1-7月中国房地产行业市场现状分析及下半年中国房地产市场前景预测

1-7月中国房地产行业市场现状分析及下半年中国房地产市场前景预测

一、2019年以来的房地产调控促使行业热度减退

1、2019年年初以来的房地产调控政策

2019年一季度开始，房地产的调控政策陆续出台。2019年5月开始，政府对房地产的调控政策进一步加强，并从2019年7月以来呈现出连续加码的态势。2019年5月以来，多次重要会议重申“房住不炒”的楼市主基调，调控开始着力于房企融资端的收紧，调控范围涉到银行贷款、信托贷款和海外债等领域，这使房地产市场结束了2019年3-4月的“小阳春”行情。

2、2019年6月以来土地市场出现降温

融资端的调控更使土地市场热度在2019年6-7月开始出现明显的回落。2019年4月-5月，100大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价增速均出现明显回升。2019年4月，100大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别上升至26.40%和54.62%；2019年5月，100大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别达到了31.82%和82.13%。而2019年6月，100大中城市住宅类土地成交占地面积增速较2019年5月出现了下降，增速为-1.58%，100大中城市住宅类土地成交土地总价上升幅度较2019年5月出现明显放缓，增速为37.27%。2019年7月，100大中城市住宅类土地成交占地面积增速依然表现出下降态势，增速为-1.38%。100大中城市住宅类土地成交土地总价增速进一步放缓，增速下降至36.26%。

100大中城市供应住宅土地规划建筑面积在2019年6-7月出现了明显回落。100大中城市供应住宅土地规划建筑面积的增速在2019年3-5月出现了上升，但是在2019年6月100大中城市供应住宅土地规划建筑面积较2019年5月下降了10.83%。2019年7月，100大中城市供应住宅土地规划建筑面积较2019年6月下降了47.14%。

与此同时，成交住宅土地的楼面均价也开始出现回落。从100大中城市成交住宅土地楼面均价来看，2019年上半年，100大中城市成交住宅土地楼面均价处于高位，2019年3月和2019年6月分别达到7738元/平方米和7705元/平方米。但是2019年7月，100大中城市成交住宅土地楼面均价下降至5094元/平方米，表明土地市场的热度一定程度上有所减退。

2019年7月，住宅土地的溢价率也开始下降。从100大中城市住宅的土地溢价率来看，100大中城市住宅土地溢价率在2019年上半年出现了显著上升趋势，2019年3-6月住宅土地溢价率均达到20%以上，而2019年7月，100大中城市住宅土地溢价率下降至12.7%，表明土地市场的热度有了明显的降温。

3、2019年5月以来商品房销售市场遇冷

全国商品房市场从2019年5月开始逐渐降温。从1—5月份，全国商品房销售面积5.6亿平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。2019年1-6月,全国商品房销售面积为7.6亿平方米,同比下降1.8%,降幅较1-5月扩大0.2个百分点。2019年1-7月份，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比下滑1.3%。

从住宅市场来看，2019年5月以后，住宅销售开始遇冷。2019年1-4月，全国商品住宅累计销售面积为3.7亿平方米，同比增加了0.04%。而2019年1-5月的全国商品住宅累计销售面积为4.9亿平方米，同比减少了0.7%。随着调控政策的进一步出台，2019年1-6月，全国商品住宅累计销售面积为6.6亿平方米，同比减少了1%，住宅销售热度进一步回落。2019年1-7月，全国商品住宅累计销售面积达到7.8亿平方米，同比下降0.4%。

调控政策对于一线和三线城市的商品房交易市场的作用较为明显。从30个大中城市的交易套数来看，2019年的2月、3月和4月，30个大中城市中一线城市商品房成交套数呈现出月增速明显上升的局势，增速分别达到62.94%、66.10%和54.51%，30个大中城市中一线城市商品房市场呈现出明显的回暖态势。而到2019年6月，30个大中城市中一线城市商品房成交套数同比增速减少至14.04%，30个大中城市中一线城市商品房成交套数增速较2019年2-4月有所放缓，2019年7月，30个大中城市中一线城市的商品房成交套数增速进一步放缓，下降至2.54%。就二线城市商品房成交套数来看，2019年3月开始30个大中城市中二线城市商品房成交套数开始有所回温，2019年5月的月30个大中城市中二线城市商品房成交套数同比增速最高回升至10.77%，但是2019年6月的月同比增速回落至-0.08%，7月30个大中城市中二线城市商品房成交套数同比增速回升至4.63%。就三线城市来看，2019年1-5月30个大中城市中三线城市商品房成交套数的增速都保持在20%以上，2019年6月增速开始放缓，降至16.03%，2019年7月增速开始进一步放缓，减少至1.05%。

从30个大中城市的交易面积来看，2019年的2月、3月和4月，30个大中城市中一线城市的商品房成交面积增速上升至49.06%，62.49%和56.04%，2019年6月30个大中城市中一线城市的商品房成交面积增速有所放缓，增速减少至18.61%，2019年7月，30个大中城市中一线城市的商品房成交面积增速进一步放缓，增速下降至8.12%。从30个大中城市中二城市的商品房成交面积增速来看，2019年3月30个大中城市中二城市的商品房成交面积增速开始回升，2019年5月增速最高达到了14.44%，2019年6月，回落至2.62%，2019年7月略有回升，回升至3.05%。30个大中城市中三线城市的商品房成交面积增速在2019年3月和4月有明显上升，同比增速分别达到26.79%和26.97%，2019年5月开始出现明显回落，到2019年7月，30个大中城市中三城市的商品房成交面积增速已回落至-2.01%。

调控的实施使2019年我国的房价增速显著放缓。从百城住宅价格指数增速来看，百城住宅价格指数增速自2017年1月达到18.86%以来的峰值就开始出现下滑趋势，到2019年1月百城住宅价格指数增速回落到4.9%。2019年7月百城住宅价格指数增速下降至3.83%，这表明现阶段房价上升幅度明显趋缓。

另一方面，商品住宅库存压力进一步降低，2019年商品住宅待售面积呈进一步下降趋势，2019年7月商品住宅待售累计面积为2.29亿平方米，而去年年末为2.51亿平方米，较2018年12月下降8.76%。

棚改逐步退出拖累三四线，或带动全局销量二次探底

2019年棚改计划开工量减少51%。4月16日，财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也一并出炉。2019年全国棚改计划285.3万套，较2018年计划开工的580万套减少51%，较实际完工的626万套减少54%。具体来看，除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省市同比增长，其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。棚改逐步退出拖累三四线，或带动全局销量二次探底。

主要结论：维持全国销量全年下降5%左右的判断

行业政策端是“区间管理”，回归利率周期是预测销量走势最简单的办法。按揭贷款和10Y国债的利差短期虽有缩小但相对较大，或将推动按揭贷款利率继续回落，这对销量复苏形成有力支撑，尤其是一二线城市；而三四线城市受棚改逐步退出等影响仍在寻底，或带动全局销量于19Q2-Q3二次见底。维持全国销量全年下降5%左右的判断。

全国商品房销售面积分城级占比：受棚改影响2017-18年三四线占比较往年均有提升

一/二线城市销量同比增速均已见底回升，而三四线城市底部或在19Q2-19Q3

4、开竣工：新开工“震荡”下行，全年降至1%-6%；竣工回暖下

半年或提速，全年小个位数增长

（1）新开工“震荡”下行，全年降至1%-6%

新开工本质是补库存逻辑，补库存的意愿主要取决于资金链（有没有钱）、存量库存（有没有地）和对未来的销售预期（好不好卖）：

a.销售向下的趋势决定新开工方向向下。2019年销售一二线城市逐步在复苏，三四线城市受棚改等影响仍在寻底，全局看2019年销售大概率趋势往下，这意味着新开工2019年方向往下；b.但低库存托底使新开工“震荡”下行，靠近下半年或加快。土储口径库存去化周期虽已回到历史较高水平，但开工未售口径库存去化周期仍在相对低位，下半年或有较明显回升（拿地补库存传导到开工补库存），所以得益于开工未售库存托底，新开工或“震荡”下行，上半年下行相对偏缓，靠近下半年或加快；结构上看，去年新开工持续高位难由房企加快推盘解释，主要在于结构上三四线滞后补库存拉动了新开工，去年成在三四线，2019年败也三四线。

主要结论：销售向下的趋势决定新开工（本质就是补库存）方向向下，但低库存托底使新开工“震荡”下行，上半年下行或偏缓，靠近下半年或加快；全年或小个位数增长。

全国新开工面积：2018年一/二/三四线占比大体维持在4%/26%/70%

2019年同比，小个位数下降，前高后低

（2）竣工改善短期不及市场预期，下半年或提速，预计全年小个位数增长

竣工的曲线本质上走在新开工之后，统计误差导致两者在数据上略有出入（竣工约是新开工的60%），但这并不影响两者的关系。回顾过去：a.14年以前，新开工和竣工同步上升，中枢不断提高，背后反映的是行业的成长性；随着行业成长性趋弱，14年后两者共同演变为强周期变化，且拐点完美相关；b.14年之前新开工领先竣工约2-2.5年，14年至今，领先性增加至3年，背后原因：调控（包括融资受限，限价等）使得房企延长竣工，增加停工，同时三四线占比提高而三四线又具备更高的调节空间。

竣工降幅短期扩大，但趋势上仍在收紧，坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化。5月竣工降幅有所扩大，但趋势上看仍在收紧，只是收窄程度不大且偏缓，低于市场预期，或是受限价政策等影响导致竣工对新开工的滞后进一步被拉长，而当前竣工回暖不急预期的持续累积计或造就往后竣工超市场预期的提速。结构上看，一线城市竣工的第一个拐点已经过去，2019年是往下的，2019年主导竣工回升的主要是二线和三四线城市的拉动（2019年二线更强），而三四线城市持续性更好（或持续至明年）。

5、房地产产业链：上半年竣工改善不及市场预期，下半年仍需重视房地产下游的相对和绝对收益机会

对于房地产产业链的上游和下游，大家关注的变量很多，一般会结合房地产投资，房地产新开工，房屋竣工情况等来分析；新开工2019年大概率震荡下行，这或意味着房地产上游需求边际是在转弱的，竣工未来三年大概率趋势性回暖，这意味着房地产下游需求未来三年或持续改善。

（1）竣工未来3年的“回暖周期”或带动地产下游需求趋势性改善，重视房地产下游的alpha机会14年以来，竣工滞后新开工时长被拉长到3年（14年以前是2-2.5年），这也意味着2019年的竣工对应16年的新开工，大概率进入一个“回暖周期”，或将持续3年；但从结构上来看，分化也很明显。我们根据2016-2018年的新开工数据对2019-2021的竣工数据进行预测，结果显示：

一线城市竣工增速19年前高后低，全年降至0%上下；20年“V型”反转，全年降至-10%以下；21年前低后高，全年回升至5%上下；二线城市竣工增速19年前低后高，全年回升至5%上下；20年前高后低，全年维持在5%上下；21年前低后高，全年升至10%以上；三四线城市竣工增速19年趋前低后高，全年回升至0%上下；20年前低后高，全年升至在10%以下；21年前低后高，高位续升，全年升至15%上下。

（2）相较17年5月份的供不应求，当前部分房地产上游的供需关系已180度逆转从产业链角度观察，虽然房地产销售已经出现结构性回暖（一二线逐渐回暖而三四线仍在寻底），但其领先于房地产投资在1年以上，来自于房地产的需求（房地产投资口径和新开工口径）仍在转弱趋势中，房地产上下游表现出明显分化。

a.房地产下游没有供给侧改革，地产下游（家电、家居等）行业出现顶部后持续调整，基本反映了房地产行业的回落；短期下游部分行业出现反弹，可能与17年左右天气因素导致的需求前置有关，未来如果观察到房地产行业的企稳，下游板块的基本面修复将更有保障，此前我们对房地产下游的看好已在兑现中。b.而房地产上游在前期供给侧改革的压抑后，18年一季度出现了滞后补库存，和17年五月的供不应求相比，目前上游周期行业已发生180度扭转，维持需求端或转弱的判断；房地产上下游与地产背离程度变化排名：钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑，（家居无背离）；房地产上下游行业产出缺口大小排名：钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑>家居。

6、投资：全年高点在3月份，年末降至1%-6%

房地产开发投资包括三部分，拿地（土地购置费）、建安（建筑工程+安装工程）、其他，拿地和建安是最核心成分，合计占比超过90%。

（1）拿地费用19年预计同比增速降至10%上下

拿地费用滞后拿地金额平均1-3季度，拿地金额滞后销售额2-4个季度。拿地的本质是广义补库存，与新开工（狭义补库存）类似；所以拿地的多少主要取