房地产项目计划管理

房地产项目计划管理第一页，共44页。承上—PMO经营“驾驶舱”利润管理经营目标项目管理“大运营”开发价值链专业业务第二页，共44页。启下—项目快周转4个月8个月3库存2个月【开工】【开盘】首开取证库存30%建造取证量3个月经营性现金流回正周期12个月“4832”能力！资金占用现金流回正第三页，共44页。项目运营管理体系在于保障战略匹配、组织有效、流程可行、有效落地、高效决策，且通常为多重目标组合、随时监控/调整计划、及时调整经营航向，“管一年，看三年”，调整项目开发节奏，保证业绩持续稳定增长......3项机制3个会议3级计划3层组织集团→事业部→项目荣誉排名问责机制经济奖惩横向2会+纵向1会重大节点（集团）

里程碑节点（事业部）主项计划（项目）“3-3-3-3”项目运营管理体系战略组织流程决策计划监控评价目标启下—项目运营管理体系第四页，共44页。计划管理与快周转快周转计划管理实现节奏效率能力项目开发全过程项目获取项目策划方案设计示范区打造项目开发施工产品交付项目销售第五页，共44页。16年项目计划管理怎么样？》》效率》》节奏第六页，共44页。城市兵棋推演城市目标16年实现最快项目开盘工期重庆“7”“10.1”天津“8”“9.7”上海“8”无新盘沈阳“7”“7.7”合肥“6”“5.6”杭州“8”“7.2”北京8个月（刚需）11-13个月（商办）“15.8”长沙“7”无新盘武汉保9争8破7“13.1”苏州保8、争7、破6“9.4”南京“8”“11.8”备注：数据统计截止10月15日，扣除春节影响16年兵棋推演目标，3个城市实现推演目标！16年项目计划管理→1）效率第七页，共44页。破“6”目标实现！合肥事业部

陶冲湖项目

拿地→开盘

5.6个月

朗香书院项目

拿地→开盘

6.0个月备注：以上工期仅扣除春节施工影响16年项目计划管理→1）效率案例“合肥破六项目案例分享”第八页，共44页。标准工期2016年首开项目实际工期0.53.57.78.9方案批复定位示范区开放开盘1.05.710.611.5方案批复定位示范区开放开盘15年首开效率实际工期1.05.79.211.116年项目计划管理→1）效率1、定位及方案批复效率仍迟缓，与15年开盘项目持平2、样板示范区开放效率有所下降，较15年开盘项目水平下降0.7个月；3、拿地到开盘周期有所下降，较15年开盘项目水平下降0.4个月；第九页，共44页。红旗版工期2016年首开项目-投前与投后实际工期0.433.97.99.7方案批复定位示范区开放开盘1.05.710.611.5方案批复定位示范区开放开盘1、拿地时运营计划排布比较激进；2、拿地后还原项目真实面目16年项目计划管理→1）效率第十页，共44页。16年项目计划管理→2）节奏城市项目开盘时间合肥陶冲湖别院2016/7/17合肥朗香书院2016/7/23合肥铂悦·庐州府2016/8/6浙江时代城2016/6/24苏南壹号院2016/4/10沈阳旭辉锦堂2016/7/23重庆江山樾2016/5/28南京铂悅金陵2016/6/25苏州铂悦犀湖2016/7/30南京铂悦秦淮2016/10/19武汉钰龙半岛2016/10/13北京七号院2016/10/15北京26街区2016/6/30天津陆号院2016/10/22沈阳峰尚2016/10/30北京一合相2016/10/31杭州粮食仓库2016/12/28下半年开盘12个上半年开盘5个下半年开盘项目占七成！第四季度开盘项目占四成！第十一页，共44页。16年项目计划管理→2）节奏竣备交付项目集中在6月份及12月份！已实现结转26个16年竣工数12个第十二页，共44页。16年项目计划管理效率：整体未提升！节奏：还是不均衡！第十三页，共44页。项目计划管理维度：项目全周期过程管控三分管理：分级分阶段

分职能招商业态规划确认主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上一般商户合同签订50%一般商户合同签订80%商业接管大于2000平米店铺及主力店进场装修商业开业项目获取前期决策规划设计示范区打造工程施工产品交付拿地排布计划项目交底项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批方案批复样板区开工样板区开放施工证预售证开发贷商业开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收开盘销售交付证大产证

报批报建项目销售开发贷招采总包第十四页，共44页。项目计划管理项目获取拿地排布计划项目交底1、激进型/乌龟型2、经济指标面积/成本/进度/某事业部项目拿地排布相当于项目模拟演练！现状：拿地阶段计划排布不合理某事业部项目[案例][案例]第十五页，共44页。项目计划管理项目获取拿地排布计划项目交底要求：拿地排计划，6个一定要“明白”总图经济指标

标准工期

地块现状

政策基本摸底

营销策略

样板区规划第十六页，共44页。项目计划管理项目获取拿地排布计划项目交底合作项目交底合作协议交底项目费用-营销费用、管理费用、成本费用比例确定资金支付：关注投入和回款清算：重点关注清算时点前期营销-项目定位、方案、价格、营销动作“三会职责要求”计划节点、营销价格、成本变化的控制派驻人员职责、要求、档案、资料信息月报披露要求第十七页，共44页。项目计划管理前期决策项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批“两会”顺利召开！不光是组织者，更多是参与者！[案例]第十八页，共44页。项目计划管理前期决策项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批项目目标版确定定什么！怎么定！口径！第十九页，共44页。现状：分期把控弱[案例]1、无专项交圈机制，分期调整随意2、分期与标段互相混合3、分期与后期验收规划不匹配项目计划管理前期决策项目定位会战略规划会项目目标版确定跟投方案完成审批第二十页，共44页。要求：强分期把控+分期专题会项目计划管理前期决策“利润或现金流导向”原则“规模适当”原则“资金使用最大化”原则“合理税务筹划”原则“营销策略”原则“产品合理搭配”原则“利于规划验收、交付结转”原则第二十一页，共44页。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建影响报批报建的因素政府政策影响：政府调控、限价。。。合作方影响：收并购、合作边界不清晰、合作方遗留问题、国企施工总包公开招标。。。。规划技术条件影响：报规面积、技术规范。。。。公司内部需求与政府需求之间的差异。。。政府领导政绩、个人喜好。。。。第二十二页，共44页。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建[案例]无法上半年抢收，立冬入市很无奈！第二十三页，共44页。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建[案例]牺牲上半年开盘目标，保证开盘价格！第二十四页，共44页。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建合作方国资，施工总包招标必须公开招标，周期拉长，影响施工证合作协议规划边界未搞清楚，导致拆迁、补地价等等问题合作方不配合，前期推不动！[案例]第二十五页，共44页。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建k10的三幢高层调成了阶梯状，面积及货值指标压在K9和K7领导个人喜好开盘延后5个月！[案例]第二十六页，共44页。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建规划条件[案例]第二十七页，共44页。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建预测面积&实测面积补差及赔偿业主：5000万左右！利润下降！实测建筑面积预测建筑面积。未超出-3%的建筑面积约为：1900平方米。退还业主补差金额约为：3000万，超出-3%的建筑面积约为：700平方米，需双倍赔偿，退还业主补差金额约为：2000万。[案例]第二十八页，共44页。项目计划管理规划设计方案批复施工证预售证报批报建一图指导一套系统的报建流程总图（已进入城区、目标城区）三案例库1、以往项目出现过的报建案例总结2、其他公司报建案例分享两表支撑表一：报批报建工作指南表表二：报建细化专项计划表（关键点）四广播1、政策动态2、技术规范变化要求方向框架第二十九页，共44页。项目计划管理开发贷前期融资开发贷关注点：1、融资额度2、放款时间3、实际放款额度4、还款时间第三十页，共44页。项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收现状：专项计划失守

开工管控放任示范区展示延后工程抢工能力弱政府停工等影响第三十一页，共44页。项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收[案例][案例]第三十二页，共44页。项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收要求：抓专项计划，保关键节点第三十三页，共44页。项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收要求：控开工，弹性供第三十四页，共44页。项目计划管理示范区打造工程施工样板区开工样板区开放开工达预售条件主体结构封顶完成外立面落架精装修竣工备案验收要求：控开工，弹性供三表一表销售计划表流量控制表销售去化表供应计划表开工申请单第三十五页，共44页。项目计划管理开盘销售项目销售把控：货值定调价

开盘前专项计划（销售合同、营销说辞等等）[案例]第三十六页，共44页。项目计划管理产品交付交付证大产证关注点：1、交付时间、交付条件2、验收风险3、交付证取得必备条件4、大产证取得必备条件5、交付满意度6、复盘防索赔！第三十七页，共44页。风险把控及辨别意识不够开盘时间延期5个月！三个不能不能看合作方是本土企业就不防范证照风险不能只关注规划局领导而不管下级办事人员不能用人不当，耽误报批报建，延迟开盘案例分享:收并购项目运营关注点及项目报批报建问题项目计划管理[案例]第三十八页，共44页。项目计划管理招商业态规划确认主力店合同签订及一般商户合同签订30%以上一般商户合同签订50%一般商户合同签订80%商业接管大于2000平米店铺及主力店进场装修商业开业商业指标定位产品线租金测算、成本控制招商运营开业》》韩赟总分享第三十九页，共44页。项目计划管理总结:1、想的多-全周