西安高新区项目产品定位报告

1、西安高新区项目产品定位报告高新枫林绿绿洲(二二期)社区规划：3条步行街街 112000米生态态谷 50000平米米会所 1公公里林荫荫大道产品规划：二期由4栋栋碟式高高层 、22栋纯复复式楼和和1栋板板式小高高层组成成销售情况：共分五五期开发发，当期期开发二二期，007年五五期全部部开发完完工上市时间00488，交房房时间006.55，去化化量588套/月月左右，去去化速度度85%客源： 以以当地本本市人购购买为主主,外地地购房则则以延安安(陕北北地区)居多；用以自自主，投投资较少少；一般般年龄在在30-45岁岁购买者者多营销思路：“生态谷谷 纯水水岸 新新街区生生活”“生态运运动 教教育 阳

2、阳光”推广手段：一次性性购房可可享受998折优优惠；报报刊媒体体推广为为主；户户外硬广广媒体通路：华商商报、西西安晚报报为主主打；相相关专业业网站（如如wwww.8000j.cc）优势： 水水景规划划，迎合合市场需需求；大大型社区区，会所所等相关关配套齐齐全；电电梯型纯纯复式景景观楼产产品，是是该项目目的一大大亮点劣势： 产产品高密密度开发发，影响响居住的的采光性性；077年全部部竣工，开开发周期期较长，势必给前期期入住居居民带来来一定的的不便；周遍同同期开发发楼盘多多，其竞竞争压力力大豪盛时代华华城（三三期）社区规划：230000平方米米江南山山水园林林 220000多平方方米会所所产品规划

3、：共由9栋223楼高高层组成成，其中中三期由由3栋高高层组成成销售情况：共分三三期开发发，上市市时间004.99，交房房时间005年底底，去化化量411套/月月，去化化速度889%营销思路：“水岸名名邸 一一切都是是好宅标标准 除除了价格格”推广手段：一次性性购房可可享受998折优优惠，按按揭享受受99折折优惠；报刊媒媒体推广广为主；户外硬硬广媒体通路：华商商报、西西安晚报报为主主打；相相关专业业网站（如如wwww.8000j.cc）优势： 产产品整体体品质较较高，江江南园林林景观设设计具特特色；先先做景观观后销售售，市场场反映效效果好劣势： 栋栋距小，低低层户型型采光不不够；部部分房型型设计

4、欠欠缺合理理世家星城（三三期）社区规划：2000平平方米健健身俱乐乐部、商商业产品规划：三期由100栋小高高层、高高层组成成销售情况：共分33期开发发，当期期为3期期，上市市时间 05.3（内内部认购购）055.6上上市；交交房时间间05年年底客源： 本本市居民民购买为为主，异异地购房房为辅；自住居居多营销思路：“打造一一流高品品质大众众精品住住宅”推广手段：“付5万万顶7万万”活动(在内部部认购期期,只要要先付55万元定定金,开开盘后购购买可抵抵消7万万元房款款)媒体通路：华商商报、西西安晚报报为主主打；相相关专业业网站（如如wwww.8000j.cc）优势： 社社区规模模大，配配套设施施齐

5、全；周遍名名校多，居居住环境境好；借借学校优优势，吸吸引大量量客户劣势： 产产品总体体品质一一般绿地世纪城城仕嘉嘉公寓社区规划：10万平米米绿化；1200万平米米坡地（99洞高尔尔夫）；650000水水景；商商业街；150000会会所产品规划：集住宅宅、酒店店、办公公、会展展中心、酒酒店式公公寓、商商业为一一体的综综合社区区；一期期由2栋栋11层层、2栋栋18层层及2栋栋24层层的小高高层、高高层组成成销售情况：共分33期；下下期开发发上市时时间2期期04.9；交交房时间间05.6；去去化量 70套套/月（剩剩余500套左右右）；去去化速度度89%客源： 以以当地本本市人购购买为主主；自主主居

6、多；投资占占有一定定比例营销思路：“1200万平米米 首席席国际亲亲水社区区”“西安高高新中央央商务区区”推广手段：一次性性购房可可享受998-999折优优惠；报报刊媒体体推广为为主；户户外硬广广媒体通路：华商商报、西西安晚报报为主主打；绿绿地主页页及相关关专业网网站优势： 知知名企业业楼盘，名名牌效益益明显；社区内内部配套套齐全，有有商业街街、高尔尔夫练习习场等多多项设施施；房型型设计普普遍较好好，南北北通透、采采光足，户户户全明明设计；大量水水系景观观的营造造，受到到众多市市民的追追捧劣势： 因因西安当当地的气气候影响响，设露露天式阳阳台，肯肯能会造造成房屋屋内尘土土较多的的现象；区域内内

7、雷同性性产品多多，竞争争力较大大紫薇田园都都市社区规划：5万多平方方米的中中央绿地地广场；14万万平方米米俱乐部部产品规划：有多层、小小高层、高高层、花花园洋房房、TOOHO及及老年公公寓构成成销售情况：同期开开发（销销售至今今2年多多）；上上市时间间02.7（多多层），004.55（小高高层、高高层）；交房时时间055.100（高层层）客源： 以以本地人人购买为为主，外外地购房房以陕北北地区居居多；自自主为主主，投资资者甚少少营销思路：“精英 人文 成熟社社区”推广手段：首付可可分期付付款（如如首付330%，可可先付一一半，入入住前再再付清另另一半）；9层以上可可享受999折，115层以以上

8、988折；报报刊媒体体为主流流；户外外硬广媒体通路：华商商报、西西安晚报报为主主打；相相关专业业网站（如如wwww.8000j.cc）优势： 社社区是目目前市场场上规模模最大的的楼盘，受受当地居居民关注注；楼盘盘是政府府扶持项项目，在在许多方方面享有有一定的的优惠政政策；大大型社区区配套齐齐全;劣势： 项项目在产产品的规规划设计计方面存存在一定定问题；目前项项目商业业设施配配套较少少；高层层顶层面面积设计计较大，总总价过高高，造成成市民难难以承受受城市枫景 夏日景景色（一一期）社区规划: 280000平方米米商业 17700平平方米幼幼儿园 31100平平方米公公共绿地地产品规划: 共有有十栋

9、小小高层和和二栋高高层组成成一期由一栋栋32层层高层、六六栋188层小高高层销售情况：共分二二期开发发，当期期开发一一期，下下期开发发二期（55号地块块）客源： 当当地客户户为主；自主居居多；相相当一部部分客户户来自于于高科新新花园业业主（高高科新花花园是同同家开发发公司建建造的）营销思路：“城市中中的风景景 风景景中的城城市”“20005 关注高高科集团团 高科科房产”“关注城市市风景 夏日景景色”推广手段：截止到到3月88日，内内部订购购，价格格优惠；报刊媒媒体推广广为主；户外硬硬广媒体通路：华商商报、西西安晚报报为主主打；相相关专业业网站（如如wwww.8000j.cc）优势： 高高科房

10、产产楼盘 品牌效效益显著著；栋距距52米米，采光光度高，相相当受购购房者欢欢迎；板板式小高高层房型型（三室室），户户型设计计合理，属属经典房房型劣势： 11室的房房型设计计朝北，对对采光、日日照有一一定影响响（2）潜在竞竞争情况况 中中海外集集团于220033年以近近2.44亿元获获得南二二环西段段一地块块，动向向不明。 和和记黄埔埔以100.055亿元拿拿下高新新区二期期7277亩土地地使用权权，动向向不清晰晰。 广广厦房产产、珠江江投资、新新鸿基、名名流置业业等全国国知名地地产公司司进驻西西安。表7：区域域其他典典型个案案情况案名建筑面积占地面积容积率价格（元/平米米）主力户型销售情况八水

11、洋房528003/2/11 1115.334项目共4000多套套房源，剩剩余三成成枫韵蓝湾3013.72.1不详1-3室 40-1200不等项目共有220000多套房房源，分分二期开开发，目目前一期期开发115000套左右右，未销销售，情情况不详详家天下14.352.86（二期）330500（三期）331000（二期）33/2/2 1138.76-1433.622（三期）22/2/1 990共有10558套，二二期房源源60套套左右，现现推出三三期共4400套套房源世纪颐园35003/2/22 1134、1140共有二栋住住宅楼，一一栋团购购，一栋栋可售房房源1992套，剩剩余200多套我爱我

12、家6点式：31100-44000板式住宅：30550-336000板式：3/2/22 1119、1126平平方米点式：1室室 333-511 平方方米项目共分二二期开发发，现二二期开发发点式小小户型，共共6722户，已已销售880%新西兰(二二期)165.92.736003/2/22 1131-1366项目正销售售二期，去去化900%，剩剩余100套左右右房源旭景碧泽园园( 二二期)827803/2/22 1101-1277项目总18817户户，现开开发二期期，约6612户户左右，剩剩余约770套，后后期开发发三期，约约6000套左右右紫昕花庭31002/2/11、3/2/2286-1388项

13、目共10076户户，一期期全部销销售，剩剩余6000多套套2、区域楼楼盘特点点产品面： 区区域物业业形态以以混合社社区为主主，以小小高层、高高层为主主。 户户型以三三房为主主、户型型面积在在1211-1440平米米为主户型类型及及户型面面积相对对偏大，这这与区域域置业需需求向提提升品质质阶段相相吻合，且且户型是是适度放放大。 区区域产品品多为新新盘、且且产品规规模大客源面： 三三类客群群并存，且且以自住住需求为为主区域购房的的客户大大体分为为三类：一是周周边工业业园区、产产业园区区的工作作人士；二是邻邻近区域域的欲提提升居住住质量的的人士；三是外外地人士士（陕北北），三三类客户户群体并并存，均

14、均以自住住需求为为主，同同时一个个不容忽忽视的客客源来源源渠道为为团购。 区区域客源源对诸如如品质、品品牌等表表现出一一定的关关注度销售推广面面： 区区域价格格涨幅缓缓慢，但但景观和和朝向对对价格的的影响较较大区域项目价价格较005年初初均有不不同程度度的上涨涨（一般般在1550元左左右/平平米），但但较044年下半半年的增增速而言言明显趋趋缓。在在影响价价格的诸诸多因素素中，其其环境和和朝向等等因素影影响较大大，南向向和北向向的差价价估计在在15-20%。楼盘名称城市枫景豪盛时代华华城绿地世纪城城-仕嘉嘉公寓高新枫林绿绿洲规模（万方方）22.5111380150物业类型小高层、高高层高层小高

15、层、高高层小高层、高高层户型1/1/11、2/1/11、2/2/11、3/2/22、4/2/223/2/22、4/2/22、5/2/222/2/11、3/2/22、4/2/22、5/2/33（复式式）3/2/22、4/2/22、4/2/33、复式式面积（平米米）1/1/11：2/1/11：2/2/11：3/2/22：4/2/22=433-499：855.055：1000：1122-1400：16603/2/22：4/2/22：5/2/22=1332、1150：1355：1774-11762/2/11：3/2/22：4/2/22：5/2/33（复式式）=996、998：1126、1130：1544：1776、22303/2/22：4/2/22：4/2/33：复式式=1118：1149-1522：1667-1181：2499.6、3300套数（套）1/1/11：2/1/11：2/2/11：3/2/22：4/2/22=1668：228：556：4409：543/2/22：4/2/22：5/2/22=1884：446：4462/2/11：3/2/22：4/2/22：5/2/33（复式式）=2214：2399：188：43/2/22：4/2/22：4/2/33：复式式=966：966：1884：990