北京东三环住宅项目投标书doc22

1、北京东三环住宅项目投标书前 言言本投标书由由项目分分析、项项目市场场定位、项项目预期期、价格格控制、营营销策略略、合作作方式六六大部分分组成。其其中项目目分析部部分从项项目硬件件条件、区区域状况况、竞争争项目等等多个方方面进行行了较为为详尽地地论述，旨旨在为标标书后面面部分的的项目定定位、价价格预期期及营销销推广策策略提供供相应的的数据支支持。通通过对项项目硬件件和其所所处区域域的分析析，即可可明确其其合理的的市场定定位和产产品卖点点，并找找出项目目的目标标客户。而而后透过过同区域域内相似似物业的的调查研研究，提提出合理理的价格格预期和和销售周周期控制制。根据据确定的的预期价价格及销销售周期期

2、，我们们在后文文中的营营销推广广策略部部分提出出了实施施建议和和不同销销售期的的推广重重点。第一部分：项目分分析条件分析1、位置及及四至项目位于燕燕莎商圈圈，座落落于小亮亮马桥东东方东路路1号。东东面正对对即将兴兴建的第第三使馆馆区，南南距希尔尔顿饭店店2000米，距距燕莎购购物中心心约10000米米；西距距东三环环北路约约2000米，距距幸福大大厦、发发展大厦厦、京信信大厦等等高级写写字楼约约15000米；北临现现代盛世世大厦、国国航大厦厦，距机机场辅路路约1330米。交交通便捷捷，距机机场高速速仅5000米左左右。2、地块分分析项目被小亮亮马桥路路所围，是是不规则则的四边边形，近近似扇面面

3、形状。项项目占地地1.007公顷顷，规模模较小。公公寓由一一幢独立立塔楼和和一幢塔塔板联体体楼组成成，经由由实地考考察，整整个项目目除去两两幢公寓寓楼及一一室外泳泳池所用用土地面面积，剩剩余用地地面积很很小，考考虑到地地下车库库进出口口的设置置和日后后车辆在在项目内内能够行行驶顺畅畅，项目目不可能能做大面面积绿化化和景观观设计。3、主要技技术指标标分析塔楼32层层99.5米高高，板楼楼塔部332层、板板部266层，所所以项目目属于超超高层建建筑，55.5886的容容积率如如果作为为单纯居居住性质质的公寓寓是偏高高的。4、户型分分析户型配比项目共计2293户户，其中中塔楼1108户户，塔板板联体

4、楼楼1855户，共共25种种户型。其其中二居居、三居居、四居居、五居居的分配配比例如如下表所所示：项目整体户户型配比比表类型户型建筑面面积户数比例二居137.5551443.00351约17.44%三居151.0022006.444234约79.99%240.1141约0.355%四居平层199.8812448.0033约1%跃层342.9963662.6613约1%五居（跃层层）342.9991约0.355%塔楼户型配配比表类型户型建筑面面积户数比例二居137.5551443.00351约47%三居1692440.11452约48%四居平层199.8812448.0043约3%跃层357.5

5、543662.6612约2%塔板联体楼楼户型配配比表类型户型建筑面面积户数比例三居151.0031993.002183约99%四居（跃层层）342.9961约0.5%五居（跃层层）342.9991约0.5%注：以上三三个户型型配比表表内户型型的建筑筑面积全全部按照照80%的使用用率，根根据户型型的使用用面积计计算得出出。主力户型分分析从上述户型型配比分分析表不不难看出出，项目目的主力力户型是是面积1151.022006.444的的三居室室，占到到总户数数的799.9%。塔板联体楼楼中有999%的的户型都都为三居居，每户户面积均均偏大。其其中建筑筑面积在在1800以上上的有1122户户，占整整个

6、项目目三居室室的522%，最最大可达达到2440.114（一一套）。塔楼的主力力户型是是二居和和三居，分分别占塔塔楼总户户数的447%和和48%。二居居面积以以1433.033为主主，三居居面积以以2066.444为主主。项目配套分分析项目采用高高标准配配置，每每层多为为两户，配配两部电电梯。空空调采用用先进的的中央集集中空调调，全楼楼配中央央新风，所所有新风风经过中中央除菌菌、除尘尘、调湿湿处理。所所有设备备均采用用先进的的弱电系系统，其其中家居居智能系系统可电电话遥控控家中电电器，采采用宽频频入户。项目配套设设施比较较完善，一一层为约约30000平方方米会所所设计，包包括阳光光室内地地板采

7、暖暖恒温泳泳池，桑桑拿、健健身、小小影院、台台球、餐餐厅等。全全地下车车库设计计，地下下一层1117辆辆，地下下二层1113辆辆，共计计2300辆。项目的高标标准配置置和完善善的配套套设施适适宜定位位于高档档投资型型物业。区域分析1、道路交交通状况况燕莎区域内内主要道道路有机机场路、机机场辅路路、三环环路、亮亮马桥路路、宵云云路、小小亮马桥桥路等。由由于燕莎莎区域开开发时间间较早，区区域内主主干道路路的可通通达性很很好，但但是道路路规模比比较落后后，路面面陈旧、坑坑洼不平平。商圈圈内商业业繁华，路路经该区区的公交交车线路路繁多，交交通便利利，但是是在上下下班时间间段经常常出现拥拥堵现象象。2、

8、人文、环环境概况况燕莎商圈是是一个国国际氛围围浓郁的的繁华商商业区，拥拥有良好好的人文文、自然然环境。北北有第三三使馆区区，南有有国际学学校、亮亮马河、朝朝阳公园园，东接规规划之高高尔夫球球场。出出入该区区域的人人士多为为高知人人群，其其中公司司白领、企企业主、外外籍工作作人员居居多。3、生活配配套现状状燕莎地区是是一个经经济消费费水平很很高，市市政设施施成熟，生生活配套套完善的的涉外商商圈。这这里拥有有众多的的金融、商商务、餐餐饮和休休闲娱乐乐场所，如如亮马河河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女人街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院酒吧一

9、条街等。4、区域未未来发展展展望燕莎商圈的的兴起至至今也有有十余年年时间，是是京城有有名的涉涉外商圈圈。与东东部地区区的建国国门商圈圈、CBBD商圈圈、朝外外商圈等等其他商商圈相比比，这里里独有一一种涉外外气氛和和商务气气息。特特别是随随着第三三使馆区区的建设设，这一一区域的的涉外性性质将会会被进一一步强化化，区域域内的道道路、绿绿化及原原有市政政设施定定会得到到改善，区区域形象象也会随随之变得得更加国国际化。区域项目与与竞争分分析燕莎地区作作为京城城东部的的几大商商圈之一一，是倍倍受开发发商青睐睐的投资资热土，近近几年来来高档公公寓是这这一区域域的主力力开发物物业类型型。如瑞瑞城中心心、亮马

10、马名居、福福景苑、嘉嘉和丽园园、国际际港等。1、区域项项目分析析瑞城中心占地面积3.29万万平方米米总建筑面积积25.6万万平米建筑形式板式框架剪剪力墙户型分析250平米米，占总总户数225%在销套数约100套套价格水平均价：27750美美金/建建筑平方方米客户组成主要是一些些大公司司的总裁裁，少量量外籍客客户层次次单一，他他们的年年龄主要要集中在在3545岁岁之间，一一般是四四口之家家，需要要大户型型，需要要书房，另另外还有有一些做做金融的的客户。产品定位集超五星级级酒店、高高档外销销公寓、甲甲级写字字楼为一一体的综综合高档档物业。第三置业占地面积1.9344万平方方米（一一期占地地：100

11、3933.5平平方米 ）总建筑面积积19.46635万万平方米米（一期期总建面面：7999099.233平方米米）建筑形式塔楼户型分析89-2886的的自由分分割组合合，1000为为主，全全部是大大开间。在销套数300余套套价格水平均价93880元/平方米米客户组成办公自用和和投资，其其中办公公自用的的居多。产品定位公寓立项的的写字楼楼福景苑占地面积5000平平米总建筑面积积5万平方米米建筑形式塔楼户型分析一居88，1102，1117，1143平平米；二二居1779，1194平平米；三三居2228，2272平平米；四四居3773，3392平平米（复复式）在销套数无价格水平均价：25500美美金

12、/建建筑平方方米客户组成国内、香港港、海外外人士自自住或投投资，台台港，日日本，德德国，美美国等人人为主要要租户产品定位适合外国人人及海外外人士居居住的高高档公寓寓亮马名居占地面积1.4144万平方方米总建筑面积积8.2万平平方米建筑形式塔楼户型分析90、1140、2330在销套数无价格水平起价：1110000元/平平方米客户组成大量国内投投资客户户产品定位高档投资型型公寓嘉和丽园占地面积100000平方米米总建筑面积积870000平方米米建筑形式塔楼户型分析四室2022.533，三室1887.331，二二室1008.778在销套数无价格水平9600元元/平方方米客户组成企业主产品定位以居住为

13、主主的高档档公寓（6） 小小结区域内同类类型物业业规模都都不大，占占地面积积一般在在1万平平方米3万万平方米米之间。建建筑形式式以200层以上上的高层层塔楼为为主，主主流定位位于可投投资的高高档商住住公寓。价价格水平平普遍偏偏高，整整体均价价在1446000元/平平方米左左右。区区域内产产品以大大户型居居多，三三居和四四居是该该区域的的主力户户型，面面积以1180平平方米2550平方方米为主主。2、竞争项项目分析析由于该燕莎莎商圈内内土地供供应比较较有限，多多年来新新开发物物业不多多。早年年开发的的高档公公寓类物物业基本本已被市市场消化化，目前前区域市市场存量量在4000套左左右，建建筑面积积

14、约有99万平方方米，区区域内主主要竞争争项目为为目前在在售的瑞瑞城中心心和第三三置业两两家。第三置业第三置业为为今年44月新开开项目，其其市场定定位是以以公寓立立项的写写字楼，使使用年限限为700年，而而真正的的写字楼楼的使用用年限只只有500年，以以公寓立立项的写写字楼可可以做八八成二十十年的按按揭贷款款，从而而减轻了了购买客客户的资资金负担担，目前前一些资资金实力力小的公公司是该该项目的的主要购购买客户户。写字字楼公寓寓价格的的价格优优势是该该项目的的主要卖卖点，同同时也是是对君悦悦豪庭上上市销售售的一种种威胁。（2）瑞城城中心瑞城中心定定位高端端，户型型面积很很大，其其公寓部部分已销销售

15、两年年多时间间，目前前销售率率仅500%（1100套套左右）。于于今年88月底该该项目的的公寓部部分会结结合写字字楼重新新包装上上市。价价格高，发发展商实实力不足足,管理理层和销销售部脱脱节，管管理层和和客户脱脱节，发发展商和和客户缺缺乏勾通通, 项目目工期延延长、资资金不足足使客户户对项目目丧失信信心等问问题是该该项目前前一阶段段出现滞滞销的主主要原因因。此次次重新上上市是想想打破现现有局面面，力图图重新对对市场进进行冲击击。据了了解，该该项目价价格不会会因重新新上市而而下调，可可能还要要会有一一些上浮浮。由于于其过高高的价格格定位，目目标客户户与我项项目的目目标客户户会有所所不同，预预计不

16、会会和君悦悦豪庭形形成激烈烈竞争。四、区域住住宅消费费客层分分析1、构成分分析（1） 投投资：东东三环燕燕莎商圈圈是北京京涉外商商务氛围围最浓郁郁的地区区，区域域云集了了京城近近三成的的高档写写字楼，加加入WTTO后，越越来越多多的外籍籍人士涌涌入京城城，许多多跨国大大企业纷纷纷入住住，为这这个区域域的居住住类物业业提供了了强大的的房客流流。最早早来京的的国外人人士，如如各国使使馆官员员、跨国国公司驻驻华机构构、三资资企业总总裁、高高级管理理人员和和海外华华人、港港、澳、台台同胞等等，在市市内的公公寓多数数定于此此地，成成为区域域内中高高档公寓寓的主要要使用者者。这部部分客户户中除少少量稳定定

17、型客户户会产生生购买用用于自住住外，很很大比例例成为区区域高档档公寓的的租务市市场中的的主要租租客。由由于这一一区域用用地面积积的限制制，土地地稀缺性性凸显，客客广地疏疏，房产产投资的的风险相相对较小小，使得得这一地地区的商商档公寓寓项目多多被投资资客户消消化，成成为住宅宅消费市市场的主主要投资资型买家家，主要要为来自自国内、香香港及海海外有强强大经济济实力及及投资经经验的客客户。（2） 自自住：流流动性不不强的外外籍官员员/商务务人士、对对燕莎商商圈成熟熟涉外环环境有依依赖感和和归属感感的欧美美公司高高收入管管理层、依依托跨国国企业生生存发展展的私营营企业主主、外地地企业驻驻京机构构等也成成

18、为这一一区域中中高端公公寓市场场的主要要自用型型买家。2、特征分分析职业：使馆馆官员、跨国公司、贸易公司等为主，及相关为其服务的金融、法律、财会、广告、翻译等相关行业的企业主、高级职员、管理人员等，其中外籍人士占一定比例年龄：300-455岁之间间收入：有稳稳定的高高薪收入入，租住住客户大大多有住住房津贴贴工作特点：公司环环境规范范，工作作紧张，节节奏快居住特点： 离办公公地点近近，生活活依赖社社会化服服务，强强调方便便、快捷捷，并注注重档次次与身份份相符偏好：涉外外商务环环境、外外籍人士士居住氛氛围、生生活居住住中的西西方审美美标准等等3、区域客客户需求求特点居住型客户户他们重视地地段、物物

19、业管理理，重视视自己的的邻居，喜喜欢周围围有星级级酒店，这这样来访访的朋友友居住比比较方便便。具体体讲需求求特点集集中于以以下一些些方面：地点便利。在在大使馆馆与商业业区内，毗毗邻著名名国际学学府与休休闲娱乐乐设施。交通便利。在在东三环环与四环环之间，出出入机场场极其方方便。区域内配套套设备齐齐全，服服务完善善。商务务与休闲闲设施齐齐全，服服务周到到。公寓内一应应俱全。室室内布置置高雅时时髦，富富丽堂皇皇，还备备有全套套厨房设设备。大户型，西西式设计计风格及及装修风风格。有一定的公公共绿地地及室外外活动场场所。知名公司物物业管理理服务。酒酒店式物物业服务务、244小时保保安服务务及个性性化的客

20、客房服务务。（2）投资资型客户户地段好，交交通便利利，商务务氛围浓浓郁，配配套齐全全。租务市场潜潜力大，客源层面多而稳定，投资风险小。总价适中，户户型适中中。保值升值空空间大，投投资回报报率高。（3）办公公型客户户大部分公司司规模不不大，主主要从事事跨国企企业的从从属行业业；公司处于成成长期或或正处于于起步阶阶段，其其中有部部分公司司因业务务需要为为本地 区大型公司司的下游游服务性性中小公公司；大部分公司司员工多多在100人以上上50人人以内，单单位中高高层负责责人主要要居住 地分布在东东部地区区；对单元使用用面积的的要求主主要集中中于2000平方方米以下下；具有现代设设计风格格，能体体现公司

21、司的形象象，实力力；交通方便，利利于员工工通勤及及客户来来访；功能设置方方面，要要求可以以提供较较高的办办公自动动化程度度，齐全全的商务务配套设施，高度度的楼宇宇自动化化程度和和较好的的生活健健身配套套设施及及充足车车位；周边商务配配套方面面的要求求主要集集中在银银行，票票务中心心，商务务中心附附近等。购买价格或或租赁价价格能否否在客户户的预算算之内。五、SWOOT分析析优势分析（1）区位位优势地段好，位位于燕莎莎商圈核核心区域域，周边边有南银银大厦、亮亮马大厦厦、凯宾宾斯基等等高档写写字楼，吸吸引大量量的办公公人群，凭凭借此优优势可吸吸引大量量的客户户，同时时紧临首首都机场场和第三三使馆区区

22、，国际际化商务务氛围浓浓厚，商商务往来来频繁。路网发达，机机场高速速路、机机场辅路路、三环环路、宵宵云路、亮亮马桥路路围绕四四周，轻轻轨、地地铁及数数十条公公交车线线共同构构成四通通八达的的立体交交通网。（2）准现现房目前项目主主体已经经结构封封顶，可可以呈准准现房发发售，在在销售中中可增强强客户的的购买信信心。（3）高标标准配置置高配置即意意味着项项目的高高性价比比，是影影响投资资买家购购买的关关键因素素。劣势分析目前区域域内的主主要道路路交通拥拥堵比较较严重，通通往项目目的唯一一道路路路况较差差。项目停滞滞一年时时间过长长，容易易造成客客户购买买的心理理障碍。塔板联体体楼东西西朝向，不不符

23、合国国内买家家坐北朝朝南的居居住习惯惯。机会分析区域发展机机会第三使馆区区建设，会会带来大大量购买买高档物物业的客客户，从从而加大大了项目目的投资资性，吸吸引投资资客户的的眼球。区域市场机机会目前区域市市场上竞竞争物业业还不是是很多，还还留有一一定空间间。商圈圈内写字字楼以甲甲级为主主，项目目自身采采用高标标准配置置，同他他们相比比，具有有吸引办办公自用用型客户户的性价价比优势势。威胁分析随着莱太花花卉市场场和女人人街的兴兴建，近近1年来来区域市市场内潜潜在供应应成上升升趋势，在在未来不不长的时时间里可可能对项项目的销销售造成成威胁。第二部分：项目定定位 一、 物业业类型定定位综合产品特特性分

24、析析、现状状及市场场供需分分析,我我公司建建议本项项定位于于具有商商住功能能的高档档投资性性公寓。并建议开发商在后期设备设施、装修标准、配套及服务方面按照定位进行合理调整，以取得较好的市场表现。价位区间根据区域高高档商住住公寓整整体均价价146600元元/平方方米左右右的均价价水平，及及目前市市场供应应现状及及未来22-3年年的潜在在供量状状况，及及项目可可调整的的余地，可可基本定定位本项项的均价价区间为为130000元元/-150000元元/。客层定位如前所述，君君悦豪庭庭79.90%的主力力三居面面积范围围为1551.002-2066.444, 均价区区间1330000元/-1550000

25、元/，则本本项主力力户型总总价范围围为2000-3310万万元/套套。综合合考虑本本价格区区间将决决定的购购买行为为，则据据此可基基本定位位本项主主要买家家层面：主力目标客客户群观念及经验验成熟的的国内、香香港、海海外投资资型客户户，主要要用于出出租给外外籍流动动型高级级官员/商务人人员。次主力目标标客户群群中小规模的的成长型型企业,主要用用于商住住。第三部分：项目预预期价位预期 定价原则：制定定价策策略要考考虑多方方面的因因素。其其中三个个主要原原则是成成本、客客户需求求和竞争争对手的的价格。成成本是价价格的最最低点，竞竞争对手手的价格格是定价价的出发发点，客客户对产产品独有有特征的的评价是

26、是价格的的上限。具具体讲，则则需考虑虑如下一一些具体体原则：由于周边公公寓市场场近一年年时间暂暂无太多多准现房房供应，暂暂无太多多竞争项项目上市市，但未未来2-3年内内将会有有大量潜潜在供应应项目出出现，因因此建议议采用“短、平平、快”的快速速销售法法尽快回回收资金金，规避避风险；从目前北京京市场在在售的居居住型物物业看，为为聚集人人气，尽尽快打开开市场局局面，开开盘时大大多采取取以较低低价格入入市，低低开高走走的策略略，建议议本项在在前期也也采取这这一策略略，以求求抢占先先机。因因此抓紧紧时机入入市，这这对于项项目的成成功具有有至关重重要的意意义。在平均销售售价格的的基础上上，根据据户型、朝

27、朝向和楼楼层因素素确定单单套房屋屋的销售售价格。适适当拉开开塔楼与与板楼部部分的价价格。2、 价格格策略定价原则：在平均均销售价价格的基基础上，根根据户型型、朝向向和楼层层因素确确定单套套房屋的的销售价价格。适适当拉开开塔楼与与板楼部部分的价价格。最终实现平平均价格格：1440000元/平平方米，开开盘期起起价1110000元/平平方米，最最高价1160000元/平方米米。价格实施动动态控制制：塔楼楼完成销销售200%后启启动，每每周按照照0.55%的幅幅度调高高售价。项目预期销售期预期期基于以上对对项目特特点、产产品供应应状况、目目前市场场同类型型物业在在售状况况和公寓寓产品潜潜在供应应量的

28、分分析可以以看出，近近一两年年内项目目的机会会较大，如如错过这这个机会会，则项项目将会会承担较较大风险险。而本本项目可可售建筑筑面积 565571.05平平方米，2293套套的供应应，主力力户型2200-3100万元/套，本本着合理理控制销销售节奏奏的原则则，处理理好价格格调整，配配合强有有力的宣宣传推广广策略，使使本项目目成功占占领市场场，将本本项目迅迅速塑造造成旺销销楼盘，我我们有信信心和把把握将本本项的销销售时间间控制为为15个个月。 2、销售控控制：以先行销售售和调整整价格差差异的办办法促进进塔楼部部分的销销售，实实现整体体销售进进度同步步。建议议塔楼率率先开盘盘，进入入强销期期塔楼销

29、销售超过过80%后板楼楼打开销销售。第四部分：价格控控制1、销售周周期及回回款计划划按照房地产产市场的的变化规规律，秋秋季8-11月月份为销销售旺季季，冬季季来临随随之进入入销售淡淡季，春春季后市市场又恢恢复活跃跃。在秋秋季开盘盘比利因因素在于于二方面面：随后后进入冬冬季，只只能保证证基本正正常的销销售速度度，无法法进入强强销期；若秋季季工期不不够紧凑凑，面临临冬季施施工，项项目形象象到明年年上半年年春季亦亦不能有有很大改改善，对对项目销销售影响响重大。本公司建议议尽快开开盘销售售，充分分利用今今年的秋秋季旺销销时机，在在开盘期期实现良良好市场场表现。进进入冬季季后，若若外装、环环境工程程完工

30、同同时伴随随足够的的广告支支持，可可以淡化化市场季季节性规规律的影影响，实实现良好好的销售售进度。春春季来临临进入强强销期，在在秋季清清盘。整整个销售售周期115个月月，具体体计划如如下：期间开盘期销售保持期期强销期合计月份9101112123456789101115预计销售比比例18%20%62%100%销售套数53 59 182 293月均套数18 15 23 面积/平方方米101833 113144 350744 565711回款/万元元142566 158400 491044 791999.4第五部分：营销推推广策略略卖点分析 区位：项目位位于燕莎莎商圈核核心区，毗毗邻北京京中央商商务

31、区（CCBD），交交通便捷捷，距机机场高速速仅5000米左左右。与与即将兴兴建的美美国、韩韩国、法法国等大大使馆，仅仅距155米；距距京润水水上花园园约10000米米，大部部分房间间可见京京润之湖湖光秀色色；但项项目本身身并不紧紧邻主要要交通道道路，闹闹中取静静，地处处成熟的的国际商商务区，周周围高级级写字楼楼林立。君君悦豪庭庭紧邻的的小亮马马桥路将将规划招招宽到220米，直直达燕莎莎中心，同同时将成成为进入入使馆区区的主要要通道，集集国际商商务区之之便利畅畅望与新新使馆区区之幽静静安全的的便利于于一体。 户型：项目主主力户型型面积在在15002066，是是适合外外籍人士士居住和和国内私私营企

32、业业主办公公的理想想户型。物业名称租金位置幸福大厦21美元/平方米米.月朝阳区东三三环北路路迪阳大厦16美元/平方米米.月朝阳区三元元桥东北北角北京发展大大厦38美元/平方米米.月朝阳区东三三环北路路龙宝大厦120元/平方米米/月朝阳区亮马马桥长青大厦165元/平方米米/月朝阳区亮马马桥路中旅大厦25美元/平方米米.月朝阳区三元元桥北京凯宾斯斯基饭店店48美元/平方米米.月朝阳区亮马马桥第一上海中中心22美元/平方米米.月朝阳区亮马马桥光明大厦180元/平方米米/月朝阳区亮马马桥路高斓大厦16美元/平方米米/月朝阳区燕莎莎中心东东侧南银大厦32美元/平方米米/月朝阳区三元元桥平均租金水水平19

33、0元/平方米米/月配置：高标标准配置置、高性性价比，为为分流甲甲级写字字楼的客客户提供供条件。由上表可见见，燕莎莎商圈内内的写字字楼平均均租金水水平在1190/平方米米/月，如如果以2200平平方米为为例，客客户每月月需要支支付3880000元租金金。假设设君悦豪豪庭的单单价为1150000元/建筑平平方米，同同样2000平方方米的房房子，若若首付220%，月月还款额额仅需要要120000元元，远低低于写字字楼的月月租金，具具有较强强的竞争争力。 投资：投资回回报率高高，区域域内同类类物业的的租金水水平和出出租率都都相当可可观。以以亮马名名居为例例，900平方米米的户型型月租金金大概在在100

34、00美金金/月，大大户型热热租。二、销售准准备：基于本公司司对项目目推广确确定的“短平快快”的基本本原则，为为尽快进进入销售售阶段，建建议发展展商对销销售准备备工作尽尽早着手手，主要要包括以以下方面面：1、齐备“五证”等销售售文件。2、确定项项目重新新开工计计划，建建议重点点考虑可可能面临临的冬季季施工问问题，应应尽量在在冬季前前完成初初步建筑筑外装和和环境工工程的准准备，确确定交房房时间，建建议争取取在销售售期内交交房。3、设立售售楼处，完完成装修修。鉴于于项目的的实际情情况，建建议租用用周边写写字楼或或商铺。4、现场准准备：（1）围墙墙包装，外外打灯，实实现户外外广告效效果。（2）改造造小

35、亮马马河路东东段。（3）设定定看房通通道，完完成隔离离、保护护。（4）尽快快恢复开开工，展展现项目目在良好好发展的的形象。5、建立专专业的销销售团队队，强化化业绩管管理，建建立竞争争机制，实实施“末位淘淘汰制”，保证证强悍的的销售操操作能力力，保障障快速销销售。三、销售手手段1、充分利利用项目目的区位位优势吸吸引周边边客户。2、利用本本公司现现有的高高端客户户资源挖挖掘有效效客户。3、开盘期期在周边边写字楼楼、商场场展示、直直销。4、开展公公关活动动，挖掘掘潜在客客户。5、在进入入强销期期后，为为业主提提供租赁赁代理服服务，实实现“带租约约准现房房销售”。6、在销售售维持期期和销售售期尾声声开

36、展促促销活动动，提高高销售速速度。四、整合推推广策略略1、目标通过广告传传播项目目定位，提提升项目目形象，达达成销售售目标。广告传播定定位内 容：第第三使馆馆中心-君悦豪豪庭 定位支持：（1）投投资的土土壤地段、户户型 （2）商商住的条条件地段、价价格（3）档次次的本质质综合合高配置置3、推广策策略以“第三使使馆中心心”的广告告定位为为项目整整体推广广主线，贯贯穿项目目整个销销售期。推推广手段段上理性性主线和和感性主主线双管管齐下的的方式操操作。理理性主线线指以新新闻撰稿稿、现场场销售说说辞、销销售道具具的具体体阐述等等形式，诉诉求项目目的优越越区位、投投资优势势及商住住优势；感性主主线指以以

37、视觉冲冲击力强强的前期期项目定定位广告告，中前前期投资资/商住住概念引引导，中中后期项项目高档档氛围的的营造和和卖点创创意广告告等为主主要内容容的感性性主线（包包括现场场包装系系统画面面表现），主主要营造造项目的的鲜明、独独特形象象与气质质。4、 推广广步骤概念引导期期：以开开盘为契契机，于于两三个个月内通通过高频频率大版版面的平平面大众众媒体广广告投放放，迅速速确立“第三使使馆中心心”的地位位，制造造声势，吸吸引关注注。强势推广期期：配合合热销期期的销售售工作，根根据“高档投投资/商商住性物物业”的产品品定位，重重点诉求求投资及及商住的的可操作作性，媒媒体选择择上力求求以高频频、持续续、稳定

38、定的投放放来针对对目标客客层不断断强化。同同时配合合营销概概念重点点炒作，吸吸引更多多的人到到现场参参观，刺刺激购买买，造就就惊人业业绩，造造成“羊群效效应”，实现现热销，完完成销售售预期目目标。尾盘续销期期：随着着楼体形形象的完完备，依依据前期期销售状状况，针针对滞销销户型，重重点进行行促销活活动的宣宣传炒作作，同时时尽力营营造社区区氛围，提提升项目目高品质质高档次次，力求求以强大大的销售售惯性尽尽快完成成尾盘的的销售，实实现开发发商总体体利润。5、 载体体选择根据项目定定位及本本年度推推广策略略，建议议采用重重点媒介介持续发发布的形形式。可可考虑主主要集中中于项目目现场售售卖点包包装、户户

39、外路旗旗、大众众平面媒媒体、促促销活动动等方面面方面。报纸：建议议概念引引导期和和强势推推广期，重重点选择择大众媒媒体北北京青年年报。户外：因此此建议在在目标客客户群经经常出入入的重点点道路投投放道旗旗形式的的户外广广告，同同时于工工地现场场及售楼楼处做形形象包装装。项目售卖点点广告：是与到到访客户户进行心心理沟通通，有效效实施心心理暗示示、强化化认知项项目的重重要手段段。建议议从重要要销售通通道引导导系统、销销售资料料展示系系统等等等方面细细致考虑虑，尤其其注意在在细节上上考虑周周详。销售道具：主要指指楼书制制作、相相关户型型资料、及及配合各各种活动动印制的的各种宣宣传资料料及样板板间设计计

40、、装修修及家俱俱、饰物物等。6、 广告告频率费用投入方方面：根根据可销销售总建建筑面积积565571平平方米，若若最终实实现均价价140000元元/建筑筑平方米米，则总总销售金金额约为为792200万万元。若若以一般般推广费费用1.2%-1.55%比例例范围，则则总推费费用为9950-11888万元元。排除除销售道道具、现现场包装装、户外外、活动动等预算算费用2200-3000万，则则用于平平面媒体体的广告告费用约约为7000-9900万万元。投放频率方方面：根根据可用用于平面面媒体7700-9000万元的的费用，则则可保证证北京青青年报月月均3次次的整版版投放频频率。根根据项目目要“短、平平

41、、快”的销售售目标，建建议开盘盘月及热热销期整整版持续续投放，保保持月44次的北北京青年年报整整版投放放；尾盘盘期以促促销广告告宣传为为主，版版面形式式可考虑虑月均33次的半半版宣传传。第六部分：合作方方式 公司简介北京德邦筑筑城房地地产经纪纪有限公公司，是是一家为为房地产产开发提提供全程程策划、产产品研究究、投资资分析、代代理销售售等多项项专业化化服务的的公司。德邦作为一一家专业业房地产产经纪公公司，致致力于为为投资者者、发展展商提供供最佳盈盈利方案案。因为为我们具具有对房房地产前前期开发发和后期期营销工工作丰富富的经验验和独特特的见解解。多年年的经历历告诉我我们，前前期的决决策是项项目最终

42、终成败的的关键，因因此在与与开发商商合作过过程中，我我们将坚坚决遵从从投资分分析原理理,摈弃“策划代代替分析析”的不理理性做法法,结合市市场研究究和财务务分析手手段,把控制制风险作作为投资资及开发发决策的的重点,科学、严严谨地提提供房地地产研究究、策划划和销售售工作。我们的经营营宗旨是是以公司司特有的的网络、渠渠道及人人才资源源，选择择和发掘掘深具市市场潜力力的项目目，用科科学的思思维方法法、调查查手段、经经验，经经过分析析、策划划、设计计、重组组、包装装，“生产”出一批批清晰透透明、安安全可靠靠、回报报率高的的投资机机会，并并将其中中那些优优质“产品”放送到到资本市市场中去去，同时时获得更更

43、好的市市场回报报。德邦还将根根据政府府的行业业政策导导向、国国外的先先进经验验和我国国的行业业实践，建建立自己己的房地地产和企企业产权权交易专专业队伍伍，即职职业经纪纪律师和和职业经经纪人队队伍，向向投资置置业者提提供以专专业资历历为深厚厚底蕴的的交易顾顾问服务务。我们的目标标是：无无论是对对于房地地产企业业，还是是对于置置业者来来说，德德邦筑城城都是投投资机会会的开发发者、制制造者和和销售者者。二、业绩简简介亚澜湾别墅墅：由德德邦全案案代理的的一个别别墅项目目。地处处密云潮潮、白河河交汇处处，水面面面积667万平平方米，陆陆地面积积54万万平方米米,1.4:11的水陆陆关系赋赋予其无无以复加

44、加的先天天优势。同同时亚澜澜湾也存存在着不不可避免免的遗憾憾，即距距东直门门66公公里的距距离。当当初招标标时“理性”的公司司、策划划人大多多对项目目市场价价值均未未做出乐乐观估计计，将其其定位为为第二居居所。但但是德邦邦相信：风险带带来机会会，因为为随着城城市化进进程的加加快和环环境的恶恶劣，道道路的改改善是指指日可待待的，而而环境的的稀缺是是加剧的的。通过过对现场场实地考考察及对对市政规规划信息息的了解解，我们们发现项项目666公里的的距离并并非不可可逾越的的鸿沟，未未来将有有两条高高速路途途经项目目，从新新密顺路路至机场场只需330分钟钟，从规规划中京京承高速速路至东东三环也也仅需330

45、分钟钟，而未未来密云云“两河一一湖环密密云”的环境境治理方方案将使使本项目目地处的的潮、白白两河汇汇合口处处环境更更好。因因此我们们决然将将其定位位为第一一居所，并并将均价价挑至992000元。最最终，我我们对项项目深入入的了解解、理性性的数据据、坚定定的信心心赢得了了开发商商的信赖赖。项目目目前尚尚未正式式开盘，已已经被业业界买家家看好。：于三城化目们开提前问中据市对带求过海州成项了和京低及住了市查最项位山社随小化筑设首别念到度中引方先功及策在未之做化景山题执位在文好售已验前量的以项执底要三、项目组组人员配配置及简简历德邦主要业业务部门门10余余名高素素质人才才，专业业涵盖房房地产经经营管理理、城市市规划、建建筑学、经经济学、市市场营销销、项目目管理、会会计学、统统计学等等相关领领域,80以上具具有本科科以上学学历。德德邦筑城城管理核核心及业业务核心心主要人人员，都都拥有55100年的地地产项目目策划和和销售管管理经验验，于公公司成立立之前均均在不同同程度有有过合作作经验，是是对建筑筑理想的的共同追追求，对对地产行行业的共共同爱好好，对经经营理念念的一致致看法及及合作中中的默契契配合使使我们走走到一起起，“德邦筑筑城”中的“邦”就包含含这方面面的意思思。我们们希望通通过德邦邦服务，在在更广泛泛的领域域实现伙伙伴式的的合作。德邦筑城董董事长：经济