概况近几年由于于北京东东部地区区经济的的快速发发展、CCBD商商圈的形形成，尤尤其北京京市将通通县定为为重点建建设发展展的卫星星城之一一，使通通县受到到了非常常大的影影响，加加快了通通县地区区的建设设发展速速度。通县东北部部地区区区域范围围为：西西起北关关环岛，东东至潞邑邑地区，南南起京哈哈高速路路，北到到丛林庄庄地区。此此区域属属于通县县的郊区区，因此此人文环环境较差差，文化化水平、人人均收入入偏低，商商业和交交通都很很不发达达。近年年来随着着通县地地区整体体的快速速发展，有有了一定定的改观观。区域域内目前前已有多多条线路路可直达达市区

2、，虽虽然大多多路面较较窄，且且维修保保养不当当，路面面情况较较差，但但解决了了人们出出行的问问题。此此区域的的房地产产项目启启动较早早，早在在19995年，华华龙小区区、富河河园就已已开始销销售，并并吸引部部分城区区人口在在此落户户，使此此地区的的整体人人口素质质有所提提高。此此地区的的市政配配套建设设速度较较慢，故故此缺少少大规模模的房地地产项目目。区域市场分分析此区域内现现有普通通住宅、高高档别墅墅等十余余个项目目，其中中9个项项目尚有有市场表表现，分分别为：富河园园、西潞潞苑、枫枫露皇苑苑、枫露露花园、华华龙小区区、新潮潮家园、上上潞园、丛丛林庄小小区、天天润别墅墅。因为此区域域的项目目

3、分布比比较分散散，有一一定的地地区差异异，所以以将以上上项目按按地域划划分（项项目聚集集地），可可分成三三个部分分，区域域内的南南区、西西区、北北区。西部地区（北北关地区区）西部地区自自西向东东依次排排列着：富河园园、西潞潞苑、枫枫露皇苑苑、枫露露花园44个项目目。项目情况表表项目名称富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园发展商北京开原房房地产开开发公司司北京正圆房房地产开开发公司司北京五龙新新村开发发公司民望房地产产开发公公司代理商无个人3、4期信信达行代代理无地理位置北关环岛西西北角北关环岛正正北2公公里东潞路西侧侧东潞路东侧侧建筑规模17万共32万一期220万；二期88万一、二期1158栋栋；三、

4、四四期977栋，110万7栋楼，110万规划类型多层多层别墅多层配套情况四期有会所所超市运河文化广广场、网网球、足足球场、泳泳池超市、小学学、幼儿儿园、医医院价格（元/平方方米）二期26550-229800；三期期均价330000均价22000精装85000；毛毛坯60000-70000起价17880；最最高21150优惠比例98折95折未定无工期情况一期现房；二期年年底；三三、四期期在建一期现房、二二期20003年年1月一、二期现现房；三三期在建建；四期期未建现房开盘日期1995年年1998年年1995年年2000年年销售进度一期1000%；二二期955%；三三、四期期未开盘盘一期1000%

5、；二二期400%一、二期880%；三、四四期未开开盘90%潜在供应量量6万10万280栋3000户型配比（）二居85-1144；三居居1144；五居居1800三居92-1299173.116-5541.88二居88-89；三居1125主力户型二居1033二居73-79250三居1255园林绿化30%30%40%30%装修标准毛坯毛坯毛坯初装媒体选择北青通栏小块广告北青小块广告客群分析市区内百领领市区内年轻轻人、打打工族市区内的成成功人士士市区内人群群销售热线6568005966695222095589598875116581111277交通及环境境此区域显然然已经与与通州城城区的发发展速度度同

6、步，宽宽阔的道道路、多多条可直直达市区区的公交交线路，完完善的市市政配套套设施，整整洁的周周边环境境，温玉玉河与潮潮白河穿穿流其间间更是一一种说不不出的美美妙感觉觉。项目情况富河园、西西潞苑、枫枫露花园园、枫露露皇苑都都属于有有一定市市场知名名度的项项目。普普通住宅宅中西潞潞苑的建建筑规模模最大，总总建筑面面积322万平方方米，属属于大型型居住区区。建筑筑形式为为多层，户户型种类类齐全，格格局新颖颖，价格格较低，均均价22200元元/平方方米。但但社区配配套不够够完善，只只有一个个超市。枫露花园与与西潞苑苑的基本本情况比比较相似似，只不不过社区区偏小，总总建筑面面积100万平方方米。富富河园可

7、可以算这这一地区区的精品品项目，坐坐落于北北关环岛岛西北角角，位置置优越；外观华华丽，楼楼体设计计新颖，外外墙采用用华丽的的涂料，社社区内有有多层楼楼，也有有高层塔塔楼，分分为四期期建设，有有完善的的配套，四四期设有有会所，多多种户型型可供选选择，一一、二期期的销售售工作已已经圆满满完成，即即将开盘盘的三期期，期房房均价330000/平方方米的价价格偏高高。此区域的发发展前景景不言而而喻，是是东北部部房地产产发展的的重头戏戏，无论论从位置置、交通通、环境境都具有有先天优优势。南部地区（潞潞邑地区区）南部地区由由南向北北依次排排列着：华龙小小区、新新潮家园园、上潞潞园3个个项目。项目情况表表项目

8、名称华龙小区新潮嘉园上潞园发展商北京民望房房地产开开发公司司北京鹏程房房地产开开发公司司北京海涛房房地产开开发公司司代理商无无个人地理位置北关环岛向向东潞邑地区，北北关环岛岛向东北关环岛向向东建筑规模53栋楼，332万47万9栋楼，88万规划类型多层多层多层配套情况小学、7万万平米绿绿地、医医院、超超市超市、银行行、邮局局、幼儿儿园、翔翔程公园园（3000000）无价格（元/）起价18550；最最高价222000起价17440均价价21660起价15330；最最高价119500优惠比例一次性988折一次性988折无工期情况现房一期现房、二二期100月入住住一期现房、二二期有一一栋未完完工开盘日

9、期1995年年2000年年2000年年销售进度90%一期90%二期550%一期80%；二期期30%潜在供应量量400030万5万户型配比（）一居57-60；二居660-990；三三居966-1222一居59二二居888-899三居1129四四居1667一居54；二居773-993；三三居811主力户型二居80二居88二居73园林绿化30%40%30%装修标准毛坯房精装毛坯房媒体选择北青、晚报报？（豆腐腐块）分栏广告小宣传单客群分析拆迁户、市市区内的的居民拆迁户、市市区内的的居民生活水平较较低的人人销售热线895900216689596622228959333833交通及环境境南区道路平平整、有

10、有公交线线路可直直达市区区与通州州城区，市市政配套套较完善善，人们们出行、购购物、娱娱乐较方方便，近近年来有有一些城城市居民民落户在在此。由由于此地地区建设设开发正正在进行行中，所所以卫生生环境较较差，还还有待改改观。项目情况南区房地产产项目较较少，南南区南部部的华龙龙小区为为此区域域内的代代表项目目，该小小区的总总建筑面面积322万平方方米，共共53栋栋多层建建筑，楼楼体设计计风格比比较时尚尚，采用用的是落落地阳台台、铁艺艺护栏、外外墙是鲜鲜艳的涂涂料，户户型种类类多，大大多为南南北朝向向，户型型格局也也比较合合理，但但房屋的的使用率率比较低低。小区区的配套套完善，有有学校、超超市、医医院、

11、公公交车站站，均价价为21100元元/平方方米，此此小区的的居民大大多为市市区人口口。新潮嘉园虽虽然总建建筑规模模要大于于华龙小小区，但但目前仅仅开发了了10万万平米，大大部分尚尚未开发发（包括括其社区区配套），且且一期开开发的几几栋楼无无特色，在在售的二二期共四四栋楼，推推出了精精装修的的交房标标准，均均价才221600元/平平方米，有有一定的的价格优优势，随随着开发发面积的的增加，社社区规模模的扩大大，社区区配套的的逐步完完善，此此项目发发展前景景比较乐乐观。 与与两者相相比，上上路苑较较逊色的的多，由由于此项项目属南南区的北北部，所所以与北北区项目目价格比比较相近近，起价价15330元/

12、平方米米，总建建筑规模模30万万平方米米，户型型种类较较少，格格局陈旧旧，社区区无配套套，居住住人口素素质较低低。随着其南部部新华大大街的发发展，此此区域具具有较大大的发展展潜力，再再有珠江江集团在在此大片片征地，要要在通州州区建成成“城中之之城”，势必必会带动动此区域域房地产产业的发发展。北部地区（丛丛林庄地地区）项目包括：丛林庄庄小区、天天润别墅墅2个项项目。项目情况表表项目名称丛林庄小区区天润别墅发展商北京鑫华房房地产开开发公司司北京鑫华房房地产开开发公司司代理商无无地理位置通洲县城东东北8公公里通洲县城东东北8公公里建筑规模81栋，440万10万规划类型多层别墅配套情况文化公园花园、网

13、球球场、文文化广场场价格（元/）起价13880；均均价16600独栋42000；669万栋栋、联排排30000；552万/栋优惠比例一次性999折一次性988折工期情况现房现房（一期期）二期期50%，余下下50%年底交交房开盘日期19961999销售进度95%独栋80%；联排排35%潜在供应量量20004万户型配比（）三居1066（唯一一的户型型）独栋3399-8000；联联排1880-2246主力户型三居1066独栋3399；联排排1866园林绿化30%40%装修标准毛坯毛坯媒体选择小块广告路牌、北青青客群分析拆迁户、单单位集团团购买市区内人群群、追求求生活品品质销售热线8959998099

14、8959110411交通及环境境北区属于区区域内较较偏僻的的地带，道道路狭窄窄、坎坷坷不平，只只有一条条公交线线，无任任何市政政配套设设施，常常住人口口较少，属属待开发发地段。项目情况两项目的开开发商是是同一家家房地产产开发公公司，建建筑规模模比较大大。丛林林庄小区区在售的的仅一种种户型，格格局的设设计陈旧旧，起价价为13380元元/平方方米，价价格在通通县来讲讲是最低低的。天天润别墅墅户型种种类比较较单一，密密度较大大，每栋栋别墅的的间距很很小；起起价为330000元/平平方米。两两项目虽虽然社区区规模大大，但目目前社区区的配套套设施较较少，生生活、娱娱乐条件件较差，今今年年底底会建成成文化

15、公公园与文文化广场场，可以以使两项项目增加加一些配配套设施施。两项项目仅仅仅能够满满足购房房群体的的最低居居住要求求，唯一一的优势势是价格格低。区域项目分分析建设规模分分析西潞苑、新新潮嘉园园、华龙龙小区和和丛林庄庄小区总总建筑面面积都超超过了330万平平方米，至至少分为为三期开开发，每每一期平平均只开开发100万平方方米左右右。其他他项目开开发的规规模每一一期大概概也是110万平平方米左左右，说说明了这这些项目目的开发发商具有有一定的的实力，并并且对此此区域的的发展前前景看好好。配套设施分分析由于此区域域内的多多数项目目的社区区规模较较大，并并因周边边生活配配套设施施不够完完善，所所以社区区

16、内的配配套是必必不可少少的，大大多项目目在社区区内有超超市、菜菜市场，还还有的项项目有学学校、幼幼儿园，特特别是华华龙小区区修建了了7万平平方米的的社区公公园。建筑形式分分析此区域的住住宅项目目全部为为多层楼楼，大多多是南北北朝向的的，没有有电梯。别墅项目则则分为独独栋和联联排两种种，整体体规划得得不好，外外观参差差不齐，密密度较大大。市场供应量量分析此区域目前前在建的的新项目目不多，但但在售的的项目基基本上都都有后期期建设，仅仅这次调调查项目目的后期期供应量量就有556万。户型分析户型分析表表户型住宅别墅户型面积一居室506001808000二居室70900三居室901110户室比例一居室1

17、0%联排30%二居室50%独栋70%三居室40%此区域住宅宅的户型型种类比比较齐全全，大多多项目都都具有一一居到三三居的多多种户型型。可以以看出此此区域的的户型以以小面积积为主，比比较经济济实用。户户内的布布局大多多是两厅厅一卫（二二居、三三居）、南南北都有有阳台，与与在此区区域购房房群体的的消费观观念、经经济收入入相吻合合。而且且由于是是多层，所所以房屋屋的使用用率较高高，房屋屋的使用用面积都都超过了了75%。户型型配比以以二、三三居为主主，配有有少量的的一居，住住宅的户户室比例例为：一一居占户户型总量量的100%，二二居占550%，三三居以上上的占440%。别别墅为：独栋770%，联联排3

18、00%。区域内的别别墅项目目虽然很很少，但但户型种种类及户户型面积积却非常常齐全。共共有十余余种户型型，部分分配有4400以上的的私家花花园，可可满足满满足消费费者的不不同品位位。价格分析经过调查，此此区域的的住宅均均价在220000/，住宅宅价格自自西南向东北北价格逐逐渐降低低，富河河园小区区均价228000/，最最北端的的丛林庄庄小区均均价仅116000/。由于房屋的的总价较较低，打打折的幅幅度不大大，一般般为988折，只只有西潞潞苑小区区可以达达到955折。房房总价低低并且都都可以做做贷款，对对一般平平民百姓姓来说是是比较容容易接受受的。别墅的价格格也是因因位置而而定的，天天润别墅墅的位

19、置置较偏僻僻，均价价仅35500/；枫枫露皇苑苑的位置置及交通通条件比比较好，均均价65500/。销售周期及及销售率率分析销售周期及及销售率率分析表表开盘时间销售面积销售率（目目前在售售）普通住宅富河园199517万90%西潞苑199832万40%（二二期）枫露花园20009万90%华龙小区199530万90%新潮家园200047万50%（二二期）上潞园20007万30%（二二期）丛林庄小区区199640万95%别墅枫露皇苑199510万80%天润别墅199910万独栋80%联排335%根据调查可可以看出出，此区区域的项项目一期期大多已已经到了了销售收收尾阶段段，部分分项目一一期已售售罄，二二

20、期的销销售正在在进行，销销售率已已经近半半。普通通住宅项项目的销销售周期期最短的的是枫露露花园和和上潞园园，二项项目都是是从20000年年开始销销售的，用用2年时时间分别别销售了了9万，和77万，平平均每年年销售44万或55万平方方米。销销售周期期最长的的是华龙龙小区，从从19995年就就开始销销售，目目前共销销售了330万，平均均年销售售4万。其它它的项目目虽然销销售周期期不同，但但平均年年销售面面积与前前两项目目基本相相同。可可以看出出，此区区域项目目的销售售速度大大致相同同，项目目规模越越大，销销售周期期越长。特特别提到到丛林庄庄小区的的销售速速度较快快一些，大大概每年年能够销销售7万万。由由于此区区域的项项目面对对的消费费群体是是大众百百姓，所所以房屋屋销售非非常有市市场，开开发面积积如果不不是很大大，基本本上是盖盖完楼就就可以卖卖掉，所所以大多多现房或或准现房房的销售售率很高高。广告宣传分分析此区域项目目的宣传传方式比比较一致致，每个个项目都都有路牌牌（从县县城一直直指到项项目所在在地）；由于房房价低，广广告投入入也不大大，一般般只在报报纸上打打很小一一块广告告（分栏栏广告），还还有的在在市区内内设有售售楼部，发发小宣传传单。地区特征总总结优势特征此区域内的的房地产产项目的的优势可可以总结结出以下下结论：价格低低、户型型面积设设计经济济实用，社社区规模模较大，社