福星新城价格执行策略

1、福星新城价格执行策略周边市场直接竞争个案对比情况分析1、交通、地段分析四季晶华：位于沧浪浪新城的的南面，宝带路888号，友新路的东侧。公交有7路、25路、28路、102路可到达，据南环高架5分钟车程，距观前街约18分钟车程。天辰花园：位于沧浪浪新城中中心，北北靠永生生路、西西临友新路路路，东临临长吴路路。公交有有54路路、255路、447路、660路、7701路路可到达达，据南南环高架架2分钟钟车程，距距观前街街约15分钟车车程。福新星城：沧浪新新城核心心区，福福星小区区南面，友友新路的的西侧，教教师新村村的北面面。公交交有255路、554路、447路、660路、7701路路等可到到达，据据南

2、环高高架2分钟车车程，距距观前街街约15分钟车车程。总结：从出出行和距距市中心心的距离离来看，三三个楼盘盘同属于于沧浪新新城内，四四季晶华华较靠南南面，本本案和天天辰花园园分别在在友新路路的两侧侧，距市市中心相相对较近近，从出出行上来来说更便便捷。2、规模分分析四季晶华：总占地地6550000平方米米，总建建筑面积积15500000平方方米，由由15幢幢12-188F的高高层和小小高层组组成，共共规划112255户。天辰花园：总占地地12260000平方方米，总总建筑面面积20000000平方米米，由226幢高高层和小小高层组组成。首首期开发发房屋 14 幢，约约 12240000平方方米，共

3、共14558 户户。福新星城：总占地地18849000平方方米，总总建筑面面积34776111平方米米，由118幢8-24F的的高层和和小高层层组成，规规划户数数19114户，分分南北两两区开发发，目前前先开发发南区。总结：从三三个个案案的规模模上来看看，本案案是目前前沧浪新新城内最最大规模模的居住住小区，而而且前期期开发已已建成的的福星小小区一二二三期，已已经形成成了一定定的规模模，在此此区域内内有一定定的影响响力。3、推案方方式分析析四季晶华：20004年110月330日开开始预约约，111月311日开盘盘到现在在推盘5次已陆续续推出近近4388套房源源，实行行多批次次，小批批量的推推广方

4、式式。天辰花园：20004年112月331日开开盘到现现在推盘盘2次共共推出房房源2008套，装装修和毛毛坯房分分开推出出。 福新星城：现在还还为开盘盘。总结：结合合周边两两个竞争争楼盘的的推广方方式，本本案也不不宜大批批量的推推出，一一期4幢幢房共2294户户，也可可以分批批分量，结结合楼层层，户型型特点以以及地理理位置作作推广。4、户型配配比分析析四季晶华面面积配比比如下：户型面积范围户数总户数比例2房2厅11卫9192214843633.9%3房2厅11卫10211078443619.3%3房2厅22卫119113017643640.3%复式1581160284366.4%天辰花园面面积

5、配比比如下：户型面积范围户数总户数比例1房2厅11卫87.05592443%2房2厅11卫94.4881133.6886324426%2房半2厅厅2卫136.4421400.6442824411%3房2厅22卫148.9981599.7112924412%4房2厅22卫16211879624439%复式156.3312166.8192447%福新星城面面积配比比如下：户型面积范围户数总户数比例2房2厅11卫99.2221033.3558329428%2房2厅22卫120.55822941%3房2厅11卫119.5521300.2119729433%3房2厅22卫132.9961388.1668

6、029427%4房2厅22卫170.22492943%复式162.0052411.888232948%总结：如图图户型分分布根据以上数数据显示示，目前前该区域域内户型型主要集集中在22房和3房房之间，1房相对偏少，只有天辰有唯数不多的几套；2房的面积基本集中在91120平方米之间，；3房面积集中在102138平方米之间；四房面积集中在162187只见，四季晶华暂时无此户型推出；复式面积集中在156216平方米之间。可见，四季晶华面积相对控制得比较合理，天辰花园的面积相对偏大，而本案面积有大有小，面积控制的合理性不如四季晶华，但2房和3房的面积比天辰花园合理，主要在四房和复式上面积偏大。5、配套

7、分分析四季晶华：羽毛球球场、半半场篮球球场、儿儿童乐园园等；有有会所，安安保智能能化设施施配套齐齐全；但但其周边边的商业业配套比比较欠缺缺，且小小区自身身无健全全的商业业配套规规划，主主要依赖赖于东面面吴中区区的配套套。天辰花园：有大型型 VIIP 会会所，容容娱乐、休休闲、健健身、综综合服务务于一体体；在物物业管理理方面，引引入智能能化系统统 周界界防范系系统、闭闭路监控控系统、对对讲门禁禁系统、电电子巡更更系统、停停车管理理系统、信信息网络络系统等等；小区区内配套套主要依依靠北面面友联小小区周边边的配套套，小区区自身无无统一的的商业配配套规化化。福新星城：小区内内设有苏苏州唯一一的中心心下

8、沉式式水广场场、另有集中绿绿化休闲闲广场、会会所等；安保智智能化设设施配套套齐全；以及自自建一条条小区内内的商业业步行街街，生活活所需的的配套比比较齐全全。总结：从上上可知， 因本案案地处沧沧浪新城城的中心心位置，从从长远居居住角度度看，其其周边的的发展潜潜力最大大，配套套最齐全全，且本本身小区区内还有有自建的的商业步步行街。6、绿化率率分析四季晶华：43.9%天辰花园：39.8%福新星城：63%总结：本案案绿化率率最高，也也可以说说是绿化化面积最最多，享享受的环环境最好好，最适适合居住住的住宅宅小区7、得房率率分析四季晶华：80%天辰花园：小高层层833%886%，高高层81%福新星城：小高层层844%，高高层82.5%总结：从得得房率来来看，四四季晶华华的得房房率最低低，所以以性价比比相对最最差，本本案是得得房率最最高，空空间使用用率最高高，性价价比最高高的居住住小区。8、价格分分析四季晶华：首次推推盘时均均价为441000元/平平方米，至至目前33月份推推盘均价价达到445000元/平平方米，价价格范围围从4330050000元/平方米米，按推推盘次序序前后涨涨幅为4400元元/平方方米。天辰花园：首次推推盘时毛毛坯房均均价为442000元/平平方米，装装修房为为52000元/