房地产调整期的战略控制

1、地产调整期期的战略略控制中国地产喧喧嚣着走走过了十十五个年年头，从从深圳高高楼大厦厦的快速速崛起到到海南泡泡沫破灭灭，第一一阶段的的示范效效应和第第一批地地产人的的培养为为全国地地产之后后十年的的遍地开开花奠定定了基础础。19996年年到19999年年住宅地地产的缓缓慢爬升升，对大大多数历历史偏长长一些的的地产公公司来讲讲，均是是一场痛痛苦的回回忆。998年开开始全国国商品房房制度的的全面实实施，催催生了中中国住宅宅地产的的又一个个高潮，自自19999年到到现在六六年间的的高速成成长除了了阶段性性的迟疑疑之外，几几乎没有有停止过过。 时至220055，中国国经济即即将进入入十一五五的预期期序列

2、中中，人民民币（继继续）升升值、奥奥运会、世世博会等等一系列列推动房房地产异异动的因因素逐步步到来时时，从政政策面，对对房地产产模式逐逐步规范范的同时时，下一一轮的房房地产走走势如何何演变，下下一轮胜胜出的房房地产企企业具有有什么样样的能力力和素质质，下一一轮的房房地产供供需格局局如何建建立等一一系列战战略性问问题对于于仍然准准备在地地产业发发展和准准备进入入中国地地产业的的企业来来说均称称得上“需要面面对和回回答”的问题题。 我我本人220011年在跨跨国咨询询公司工工作五年年后辞职职创业时时，第一一个接手手负责的的咨询项项目，就就是地产产咨询项项目，基基本上可可以称为为中国地地产第一一个有

3、影影响力的的战略咨咨询项目目（称其其有影响响力，主主要是这这一客户户在当时时乃至现现在均是是业界的的一面旗旗帜）。从从20001年开开始，陆陆续为220几家家房地产产公司提提供过管管理咨询询服务，咨咨询的内内容也主主要体现现在“红旗能能够打多多久？”“地产产企业持持续增长长的动因因是什么么？”“外界界环境变变化时的的企业风风险决策策”以及“高效运运转的最最佳组织织、流程程模式是是什么”等等。纵纵观20001年年至20005年年全国上上下普涨涨的局面面，一次次又一次次被客户户问及行行业的走走势，我我们在220011年对客客户的回回答是“北京市市场还有有10-15年年，全国国市场还还有200-40

4、0年的黄黄金开发发期，之之后尽管管中国人人对居住住品质的的追求仍仍然不会会停止，但但地产开开发的黄黄金期将将结束，地地产增长长将呈现现多元化化发展的的局面”。 对五至至八年后后的前景景，上述述描述应应该给了了这个行行业一个个判断性性的答案案，但没没有给其其中任何何一个企企业具体体的指示示。“行情好好时也有有人赔钱钱，行情情差时也也有人*”。针对对行业中中竞技的的企业，积积累五年年来的心心得，总总结了房房地产企企业战略略控制的的三个关关键：战战略模式式 组织织管控 行动动地图。对对于行业业调整期期的企业业，影响响尤其明明显。战略模式在中国长达达20000年重重文轻理理的文化化熏陶下下，不乏乏出现

5、善善于用右右脑决策策的企业业领导人人（据西西方后工工业时代代的现代代管理学学家的理理论，左左脑用来来分析和和逻辑推推理，右右脑用来来创新和和平衡管管理），用用直觉来来拍脑袋袋制定战战略的企企业天才才。比如如说，顺顺驰的孙孙宏斌称称没有按按照经济济学家的的理论和和劝说，才才有了今今天的成成就；万万通的冯冯仑认为为“市场好好时卖房房，不好好时卖地地”的反周周期理论论使万通通度过了了两个半半周期；首创的的刘晓光光在众多多国内企企业纷纷纷采纳西西方八十十年代后后期进化化得出的的“专业化化”法宝时时，提出出“没有多多元化，也也就没有有首创今今天”的论断断。随着西方二二、三百百年城市市化进程程的轨迹迹和前

6、车车之辙，中中国地产产也不例例外地以以下图的的方式演演变。穷尽了地产产发展模模式的各各类细分分，可以以列举出出业内各各种机会会可能，但但不同企企业所选选择的独独特组合合，再一一次应验验了“战略不不仅要面面向未来来，更要要面对过过去”的论断断。用一一个简要要的公式式来描述述战略：机会 + 能能力= 战略。不不同企业业不同的的过去、以以及不同同经历所所形成的的能力，决决定了其其成功必必须选取取的战略略。万通通、红石石的战略略多变和和柔性，体体现其创创始人海海南突围围时的智智慧延续续；首创创、中远远的大手手笔拓展展，体现现了新型型国企市市场化同同时，仍仍保留了了良好的的协同作作战的团团队作风风；万科

7、科、珠江江的全国国率先挺挺进，体体现了广广州军团团北伐的的先锋和和无畏组织管控缜密的战略略推导也也罢，凭凭直觉拍拍脑袋也也罢，或或者是二二者互动动结合也也罢，战战略制定定之后便便失去了了推敲、揣揣摩的意意义，关关键是组组织保障障和执行行。正像像毛泽东东同志所所说的一一样，“路线决决定之后后，队伍伍是胜利利的关键键”。下面面的第一一张图反反映了被被无数行行业所证证明的组组织模式式演进图图，从家家电到汽汽车，从从高科技技到一般般消费品品，规律律都大体体相同。万科和红石石是机械械化组织织（组织织形式的的一种），总总部研发发，项目目复制。红红石是单单项目复复制，万万科是多多项目复复制。万万通和首首创是

8、多多元化组组织。万万通是一一个单一一客户群群多元化化产品/形态组组织，商商业、公公寓、别别墅、定定制并举举。顺驰驰是二元元机械化化组织，一一手增量量开发部部分是机机械化多多项目复复制，一一手房和和二手房房协同互互动发展展，二手手房为一一手房侦侦察、试试水，一一手房为为二手房房护航、提提供弹药药。不同的组织织形态产产生不同同的组织织实效，或或集权、分分权，或或分集结结合；或或职能、项项目，或或矩阵。“没有最优秀的，只有最适合的组织”。比较领先的组织能够根据外界环境的变化（如行业普涨期、行业调整期），适时改变自己的组合形式。我们归纳中中国地产产界竞技技的模式式有两派派，万科科、顺驰驰、中远远、首创

9、创和国美美是高歌歌猛进的的规模驱驱动者，属属于地产产界的刚刚派。万万科以上上市公司司和战略略股东的的支持，顺顺驰以一一、二手手市场的的互动，中中远和首首创以国国企股东东的品牌牌和资本本支持，国国美与商商业的存存储现金金流互动动。万通通、红石石和中坤坤是伺机机而动的的利润驱驱动者，属属于地产产界的柔柔派。冯冯仑将其其企业使使命定义义为“创造最最具价值值的生活活空间”，潘石石屹的“专业化化”是“围绕着着北京国国贸桥110000米盖房房子”，充分分挖掘固固有的潜潜力；黄黄怒波从从陕西到到黄山、从从长河湾湾到川底底下、从从北京延延庆到新新疆五地地州，打打法看似似无形，实实质在追追逐和等等待着旅旅游地产

10、产的价值值。柔派派尽管会会损失一一部分行行情大涨涨时的机机会超值值所得，但但是行情情逆转时时不至于于有太大大的风险险；刚派派不会放放掉市场场上的每每一个上上涨的机机会，也也蕴藏着着较大的的风险。不不过我们们最近在在行业调调整期，也也看到了了刚派的的企业代代表也纷纷纷适时时推出了了打法稳稳重的舵舵手，如如万科的的郁亮、顺顺驰的汪汪浩和首首创的唐唐军行动地图组织模式确确定之后后，企业业和管理理的实效效就体现现在运营营绩效上上，或者者说是行行军进度度上，我我们称之之为“战略地地图”或“行动地地图”。战略略方向是是否正确确，组织织流程是是否高效效，关键键体现在在这张地地图上。当当然一个个企业只只有一个

11、个唯一版版本的地地图，否否则各部部队会出出现无所所适从、冲冲撞践踏踏的局面面。尽管管地图只只有一份份，但不不同人手手中地图图的精度度和半径径是不同同的。最最高指挥挥官手中中的是一一张A点点到B点点的目标标概要图图，各集集团军和和整编师师手中的的是一场场战役中中克敌制制胜的地地势图，一一个连、排排手里的的图是一一个狭小小领域的的局部详详解图。每每一张图图均表现现不同，但但是拼起起来仍然然是同一一张图，而而且是一一张奠定定必胜信信念，追追求“赢”的指引引图。我我们借用用卡普兰兰博士的的最新专专著观点点-战战略地图图，来描描述如何何才能在在企业中中产生万万众一心心的实效效。在发展指标标层面，组组织资

12、本本、人力力资本和和文化资资本是企企业创新新和未来来增长的的源动力力。企业业内各方方对此指指标的高高度关注注所形成成的协同同、聚焦焦效应往往往会出出产生意意想不到到的效果果；发展展指标的的改善又又推动了了流程指指标的良良性发展展；以此此来类推推至最终终财务指指标和股股东价值值最大化化体现。每每个企业业的个性性化的战战略地图图所描述述的企业业追求价价值的各各个阶段段（从源源动力到到结果）均均得以充充分的关关注，因因此应用用了战略略地图的的房地产产企业会会得到均均衡的发发展，既既关注短短期财务务结果的的催化，同同时又关关注企业业中远期期的竞争争力源泉泉。这一一张共同同的地图图以不同同刻度的的细分，引引领了企企业各方方对共同同目标所所投入和和付出的的协同效效应，最最终保障障战略目目标在适适宜的组组织管控控模下，得得以最优优化地贯贯彻和实实施。经过对数十十个房地地产案例例的分析析和验证证，我们们认为上上述战略略三段论论适合于于所有的的房地产产企业。每每一个企企业均可可以对照照其步骤骤衡量、比比较自身身的状态态。做好好一个步步骤容易易，做好好三个步步骤，尤尤其是联联动反应应的三个个步骤不不容易。企企业基因因优劣的的分水岭岭不在00和1之间，而而在于