某写字楼项目分析报告

1、PAGE 24 汉口西北湖写字楼项目分析报告目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc92726478 一、汉口写写字楼市市场概况况 PAGEREF _Toc92726478 h 2 HYPERLINK l _Toc92726479 （一）汉口口写字楼楼市场发发展回顾顾 PAGEREF _Toc92726479 h 2 HYPERLINK l _Toc92726480 （二）写字字楼总体体市场特特征 PAGEREF _Toc92726480 h 3 HYPERLINK l _Toc92726481 二 汉口口写字楼楼市场供供应需求求分析 PAGEREF _Toc92

2、726481 h 4 HYPERLINK l _Toc92726482 （一）汉口口写字楼楼市场供供应分析析 PAGEREF _Toc92726482 h 4 HYPERLINK l _Toc92726483 1、供应量量分析 PAGEREF _Toc92726483 h 4 HYPERLINK l _Toc92726484 2、租金/售价分分析 PAGEREF _Toc92726484 h 5 HYPERLINK l _Toc92726485 3、 租售售率分析析 PAGEREF _Toc92726485 h 9 HYPERLINK l _Toc92726486 4、 物业业特征分分析 PA

3、GEREF _Toc92726486 h 10 HYPERLINK l _Toc92726487 （二）写字字楼市场场需求分分析 PAGEREF _Toc92726487 h 11 HYPERLINK l _Toc92726488 1、市场需需求概况况 PAGEREF _Toc92726488 h 11 HYPERLINK l _Toc92726489 2、 市场场需求特特征分析析 PAGEREF _Toc92726489 h 12 HYPERLINK l _Toc92726490 三、项目调调研分析析 PAGEREF _Toc92726490 h 13 HYPERLINK l _Toc927

4、26491 （一）项目目资源调调查分析析 PAGEREF _Toc92726491 h 13 HYPERLINK l _Toc92726492 1、地理位位置及交交通 PAGEREF _Toc92726492 h 13 HYPERLINK l _Toc92726493 2、商务办办公环境境 PAGEREF _Toc92726493 h 13 HYPERLINK l _Tocc9277264494 （二）项项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc92726494 h 14 HYPERLINK l _Toc92726495 四、价格定定位 PAGEREF _Toc92726495 h 14

5、HYPERLINK l _Toc92726496 写字楼项目目资料 PAGEREF _Toc92726496 h 15前 言写字楼作为为商业房房地产的的前沿物物业，是是专门针针对公司司等机构构出租和和销售的的建筑空空间。与与其它形形式的商商业房产产（如购购物中心心）一样样，在项项目开发发前必须须进行可可行性分分析，准准确的市市场定位位。一、汉口写写字楼市市场概况况武汉是一个个拥有数数百年的的历史和和8000万人口口的大城城市，数数度被评评为“21世世纪最具具发展潜潜力城市市”之一。武武汉市新新经济的的高速发发展将带带动武汉汉经济的的再次腾腾飞，同同时也为为商务写写字楼带带来了巨巨大的发发展空间

6、间。（一）汉口口写字楼楼市场发发展回顾顾汉口地区写写字楼市市场的发发展大致致可以分分为三个个阶段：（如下下表所示示）阶 段时 间（年年）代表写字楼楼项目武汉市经济济发展水水平I199219995泰和广场、武武汉广场场、世贸贸广场、佳佳丽广场场发展较快II199519998建银大厦、国国贸大厦厦、瑞通通广场、招招银大厦厦、信合合大厦发展很快III1998商业银行广广场、天天恒财智智大厦、华通互连网大厦减缓分 析：第一阶阶段，以以泰和广广场、武武汉广场场、世贸贸广场为为代表，作作为武汉汉市第一一批纯写写字楼，几几年内，吸吸收了相相当部分分的高端端市场，后来由由于市场场变化，价价格逐步步走低。 第二

7、二阶段，以以建银大大厦、招招银大厦厦、瑞通广广场为代代表，新新兴的金金融一条条街出现现了武汉汉市大规规模的甲甲级写字字楼群，这这批写字字楼的出出现，迎迎合金融融一条街街的规划划发展，吸吸收了大大部分高高端市场场，主要要是外地地驻汉机机构。 第三三阶段，从从19998年起起，在武武汉市房房地产蓬蓬勃发展展、商住住楼大批批出现的的背景下下，写字字楼市场场发展放放慢了脚脚步。通过回顾分分析汉口口地区写写字楼市市场发展展过程，我我们发现现：城市经经济发展展水平和和速度影影响着商商务活动动程度，进进而影响响写字楼楼物业需需求；近年来来写字楼楼需求受受到商住住楼市场场的影响响较大，但但商住楼楼的商住住功能

8、只只是阶段段性的，而而商住楼楼的客户户便是写写字楼市市场的潜潜在客户户（二）写字字楼总体体市场特特征经过调研分分析，目目前汉口口地区写写字楼市市场呈现现如下特特征：集中分布在在解放大大道至武武胜路沿沿线、建建设大道道金融一一条街沿沿线、取取水楼至至江汉北北路沿线线、沿江江大道及及江汉路路步行街街沿线四四大板块块写字楼物业业平均出出售价格格为50000元元/平方方米，平平均租金金为300元/平平方米/月写字楼客户户以外地地驻汉机机构为主主，行业业主要分分布在商商业、贸贸易、金金融、房房地产、代代理服务务业写字楼出租租率比较较高，达达到700以上上；但销销售率比比较低，整整体不到到40纯写字楼项项

9、目开发发受高层层商住两两用楼开开发影响响较大，但但只是暂暂时的。商住及其他他改变功功能的住住宅楼对对以纯写写字楼的的租售将将产生很很大的影影响。武汉市写字字楼的存存量比较较多，非非但如此此，还有有写字楼楼在开工工、完工工、待租租，总供供给大于于总需求求。二 汉口口写字楼楼市场供供应需求求分析（一）汉口口写字楼楼市场供供应分析析1、供应量量分析汉口地区主主要写字字楼项目目板块分分布情况况如下图图表所示示：（注注：此处处分析时时写字楼楼不分等等级）板 块数 量(个)建设大道“金融一一条街”10解放大道至至武胜路路4取水楼至江江汉北路路3沿江大道及及江汉路路步行街街5合 计22分 析：市场板块供供应

10、特征征明显。从从早期解解放大道道至武胜胜路沿线线板块，到到新兴的的建设大大道金金融一条条街板板块，再再到近年年来的江江汉路及及沿江大大道沿线线板块，目目前形成成建设大大道沿线线板块为为主，周周边片区区为辅的的供应格格局。建设大道金金融一条条街板块块，甲级级写字楼楼物业规规模占武武汉市甲甲级写字字楼总规规模的440，占占汉口地地区甲级级写字楼楼物业规规模的660以以上，是是汉口高高档写字字楼最为为密集、规规模最大大的区域。解放大道至至武胜路路板块，聚聚集了汉汉口地区区主要的的早期写写字楼，写写字楼市市场发展展比较成成熟，但但近年来来板块供供应量少少，市场场冷淡。沿江大道及及江汉路路步行街街板块，

11、纯纯写字楼楼项目很很少，但但高层商商住办公公楼很多多，为汉汉口主要要的商住住办公楼楼聚集之之地。2、租金/售价分分析 武汉汉市写字字楼价格格指数武汉市写字字楼价格格指数及及变化如如下图表表所示：写字楼历年年价格指指数表年度2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.32002.42003.1写字楼指数数101010131016101810161019102310301035103810501065分 析：2001年年以前上上升缓慢慢，20001年年以后上上升很快快，特别别是20002年年以来同同比涨幅幅达3。这主主要是和

12、和武汉市市宏观经经济发展展水平有有关。武汉汉市字楼楼市场成成交价格格武汉市写字字楼市场场成交价价格指数数及变化化如下图图表所示示：年季度2002.12002.22002.32002.42003.12003.22003.32003.4写字楼指数数41284149416342084270433143674391分 析：从20022年写字字楼市场场销售均均价一直直呈现上上扬的趋趋势，并并且这种种趋势在在20003年更更加明显显。 汉口写写字楼板板块价格格特征 汉口地区写写字楼板板块销售售价格特特征如下下图表所所示：板 块平均售价(元/)建设大道“金融一一条街”7000解放大道至至武胜路路5000取水

13、楼至江江汉北路路4000沿江大道及及江汉路路步行街街4200平均售价4270分 析：从销售售价格来来看，汉汉口写字字楼板块块销售价价格差距距明显，从从高到低低依次为为建设大大道金融融一条街街板块、解解放大道道至武胜胜路板块块、江汉汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块。建设大大道金融融一条街街板块，写写字楼平平均销售售价格达达到70000元元/平方方米，高高出武汉汉市写字字楼平均均销售价价格28800元元/平方方米。这这主要是是金融一一条街清清晰的发发展规划划和浓厚厚的商务务办公氛氛围大大大提升了了板块写写字楼的的市场价价值。 解放放大道至至武胜路路沿线板板块，写写字楼平平均销售售价格为为500

14、00元/平方米米，板块块形成稳稳定的三三足鼎立立（武广广、世贸贸、泰和和）之势势，商业业气息浓浓厚。 江汉汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块，销销售价格格在42200元元/平方方米，与与武汉市市写字楼楼平均销销售价格格水平相相当。这这主要是是写字楼楼受商业业网点及及商住楼楼影响，价价格难以以提升。汉口写写字楼板板块租金金特征汉口各板块块写字楼楼租金情情况如下下图表所所示：板 块平均租金(元/月)建设大道“金融一一条街”55解放大道至至武胜路路30取水楼至江江汉北路路25沿江大道及及江汉路路步行街街20平均租金35分 析：从租金来看看，汉口口写字楼楼板块租租金差距距明显，从从高到低低依次为为建

15、设大大道金融融一条街街板块、解解放大道道至武胜胜路板块块、江汉汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块。建设大道金金融一条条街板块块，写字字楼平均均租金为为55元元/平方方米/月月，写字字楼最高高租金达达到800元/平平方米/月，为为武汉市市写字楼楼租金最最高区域域。板块块受金融融一条街街商务环环境和新新兴甲级级写字楼楼云集的的协同影影响，写写字楼物物业市场场价值高高，未来来升值趋趋势明显显。解放大道至至武胜路路板块，写写字楼平平均租金金在300元/平平方米/月左右右，其价价位居武武汉市写写字楼的的中间水水平。区区域写字字楼供应应稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要

16、集中在这一带。江汉北路及及江汉路路步行街街沿线板板块，租租金为220元/平方米米/月。江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。3、 租售售率分析析汉口板块写写字楼出出租情况况特征如如下图表表所示：板 块租售率建设大道金金融一条条街85取水楼至江江汉北路路75江汉路及沿沿江大道道70解放大道沿沿线及武武胜路70平均水平75分 析：汉口写字楼楼平均入入住率为为75左右建设大道金金融一条条街板块块，写字字楼不仅仅租金高高，而

17、且且入住率率也非常常高，达达85%江汉路及沿沿江大道道板块入入住率达达70%，由由于周边边经济发发展好，写写字楼数数量相对对较少，且且租金比比较低，因因而入住住率也很很高解放大道沿沿线及江江汉北路路沿线写写字楼入入住率为为65755之间间，入住住率低于于其它板板块。这这主要是是趋于写写字楼老老化，功功能等跟跟不上现现代办公公需求。4、 物业业特征分分析物业板块比比较分析析如下表表所示：项目 / 板块金融一条街街取水楼至江江汉北路路江汉路及沿沿江大道道解放大道沿沿线及武武胜路档次甲级写字楼楼一般档次写写字楼商住公寓楼楼早期高档写写字楼形象现代，气派派一般商业外观商业外观规模大而集中小大而分散大而

18、集中配套现代化，先先进一般化不齐全老旧物管公司深港派物业业管理公公司本地物业管管理公司司沿海物业管管理公司司沿海物业管管理公司司分 析：从档次来看看，表现现出如下下特征：甲级写写字楼一一般有极极佳的区区位、通通达性，高高品质的的承租人人，专业业化管理理，智能能化程度度高，建建筑品质质好，租租金具有有竞争力力，主要要在金融融一条街街沿线乙级写写字楼：有较好好的区位位、管理理、智能能化程度度、承租租人，主主要分布布在金融融一条街街周边，如如江汉北北路沿线线、解放放大道沿沿线其它写写字楼房房龄在115-225年左左右，且且占用率率较稳定定，经济济上过时时, 无无现代网网络系统统,其附附近新开开发的写

19、写字楼项项目安装装了更好好的设施施，主要要分布在在甲级乙乙级写字字楼周边边从配套设施施来看，有有如下特特点：40%写字楼楼采用进进口电梯梯,600%写字字楼采用用中外合合资电梯梯。40%写字楼楼一楼为为大堂和和金融证证券机构构,400%写字字楼一楼楼为商业业购物场场所,220%写写字楼一一楼为金金融服务务机构。70%写字楼楼以为地地下停车车位为主主,300%写字字楼以地地面停车车位为主主。（二）写字字楼市场场需求分分析1、市场需需求概况况从销售、出出租情况况来看，板板块市场场需求比比较分析析如下表表：板 块块板块特征主要客户建设大道“金融一一条街”金融一条街街,高档档写字楼楼密集外资及合资资企

20、业的的驻汉公公司和分分支机构构,本地地企业数数量少解放大道至至武胜路路浓厚商业氛氛围,中中高档写写字楼外地驻汉机机构/知知名品牌牌代理公公司及合合资企业业取水楼至江江汉北路路CBD辐射射区,中中档写字字楼中小私营企企业沿江大道及及江汉路路步行街街浓厚商业氛氛围,一一般写字字楼和商商住楼销售代理/广告策策划分 析：建设大大道金融融一条街街板块，建建银大厦厦、国贸贸中心、瑞瑞通广场场、招银银大厦、信信合大厦厦等写字字楼，入入驻机构构以外企企为主，包包括摩托托罗拉、贝贝尔、西西门子、爱爱立信、柯柯达、爱爱普生、朗朗讯，国国内知名名品牌企企业包括括海尔、万万科、华华为技术术，大唐唐电信等等； 解放放大

21、道沿沿线板块块，武商商、武广广、世贸贸、SOOGO写写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构； 取水水楼至江江汉北路路板块，良良友大厦厦、凯盟盟大厦、登登月大厦厦等写字字楼，入入驻机构构以武汉汉本地创创业阶段段中小企企业为主主，少数数外地驻驻汉公司司分支机机构。 沿江江大道及及江汉路路步行街街板块，世纪大厦、港奥中心、正信大厦、中百商厦等写字楼，主要以销售代理及广告策划机构等中小私营企业为主。2、 市场场需求特特征分析析写字楼市场场需求特特征如下下：写字楼市场场的区域域性不强强，客户户选择写写字楼时时一般从从全武汉市市

22、范围来来看。承租人挑选选写字楼楼的档次次时喜欢欢从乙级级到甲级级，或从从其它更更低档写写字楼到到乙级写写字楼越来越多的的承租人人要求写写字楼有有数量较多多且速度度较快的的电梯、或者配配有员工工餐厅，并并且有较较为阔绰绰公共空空间。拥有较多停停车位的的大厦比较较受欢迎迎。将来来，白领领们开车车上下班班将成为为一种习习惯，车车位数量量将成为为客户选选择写字字楼的重重要指标标。客户对宽带带网的应应用也有有了相当当大的兴兴趣。随随着网络络时代来来临，客客户希望望新的写写字楼能能有宽带带直接上上网的服服务和配配套设施施。DDDN、IISDNN与光纤纤通讯等等已经是是必备的的硬件设设施。一一些高科科技公司

23、司还要求求有大型型机房冷冷却装置置，对用用电量要要求也明明显提高高。三、项目调调研分析析本项目位于于西北湖湖的西南南角，占占地约11万平方方米，建建筑面积积约100万平方方米，地地块呈不不规则形形状分布布。（一）项目目资源调调查分析析1、地理位位置及交交通本案地块位位于西北北湖旁，临临建设大道道。是市市政府建建设的金金融一条条街，有有92条条公交线线路此路路段，交交通十分分便捷.2、商务办办公环境境项目周边范范围配套套资源较较为丰富富，商务务办公环环境比较较成熟。建银大厦、新世界界、招行行大厦等等多个高高档写字字楼围绕绕，是著著名的金金融一条条街，将将带来潜潜在市场场银行证券机机构较为为丰富，

24、有有招商银银行、中中国银行行、建设设银行、工工商银行行、华夏夏银行等等酒店宾馆林林立。有有新华大大酒店、华新酒店店、远南南酒店、南南光酒店店、五湖湖宾馆等等娱乐、购物物场所林林立。新新世界国国贸商会会等可见，区域域商务办办公环境境非常成熟熟，有优优越的发发展前景景。（二）项目目SWOOT分析析优势（S） 市政规规划清晰晰，受周周边商业业区及CCBD辐辐射影响响，办公公气氛浓浓具备写写字楼物物业开发发的基础础条件，如如交通、人人流量、商商务氛围围等；景观优优势明显显，形成成本案景景观优势势，营造造生态卖卖点劣势（W） 项目目的地块块不规则则，不利利于规划划设计 机会 (OO) 区域竞竞争对手手不

25、多，仅有广电中心和另外一个高层写字楼主体已完工，为本案提供市场机会区域经经济发展展规划，商商务活动动频繁，带带来市场场需求威胁 (TT)区域内内公寓类类商住楼楼改变为为写字楼楼用途对对纯写字字楼市场场冲击大大 受区区域内成成熟的甲甲级写字字楼如建建银大厦厦、新世界界、招行大厦厦等租金金及出租租率变化化影响较较大四、价格定定位根据对汉口口片区写写字楼市市场的分分析，结结合本案案状况，我我司认为为：在本本片区的的写字楼楼市场租租金差距距较大的的情况下下，应尽尽可能提提高项目目的定位位，高档档次的定定位将支支持本项项目的价价格提升升，在考考察了周周边的市市场租价价后，我我们根据据市场收收益法评评估出价价格。写字楼项目目资料写字楼名称称租价、售价价水平档次主体公司类类型坐落地址租售率建银大厦80元/平平方米+20（物物管）不出售甲级外企，国内内知名公公司西北湖广场场，新华华下路85%瑞通广场85元/平平方米+12（物物管）8500元元/平方方米甲级外企，国内内知名公公司长江日报路路，建设设大道90%招银大厦45-555元/平平方米甲级外企，国内内知名公公司建设大道与与青年路路交汇处处85%信合大厦50元/平平方米甲级国内知名公公司，少少量外企企建设大道，喷喷泉公园园附近85%国贸大厦100元/平方米米（租价+