2022年安徽省房地产估价师之开发经营与管理通关题库及完整答案

《房地产估价师之开发经营与管理》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法【答案】C2、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是()。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%【答案】D3、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。

A.收益现金流风险

B.未来运营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险【答案】B4、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和【答案】D5、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。

A.30%～40%

B.40%～50%

C.50%～60%

D.60%～70%【答案】C6、工程建设定额计价法的基本特征是（）。

A.价格＝定额＋利润＋文件规定

B.价格＝定额＋费用＋文件规定

C.价格＝定额＋费用＋税金

D.价格＝定额＋税金＋文件规定【答案】B7、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法【答案】A8、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。

A.1～2

B.1～3

C.2～3

D.2～4【答案】D9、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。

A.物质形态与货币形态

B.投资资金量和预期收益率

C.出租、出售或经营状态

D.资金流通方式与对策【答案】A10、假设某房产限差为120m2，则其中误差为（）m2。

A.30

B.60

C.90

D.120【答案】B11、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。

A.发展房地产估价等专业服务

B.政府加强房地产市场信息的发布工作

C.加强开发商的管理体制

D.提高房地产市场的透明度【答案】C12、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。

A.准备期

B.建造期

C.销售期

D.经营期【答案】D13、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%【答案】D14、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%【答案】D15、下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A.开发工作量

B.经营利润

C.经营收入

D.投资数额【答案】C16、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%【答案】D17、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

A.越大

B.越小

C.没有关系

D.无法判断【答案】A18、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%【答案】B19、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。

A.提高投资收益

B.降低系统风险

C.降低个别风险

D.使投资毫无风险【答案】C20、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。

A.土地出让金

B.占用面积

C.经营收入

D.销售收入【答案】B21、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。

A.成本加费用

B.费用加利润

C.成本加利润

D.成本加负债【答案】C22、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.9.00【答案】A23、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。

A.市场需求容量调查

B.消费者行为调查

C.市场营销因素调查

D.竞争情况调查【答案】C24、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出售模式【答案】B25、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.净收益现值抵偿全部投资【答案】B26、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。

A.成本加成定价法

B.目标定价法

C.认知价值定价法

D.领导定价法【答案】C27、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括()。

A.能够得到税收方面的好处

B.能够抵消通货膨胀的影响

C.提高投资者的资信等级

D.变现容易【答案】D28、（）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

A.资产负债率

B.流动比率

C.偿债备付率

D.利息备付率【答案】A29、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。

A.4

B.8

C.12

D.15【答案】C30、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（）。

A.1.82%

B.2.33%

C.3.57%

D.5.45%【答案】C31、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。

A.垄断竞争

B.寡头垄断

C.垄断

D.竞争【答案】A32、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。

A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料

B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础

C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构

D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】C33、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%【答案】B34、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策【答案】B35、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定【答案】B36、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。

A.净现金流量

B.现金流入

C.现金流出

D.现金流量【答案】D37、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。

A.消防栓系统

B.自动喷洒系统

C.分质供水系统

D.分区分压供水系统【答案】A38、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%【答案】C39、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。

A.建筑师

B.结构工程师

C.设备工程师

D.造价工程师【答案】A40、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。

A.20%

B.15%

C.10%

D.25%【答案】B41、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法

B.蒙特卡洛模拟法

C.幕景分析法

D.故障树分析法【答案】B42、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%【答案】D43、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。

A.出租

B.自营

C.经营

D.销售【答案】D44、下列关于空置和损失的表述，不正确的是()。

A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入

B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录

C.空置虽然减少收入，但不是损失

D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】D45、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率【答案】D46、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。

A.回收固定资产余值

B.开发建设投资

C.长期借款

D.净转售收入【答案】B47、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。

A.开发商品住宅

B.开发工业厂房

C.购买优良区位的新竣工物业

D.购买繁华区域的成熟物业【答案】C48、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意

A.舒达肝气（疏肝解郁）

B.消食化积

C.健脾开胃

D.和胃调中【答案】A49、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。

A.学习

B.经济状况

C.对渠道的信赖度

D.购买动机【答案】B50、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。

A.提高抵押贷款利率

B.降低抵押贷款利率

C.降低首期付款比例

D.通货膨胀率上升【答案】A51、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去()。

A.管理费

B.财务费

C.经营费

D.所得税【答案】D52、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率【答案】D53、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A.3个以上

B.5～10个

C.5个以上

D.3～10个【答案】A54、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。

A.市场因子推演法

B.加权移动平均法

C.简单平均法

D.指数平滑法【答案】A55、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。

A.投资回收期

B.内部收益率

C.财务净现值

D.开发商利润【答案】B56、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.全面覆盖

D.市场集中化【答案】B57、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。

A.甲>乙

B.甲

C.甲=乙

D.无法判断【答案】A58、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31【答案】B59、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A.存量

B.增量

C.流量

D.定量【答案】A60、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。

A.开发商

B.土地储备机构

C.建筑商

D.土地一级开发企业【答案】B61、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。

A.详细研究

B.粗略研究

C.特定项目的投资机会研究

D.建设项目的投资机会研究【答案】C62、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。

A.需求影响因素分析

B.吸纳率分析

C.需求预测分析

D.市场购买者的产品功能需求【答案】A63、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。

A.购买-出售

B.购买-更新改造-出售

C.购买-持有出租-出售

D.开发-出售【答案】C64、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（）。

A.40%

B.50%

C.200%

D.250%【答案】C65、当利息周期小于1年时，则实际利率()名义利率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.两者无关系【答案】B66、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。

A.刚刚竣工的收益性物业

B.进入稳定期的优质收益性物业

C.未进入稳定期的收益性物业

D.机会型房地产投资【答案】B67、对收集的资料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的（）。

A.调查阶段

B.资料整理阶段

C.分析阶段

D.综合归纳阶段【答案】C68、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。

A.学习

B.经济状况

C.对渠道的信赖度

D.购买动机【答案】B69、我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

A.纽约同业拆放

B.中国香港同业拆放

C.伦敦同业拆放

D.新加坡同业拆放【答案】C70、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。

A.与财务报表中的成本完全不一样

B.应根据实际发生费用记录来确定

C.与财务报表中的成本一样

D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D71、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D.货币计量【答案】B72、下列不属于产生测量误差原因的是（）。

A.仪器误差

B.观测者的影响

C.旁观者的影响

D.周围环境的影响【答案】C73、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。

A.数额

B.用途

C.发生时间

D.付款特点【答案】D74、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。

A.建筑面积

B.总出租面积

C.可出租面积

D.营业面积【答案】B75、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A.等额年值法

B.差额投资内部收益率法

C.净现值法

D.等额年费用法【答案】A76、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）

A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优

B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优

C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优

D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较【答案】A77、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。

A.近期交易物业的租金或售价

B.市场上交易物业的租金或售价

C.类似物业

D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】D78、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判断【答案】A79、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。

A.较高的收益性

B.较强的流动性

C.直接融资的功能

D.抵御通货膨胀影响的功能【答案】B80、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。

A.目标定价法

B.认知价值定价法

C.挑战定价法

D.成本加成定价法【答案】C81、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移【答案】D82、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。

A.划线更正法

B.红字更正法

C.补充登记法

D.划线注销，注明“此行空白”【答案】C83、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。

A.进行进度控制和变更管理

B.编制进度计划

C.实施进度计划

D.施工现场的调研与分析【答案】D84、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判断【答案】A85、下列说法不正确的是（）。

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%【答案】A86、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。

A.最高投资收益率

B.平均投资收益率

C.最低投资报酬率

D.平均成本利润率【答案】C87、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程近似匡算法【答案】C88、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%【答案】B89、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。

A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】B90、麦门冬汤的主治证是

A.虚热肺痿、胃阴不足证

B.温燥伤肺，气阴两伤证

C.肺肾阴亏证

D.外感温燥证【答案】A91、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。

A.私人权益融资

B.私人债务融资

C.公开权益融资

D.公开债务融资【答案】C92、房地产市场需求指标不包括（）。

A.国内生产总值

B.空置率

C.人口数量

D.房屋空间使用数量【答案】B93、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

D.14.34%【答案】A94、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%【答案】C95、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.项目基准收益率

C.通货膨胀率

D.国家经济增长率【答案】B96、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。

A.平均数

B.相对数

C.合理

D.期望【答案】A97、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是()。

A.10%

B.9.5%

C.11%

D.10.65%【答案】B98、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。

A.购买价格

B.空置率

C.运营费用

D.资本化率【答案】D99、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法

B.蒙特卡洛模拟法

C.幕景分析法

D.故障树分析法【答案】B100、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

D.14.34%【答案】A二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销【答案】A102、市场营销因素调查包括()。

A.消费水平调查

B.分销渠道调查、价格调查

C.促销策略调查、产品调查

D.人口数量调查E产品调查【答案】BC103、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）

A.建筑师

B.律师

C.造价工程师

D.房地产经纪人

E.开发商【答案】ABCD104、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】AB105、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD106、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】AB107、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41【答案】ABCD108、房地产投资的风险主要体现在()。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.资产评估E投资项目的质量问题【答案】ABC109、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。

A.投资决策

B.规划设计

C.工程建设

D.地域范围

E.产品功能【答案】ABC110、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查【答案】BD111、按决策性质不同划分的投资决策类型包括（）决策。

A.业务型

B.风险型

C.确定型

D.群体型

E.不确定型【答案】BC112、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD113、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。

A.居住物业投资

B.商用物业投资

C.土地开发投资

D.房地产资产和经营投资

E.酒店投资【答案】AB114、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用【答案】BD115、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息【答案】ABCD116、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房【答案】ABD117、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。

A.现金回报率

B.投资回收期

C.借款偿还期

D.资产负债率

E.资本金利润率【答案】CD118、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为()。

A.CAH

B.B6H

C.4AH

D.B5H【答案】D119、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段末期

D.第三阶段E第四阶段【答案】CD120、风险估计与评价常用方法有()。

A.专家个人判断法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德尔菲法【答案】BC121、工程造价的计价与控制是以（）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。

A.建设项目

B.单项工程

C.单位工程

D.分部工程

E.分项工程【答案】ABC122、消费者市场细分的标准可归纳为（）。

A.地理环境因素

B.人口因素

C.消费心理

D.经营变量

E.消费行为因素【答案】ABC123、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息【答案】AD124、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。

A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差

B.控制混凝土质量

C.对工程中的配套设备进行检验

D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

E.实行科学合理的施工进度控制安排【答案】ABD125、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D.第三阶段

E.第四阶段【答案】AB126、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。

A.物业增值收益

B.所得税

C.还本付息额

D.投资者权益增加值

E.权益投资【答案】AD127、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

A.速动比率

B.借款偿还期

C.投资回收期

D.流动比率

E.资产负债率【答案】AD128、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD129、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（）。

A.社会的认同性

B.技术先进性和适用性

C.经济合理性

D.建设的可能性

E.政策的导向性【答案】BCD130、下列选项中，属于工业物业市场的有（）。

A.普通住宅

B.公寓市场

C.休闲旅游设施

D.仓储用房市场

E.工业写字楼【答案】D131、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。

A.资金融入方需要还本付息

B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资

E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】BCD132、下列投资形式中属于房地产间接投资的有（）。

A.房地产开发投资

B.购买房地产开发企业的债券

C.房地产置业投资

D.购买住房抵押支持证券

E.购买房地产投资信托基金【答案】BD133、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD134、某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。

A.保证保险

B.信用保险

C.工程保险

D.责任保险【答案】AC135、房地产开发的四个阶段是指()。

A.投资机会选择和决策分析阶段

B.可行性研究阶段

C.前期工作、建设阶段、租售阶段

D.获取土地使用权阶段E租售阶段【答案】AC136、衡量房地产泡沫常用的指标有（），

A.房价收入比

B.租金售价比

C.实际价格与理论价格之比

D.房地产供求比

E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【答案】ABC137、细分市场评价主要涉及()等三个方面的评价。

A.细分市场的可衡量性

B.细分市场的规模和发展前景

C.细分市场的差异性大小

D.企业的目标和资源E细分市场结构的吸引力【答案】BD138、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。

A.净现值法

B.费用现值比较法

C.等额年值法

D.费用年值比较法

E.差额投资内部收益率法【答案】BD139、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。

A.前期开发计划

B.工程建设计划

C.物业服务计划

D.建设场地布置

E.施工队伍选择【答案】ABD140、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格【答案】AC141、某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。

A.保证保险

B.信用保险

C.工程保险

D.责任保险【答案】AC142、将多项式27+25+22+20表示为十六进制数，值为(请作答此空)；表示为十进制数，值为()。

A.55

B.95

C.A5

D.EF【答案】C143、开发商对投标人进行资格审查时应考虑()。

A.企业注册证明、资金和财务状况

B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目

C.技术力量简况

D.投标人的积极性E投标人正在施工的承建项目【答案】ABC144、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。

A.描述性调查

B.试探性调查

C.抽样性调查

D.因果性调查

E.电话回访性调查【答案】ABD145、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D.第三阶段

E.第四阶段【答案】AB146、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A.物业所处位置

B.辐射区域的范围

C.建筑设备系统

D.建造年代

E.租户类型【答案】AC147、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D.第三阶段

E.第四阶段【答案】AB148、关于FIRR（财务内部收益率）的说法，正确的有（）。

A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标

B.FIRR可以通过内插法求得

C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的

E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】BC149、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】ABC150、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。

A.等于银行存款利率

B.等于银行贷款利率

C.是投资者所要求的最低利率

D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表【答案】C151、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权【答案】ABC152、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。

A.管理人员工资

B.房屋开发费

C.财务费用

D.办公费E勘察费用【答案】AD153、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。

A.权益投资比率

B.建安工程费用

C.租售价格

D.资本化率E开发期与经营期【答案】ABCD154、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。

A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金

B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入

C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账

D.会计数据计算、抄写差错

E.为调节利润多记待摊费用【答案】A155、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。

A.商品住房限购政策导致住房租金上涨

B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格

D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】ABC156、房地产价格指数包括()价格指数。

A.供给

B.房屋销售

C.需求

D.房屋租赁E土地交易【答案】BD157、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息【答案】ABCD158、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和【答案】BC159、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用【答案】BD160、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。

A.贷款价值比率通常不超过50%

B.贷款期限最长不超过10年

C.贷款期限最长不超过20年

D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【答案】BD161、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。

A.与房地产主管部门协调

B.确定宣传目标、实施宣传方案

C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果

D.与其他房地产企业的沟通E实施宣传方案【答案】BC162、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权【答案】ABC163、房地产泡沫的成因主要有（）。

A.土地的稀缺性

B.投机需求膨胀

C.开发商之间的博弈

D.开发资金的易得性

E.金融机构过度放贷【答案】AB164、软件著作权受法律保护的期限是()。一旦保护期限届满，权利将自行终止，成为社会公众可以自由使用的知识。

A.10年

B.25年

C.50年

D.不确定的【答案】C165、下列关于内部收益率的表述中，错误的有（）。

A.内部收益率总是大于目标收益率

B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】AC166、房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（）来衡量。

A.租金收益

B.开发利润

C.成本利润率

D.投资收益率

E.毛利额【答案】BCD167、房屋施工面积包括（）几项。

A.报告期新开工的面积

B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积

C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积

D.上期已经停建本期未恢复施工的面积

E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC168、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率【答案】AB169、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD170、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求【答案】ACD171、国内生产总值有三种表现形态，即（）。

A.价值形态

B.收入形态

C.产品形态

D.支出形态

E.生产形态【答案】ABC172、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

A.城市基础设施建设费

B.拆迁管理费

C.可行性研究费

D.水文地质勘探费

E.规划、设计费【答案】CD173、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D174、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD175、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性【答案】BCD176、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查【答案】BD177、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销【答案】A178、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。

A.政策风险

B.资金供应风险

C.经营风险

D.利率风险

E.汇率风险【答案】BD179、软件著作权受法律保护的期限是()。一旦保护期限届满，权利将自行终止，成为社会公众可以自由使用的知识。

A.10年

B.25年

C.50年

D.不确定的【答案】C180、物业服务企业的工作内容包括（）。

A.确立管理目标

B.制定维修养护方案

C.制定安全保卫方案

D.提出预算

E.确定物业服务费的收费标准【答案】ABCD181、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有()。

A.按存量增量细分

B.按交易形式细分

C.按目标市场细分

D.按房地产用途细分E按地域细分【答案】BCD182、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地

B.房地产市场供需

C.房价现状及走势

D.交通运输条件

E.外围基础设施【答案】AD183、下列关于变形缝的做法，表述正确的是（）。

A.伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开

B.屋顶部分也需另做伸缩缝

C.伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝

D.沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开

E.防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开【答案】