物业相关知识法律法规

1、重庆两江新区物业管理有限公司鱼嘴公租房管理处客户服务部培训资料编写人：物业相关关知识以以及相关关法律法规规物业相关关知识物业管理理概述物业管理理服务物业管理理的基本本制度物业管理理概述什么是物物业管理理物业管理理，是指指业主通通过选聘聘物业管管理企业业，由业业主和物物业管理理企业按按照物业业服务合合同约定定，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序活动动。物业管理理的特征征社会化、专业化化、市场场化物业管理理社会化化：一、物业业的所有有权人要要到社会会上选聘聘物业管管理企业业；二、物业业管理企企业要到到社会上上寻找可可以代

2、管管的物业业。物业管理理专业化化：物业管理理企业通通过合同同或契约约的签订订，按照照产权人人和使用用人的意意志和要要求去实实施专业业化管理理。这就就要求：有专业业的人员员配备；有专门门的组织织机构；有专门门的管理理工具设设备；有有科学、规范的的管理措措施与工工作程序序；运用用现代管管理科学学和先进进的维修修养护技技术实施施专业化化的管理理。物业管理理市场化化物业管理理企业向向业主和和使用人人提供劳劳务和服服务，业业主和使使用人购购买并消消费这种种服务。在这样样一种新新的机制制下逐步步形成有有活力的的物业管管理竞争争市场，业主有有权选择择物业管管理企业业，物业业管理单单位必须须靠自己己良好的的经

3、营和和服务才才能占有有市场。这种通通过市场场竞争和和商品经经营的方方式所实实现的商商业行为为就是市市场化。物业管理理的起源源物业管理理起源于于19世纪60年代的英英国，源源于一名名叫做奥奥克维娅娅.希尔的女女士为其其名下出出租的房房屋制定定了一套套行之有有效的管管理办法法。我国物业业管理起起源于深深圳。1981年3月10日，深圳圳第一家家涉外商商品房管管理的专专业公司司深圳市物物业管理理公司挂挂牌成立立。物业管理理的地位位和作用用一、实施施物业管管理有利利于促进进经济增增长房屋居住住的四类类基本消消费支出出：购房房消费、家家装家电电消费、水电气气等消费费、房屋屋中大修修及设施施设备改改造和物物

4、管费消消费。二、实施施物业管管理有利利于提高高人民群群众居住住质量三、实施施物业管管理有利利于增加加就业四、实施施物业管管理有利利于维护护社区稳稳定五、实施施物业管管理有利利于推动动房地产产业的良良性发展展物业管理理服务物业管理理服务的的内容物业管理理服务是是指业主主与物业业管理企企业通过过物业服服务合同同约定的的公共性性服务。概括的的说，包包括两方方面的内内容：一是对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理；二是维护相相关区域域内的环环境卫生生和秩序序。具体的说说，物业业管理服服务主要要包括以以下内容容：1、房屋共共用部位位的维修修、养护护与管理理；2、房屋共共用设施施

5、设备的的维修、养护与与管理；3、物业管管理区域域内共用用设施设设备的维维修、养养护与管管理；4、物业管管理区域域内的环环境卫生生与绿化化管理服服务；5、物业管管理区域域内公共共秩序、消防、交通等等协管事事项服务务；6、物业装装饰装修修管理服服务；7、物业档档案资料料的管理理；8、专项维维修资金金的代管管服务。物业管理理服务成成本管理服务务人员的的工资、社会保保险和按按规定提提取的福福利费等等；物业共用用部位、共用设设施设备备的日常常运行、维护费费用；物业管理理区域内内清洁卫卫生费用用；物业管理理区域内内绿化养养护费用用；物业管理理区域秩秩序维护护费用；办公费用用；物业管理理企业固固定资产产折旧

6、；物业共用用部分、共用设设施设备备及公众众责任保保险费用用；经业主同同意的其其他费用用注：物业业共用部部位、共共用设施施设备的的大中维维修及更更新改造造费用，应当通通过专项项维修自自己予以以列支。物业服务务收费管管理物业服务务收费定定价形式式一、政府府定价二、政府府指导价价三、市场场调节价价物业服务务收费管管理物业服务务收费形形式包干制：业主向向物业管管理企业业支付固固定物业业服务费费用，盈盈余或者者亏损由由物业管管理企业业享有或或承担。薪酬制：在在预收的的物业服服务资金金中按约约定比例例或者约约定数额额提取酬酬金支付付给物业业管理企企业，其其余全部部用于物物业服务务合同约约定的支支出，结结余

7、或者者不足由由业主享享有或者者承担。物业服务务合同物业服务务合同应应具备的的主要内内容：1、物业管管理事项项2、物业服服务质量量3、物业服服务费用用4、双方的的权利与与义务5、专项维维修资金金的管理理与使用用6、物业管管理用房房7、合同期期限8、违约责责任前期物业业服务合合同通常情况况下，物物业服务务合同在在业主大大会和物物业管理理企业之之间签订订。但一一般情况况下，物物业建成成后，由由于业主主大会未未成立，不可能能由业主主委员会会代表业业主和业业主大会会选聘物物业管理理企业签签订物业业管理合合同。这这种情况况下，只只能由建建设单位位选聘物物业管理理企业实实施物业业管理服服务，物物业服务务合同

8、在在建设单单位与物物业服务务企业之之间签订订。这时时的物业业服务合合同叫做做前期物物业服务务合同。而且，建设单单位一开开始就拥拥有物业业，是第第一业主主，这是是建设单单位享有有第一次次选聘物物业管理理企业的的优先权权，能够够签订前前期物业业服务合合同的依依据。备注：根根据物物业管理理条例的的规定，前期物物业服务务合同可可以约定定期限，但是在在期限未未满、业业主委员员会与物物业管理理企业签签订的物物业服务务合同生生效时，前期物物业服务务合同终终止。物业使用用与维护护公共建筑筑和共用用设施规规划用途途不得擅擅自改变变物业管理理区域内内的道路路场地不不得擅自自占用与与挖掘公共事业业单位应应当依法法履

9、行相相关线管管和设施施设备的的维修养养护责任任业主装修修房屋应应当依法法规范利用物业业共用部部位、公公共设施施设备经经营应当当遵守有有关规定定物业管理理的基本本制度条例确立了七七项物业业管理的的基本制制度：业主大会会制度、业主公公约制度度、前期期物业管管理招投投标制度度、物业业承接查查验制度度、物业业管理企企业资质质管理制制度、物物业管理理专业人人员职业业资格制制度、住住宅专项项维修资资金制度度业主的权权利按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业公司提提供的服服务提议召开开业主大大会，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议提出制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则的建建议参加业主

10、主大会会会议，行行使投票票权选举业主主委员会会委员，并享有有被选举举权监督业主主委员会会的工作作监督物业业服务企企业履行行物业服服务合同同对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权监督物业业共用部部位、共共用设备备设施专专项维修修资金的的管理和和使用法律法规规规定的的其他权权利业主的义义务遵守业主主公约、业主大大会议事事规则遵守物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金

11、按时交纳纳物业服服务费用用法律、法法规规定定的其他他义务现行常用用法律法法规抄录录重庆市城城市物业业管理服服务收费费实施办办法渝价（1999）398号主要内容容1、未成立立业主委委员会的的住宅小小区或独独立实施施物业管管理的大大厦，公公共性服服务收费费实行政政府定价价，其收收费标准准由物价价部门核核定；已已经成立立了业主主委员会会的住宅宅小区或或独立实实施物业业管理的的大厦，公共性性服务收收费实行行政府指指导价，其收费费标准可可由物业业管理单单位与业业主委员员会根据据物价部部门公布布的同类类住宅小小区或大大厦的物物业管理理公共和和服务收收费指导导价格水水平，通通过签订订合同协协商议定定。2、为

12、保障障业主在在装修房房屋时，房屋主主体结构构和共用用设备、设施不不受损坏坏，装修修队进场场时应向向物业管管理单位位交纳装装修保证证金。装装修保证证金的限限额：住住宅每户户最高不不超过2，000元，非住住宅每户户最高不不超过10，000元。装修修完毕，经验收收房屋主主体结构构和共用用设备、设备未未受损坏坏，物业业管理单单位收取取的装修修保证金金必须如如数退还还；若有有损坏，业主装装修队应应负责赔赔偿。装修期间间产生的的建筑垃垃圾弃土土应由房房屋产权权人或使使用人负负责清运运。若委委托物业业管理单单位清运运，其清清运费用用由双方方协商议议定。 3、物业管管理单位位利用小小区或大大厦的公公共场地地、

13、共用用设备、设施从从事经营营活动，其收入入应用于于小区或或大厦的的住户的的公益事事业，或或用于弥弥补公共共性服务务费用之之不足。4、凡物业业管理单单位实施施了物业业管理，产权人人和使用用人应按按核定的的收费标标准自觉觉交纳各各项应缴缴的费用用。不按按规定缴缴费的，业主委委员会和和物业管管理单位位可依据据业主委委员会章章程、业业主公约约、管理理服务合合同追究究违约责责任，也也可以向向人民法法院提起起诉讼。备注：诉诉讼时效效期为2年重庆市物物价局关关于对重重庆市城城市物业业管理服服务收费费实施办办法执行行中有关关问题的的通知渝价2004778号主要内容容1、物业在在未达到到申报的的环境绿绿化、设设

14、备设施施等条件件的，在在审批的的收费标标准基础础上，应应下浮30%收费，下下浮的30%由建设单单位承担担。2、物业共共用部位位、共用用设备设设施日常常维修养养护费实实行专款款专用，按栋建建帐，不不得挪着着它用，并每年年向业主主公布一一次，接接受业主主监督。3、由于业业主共用用部位、共用设设备设施施（如楼楼道照明明、消防防通道照照明、电电梯间照照明、院院墙路灯灯、小区区路灯、草坪灯灯、小区区水景、二次供供水泵、自备发发电机油油料）的的用水、用电费费用未进进入物业业服务收收费成本本，应按按户据实实分摊后后由产权权人或使使用人缴缴纳。据据实分摊摊的共用用数量必必须是专专表计量量或正常常情况下下总表与

15、与各分表表的差额额。4、纳入物物业管理理范围的的已竣工工但尚未未出售，或者因因开发建建设单位位原因未未按时交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费用或者者物业服服务资金金由开发发建设单单位全额额交纳；业主或或使用人人的空置置房，经经物管企企业与使使用人双双方认定定水、电电、气表表起止数数均未走走动的，业主或或使用人人应交纳纳50%的物业服服务费。5、住宅小小区内停停车场的的物业服服务费：对已购购买车位位产权的的，物管管企业对对其停车车场进行行公共设设备设施施维修养养护、清清扫保洁洁、车场场管理服服务的，应对停停车位收收取物业业服务费费。普通通停车场场收费标标准30-80元/车位、月月；特级

16、级停车场场收费标标准50-100元/车位、月月。停车车场属物物业服务务费以外外的单列列的经营营性收费费，成本本费用不不得列入入物业服服务收费费成本之之中。重庆市物物业专项项维修资资金管理理办法专项维修修资金的的交存物业专项项维修资资金应当当由业主主交存。本市主主城区范范围内，首期物物业专项项维修资资金的交交存标准准为：（一）有有电梯的的，按每每平方米米建筑面面积80元交存；（二）无无电梯的的，按每每平方米米建筑面面积50元交存。购买预售售商品房房的，购购房者应应当在办办理房屋屋预售合合同备案案登记时时将首期期物业专专项维修修资金直直接存入入按本办办法规定定开立的的物业专专项维修修资金专专户。开

17、开发建设设单位、物业服服务企业业不得代代收首期期物业专专项维修修资金。物业专项项维修资资金的使使用原则则（一）专专有部分分的维修修、更新新、改造造费用，由专有有部分业业主承担担；（二）部部分共有有部分的的维修、更新、改造费费用，由由部分共共有的业业主按其其建筑面面积所占占比例分分摊；（三）全全体共有有部分的的维修、更新、改造费费用，由由全体业业主按其其建筑面面积所占占比例分分摊；（四）房房屋未全全部出售售的，开开发建设设单位应应当按照照未出售售部分的的建筑面面积所占占比例分分摊共有有部位、共有设设施设备备的维修修、更新新、改造造费用。物业专项项维修资资金使用用前提物业专项项维修资资金使用用方案

18、由由业主委委员会制制订，在在物业管管理区域域内公示示5日以上，并经专专有部分分占需要要维修、更新、改造的的共有部部位、共共有设施施设备所所涉及的的建筑物物总面积积2/3以上的业业主且占占需要维维修、更更新、改改造的共共有部位位、共有有设施设设备所涉涉及的总总人数2/3以上的业业主同意意。未成立业业主委员员会的或或者业主主委员会会不制订订物业专专项维修修资金使使用方案案的，物物业服务务企业或或者业主主代表也也可以提提出使用用方案，并在物物业所在在地乡镇镇人民政政府、街街道办事事处的指指导监督督下按照照前款规规定公示示和征得得同意。申请使用用维修资资金时需需提供材材料：（一）物物业专项项维修资资金

19、使用用方案；（二）与与施工单单位签订订的工程程施工（维修）合同；（三）与与共有部部位、共共有设施施设备具具有共有有关系的的业主清清册和经经专有部部分占建建筑物总总面积2/3以上且占占总人数数2/3以上业主主同意的的证明材材料；（四）公公示内容容、公示示情况说说明或者者未成立立业主委委员会的的物业所所在地街街道办事事处、乡乡镇人民民政府的的书面证证明材料料；（五）专专户管理理银行及及账户名名称；（六）其其他相关关材料。竣工验收收提供材材料：（一）施施工单位位编制的的工程结结算报告告；（二）维维修费用用清单、票据；（三）维维修费用用分担明明细表；（四）其其他相关关资料。启用紧急急程序使使用专项项维

20、修资资金发生下列列危及房房屋安全全等紧急急情况，应当立立即对物物业共有有部位、共有设设施设备备进行维维修、更更新、改改造：（一）屋屋顶、墙墙体渗漏漏（已约约定的除除外）；（二）因因线路故故障而引引起停电电或者漏漏电；（三）因因水泵故故障、进进水管内内的水管管爆裂造造成停水水或者闸闸阀严重重漏水；（四）落落水管严严重堵塞塞，水盘盘等设备备漏水；（五）楼楼地板、扶梯踏踏板断裂裂，公共共阳台、晒台、扶梯等等各种扶扶手栏杆杆松动、损坏；（六）楼楼体外立立面涂饰饰层有脱脱落危险险的；（七）电电梯发生生危及人人身安全全的故障障；（八）消消防设施施出现功功能障碍碍；（九）安安全监控控设施出出现故障障，不能能

21、运行；（十）其其他物业业共有部部分和共共有设施施设备出出现危害害或者可可能危害害公共安安全、公公共利益益及他人人合法权权益的情情形。发生上述述危急情情况时，业主委委员会、物业服服务企业业或者相相关业主主应当立立即将情情况报告告物业所所在地乡乡镇人民民政府、街道办办事处，经物业业所在地地乡镇人人民政府府、街道道办事处处出具证证明后，向区县县（自治治县）房房地产行行政主管管部门书书面申请请预先拨拨付物业业专项维维修资金金。区县（自自治县）房地产产行政主主管部门门收到书书面申请请后应当当于二十十四小时时内划转转资金，申请拨拨付资金金的机构构应当立立即进行行抢修。业主委员员会或者者物业服服务企业业未按

22、规规定实施施抢修的的，物业业所在地地乡镇人人民政府府、街道道办事处处应当组组织代修修，抢修修费用从从物业专专项维修修资金账账户中列列支。重庆市物物业管理理条例2009年10月1日起开始始实施业主、业业主大会会和业主主委员会会业主可以以设立业业主大会会，并由由业主大大会选举举产生业业主委员员会，但但同一个个物业管管理区域域只能设设立一个个业主大大会。业业主大会会应当代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。召开首次次业主大大会条件件：一个物业业管理区区域内，物业出出售并交交付使用用的建筑筑面积达达到该区区域建筑筑物总面面积的百百分之五五十以上上，业主主可以召

23、召开首次次业主大大会会议议，选举举产生业业主委员员会，并并于会前前告知物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）。占物业管管理区域域内业主主总人数数百分之之二十以以上的业业主书面面要求召召开首次次业主大大会会议议的，物物业所在在地街道道办事处处（乡镇镇人民政政府）应应当组织织召开。业主大会会履行的的职责（一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则和管理理规约；（二）选选举、补补选或罢罢免业主主委员会会成员；（三）决决定业主主委员会会的必要要经费及及来源以以及经费费管理办办法；（四）撤撤销或者者变更业业主委员员会超越越权限的的决定；（五）选选聘和解解聘物业业服务企企业，确确定物业业服务合合同

24、的内内容；（六）决决定提出出改建、重建建建筑物及及其附属属设施的的申请；（七）法法律、法法规或者者业主大大会议事事规则规规定的其其他职责责。业主委员员会成立立流程一、提出出申请向街道办办提出成成立首届届业主委委员会的的书面申申请，填填报首届业主主（代表表）大会会筹备小小组申请请表二、成立立业主委委员会筹筹备小组组街道道办事处处接到申申请后，做出书书面批复复意见，指导小小区成立立业主委委员会筹筹备小组组。三、筹备备小组开开展筹备备工作四、业主主委员会会应当自自成立起起3日内召开开首次业业主大会会，推选选出委员员会主任任1人，副主主任1-2人。五、向区区、县级级市物业业行政主主管部门门办理核核准登

25、记记手续六、核准准批复业主委员员会是业业主大会会的执行行机构。成员人人数由业业主大会会决定，但不得得少于五五人，应应当为单单数。每每届任期期不超过过五年，可以连连选连任任。业主委员员会设主主任一名名、副主主任一至至三名，业主委委员会主主任是业业主委员员会的代代表人。计票业主拥有有物业的的专有部部分建筑筑面积按按所持房房地产权权证记载载的建筑筑面积计计算；对对已出售售但未办办理房地地产权属属登记的的物业，按商品品房买卖卖合同确确定的建建筑面积积计算。业主人数数按房地地产权证证数计算算，一个个权证计计为一个个业主人人数。对对已出售售但未办办理房地地产权属属登记的的物业，业主人人数按商商品房买买卖合

26、同同数计算算，一个个合同计计为一个个业主人人数；对对未出售售的物业业，建设设单位计计为一个个业主人人数。前期物业业管理对于物业业中有住住宅的预预售项目目，建设设单位应应当在申申请房屋屋预售许许可证前前通过招招标投标标的方式式选聘物物业服务务企业；对于物物业中有有住宅的的现售项项目，建建设单位位应当在在物业销销售前通通过招标标投标的的方式选选聘物业业服务企企业。投标人少少于三个个或者住住宅建筑筑面积少少于三万万平方米米的，经经物业所所在地区区、县（自治县县）房地地产行政政主管部部门批准准，建设设单位可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业。建设单位位应在与与物业服服务企业业

27、签订物物业服务务合同后后十五日日内报物物业所在在地区、县（自自治县）房地产产行政主主管部门门备案。业主委员员会与物物业服务务企业依依法签订订的物业业服务合合同生效效时，前前期物业业服务合合同终止止。建设单位位应当在在物业销销售时将将临时管管理规约约和前期期物业服服务合同同提供给给物业买买受人，并予以以说明。物业买受受人在与与建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应当对遵遵守临时时管理规规约和履履行前期期物业服服务合同同予以书书面承诺诺。物业服务务用房包包括物业业服务企企业用房房和业主主委员会会用房，应当由由建设单单位按照照不低于于房屋总总建筑面面积千分分之三的的比例且且不少于于五十平平方米的的

28、标准在在物业管管理区域域内无偿偿配置。物业服务务用房应应当为地地面以上上的独立立成套装装修房屋屋，具备备水、电电使用功功能；没没有配置置电梯的的物业，物业服服务用房房所在楼楼层不得得高于四四层。物业服务务用房属属于全体体业主共共有，用用作从事事物业管管理活动动。物业业服务企企业、业业主委员员会不得得擅自改改变其用用途。住宅室内内装饰装装修管理理办法国家建设设部令，于2002年5月1日起实施施第五条、住宅室室内装饰饰装修活活动，禁禁止下列列活动：1、未经原原设计单单位或者者具有相相应资质质等级的的设计单单位提出出设计方方案，变变动建筑筑主体和和承重结结构；2、将没有有防水要要求的房房间或者者阳台改改为卫生生间、厨厨房；3、扩大承承重墙上上原有的的门窗尺尺寸，拆拆除连接接阳台的的砖、混混凝土墙墙体；4、损坏房房屋原有有的节能能设施，降低节节能效果果；5、其他影影响建筑筑结构和和使