房地产估价试题及答案

1、一、单项选择题1、房地产产品具有特性。 A位置的固定性B可挪动性 C低值性D投资的低风险2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A出售方急于出售B存在房地产税费的转嫁C买方对所卖的房地产有特殊兴趣D卖方对市场行情很不了3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小（ A）A买卖双方的学历状况B买卖双方的偏C讨价还价能力D感情冲动4某估价机构于2005 年8 月10 日至20 日为某房地产抵债进行了评估估价时点为2005 年8 月16 日因估价结果有争议 年12 月15 日进行复估，则重复估价的估价时点为（ A。A2005 年8 月16 日B2005 年 1

2、2 月 15 日 C估价作业期间的任意一天D估价人员与委托人商定的某5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110 （ B）A50 万元B55 万元C70 万元D70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200 估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（ D）1800 35 万元，位于同一工业区110050 20 公里外10000180 万元，位于同一工业区1000 20 万元，位于同一工业区8、采用市场比较

3、法本别计算出4 个可比实例的估价结果，他们分别是：220 元/平方米、240 元/平方米、230元/平方米。在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（ A）A230B242.5C235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（ AA生产费用价值论B替代原理 C效用价值论D预期原理10、某宗土地的规划容积率为 3，可兴总建筑面积为 6000 平方米的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗土地的单价为（ D ）元/平方米。A100B300C600D900二、名词解释1、房地产估价2、市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,以此估算估价对象的客观合理

4、价格或价值的方法。3、建筑物折旧是指因各种原因所造成的建筑物价值的损失。三、计算题1、某可比实例，成交价格为6000 元平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低 6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？【参考答案】解：由交易情况百分比率修正公式：正常价= 可比实例的成交价格1- s，得： 1 分）正常价=6000 1（1-6%）=6383（元平方米）（8 分）答：则此交易实例修正为正常价格为6383 元平方米 分）2、某建筑物的建筑面积为100 平方米，有效经过年数为10 年，单位建筑面积的重置价格为500 元/305%。试用

5、定额法计算该建筑物的年折旧额？折旧总额？建筑物现值？【参考答案】解：由题意知C=50100=50 00（元R=5N=30年；t=10年； 1 分）建筑物的年折旧额为：D i = 0001(%- 5%)-S -S C-=15883（ 元 ）NNN 30 30（6 分）建筑物折旧总额：又因为： E = Dt(CS)t = C- R) tt所以，折旧总额建筑物的现值：NN10) = 50000 (15%)15833（）1030（6 分）V = CE = 50000 - 1583334167（元Bt（6 分）答：建筑物的年折旧额为 1583 元；折旧总额为 15833 元；建筑的现值为 34167 元

6、。（1 分）第七章 收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以（ B）为基础的（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去因素，而是未来的因素。、收益原理、预期原理、未来原理、替代原理2、购买收益性房地产可以视为D，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得一系列资金。、一种收益、一种房地产交易、一种贷款、一种投资3某单位拥有的房地产每年可产生100 万元净收益同时此单位有2000 万元货币以的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产等额的收益即每年能获得 100 万元的利息则对该单位来说，这宗房地产的价值与（ A）万元的货币等价。2000、4004000、100004、收益法适用的对象，是有收益或有

7、（ A）的房地产、潜在收益、实际收益、客观收益、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（ B）都易于量化。、成本、风险、运营费用6、现代的收益法是建立在货币具有（C、报酬率）的观念上的。、投资价值、市场价值、时间价值、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50 年现在已使用了5 年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10 万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ B。8、已知某收益性房地产50 年收益权利的价格为4000 元/ m2，报酬率为8%，试求其40 收益权利的价格（ A）A3899 元/ B3865 元/ C

8、、3855 元/ D3920 元/ 9、已知某收益性房地产40 年土地使用权的价格为4000 元/ ，对应的报酬率为6%，求假设其土地使用权为50 年，报酬率为下的价格（ A。A3252 元/ B3435 元/ C、3565 元/ D3343 元/ 10、有AB 50 4000 元/ 房地产的收40 年，单价3500 元/ 。假设报酬率为6%比B（ A。A、高B、低C、相同11、不同年限的价格换算，对于运用（CD、无法确定）估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。A、市场法B、成本法C、收益法D、假设法12、某宗工业用地出让的土地使用年限为50 年，所处地段的基准地价为20

9、00 元/ 6%价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为（ D 。A1855 元/ 、1921 元/ C、1878 元/ D、1891 元/ 135 30 32 33 35 38 万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40 6%，该房地产的收益价格为（ B 。A628 万元、639 万元C、615 万元D、648 万元14、某宗房地产现行的价格为4500 元/m2，年净收益为250 元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5 年后建成投入使用，到那时该地6000 元/ 6000 元/ 。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ C 。A525

10、0 元/ 、5655 元/ C、5536 元/ D、5456 元/ 153 1000 3 年内仍维持这个水3 25000 6%。如10%，则该写字楼目前的价值为（ D 。A21225 万元、19854 万元C、22358 万元D、20143 万元16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50 础上增加 3 。则该宗房地产的收益价格为（ B 。A1535 万元、1327 万元C、1486 万元D、1252 万元17、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%益价格为（ C 。A1242 万元、1235 万元C、1250 万元D、1277 万元18

11、某出租旧办公楼的租约尚有3 年到期在此3 年的租期中每年可获取净收益100 万元到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500 万元，拆除费用为50 万元，该类房地产的报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为（ C。A1329 万元、1238 万元C、1409 万元D、1147 万元19某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50 万元运营费用为30 万元此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3运营费用年增长2收益年限可视为无限年该房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ A。A650 万元、687 万元C、585 万元D、630 万元20、运营费用与（ B）之比称为运营费用率。

12、A、潜在毛收入B、有效毛收入C、有效纯收入D、实际纯收入21、租赁收入包括有效毛租金收入和（ D）等的利息收入。A、租金、押金B、租金、租赁保证金、押金C、租金、租赁保证金D、租赁保证金、押金22、有租约限制的房地产的估价中，租约期内的租金应采用（ B。A、市场租金B、租约所确定的租金C、正常客观的租金D、实际租金23起结束的，就根据（ C ）确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。A、土地使用权年限B、建筑物经济寿命C、土地剩余使用年限D、建筑物的剩余年限24、某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为5%8%，则该

13、类房地产的综合资本化率为（ C 。A6.5%B5.8%C、6.2%D6.35%254 10 8%5%，该房地产的价格为（ B 。A64 万元、74 万元C、58 万元D、87 万元26综合资本化率为（ D 。A6.6%B、5.8%C、6.2%D、6.4%27100 1000 6%，该宗房地产的价值为（ B 。A1468 万元B、1333 万元C、500 万元D、1287 万元判断题 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（ 、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益之和。（ X、收益法是以收益原理为基础的。（ X由于房地产的寿命长久占用收益性房地产不仅现在能获得收益而且能期望在未来继

14、续获得收益。（ ）、投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一 系列资金。（ 对于投资者来说将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用 是等同的。（ 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的货币的时间价值是指现在的钱比过去的 钱有更高的价值。（ X、收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商店、旅馆、餐馆写字楼、教学楼、公寓等房地产。（ X）、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。（ ）10、收益法适用的条件是房地产的净收益报酬率都能够量化。（ X）要比较两宗房地产价格的高低如果该两宗房地产的收益年限或

15、土地使用年限不同直 接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们转换成不同年限下的价格。（ X） 、在收益法中，通过计算有限年的公式可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快（ X ） 13（ ） 14运营费用是维持房地正常生经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营 的收益。（ X 15、运营费用是从估价角度出发的与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税房地 产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。（ ） 运营费用包含其他资本或经营的收益如商业餐饮工业农业等经营者的正常利润（X） 17、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停场、标

16、准工业厂房仓库和土地等其净收益是根据销售资料来求取通常为销售收入扣除 维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（ X） 18直接经营型房地产的最大特点是房地产所有者同时又是经营者房地产租金与经营者 利截然分开。（ X）19自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按相应 的方式计算净收益或者直接比较得出净收益。（ 20房地产的收益有有形收益和无形收益在求取净收益时不仅要包括有形收益还要考虑 无形收益但如果无形收益已通过有形收益得到体现则不应再单独考虑。（ 21房地产的收益有实际收益和客观收益实际收益是在现状下实际取得的收益一般来说 它不能用于估价因为具

17、体经营者的经营能力等影响实际收益很大如果将实际收益进行资 本化会得到不切实际的结果。（ 22资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率由于资本化率的微小变化会导致价值 的很大变化资本化率如果选取不当计算结果会出现很大的差异从而即使净收益的估算 很准确计算结果仍然不可信任。（ ） 、从全社会来看，收益率与投资风险负相关，风险大者的收益率低，风险小的收益率高（X） 24两宗房地产的净收益相等但其中一宗房地产的净收益获取的风险小从而要求的净收 益率高，另一宗房地产的净收益获取的风险大，从而要求的收益率低由此，风险大的房地 产价值低，风险小的房地产价值高。（ X25完全无风险的投资在现实中难以找到对此

18、可以选用同一时期的一年定贷款利（或 一年期国债利率）去代替安全利率。（ X三、计算题1400 100 200 350 25%30%35%，餐馆 运营费55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200 万元。该类房地产的报酬率为10%土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表 6-1 所示：表 6-1可比房地产价格（万元）净收益（万元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000试根据上述资料估计该宾馆的现时价格。解：1V=a/r2、计算客房与餐饮年总收益：（1）客房年总收益=（400200+100350）3653、计算客房与餐饮年总费用： 5、由所给资料计算资本化率：可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的资本化率： 6、从公式求得该宾馆价格为：2、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m256000 m2，建筑物结构为36