方兴地产示范区建设及验收管理流程

业务板块设计工程管理文件名称方兴地产示范区建设及验收管理流程文件编号FXHQ-YF-LC-01发布日期2014年12月1日方兴地产示范区建设及验收管理流程适用范围：项目开发建设阶段，项目示范区的方案、施工图设计管理工作及验收。职责 1.经营单位1.1负责示范区的选址、策划，并报总部相关部门审核。1.2负责按照《示范区设计任务书》模板编制各阶段各专业的设计任务书,并报总部相关部门审核。1.3负责建筑、景观、装修及配饰单位的选择及合同的签订,并报总部相关部门审核。1.4负责设计进度的制定和落实,并将进度计划报总部相关部门备案。1.5组织设计方案评审会、确定评审议题、内容；总结评审意见落实；填写《方案设计评审记录》。1.6负责在评审通过后，提交设计成果走OA审批流程。1.7组织施工图设计，确保施工图与方案效果的一致性,提交施工图设计成果至产品管理中心备案。1.8负责把重要设备选型，材料、部品的封样报总部相关部门审核。1.9组织阶段成本测算及报总部相关部门审核。1.10负责工程各阶段设计交底、变更洽商、落实设计意图的设计管理、技术服务、施工阶段性成果检验工作。1.11负责把重大变更、主要材料的重大替换报总部相关部门审核。1.12组织设计管理部、工程部、营销策划部对示范区验收以及整改工作;完成填写《方兴地产示范区验收表》。1.13组织竣工图制作。2.产品管理中心2.1负责本流程的制定、修改和解释，并对执行情况进行监督、检查和管理。2.2参与并根据权责体系审核示范区选址、策划。2.3根据权责体系审核示范区设计任务书。2.4参与并根据权责体系审核设计单位的选择。2.5负责设计成果初审，判断是否具备评审会条件；2.6参加设计方案评审会，提出主要评审意见及跟踪意见落实情况；根据权责体系审核OA提交的设计成果。2.7备案项目提交的施工图设计成果。2.8参与并根据权责体系审核重要设备选型，材料、部品的封样。2.9参加示范区验收，负责根据权责体系评审示范区内建筑、精装和园林景观。2.10参与重大技术问题决策。3.成本合约部3.1根据权责体系审核设计单位的选择及设计合同。3.2参加设计方案评审会，提出成本评审意见。3.3根据权责体系审核各阶段成本测算。4.营销管理部4.1根据权责体系审核示范区选址、策划。4.2参加设计方案评审会，提出使用功能评审意见。4.3参加示范区验收，负责根据权责体系评审导视系统、展示系统、服务系统、销售系统四个系统。5.评审委员会5.1由公司领导、总部相关部门、经营单位、外聘专家构成。5.2经营单位负责召集评审委员，按《设计评审管理标准》规定组织设计评审会。6.公司领导6.1出席设计方案评审会。6.2按公司权责体系规定审核审批。政策项目示范区设计须严格遵守《方兴地产示范区建设要点》所规定的技术经济指标要求，同时满足防火规范等国家和地方现行有关标准的规定。1.示范区的选址、策划参照《方兴地产示范区建设要点》，根据用地情况、工程进度、销售计划、成本预算，确定示范区范围、决定采用永久或临时售楼处和样板房；并依据营销策略等决定售楼处、样板房位置及室外动线等。选址包括：示范区范围、售楼处及样板房位置。策划包括：展示主题、整体风格建议、主题和客户描述。2.《示范区设计任务书》编制完成参照《示范区建设标准》和《示范区设计任务书》模板，完成设计任务书的编制。设计任务书涉及项目概况、项目定位、设计依据、设计要求、成果要求和设计进度计划等方面；包括整体风格、展示动线、售楼处和样板房空间和功能、景观节点等内容要求。3.设计方案评审会经营单位按照《设计评审管理标准》规定，组织相关公司领导、总经理办公室、产品管理中心和成本合约部，参加建筑、景观、装修方案设计评审会。建筑方案评审会后编制方案设计成果，报总部相关部门审核。4.示范区验收示范区验收包括售楼处主体验收、售楼处精装修验收、园林景观验收、样板房验收等，以及示范区的整体验收。示范区的验收由经营单位组织，总部各相关部门及分管领导参加。示范区整体验收通过后，才能正式开放。流程图及流程图说明

流程步骤工作任务简述工作标准责任部门工作记录1.示范区设计任务书按照《示范区设计任务书》模板编制各阶段各专业的设计任务书,并报总部相关部门审核完成《示范区设计任务书》编制经营单位设计任务书2.审核完成《示范区设计任务书》审核，并提出审核意见完成《示范区设计任务书》审核意见产品管理中心审核意见3.审批流程在评审通过后，完成提交《示范区设计任务书》走OA审批流程完成公司OA审批流程公司审批流程公司OA纪录4.设计单位遴选,签订设计合同按照《设计合同模板》模板，完成建筑、景观、装修及配饰单位的选择及合同的签订,并根据权责要求，报总部相关部门审核完成设计合同编制经营单位设计合同5.审核根据权责要求，完成设计合同审核，并提出审核意见根据权责要求，完成设计合同审核意见产品管理中心及相关职能部门审核意见6.审批流程在评审通过后，完成提交设计合同，走OA审批流程完成公司OA审批流程公司审批流程公司OA纪录7.方案完成建筑、精装、景观、软装方案，组织评审会、确定评审议题、内容；总结评审意见落实完成方案，并通过方案评审会经营单位设计资料8.方案评审会完成建筑、精装、景观、软装方案审核，并提出审核意见完成并通过建筑方案评审会产品管理中心及相关职能部门会议纪要、《方案设计评审纪录》9.审批流程在评审通过后，完成提交方案，走OA审批流程完成公司OA审批流程经营单位公司OA纪录10.施工图设计成果完成施工图设计，确保施工图与方案效果的一致性,提交施工图设计成果至产品管理中心备案。完成施工图设计经营单位设计资料11.施工图备案备案项目提交的施工图设计成果完成施工图备案产品管理中心12.施工阶段工程各阶段设计交底、变更洽商、落实设计意图的设计管理、技术服务、施工阶段性成果检验工作经营单位13.示范区预验收验收组织设计管理部、工程部、营销策划部对示范区验收以及整改工作组织并通过示范区预验收经营单位14.示范区验收（总部产品管理中心、营销管理部、分管领导共同参与验收）组织项目公司、及总部相关职能部门对示范区验收及整改工作;完成填写《方兴地产示范区验收表》组织并通过示范区验收，完成《示范区售楼处验收表》《范区样板房验收表》《示范区景观验收表》《方兴地产示范区验收表》经营单位、产品管理中心及总部相关职能部门《示范区售楼处验收表》《范区样板房验收表》《示范区景观验收表》《方兴地产示范区验收表》相关文件1.方兴地产开发项目设计管理标准2.方兴地产开发项目设计管理流程3.方兴地产开发项目设计管理指引附件1.示范区售楼处验收表2.示范区样板房验收表3.示范区景观验收表4.方兴地产示范区验收表附件1:示范区售楼处验收表空间名称标准分问题描述评分(硬装0～50%软装0～40%机电末端点位0～10%)开放功能区前台接待区10沙盘区区域沙盘讲解区10项目沙盘讲解区开放洽谈区初步洽谈区10深入洽谈区销控区公示材料展区5工法材料展示区5视听室5VIP贵宾室10服务水吧5客户活动区5按揭银行10卫生间男卫5女卫办公区营销总监办公室20营销经理办公室营销人员办公室营销会议室卫生间监控室物业经理办公室物业办公室合计：评分办法90≤A1≤100技术合理效果可行要点硬装：风格定位、空间尺度、功能布局、安装节点、照明效果、色彩格调、材料质量、标识系统。软装：风格定位、部品尺寸、部品位置、部品品质、部品安装、环境舒适度。机电末端点位：安装位置、使用功能、外观尺寸、外观效果。80≤A1≤90技术较合理效果尚可70≤A1≤80技术欠合理效果欠佳部门签字日期[]产品管理中心[]经营单位设计部

附件2:示范区样板房验收表空间名称标准分问题描述评分(硬装0～50%软装0～40%机电末端点位0～10%)样板房区公共区大堂10公共区电梯厅玄关10厨房5餐厅5客厅5主卧室10主卫生间次主卧10次主卫生间客卧室10客卫生间书房5景观阳台5生活阳台10佣人房5家政空间（含洗衣房）10储藏空间合计：评分办法90≤A1≤100技术合理效果可行要点(精装交房)要点:硬装：与交楼标准匹配度、空间尺度、橱柜洁具五金品质、安装节点、收纳柜、照明效果、色彩格调、材料质量、标识系统。软装：部品尺寸、部品位置、部品品质、部品安装、环境舒适度。机电末端点位：与交楼标准匹配度、安装位置、使用功能、外观尺寸、外观效果。(非精装交房)要点:硬装：风格定位、空间尺度、橱柜洁具五金品质、安装节点、收纳柜、照明效果、色彩格调、材料质量、标识系统。软装：部品尺寸、部品位置、部品品质、部品安装、环境舒适度。机电末端点位：安装位置、使用功能、外观尺寸、外观效果。80≤A1≤90技术较合理效果尚可70≤A1≤80技术欠合理效果欠佳部门签字日期[]产品管理中心[]经营单位设计部附件3:示范区景观验收表内容评价要点标准分问题描述评分(入口区域、停车场区域、引导空间、售楼区域、样板房区域)设计契合度总体景观层次丰富，与设计表达效果一致。40围护景观若市政道路能协调改造，设计统一考虑铺装与种植等元素；结合市政道路两边绿化带统一协调处理；铺装材质间衔接自然，且能体现出该示范区档次使之成为示范区内部环境的延续，并能体现出该小区特色及档次使之成为示范区外部形象的有机组成部分。3若不能协调改造，则在设计中对空间上有所界定，但又能与市政界面产生整体协调感。标高有良好衔接，既方便通行，又综合考虑排水方向。围墙景观围墙形式、造型符合整体形象特色与档次，有良好宣传效果。2围墙与市政人行道交接的界面有一定厚度的堆坡绿化带种植（2米以上为宜）。围墙灯具照度与周边市政照明相互协调。入口形象出入口形象能体现小区档次与形象特征，管理方式设置合理，并有明显的主题性标识设计5岗亭形式与建筑风格统一，且能考虑到其节能需要。构件无变形、无扭曲、无裂痕，细部、细节装修到位，工艺精良，符合国标建筑装饰装修工程质量验收规范。外部种植选择进行合理搭配，能保证市政道路、水资源的景观界面效果，树木姿态与层次组合良好，与入口整体效果相契合，充分体现小区档次。水系景观水景效果符合设计要求,设备调试合理，无渗漏；水景墙面无泛碱、盐化现象，无明显水痕。3景观水体清澈无污染，水质符合国家《景观娱乐用水水质标准》GB12941中C类水质标准。回水装置设置合理，饰面与周边关系协调；雾森或旱喷水景等喷嘴较细的水景应设有水质过滤装置。市政设施市政管线设置合理，道路上窨井盖较少、排列整齐，有装饰处理；无一半在硬地，一半在绿地的窨井盖；出入口或停留性空间没有窨井；绿地内窨井设置合理，有较好隐蔽措施且标示清楚。2市政设施设备配置合理,符合规范要求并与景观相协调,不应设在视觉焦点或相对明显的位置。草坪内无窨井及装饰井盖。硬质景观硬质景观主要按照景观设计图纸施工，对与现场条件冲突的，在理解设计意图的基础上进行优化调整，且不影响整体景观效果。10铺装材料感觉高档，组合图案精致、美观、协调（包括铺装道路与节点、水景、花坛、构筑物装饰等）。地面铺装无积水，清洗干净、无破损；材料尺寸、颜色、铺装样式与设计或样板相符。规则式铺装线条横平竖直，无明显大小缝或错缝；留缝、密缝、对缝工艺到位，无明显缺陷。不规则式铺装（乱拼、冰梅纹及大小块混铺）不连续出现通缝、平行、对缝，相邻块面的勾缝方向应一致、连续。铺装与市政设施衔接合理，铺装模数与井盖尺寸相一致。花岗岩材料表面质感符合设计要求，无空鼓，无明显泛碱，无污染；自然面、辟离面等质感要求粗糙的饰面材料表面凹凸不得大于10mm且无尖锐的棱角。砖材料表面应表面洁净，图案清晰，色泽一致，接逢平整，深浅一致，周边顺直。板块无裂缝纹、掉角和缺楞等现象。面层镶边用料尺寸符合设计要求，边角整齐，光滑。勾缝和压缝应采用同品种、同强度等级、同颜色的水泥。木铺装铺设合理，无明显色差、变形；铺装面板的缝隙、间距应符合设计要求，排列整齐，板缝宽度应不超过5mm；密铺时，缝隙应紧密、直顺；疏铺时间距应一致、通顺。固定牢固无松动，螺钉应进行防锈蚀处理，螺钉、螺栓顶部不得高出木铺装面层表面。拼花地板接缝应对齐，粘、钉严密、无溢胶。金属面材无生锈，油漆面完整。卵石整体面层坡度、厚度、图案、石子粒径、色泽应符合设计要求；整体面层无明显坑洼，隆起、积水现象；镶嵌深度应大于粒径的1/2，石子无松动、脱落现象；卵石面层表面应颜色和顺、无残留灰浆，图案清晰，石粒清洁。卵石与相邻铺装面、路缘石衔接平顺自然。砂岩等质地相对松散的石材须作六面防护处理。彩色强化材料的艺术地坪应压印纹理清晰、仿石效果逼真。路缘石（道牙）铺设直线段应线直，自然段应弯顺，顶面应平整，无明显错牙，勾缝严密。多种饰面材料交接处交接处细部构造合理，过渡自然。嵌缝应密实、平直、宽度和深度应符合设计要求，嵌缝材料色泽应一致。花坛铺装压顶厚度一致，拼接平整，分缝合理，无明显爆边、缺棱等现象；侧面铺装工艺到位，无明显泛碱、空鼓，地面排水方向合理，板面高度无明显变化。景墙铺装整体效果符合设计要求，与周边环境相互协调，无污染、无水渍、无泛碱、盐化现象，细部、细节装修到位，工艺精良。转角处采用块石过渡或采用对缝模拟块石观感。台阶高差、位置及数量设置合理，无明显沉降，饰面压顶厚实，台阶无明显积水，护栏等防护措施符合国家规范。挡土墙设置能考虑到立面景观效果，并有一定中下层种植进行遮挡。软质景观种植施工基本按照设计图纸，或结合本项目实际情况与现场条件，在理解设计意图的基础上进行优化调整，且不影响整体景观效果。20树木朝向的主要视线应丰满完、姿态美。孤植树冠幅完整，林缘线、林冠线符合设计要求。无明显死亡乔木。成活率在98%以上骨干树种品种与规格选择合理，生长健壮，全树冠进场，树冠完整、茂盛，树干挺直；直径20cm以上苗木须具备三级分叉,植物长势良好。3级以上骨架枝无损伤，树叶保留2/3。常绿与落叶应合理组合使用，乔木设计要求有良好的形态，能有效组合与划分景观空间，并能注意到其生长习性的吻合。重点乔木符合设计意图或空间特征，能有效组合与划分景观空间，层次分明；生长健壮，无明显的枯弱主枝，全树冠进场，4级以上骨架枝无损伤，树叶保留2/3。高层乔木周边应有中层小乔木或中灌木进行有层次地组合，形成层次过渡与色叶、季相的变化，并能体现不同组团、不同空间的特色。低层灌木、地被的组合能通过不同高度、不同色彩、不同质感、常绿与落叶对比的品种进行合理组织搭配，丰富景观层次与季相变化，与乔木、草坪的衔接合理而精致，弱化墙体的生硬感。草坪与灌木的比例适宜，设置区域符合空间特征；草坪线形合理，草种选择适宜，与不同材质的边界处理有设计考虑。新进草皮的年度不超过2年，草皮必须成块，零散度控制在10%内；修剪后高度冷地型草宜为4-5CM，暖地型草宜为3-4CM（前3-4次剪草宜越短越好）。行道树树种选择合理，姿态美观，分枝点宜一致，控制在2.2-2.5m，不影响车辆通行，且较为延续，形成大树成荫效果。乔木支撑规范、统一，无断桩、坏桩，桩位扎缚规范化。具有明显主干的高大落叶乔木进行修剪，剪口应平滑，不得劈裂；枝条短截时应留外芽，剪口应距留芽位置以上1CM。修剪直径2CM以上大枝条及粗根时，截口必须削平并涂防腐剂。无明显主干、枝条茂密的落叶乔木，对干径10CM以上树木，可疏枝保持原树形，对干径为5---10CM的苗木，可选留主干上的几个侧枝，保持原有树形进行短截苗木栽培基质应具有一定的透水、透气、保肥能力，土壤疏松，无积水。小品标识户外家具整体效果符合设计要求，材料选择合理环保,便于维护，满足使用安全要求，分布均匀，配置合理,与周边环境相互协调。3标识与周边环境协调，比例合适，工艺到位，安装无松动，无破损，并应配置合适的照明位置摆放合理。室外景观家具、标识及配套设施配置合理，选型与项目整体风格、档次相吻合。环境照明灯具摆放位置不影响整体景观，无损坏灯具。4整体照明无眩光，光色温配置合理，照度均匀,连续。根据不同时段的使用功能、氛围需要，合理安排不同类型灯具，既满足功能要求，又能成为景观元素的一部分。灯具的选型与景观、建筑风格吻合，光源选择合理，并能成为景观的主体元素之一。园区整体照明配置合理,分路控制，方便物业的管理与维护，并有尽量采用节能环保光源，兼顾照明效果同时达到节能的要求。灯具安装牢固无松动，安装符合规范要求。台阶，水边、入口等重点部位安全照明配置合理，无安全死角。竖向景观总体景观层次丰富，绿地造型饱满、流畅，符合空间特征，可形成良好的视线对景效果。8步行系统竖向衔接合理，与主要景观元素相结合