漯河市房地产市场销售及库存分析报告

漯河市房地产市场销售及库存分析报告市场分析宏观市场研判区域市场分析漯河市位于河南省中部，总人口282.55万人，市区人口约30万人，人口规模小宏观市场研判——城市概况地理位置：漯河位于省中部偏南，1小时郑州经济出行圈，中原城市群豫南核心位置，北至许昌约67公里，车程约60分钟；东至周口市约73公里，车程约70分钟；南至驻马店市约88公里，车程约80分钟；西至平顶山市约93公里，车程约85分钟；京广铁路、漯宝铁路、107国道、京港澳高速。伏牛山东麓平原和淮北平原交错带，沙河、澧河境内交汇，形成两河六岸生态景观。经济人口：漯河市,

现已被评为“中国品牌城市”是中西部首个、全国第二个获此殊荣的城市，中国首个“食品名城”。下辖两县三区，分别是临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区和召陵区板块，并设经济开发区。2017年末总人口282.55万人，常住人口265.03万人，城镇常住人口134.93万人，自然增长率6.94‰。GDP总量全省排名倒数第3，经济总量小，增速处于全省中等水平2017年漯河市GDP产值1165亿元，全省排名较后，增速较于全省不太明显，为8.20%，人均收入低于其他地区平均水平。（数据来源：千寻生活）地市2017年GDP增长率郑州9130.17亿8.20%洛阳4343.1亿8.70%南阳2957.93亿6.50%许昌2642.1亿8.70%周口2517.03亿7.90%新乡2384.3亿8.10%焦作2342.8亿7.40%信阳2226.55亿6.70%商丘2217.89亿8.70%安阳2017.88亿7.00%平顶山2015.3亿8.10%驻马店2004亿8.30%开封1934.96亿8.20%濮阳1620.56亿8.10%三门峡1460.81亿8.50%漯河1165亿8.20%鹤壁832.59亿8.30%济源612.47亿8.30%郑州洛阳南阳许昌周口新乡焦作信阳商丘安阳平顶山驻马店开封濮阳三门峡漯河鹤壁济源100009000800070006000500040003000200010000河南省18地市GDP总量宏观市场研判——经济发展“双心引领”

西城副中心、东部城乡一体化示范区，“三城共进”龙江生态城、开源新城、东部新城，“四区拓展”沙澧、淞江、东城、经济技术开发四大产业聚集区，“五线提升”白云山路、太行山路、淞江路、中山路、长江路-人民路。城市整体发展“东优，西进，南控，北联“，西城发展处于起步阶段宏观市场研判——城市规划恒大悦府项目位于漯河西城新区，距恒大在售项目较近，形成竞品效应，距离市中心城区及成熟商圈较远项目位于漯河市西城区，距离高铁站仅800m；距漯河市政府4km；距离恒大名都1.8km，恒大御景3.2km；距黄河广场商圈3.5km；距辽河路商圈4.2

km；距老城区商圈6

km；距离漯河火车站6.4km。项目区位城市整体土地出让量大，商品住房用地为主，未来供应量激增，竞争加剧数据来源：中国土地市场网2017年漯河共出让土地109宗，土地出让总面积3339870.856㎡，其中源汇区出让15宗，郾城区出让14宗，召陵区22宗，舞阳县17宗，临颍县出让39宗，西城区2宗。2018年较多项目即将入市，市场供应量激增，整个市场竞争陷入激烈的局面。宏观市场研判——土地供应情况市场整体均价不高，月均去化12.94万方，整体市场疲软区域在售项目成交均价元/m²成交金额（备案）亿全年去化量（套）全年去化面积（万m2）月均去化量（万m2）源汇区642305.15229126.92.24召陵区1033525.66267229.82.48西城区651203.67294632.52.7郾城区3402413.32614966.15.51合计21418127.814058155.312.942017年整个漯河市去化14058套房屋，除郾城区以外，其它区域去化量较为平均，去化货量共计约155.3万㎡。西城区共有6个项目，成交均价5120元/m²，略高于其他区域，但去化率相对偏低。区域市场分析——整体楼市分析市场存量大，去化周期12个月，且后期入市货量激增区域/类型在售楼盘个数入市货量（万㎡）新入市楼盘个数待建项目个数待建量（万㎡）召陵区148056155西城区650.45395.36源汇区412.764481郾城区1216.635116.7总计36159.3617184382018年现有在售楼盘共计36个，待售货量159.36

㎡，与去年整体市场去化量持平。其中西城区占6个，待售货量为50.4万㎡；新入市楼盘共17个，待建项目18个，待建量438万㎡，其西城区3个，待建量95.36万㎡。（数据时间：截止2018年4月）区域市场分析——整体楼市分析12个主要竞品西溪花园、滨湖国际、苏荷上郡、阳光福园、永信伯爵山、阳光城、天鑫澜庭叙现代城、泰威翰林苑、苏荷悦湖公馆、恒大名都、恒大御景8个新项目昌建西外滩、苏荷悦湖公馆、昌建沁源和、上林苑、昌建君悦府、建业桂园、昌建总部港、昌建誉峰6个未入市绿地、碧桂园、健康运动城、文化产业城、、天悦城同区域竞品在售库存较多，不可忽视本地及外来品牌产品实力及口碑。本区内主要竞品12个，其8个新入市项目；未入市项目5个，本案处于西城区北偏核心地带，周边竞品林立。昌建沁源和昌建西外滩新入市项目在售项目建业桂园昌建君悦府恒大名都恒大御景上林苑天鑫澜庭叙，车距约4.5km，均价6500元/㎡，2018总计515套长申玉，车距约2km均价8000元/㎡，8.9#楼开盘平销期永信伯爵山，车距约1.5km，18年总计117

套，三期认筹96组建业云熙府，车距约2.2km，洋房高层6900元/㎡西溪花园，车距约1.7km，洋房7000元/㎡、高层5200元/㎡本案滨湖国际，车距约1km，余70套左右，预计均价5500元/㎡悦湖公馆天鑫现代城，车距约5km，18年总售455套，车位住宅绑定均价6900元/㎡苏荷上郡，车距约1.5km，剩余200套左右，均价5600元/㎡泰威翰林院，车距约2.9km，剩余100套左右，均价4900元/㎡阳光福园，车距约1km，18年总计382套，均价6100元/㎡市政府区域市场分析——竞品格局分析泰威总部港，7月7日展厅开放0元入会泰威总部港昌建誉峰昌建誉峰，车距约1.5km，7月20日开始入会，预计均价6000元/㎡西城区主要竞品：泰威总部港项目位置漯河市西城区太白山路与汉江路交汇处东北角开发商河南泰威房地产开发有限公司西城区分公司项目体量占地30亩，总建面11.3万㎡物业公司河南泰威房地产开发有限公司物业类型2栋复式公寓、1栋写字楼装修情况毛坯房容积率/产权40年物业费/绿化率/面积段建面约50—70㎡LOFT公寓项目卖点①低首付

②近邻高铁站、中王奥特莱斯③

复式公寓5.6米层高，买一层得两层2018预售7月7日展厅开放、0元入会备注双入户价格，首付3万低总价宣传形式西城区主要竞品：西城天盛项目位置漯河市西城区高铁西站向南500米开发商漯河市天盛置业有限公司项目体量占地20亩，总建面4—5万㎡物业公司/物业类型复式公寓、平层酒店装修情况毛坯房容积率/产权40年物业费/绿化率/面阶段建面约65㎡4+1魔变空间项目卖点①复式公寓5.4米层高，双钥匙，双入户②近邻高铁站、中王奥特莱斯2018预售预计7月20日展厅开放、公寓152套、平层酒店200套备注项目签约凯利亚酒店，打造西城首家四星级酒店西城区主要竞品：建业云熙府项目位置漯河市西城区太白山与澧河交汇处北岸开发商河南建业项目体量占地209亩，总建面43万㎡物业公司建业物业物业类型洋房+高层装修情况毛坯房容积率2.2产权70年物业费1.5元绿化率40%交房时间19年年底项目卖点①澧河自然景观带

②小哈弗幼儿园 ③

品质会所④

惠民食堂

⑤艾家生活体系2018预售6月2日开盘

751套房源售馨

金额：6.27亿元备注高层6900元/㎡，平销期，主要在销售开盘剩余楼盘西城区主要竞品：西溪花园项目位置漯河市西城区太白山与嘉陵江路交叉口开发商河南水投源盛置业有限公司项目体量占地62亩，总建面13.8万㎡物业公司特发物业物业类型洋房+高层装修情况毛坯房容积率2.9产权70年物业费1.6元绿化率45%交房时间项目卖点①270米人工水岸

②8000㎡

西溪公园③

人车立体分流

④

500平米豪华会所⑥英伦风情组团景观2018预售 2017年首推334套开盘劲销90%，其中洋房146套售罄二期新品会员招募中备注洋房销售均价7000元/㎡，高层销售均价约5200元/㎡、1#2#5# 3#7#11#6#8#12#

10#13#15#西城区主要竞品：滨湖国际公园里项目位置漯河市西城区长江路与太白山路交会处（高铁站东600米路南）开发商河南中金地产有限公司项目体量占地20亩，总建面4.2万㎡物业公司/物业类型高层装修情况毛坯房容积率2.49产权70年物业费/绿化率45%交房时间/项目卖点①西城中央，镶嵌在月湾湖畔、月塘湾前、古城公园里②

毗邻城市展览馆、群艺馆AB馆、市民之家等生活配套2018预售三期公园里预计七八月份开盘共234户备注目前高层销售均价约5500元/㎡，三期价格待定1#2#源汇区主要竞品：长申玉项目位置源汇区白云山大道与月湾湖东路交汇处往西500米开发商洛阳大张集团项目体量占地500亩，总建面110万㎡，共4735户物业公司物业类型高层住宅装修情况毛坯房容积率2.7产权70年物业费1.7元绿化率47%交房时间一期现房项目卖点①区位优势

②精装房

③实景现房2018预售一期工程，占地100亩，建筑面积36万方，一期规划住宅2043套备注均价8000元/㎡源汇区主要竞品：苏荷·上郡项目位置开发商漯河市源汇区白云山大道与丹江路交叉口漯河双河置业有限公司项目体量占地159亩，总建面36.76万㎡，共2600户物业公司物业类型高层住宅装修情况毛坯房容积率2.5产权70年物业费1.3元绿化率43%交房时间2019年项目卖点①区位优势

②河景资源2018预售年中推天悦城备注均价5600元/㎡源汇区主要竞品：阳光福园项目位置漯河市源汇区汉江路与井冈山路交汇处开发商河南恒润置业有限公司项目体量占地280亩，总建面67.5万㎡物业公司漯河恒润物业管理服务有限公司物业类型普通住宅装修情况毛坯房容积率3.5产权70年物业费1.3元绿化率50%交房时间18年底项目卖点河景、学区、性价比2018预售18年总计382套备注住宅销售均价6100元/㎡20#22#21#23#24#16#

17#14#3#4#2#1#5#19#7#9#8#10#12#

13#6#15#11#源汇区主要竞品：永信伯爵山项目位置漯河市源汇区太行山路与汉江路交叉口开发商河南永信置业有限公司项目体量占地115亩，总建面30万㎡物业公司鑫苑物业物业类型普通住宅装修情况毛坯房容积率3.95产权70年物业费1.8元绿化率30%交房时间18年底项目卖点①24000㎡英式皇家园林景观②法国兰舍新风系统 ③

1:1车位配比④

会所、幼儿园、商业街、酒店、LOFT公寓2018预售18年总计117

三期认筹96组备注住宅销售均价6100元/㎡14#15#13#10#1#2#3#7#6# 9#5#

8#12#11#酒店郾城区主要竞品：建业新城项目位置漯河市郾城区区黄河路与泰山路交会处东南开发商漯河市鑫博置业有限公司项目体量43万平米物业公司/物业类型普通住宅/别墅/商业装修情况毛坯房容积率/产权70年/50年物业费/绿化率40%户型分布三室：109、125、130、145、146、142、四室：143、169、五室：248、253项目卖点甲级写字楼、星级酒店、铂金商业、SOHO公寓、瞰河高层华宅2018预售前期4万抵5万，后期升级10万,

预计7月底8月初开盘备注预计住宅销售均价8500元/㎡以上郾城区主要竞品：天鑫现代城项目位置漯河市郾城区辽河路与白云山大道交汇处东侧开发商河南天鑫置业有限公司项目体量占地115亩，总建面30万㎡物业公司河南润嘉物业服务有限公司物业类型普通住宅装修情况毛坯房容积率3.0产权70年物业费1.1元绿化率45%交房时间19年初项目卖点幼儿园、小学、医疗服务中心、运动场、健身场、儿童游乐场等，且性价比较高。2018预售截止7月2018年总售455套备注车位绑定住宅均价6900元/㎡郾城区主要竞品：天鑫澜庭叙项目位置漯河市郾城区辽河路与白云山大道交汇处东侧开发商河南天鑫置业有限公司项目体量22.5万㎡物业公司河南润嘉物业服务有限公司物业类型8栋高层住宅，7栋高端洋房装修情况毛坯房容积率3.0产权70年物业费1.1元绿化率45%交房时间19年初项目卖点河堤公园、幼儿园、小学、医疗服务中心、运动场、健身场、儿童游乐场等，且性价比较高。2018预售2018总售515套，余量洋房60多套备注高层均价6500元/㎡，洋房均价7100元/㎡35#

32#31#30#郾城区主要竞品：泰威翰林院项目位置漯河市源汇区白云山大道与海河路交汇处西北角开发商河南泰威房地产开发有限公司项目体量共340户物业公司物业类型高层住宅装修情况毛坯房容积率产权70年物业费绿化率交房时间2019年项目卖点①河景资源 ④学区资源2018预售2017共推340套余100套备注住宅销售均价4800-4900元/㎡2#1#召陵区主要竞品：昌建君悦府项目位置漯河市源汇区人民路与解放路东北角开发商漯河依林置业有限公司项目体量占地150亩,总建面42万方物业公司/物业类型普通住宅装修情况毛坯房容积率3.25产权70年物业费/绿化率26%交房时间/项目卖点①中心地段②新中式园林③中央华宅、购物公园、商务写字楼2018预售8栋33F高层备注住宅销售均价6000元/㎡以上召陵区主要竞品：昌建誉峰项目位置漯河市黄河路与金山路交汇处西北角开发商广鑫地产项目体量占地面积20万㎡物业公司昌建物业物业类型普通住宅装修情况毛坯房容积率/产权70年物业费/绿化率26%面积段117—170㎡墅质奢宅项目卖点①一线沙河②新中式华宅2018预售预计住宅销售均价6000—6500元/㎡以上备注7月22日开始认筹召陵区主要竞品：双汇华府项目位置漯河市源汇区解放路与双汇路交叉口开发商河南双汇地产有限公司项目体量占地21041平方米，总建面51013平方米物业公司/物业类型洋房和高层装修情况毛坯房容积率1.70产权70年物业费/绿化率35.10%交房时间/项目卖点①品牌府系产品②中心地段③3+1洋房，高层一梯一户2018预售高层总户223户备注60-500㎡临街旺铺VIP招募建业云熙府 西城区太白山路与嘉陵江路交会 203796㎡ 6万㎡ 2.2 40% 毛坯 在售认筹 2016 高层洋房 85—115m² 平销期年长申玉 白云山大道与月湾湖东路交会处 2016 6月30日开盘均价往西500米 50000㎡ 11万㎡ 2.7 45% 精装 在售 年 高层 93-133m²两四居 8000恒润·阳光城 处柳江路与经二路交叉口 100547㎡ 31.3万㎡ 2.54 40% 毛坯 在售 2015 多层小高层 80-96两三居年会员升级洋房交5万西溪花园 古城路与芙蓉江东路交叉口东南角 41427㎡ 13.8万㎡ 2.1 34.7% 毛坯 售认筹 别墅洋房 114-202m² 高层交2万享总房款2%优惠畅园国际 长江路与太白山路交会处南300米路西 93388㎡ 42.2万㎡ 2.48 35% 毛坯 在售 高层 92-115m²两三居滨湖国际·公 西城区长江路与太白山路交会处 91-139m²三居园里 （高铁站东600米路南） 13333.3㎡ 4.2万㎡ 2.49 45% 毛坯 认筹阶段 2016 高层 159m²四居 2千抵1万月湾湖东岸 源汇区政府对面 73370平方米 2.2 40% 毛坯 在售 2014 高层 60-81m²苏荷上郡 白云山大道与丹江路交叉口 105897㎡ 29.2万

㎡ 2.5 43% 毛坯 在售 2015 高层 143-155m²四居绿城玫瑰园 人民路与金山路交会处向东300米 40万㎡ 3.06 35% 毛坯 在售 高层洋房 104-142m²三四居 5千抵1万高层洋房别墅 金色龙湾三期认筹2金色龙湾 黄河路与沙河交会处东北角 533333㎡ 10万㎡ 3 40% 认筹 公寓 105-155m²三四居 万送电动车，18年5月份开盘天鑫澜庭叙 辽河路与太白山路交会处 60951㎡ 22.5万㎡ 2.46 40% 毛坯 在售 高层别墅 141-183m²叠院洋房 认筹2000抵5000，买房送车位项目名称项目位置总占地面积建筑面积容积率绿化率交房标准营销阶段入市时间产品类型主力户型优惠政策同区主要竞品，高层、洋房、平层均价6100-8000元/m²源汇区及西城区，主要在售项目均价在6500元/m²，库存265.5万方召陵区及郾城区，主要在部分竞品售项目均价5000元/m²，库存400万方区域市场分析——竞品概况（数据时间：截止2018年6月）昌建西外滩 白云山大道与柳江路交叉口向北200米路东 / / / / 认筹 2018年3月 93145m²两三四居 认筹5千抵2万苏荷悦湖公馆 西城区月湖湾东南50

米 / / / / 在售 2018年3月 105-135㎡，共200套 VIIP招募5千抵2万昌建沁和源 长江路高铁西侧100米路南 534亩 251806㎡ 1.7 35% 2017年5月 住宅公寓 / /天悦城 汉江路与王屋山路交会处 / / / / 未售 预计下半年 / / /4月份上林苑 西城区芙蓉江路与太白山路交叉口路东 15089㎡ / / / 动工 2017年朋推2018 空中别墅 131-141m² /年重新入市昌建君悦府 人民路与解放路东北角 106667㎡ 520000㎡ 3.25 26% 待售 2018年 高层 90-142m²两房到四房 5万认筹优惠3%大平层建业桂圆 淞江路与金山路交会处向东300米 35874㎡ 113604㎡ 2.29 待售 2018年 高层 2000抵1.5万开盘享2%额外优惠尚书房 文化路与湘江路交叉口许慎小学对面 40000㎡ 130000㎡ 3.2 35% 在售 / 90-160m²两房到四房绿地 2018年4月2日绿地与漯河签订战略何合作协议，以总投200亿助力西区大发展碧桂园 2017年碧桂园拿地，200亩左右项目位于漯河市西城区，高铁以东，白云山大道以西，沙河以南，丹江路以北，总占地约1200亩，投资约90亿元，项目拟建设一座生态型、高品质、高档次、产品丰富的宜居新城，建成后将全面提升漯河市的住宅品质。天鑫地块 天鑫于西城区内大吴庄村拿地180亩左右。项目名称项目位置总占地面积建筑面积容积率绿化率营销阶段入市时间产品类型主力户型优惠政策2018年，同区主要新入市项目较多，截止7月入市新项目产品类型为LOFT公寓、在售项目处于认筹阶段，均以高端改善为主产品类型高层、洋房及叠拼别墅，对本案形成很大的挑战绿地、碧桂园纷纷西城区拿地，漯河西城市场将会陷入白热化竞争（数据时间：截止2018年6月）区域市场分析——竞品分析区域去化量（套）去化面积（万m2）源汇区229126.9召陵区267229.8西城区294632.5郾城区614966.1合计14058155.317年整个漯河市去化14058套房屋，除郾城区以外，其它区域去化量较为平均，去化货量共计约155.3万㎡。1月—12月漯河市房地产市场抽调分析2017年12月漯河房地产市场共性特征：1、漯河在售项目90%以上均为3年以上老项目，新入市项目较少。2、所有在售项目基本接近尾声，剩余库存量均较低。3、无论中低端刚需项目还是高品质改善型项目，销售走势均较为良好。4、在如此火爆市场下，除个别楼盘以外，价格涨幅均不是很大，仅比常规项目涨幅高出1—3个百分点，甚至各别楼盘价格基本未有变化。1月—11月漯河市房地产市场抽调分析漯河库存货量分析——在售量统计区域/类型楼盘个数在售量（万㎡）召陵区1418.7西城区610源汇区46郾城区1213总计3647.7现有在售楼盘共计36个，在售货量47.7万㎡.其中召陵区在售楼盘14个，在售货量18.7万㎡，西城区在售楼盘6个，在售货量10万㎡，源汇区域在售楼盘4个，在售货量6万㎡，郾城区域在售楼盘12个，在售货量13万㎡。区域在售量分布图西城区源汇区区高铁站东环路南环路金山路黄河路太行山路召18.7陵 万㎡13万㎡郾城区10万㎡湘江㎡

路6万漯河库存货量分析——在售量统计漯河库存货量分析——即将入市货量统计区域/类型楼盘个数待入市货量（万㎡）召陵区580西城区550.4源汇区412.76郾城区316.6总计17159.36区域在售量分布图西城区源汇区召陵区高铁站东环路南环路金山路湘江路路太行山路80万㎡16.6万㎡郾城区50.4万㎡12.76万㎡

黄河漯河库存货量分析——即将入市货量统计在建即将入市项目共计17个，待入市货量共计159.36万㎡。1、召陵区开工未售项目5个，待入市货量80万㎡，其中博顺国际城、金色龙湾、瑞贝卡家天下三个项目共计50万㎡，绿城玫瑰园项目18万㎡

，建业桂园12万㎡

。2、西城区开工未售项目5个，待入市货量50.4万㎡，其中长申玉项目27万㎡，占比50%以上，云熙府、西溪花园合计14万㎡，

月湾湖东岸与滨湖国际合计9.4万㎡

。3、源汇区开工未售项目3个，待入市货量12.76万㎡，大唐凤凰府待入市7.3万㎡,尚书房项目待入市货量2.26万㎡,金域待入市3.2万㎡

。4、郾城区开工未售项目3个，待入市货量16.6万㎡，其中嘉业城市花园8万㎡，广天颐城4.7万㎡，檀溪谷3.9万㎡。漯河库存货量分析——即将入市货量统计漯河库存货量分析——未开工后期入市货量统计区域/类型楼盘个数待建量（万㎡）召陵区6155西城区395.36源汇区481郾城区5116.7总计18438区域在售量分布图西城区源汇区召区高铁站东环路南环路金山路湘江路黄河路太行山路134陵

万㎡116.7万郾城㎡区95.36万㎡81万㎡漯河库存货量分析——未开工后期入市货量统计未开工后期入市项目共计18个，货量共计438万㎡。1、召陵区未开工后期入市项目6个，总货量155万㎡，其中金色龙湾40万㎡、湾景国际36万㎡、泰威中央公园24万㎡、博顺国际城20万㎡

、瑞贝卡家天下13万㎡，绿城玫瑰园22万㎡，昌建一号公园项目、昌建君悦府项目尚未规划确定。2、西城区未开工后期入市项目3个，总货量95.36万㎡，其中长申玉项目74万㎡、云熙府18万㎡、西溪花园3.36万㎡，昌建沁源和为养老项目非常规住宅未考虑在内。3、源汇区未开工后期入市项目4个，总货量81万㎡，六合世家未开工货量5万㎡，建业新城未开工货量30万㎡，漯河世贸中心38万㎡、尚和苑8.4万㎡。4、郾城区未开工后期入市项目5个，总货量116.7万㎡，其中建业新城50万㎡、昌建御峰项目28.7万㎡、广天颐城10万㎡、慧展壹号10万㎡、天鑫澜庭叙18万㎡。漯河库存货量分析——未开工后期入市货量统计注：1、本次数据统计未含盖临颍县、舞阳县等漯河周边区域。2、本次数据统计未含盖漯河城区纯商