特色街建设可行性实施报告

筑境特色商业街可行性报告临×房产发限司年11...筑境特色商街可行性告目录

学习参考...前

言筑境特色业街

是针对临安目前的商业布局和临安的长远发展规划而精心打造的一个商业项目依托于临安城北商圈服务于整个临安地区，辐射至外地旅游人群和消费资源她强调于临安独有的特色即对内服务于临安百姓大众的日常生活又对外宣传发扬临安的物华天宝这一功能将会明显差异于其它一般的商业项目应该说这样定位筑境特色商业街是更多地展现临安市商业旅游特色产业和城市经济的价值与魅力十分适应临安市城市规划的要求，对提升城市品位，促进我市旅游经济的发展具有明显的意义。鉴于此筑境临安特色商业街项目任重道远这样一个项目的开发运作和经营，需要社会各界的共同支持和关注，需要政府有关部门的大力支持和帮助！学习参考...第一部一现商分

临安商现临安市区的商业主要集中在城中街钱王大街和衣锦街两侧以人民广场和锦城新天地为中心向周边发散商业圈内商铺物业类型主要以沿街商铺以及百货商场为主，其市场发展相对已经比较成熟。目前暂时可划分为以下五大板快：1城西商圈消费群体主要为周边居民商业业态以为服务周边小区的家装超市餐饮店为主要为玲珑花园南家园和云中绿园等一些新建成小区的住宅底商。2人民广场商该区域为临安市中心的商业中心商业氛围浓厚业态构成比较丰富主要集中了一些较大的知名品牌店和一些服饰精品店和土特产店服务半径覆盖整个临安市区。3钱王大街商该区域贯穿临安市区主要以街道两边的沿街商铺为主为一些五金建材和汽车、摩托销售公司，一些综合市场、超市其中穿插其中。4老城区商圈该区域为临安市较老的商业中心以锦城新天地为中心以衣锦街和周边延伸路段的沿街商铺为主，主要经营业态以服饰、百货为主。5成长中的城商圈现阶段该区域的商业主要以一些社区服务型商业为主分布在苕溪两岸和林学院周边并以靠西北的浙皖农贸城和东北部林学院所在“北学区为中心向学习参考...东北方向发展。二、目前安商业发展点1消品市场荣活跃2004年全市实现社会消费品零售额亿元同比增长14.5%其中市区零售额16.11亿元，增长15.9%。2新商贸流业态继续扩新型商贸流通业态快速发展，超市连锁门店达到家，营业面积超过万平方米。新型商贸业中除超市外，另有专业市场、特色休闲业等也逐步发展，整个新商贸格局在按功能细分的方向进行。3餐市场日红火全年餐饮业零售额实现亿元，同比增长41.3%增加1.2亿元，占社会消费品零售总额增加额的三分之一，比上年增长，高出杭州地区平均增幅4个百分点4旅经济快发展接轨杭州旅游西进年整个临安地区全年旅游接待总人次将达到万，同比增长25.7%，实现旅游总收入13.5元，增长12.5%。5休服务业速崛起学习参考...三产扩张消费升级人们的生活方式不断改变民生活方式逐渐改变，一些新型的休闲娱乐场所不断出现。6土产市场展迅速随着交通条件的改善和临安生态旅游城市的建设推广，临安土特产市场已经逐步扩展，发展成为商业贸易中一大新的亮点。三、临安市发展规划景临安市的发展目标是把临安建成现代化的生态经济强市按照这一思路城市发展按照东扩北移的方向进行。到2005年，临安国民生产总值达到137亿元（人均2.65万元，折3200美元），年均递10.5%，三次产业比例达10∶58∶32；通过"十五"计划的实施三次产业比例更趋协调"一主两副"城镇框架体系初步形成，生态经济初具规模，人民生活水平有更大提高。结论：从临安城市定位及展趋势，十分需要设集风美食、特产物、休闲娱为一体的具代化品的大型商业心。学习参考...第二部

休闲商中形成的然所谓休闲商业中心就是指一个区域内兼具商业观光功能并在此功能基础上穿插休闲业态，提供一站式多元化服务的商业集居点。每个城市的发展都需要经过一定的阶段区域中心或功能中心的形成都有它的必然性城市功能越来越走向细分化这是城市发展的规律解剖临安城市的特性为：一生资和游源富临安生态环境优越，盛产木、竹、笋、茶、丝、果、药等，“茶叶、笋干、山核桃”被誉为“临安三宝”。临安森林覆盖率极高，有森林中的城市之美誉；境内有天目山和清凉峰两处国家级自然保护区青山湖国家级森林公园大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、温泉等形成了临安独特的自然风光吸引众多的国内外游客前来观光旅游这是带动整个休闲产业和旅游附属产业发展的优越客观条件为休闲商业中心的形成提供了充足消费群体。二商分，有中共资临安由于小经济格局的限制使得消费市场呈现四处割据的局面缺乏集中的休闲商业中心商业资源的整合运作能力不够相反由于临安经济的迅猛增学习参考...长市民和周边城镇居民的消费能力大大提升对商业体量和商业模式都有了新的发展和需求。商业资源的整合与发展比较迫切地摆在眼前。三交条日完交通资源丰富，交通网络四通八达。区域内贯通徽杭（在建）高速，以及杭昱一级公路同时环城北路延伸段今后将贯通杭州形成新的交通枢纽便捷的交通条件，是形成休闲商业中心的基础之一。四旅城发呼人景临安目前的人文内容除钱王庙外市区内既能体现人文特征又能感受临安文化以及现代时尚的去所还是比较少的与强市名城胜地的建设目标还具有相当的距离。五城规东北的要临安城市规划和发展确定为城市的东扩和北移个新城的发展和扩张需要一个新的商业文化来支撑而这一中心点的商业元素将兼具商业休闲与文化交流的功能。六城的闲能要拥有良好生态资源和特殊位置的临安被誉为杭州“后花园并将作为杭州世界休闲博览会的分会场所在地一功能的赋予迫切地需要提升临安城市的休闲功能在原有城市综合功能的基础上对休闲旅游产业的快速发展提出了更高的要求。学习参考...七提城综竞力需城市的综合竞争力和影响力是衡量城市地位的重要标准而在发达城市如杭州、上海等，商业的发展程度成为衡量城市综合竞争力的重要指标。因此，形成多个拥有一定知名度和影响力的综合商业中心是临安城市综合竞争力和城市地位提升的必然趋势。结论：安丰富的旅资源和态环境，以作为杭城市的后花，使临安具成为旅游、生、度、休闲城市优越条。第三部

城北商形的必然商圈是一个城市和区域内由于一个或一个以上商业集中点的辐射，带动一定范围内相对集中消费的半径。目前临安城北主要是指笤溪以北的区域范围，这一区域由于地理位置的限制，具有相对的独立性。在这一区域内，由于产业的建设和开发，将形成新的商圈和商业集中点，原因是：学习参考...一人和济长动圈成从理论上认为以城北目前的发展态势商业圈的形成是必然的并将形成一个或一个以上的商业集中区域城北是临安新兴社区开发的重要部分而城市格局的完善恰恰需要消费人口的支撑城北已经拥有近6万消费人（由筑境2050、林水山居、碧桂园以及其他大型经济适用房社区组合），这些人口资源以及外来人口和旅游人口将自发形成一个新的商业网点或集中商贸中心而形成新的城北商圈。二区副心要中圈临安城北是扼“两湖一镇的核心位置并享有临安“后花园的美誉，是临安城市的“副中心”。当一个城市副中心已经相对发达，居民消费观念不断提升的时候，新的商圈形成将是大势所趋。三缺主商，须新商中来变一状目前临安城北商业比较分散，没有真正意义上的“商圈概念”，随着时间推进，商圈将由一个或几个点逐步发散，最终将形成一个比较成熟的商圈态势。四大经将升圈熟浙江林学院拥有约师生资源林学院周边相应的商业设施和配套相当有限学生消费市场远远未得到释放而城北商圈的形成恰恰迎合了该消费需求，并将把这一需求的潜力彻底放大，起到链接性的消费作用。学习参考...五规上容形新圈城北属于临安新的开发区相对于老城区而言更容易形成新的经济格局和商业格局，在规划上具有更强的优势性。六交成商形的础城北畅达的交通条件将为城北商圈的形成提供更为丰富的基础资源该商圈的形成不但是临安城北人流自发走向的要求更是外地旅游人流和一批城市外来人口集散带来的结果。第四部

筑境商街备打造色街的条一筑特商街体临特的文观题商业街的规划具有一定的超前性能较好体现现代城市的特质它集特色旅游街、特色美食街、大学商街、文化长廊等主题于一身，体现了浓郁丰富的商业特色比如美食街规划路及大学商街的规划设计较好的把握了现代商业与当地特质的结合，很容易打造出具有特色的商业街市。二筑特商街以为游套业集场特色旅游街特色美食街大学创业园文化长廊等概念的塑造将使项目具有较强的差异性和竞争力。一个休闲商业中心区的建立必须具备一定的城市功能筑境商业街项目的学习参考...消费群区分为两大块一是临安市场一为外地旅游市场而要提升旅游市场的功能我们必须给商业街塑造一个强势的概念将临安的特色产品深入挖掘就是这种概念的强化和体现。三筑特商街一当缺特街的状特色街区是城市的一个招牌，如苏州的观前街，杭州的武林路、河坊街等，临安商业业态多元化但目前为止形成特色街区的商街还比较少项目特色街区的设立将进一步推动项目成为休闲商业中心的核心地位同时提升临安城市的对外形象。四筑特商街有定规依筑境2050拥有万的总建筑体量规划有2.8万方的商业主题街与临安目前的普通商业区对比商业的体量较大同时各条主题街相互贯通有机连成一体，使得这一特色商业中心具有很强的操作性。五筑特商街有劲生力可续商业中心与临街的零星店面不同它是一个区域商业服务的概念这种商业运作模式具有更好的延续性以及抗风险能力更适合新形势下城市的发展和城市新版图的构建。六筑商街有好资整能和作力团队整合和社会资源的充分利用是保证商业街成功运作的条件之一们针对本项目，设立了招商先行、长期返租、全面招商等模式，并有相对优秀的招商队伍经营管理队伍策划队伍和商业策划专家的配合充分保证了商业街运行学习参考...的安全性。某某公司在运作该项目过程中以适度超前的商业规划和运作理念对商业街的各个环节进行了细致的探讨。开发商在操作该项目时投入了高额的开发成本在资金纳吐能力上也有着充分的信心和准备长期运作是理念是保障商业街持续发展的前提之一。七筑特商街居北圈核地从地理位置看项目位于城北正中心地理位置得天独厚先天的中心优势已经存在。八周良的态境托筑境商业街生态景观丰富林学院人文景观和自然景观完美结合脱离城市的喧嚣，将有助于塑造休闲的特色，提升商业街的景观价值；九各态机合具形休商中的件筑境特色商业街具有相当的规模各业态有机组（见项目介绍特色街区相互承接既有风味浓郁的临安土特美食又有土特产品临安古玩字画交易长廊及休闲娱乐场所在突“特色基础上满足居住百姓的日常生活需要。第五部

筑境特商街定位经布局设一项商定学习参考...商圈定图筑境特色商业街的第一属性功能“特色旅游消费商圈地游客提供临安特色的美食土特产品地方文化的消费场所吸引本地及外地游客前来休闲和消费。筑境特色商业街的第二属性功能为“临安城北核心商圈作为城北居住组团（组团内有大量的住宅区如：筑境2050碧桂园、林水山居以及林学院近6万人口）的商业中心，将为该区域的居民提供生活消费需要。筑境特色商业街的第三属性功能为“临安次核心商圈即临安市民休闲集散地，可为临安15万居民提供日常休闲生活的场所。三种功能属性融合成临安的“特色休闲商业中心”二业分和营局想学习参考...业态分图根据商街的建筑和人流动线情况，我们将整体业态布局分为：临安特色美食街、临安特色产品街、临安文化古玩长廊、大学生创业园等，其中各条商街的分布和业态经营布局如下：1

特色美街的经营设该商街同时承接大学路和社区内部的规划路（南北走向连通了内部和外部；居于社区内核心位置，且交通便利。这里主要经营的是临安的特色美食将临安特有的餐饮资源整合形成一条具有临安本地特色的美食街所有的材料几乎都采用本地比较特色的产品例如临安土菜、本鸡、笋干、板栗等等，充分挖掘和利用临安本地各乡镇的特色美食特色资源，一方面让游客享受这生态旅游城市当中独具特色的美食，另一方面，可展现临安当地的民俗文化，让游客了解临安、热爱临安。由于独立于住宅外，这条街主要为中式餐饮，临安的土菜和野味风靡杭州，由于临安目前尚无良好的美食一条街我们希望这里填补这个空白成为临安市的特色美食一条街主要为外地游客服务兼顾本地区的居民学生以及临安地区学习参考...的其它消费群，就建筑形式上看，也很适合打造高品位的美食街。2

特色产街的经营设直接处于社区内南北向规划路上北面正对林学院承接大学商街和特色美食街充分体现商业价值商业街具有一定规模的旅游特色街是必不可少的一个主题内容通过购物街的设置可以有效的吸引外部人流进入社区内其它主题商业街进行消费。这里主要经营的是临安的土特产品既有传统的也有新开发的将临安所有的特产资源整合形成一个展示临安特色的窗口所有的商品几乎采自临安本地区打造是临安真正意义上的旅游特色街提供购买临安特产的集中性消费场所。3

临安文长廊的经营想文化的融入是现代商业中心发展的新趋势也是临“融入大都市建设新临安的现实需要临安文化长廊处于规划路两侧要经营临安的石文化字画、竹编工艺地方特色农民画及工艺品等等我们采用前店后厂的经营模式这将充分显示出临安悠久的文化历史底蕴也展现临“中国民间艺术之乡的响亮品牌。4、

大学生业园的经营想一般来讲在拥有大学的城市中都会围绕着大学区形成一定规模的大学生创业园区临安拥有林学院这个唯一的大学资源因此我们规划在这条商街内将开辟一块领域作为大学生创业园区让大学生在这条商街自主创业等为他们创业实践树立一个良好平台同时也丰富了学生的业余文化生活提升了林学院区域生活品质和魅力；学习参考...第六部

筑境商街作模式一目商街遍在问在商业街的经营方式上应体现平价经营专业经营或者品牌经营把商业街做成“城市的名片目前商业街普遍存在着一些问题：商业街缺乏统一整体规划布局凌乱交通管理混乱使其周围街区交通也随之超负荷运转。经营范围的管理方面也显得略有欠缺发商在前期开发中缺少统一规划，在经营范围中缺乏统一管理；整个商业街的环境方面管理比较欠缺发公司把商铺出售以后，缺少管理，购物环境差，经营效果不理想。开发公司在开发商铺时没把整体策划融于经营当中有商业经营模式这种概念，因此从没有追求利润最大化。商业街集客力负面影响着附近商场的营业额此消彼长没有起到带动地区的发展作用。两者在经济欠发达地区的牵制作用更加明显。于街内店铺昂贵的售价或租金一些提供基本服务的小商品商店逐渐无法进入，容易致使步行街内的商品种类发展失衡。二筑特商街经思针对本项目的具体情况，开发商以商业街可持续经营为目的，充分考虑商业街在临安城市发展中良好的示范地位，将采用以下经营管理模式：学习参考...1统规划对商业街进行统一的规划是本项目经营成功的第一步商业街的业态合理定位整体经营合理布局等等保证本项目的业态和经营布局符合市场需要有利于特色商街经营的有序，并在今后的经营管理中，统一营销、统一宣传，保证商业街形象的统一。2统招商本项目作为临安特色商业中心，担负着重要的使命，必须能够经营成功，促进临安经济的发展为临安城市树典范此我们采取返租八年定率回报，招商先行的营销模式，确保统一招商，确保特色商街的经营管理。我们期望政府有关部门联合组建特色产品专家鉴定委员（组整理临安各乡镇的特色饮食特色产品给与优惠的政策将这条商街办成临安特色的招牌窗口；3统管理筑境特色商业街成立筑境房产经营管理公司，按照现代商街的经营管理体系，对商街进行统一经营、规划与管理，配合筑境物业管理公司，保证商业街日常经营管理秩序。为了促进筑境特色商业街顺利招商某房产公司与筑境房产经营管理公司将为商家提供一系列优惠措施，包括各种减免～3年的租金、免物业管理费政策等等，对一些比较具有临安当地特色的品牌商家将提供力所能及的优惠政策；为商家提供一条龙服务，悉心地培育市场，保证商业街经营成功。学习参考...第七部

筑境商街临安城发的意义一社效1积极吸纳外游客，高临安城市象和品临安著名的钱王故里有着悠久人文历史文化更重要的是临安作为生态旅游城市，有着极为丰富的旅游资源，浙西大峡谷、天目山等知名旅游景点，吸引了大量游客前来观光度假和旅游但是临安还缺少与生态旅游城市相匹配的休闲商业，休闲消费无法得到释放，导致游客停留时间短，消费规模小等等，而筑境商业街的形成以填补临安休闲商业市场的空白纳更多的游客前来观光、度假和旅游在文化长廊体味临安的悠久文化增强临安作为生态旅游城市的影响力，提高临安城市形象和品位。2树立临安区特色商的的典范临安商业可谓四面开花但是真正达到经营成功的却比较少已经在经营的商业项目，后续的经营管理跟不上或者定位不准确，导致商街经营问题出现的较多。本项目打造的是一条有别于普通商业的经典商街为城北核心商业和临安市休闲商业中心作为临安生态旅游城市的商业配套开发商以对社会负责对业主负责的态度对项目的定位和后续经营管理极为重视聘成立商业经营管理公司，采用购房超年限的返租回报方式，统一规划，统一管理，统一招商投入较大的人力、物力和财力这条经典特色商街，使之能够成为临安商业的典范。3抢占杭州后园的有位置当前杭州周边的县市德清安吉远至千岛湖等地都在争做杭州的后花园都学习参考...在争抢杭州的休闲市场，各地区政府使出浑身解数，完善各自的休闲旅游配套、强化自身的卖点，拉近与杭州的距离，以期能够借助杭州这块大休闲旅游市场，扩大自身影响对临安抢占杭州后花园构成严峻的挑战过建立特色商业街，打造临安休闲商业中心完善休闲旅游配套将为临安争做杭州后花园抢占有利位置。4打造经典特的大学街，为林学提供大生创业基地浙江林学院是临安经济发展中不可多得的重要资源，充分利用林学院资源，促进临安经济的发展于林学院处于新兴的临安城北区域配套尚不成熟，学生的消费只能在散乱的农民房里面，这不利于管理，也不利于临安城市形象，应该为学生提供一个集中消费的场所筑境特色商业街北依林学院与林学院大门口隔街相望可以为近2万大学师生提供集中消费的时尚场所筑境商业街打造经典特色的大学生街的条件是十分完好的。二、经济益1创造就业机，促进安经济的发筑境风情商业街规模平方米，300套商铺，可以提供近1200的就业机会，为临安当地解决就业人口。更重要的是，商街开业之后，可吸收大量的外地游客前来消费一些在临安旅游的游客停留更长的时间在这期间将产生大量的消费，同时，由于临安与杭州近在咫尺2006年高速公路通车之后，临安到杭州的时间距离只需要30分钟，临安的交通可达性大大提高，杭州往返临安就更加方便，到临安度假、养生”生活模式）的人大大增加，本项目作为临安特色休闲商业中心可为游客提供一个临安特色美食特色旅游用品消费的集散地，富有极大的吸引力。学习参考...即通过对临安本地的资源进行挖掘和塑造并进行一系列的整合使之吸引更多的外地游客前来消费对临安商业税收以及经济的发展都有极大的促进作用。2促进临安建“强市名城，胜地的发展标本特色街的文化长廊建成后将进一步完善临安文化产业构建格局现了在旅游经济的发展中重视文化资源的运用加文化含量文化长廊这一商口，充分展示临安的丰富文化积淀和人文特点。有利于“强市，名城，胜地”目标的实现。3扩大消费市容量，加政府税收入特色旅游街的形成，将产生大量的特色旅游消费、美食消费，以及产业链规模的扩大这将将带来巨大的经济效益经济的增长的同时带来更多的税收收入，扩大税收收入来源，大大增加政府的财政收入。第八部

筑境特商需要政的持由于项目的周边市政配套尚处于建设初期，商业街的商业氛围短期内较难迅速形成，市场的培育需要一段时期。因此，我们建议在市场培育期间，政府能够给予商街以优惠政策的扶持和支持促进商街的可持续发展我们有信心在政府有关部门支持下将商街建设成临安市的一个新的商业亮点筑境特色商业需要的支持内容如下：学习参考...一批“境色业”立筑境特色商业街的立项将使本项目在临安商界有一个明确的定位也为本项目的建设发展明确了方向这对于调动商街建设的积极性推进招商组织和特色商街氛围的迅速形成，具有极其重要的影响和积极的促进作用。二成专评委会组，对安特产进挖整筑境商业街的设计和建设具有较高的文化品位我们想在这里打造一个集临安特色饮食、土