产业园区管理公司组织与管理

2009年1月1日，中国南京产业园区管理公司

组织与管理主要内容战略定位组织架构管理流程产业园区的类型和管理公司的关注重点产业涵盖面单一产业综合产业开发主体政府企业高新技术开发区沿海经济开发区软件园空港物流园创意产业园研发基地制造基地普洛斯物流园津通工业园（创业园）注：开发主体中的企业既包括纯粹进行园区经营的企业，也包括大型企业集团根据自身规模扩张而建设的新产业基地图中灰色部分的园区类型为产业园区管理公司所重点关注的业务对象管理公司的经营本质是构建并合理平衡园区内的产业生态产业体系服务机构产业园区内的产业生态可以分为纵向的上下游产业和横向的支持性产业两个方面产业园区管理公司通过经营园区构建并维持产园区内的产业生态的平衡，促使园区内产业健康发展主导产业下游产业上游产业支持性产业支持性产业产业园区的三种管理模式分析企业得到的政府支持较少企业的压力较大市场化运作，有较大的抗风险能力行政机构简化，大大缩短了决策和执行的时间企业可提供的支持有限难有一个较完整的规划简化了关系，避免了一些繁琐的协调工作增强企业提高经营效益的积极性，避免吃大锅饭现象由于参与的政府部门较多，可能造成建设周期长、决策缓慢政策上有较大的优惠入驻的企业一般技术、经营管理等方面较为成熟缺点优点类型政府主导型政企合一型企业主导型描述一般由省市领导组成的领导小组负责重大决策，所在地市政府成立园区管理委员会，管理公司以辅助者角色出现，甚至不成立。园区管委会与园区管理公司实行两块牌子，一套人马，主要职能机构合署办公，既具有行政职能又具有经济职能，管委会行使市级管理权限。主要以园区的管理公司来管理，在沿海开放城市的产业园区较多采用这一模式。产业园区管理公司的定位政府介入程度LOWHIGH提供资源整合服务的管理公司提供某一专业服务的专业机构政府主导型政企合一型企业主导型集成各类相关专业公司，确保园区开发建设以及后期运营的顺利进行协作园区政府管理部门，完成上级政府下达的园区建设指标接受园区政府管理部门/企业委托承担园区开发建设及运营阶段中某一功能根据协议满足园区政府管理部门/企业的需求产业园区管理公司的定位主要立足园区内外的资源整合，代替园区管委会行使经济职能产业园区发展过程中包括四个重要角色（经营主体）管委会已入园服务机构管理公司入园企业掌握园区发展的节奏和节点，并控制资源投入；对于园区发展过程中出现的，其它层面难以解决的问题，给予资源支持；协调政府各机构关系，推动政务和园区发展模式创新。提出整个园区发展的策略与计划，并就相关问题进行专项研究；与社会各类机构建立关联，吸引入园并构建合作模式；动态把握入园企业的需求，监督已有园区服务运行质量，提出完善建议；向管委会传递企业需求信息，并将自身难以解决的问题及时向管委会反馈。依照自身业务定位，以及合作模式的要求和委托合同的约定，向入园企业提供专业服务；向园区服务委托方（管理公司或管委会）反馈企业的需求信息。通过建议和投诉等手段，帮助园区改善服务体系运作质量；积极配合园区管理方进行企业需求的整理；积极参与各项平台和载体的建设并协助监督。产业园区管理公司在园区经营发展中与其他角色的关系管委会已入园服务机构管理公司入园企业提出专业需求提出需求改进建议建立合作需求反馈提供解决方案或服务提供解决方案行使政府管理职能提出政务需求接受政府管理提出发展策略反馈难点问题产业园区管理公司与管委会是委托管理关系已入园服务机构以第三方服务机构的身份承接管理公司（管委会）的外包服务业务入园企业以客户（业主）的身份在享受园区服务的同时，通过自身创造的价值增加产业园区价值产业园区管理公司在园区发展过程中充当“牵头人”的角色，在能力和权力范围内解决入园企业的问题，协调安排已入园服务机构对入园企业的服务，同时把超越自身权限的问题向管委会反映并寻求其资源支持。产业园区业务链构成的四个主要业务模块园区定位

研究城市产业与居民生态的平衡，寻找园区的产业定位与功能和空间规划。园区建设

细化空间规划，展开区内规划设计和建筑设计，并在随后组织实施工程建设。园区招商

依据产业规划，制定招商策略，宣传推广园区，并吸引重点企业入园。园区运营

提升园区品牌，为入园企业提供物业服务、产业引导、政府支持、资源整合等服务。园区定位园区招商园区运营园区建设从业务链来看，产业园区的发展可以分为园区定位、园区招商、园区建设、园区运营四个模块产业园区管理公司则涉及了除园区建设外其他三个模块的经营活动，基本上全程参与了园区发展与经营产业园区管理公司主要业务模块和核心能力浅析业务模块盈利模式运营方式管控难度经营风险当前特征园区定位通过智力投入获取咨询策划价值回报3~4人左右精英项目团队创意策划精英团队人员职业素养高，易于管理参谋的角色决定了不必为决策风险负责园区定位目前土地规划、空间规划在前，产业规划在后，与理论逻辑要求刚好相反园区招商获取物业销售佣金提成建立招商团队分区域直接运作为主，结合渠道等其他方式招商团队规模大，分散广以及人员素质差异大都增加了管理难度招商结果的不可控，当前市场的激烈竞争环境都大大增加了风险招商赋于载体与内容，运营赋于载体于活力，二者应当紧密相连，但是当下前后脱节现象严重，招商承诺与运营的实际兑现存在较大差异园区运营获取物业管理和经营价值回报传统物业管理服务外包，园区企业政务、人力资源等经营服务建立团队直营人员素质一般，团队规模适中，管理难度亦适中运营的效果直接影响园区的形象愿景、使命、目标和商业模式愿景:（领导填写）使命:（领导填写）目标:（领导填写）商业模式：轻资产运营模式产业园区重要角色构成和管理公司定位业务模块与核心能力愿景、使命、目标和商业模式主要内容战略定位组织架构管理流程成熟的产业园区管理公司组织结构总经理行政部运营部发展部策划部招商部财务部市场调研园区定位研究空间布局研究营销活动策划客户研究招商支持信息平台运作目标客户挖掘商务谈判节点资源拓展客户关系维护政务服务商务服务物业服务资产经营行政管理人力资源管理预算管理核算管理资金管理税务管理发展部——主要职能主要职能职能描述支持部门外部协助单位市场调研收集城市基本资料，收集产业发展资料，收集其他园区资料汇总并分类收集资料合作单位园区定位研究研究城市产业布局研究产业发展前景和发展环境研究园区产业发展策略和规划测算园区发展经济指标策划部招商部发改委管委会行业协会空间布局研究园区土地规划园区空间总体规划设计园区内各产业区布局规划地标性建筑规划和重要配套设施规划运营部规划局国土局策划部——主要职能主要职能职能描述支持部门外部协助单位营销活动策划行业/协会等会展沙龙策划园区参观访问团队接待园区活动策划海外/全国路演招商部行政部合作单位管委会客户研究行业/地区动态研究重点企业/重点城市研究发展部招商部政府主管部门行业协会招商支持CIS设计与监督执行招商物料制作媒体策划与发布招商部管委会信息平台运作园区网站建设、推广和维护园区刊物策划与发布招商部运营部管委会招商部——主要职能主要职能职能描述支持部门外部协助单位目标客户挖掘通过网络和渠道搜集目标企业名录采用扫楼扫园，电话营销等方式搜集客户基本资料参与会展沙龙活动接触目标客户策划部合作单位管委会商务谈判沙盘讲解与园区参观合同条款商讨优惠政策商讨策划部行政部管委会节点资源拓展搜寻节点资源信息建立与节点资源合同关联招商部管委会客户关系维护园区活动邀请节日问候与拜访客户资料收集整理招商部运营部管委会运营部——主要职能主要职能职能描述支持部门外部协助单位政务服务企业工商注册办理企业税务变更办理国家不同部门产业基地/基金资质申报企业资质申报指导项目申报信息发布与材料写作指导招商部管委会政府主管部门商务服务会展服务、办公配套服务和人力资源服务产业资源整合和技术平台建设管委会物业服务入住服务和装修服务物业管理管委会物业公司资产经营信息平台建设园区内商业物业经营园区内商务空间出租、委托转让服务招商部管委会行政部——主要职能主要职能职能描述支持部门外部协助单位行政管理办公用品和固定资产管理车辆管理档案管理印章管理收发文管理会务和接待管理各部门管委会合作单位车管所等政府部门人力资源招聘管理培训管理薪酬管理绩效管理基本人事管理各部门人才机构劳动保障局财务部——主要职能主要职能职能描述支持部门外部协助单位预算管理预算编制与分解预算执行监督预算调整各部门核算管理日常费用报销资产核算各部门审计事务所资金管理资金流入流出监控银行账户管理现金管理管委会税务管理政府税务关系处理报税事务办理税收筹划政府税务部门产业园区管理公司的岗位设置总经理行政部经理运营部经理发展部经理策划部经理招商部经理财务部经理研究专员助理研究员策划专员策划助理招商主管运营主管运营专员行政专员人力资源专员会计出纳招商专员招商助理运营助理主要内容战略定位组织架构管理流程产业园区管理公司的岗位设置产业规划与定位园区建设园区招商产业升级与调整园区运营产业园区管理公司的管理流程将以其业务价值链为基础，划分为产业规划与定位、园区招商、园区运营三个子流程产业规划与定位流程前期准备阶段规划编制阶段滚动更新阶段阶段发展部明确规划任务评审报批定案编制内部方案实地调研访谈拟定工作计划基础资料收集组织规划团队END园区招商流程招商管理流程主导