某某生态园社会康乐度假休闲福利中心建设项目建设可行性研究报告

第十二章投资估算与资金筹措第一节投资估算本估算内容包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费、以及现行国家规定的和项目建设所需的其他费用。一、估算依据《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）;《投资项目可行性研究指南》；《江西省建筑工程预算定额》（2001版）;.《市政工程预算定额江西省基价本》（2000版）;.《安装工程预算定额江西省基价本》（2000版）;《江西省装饰工程综合定额》（2002版）;《江西省建设工程费用定额》（2001版）;8.《江西省工程造价信息》（2004版）;勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格【2002版本】10号）估算；工程监理费依据国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（【1992】价费字479号）估算；《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）;国家发展计委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002】125号）；国家发展计委员会《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格［2002】1980号）;14.建设单位管理费依据建设部有关规定按工程投资 1.1%估算；工程质量监督费依据《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（赣计价管［2001】1104号）计算；基础设施费依据《关于重新核定城市基础设施配套费征收标准的通知》（赣发改价管［2003】119号）计算；经营设备、家具设备等购置及安装依据供货商报价估算；办公用品及家电设备依据市场价估算；其它费用依据江西省有关规定估算。二、估算范围、内容、金额（一）建筑工程费用序号建、构筑物名称单位工程量单价（元）费用合计（万元）1新建休闲中心楼766.801.1桩基工程m2360015054.001.2建筑工程m21320C420554.401.3安装工程1.3.1水电安装工程m21320C4052.801.3.2照明消防安装工程m2132003039.60

1.4装饰工程m21320C5066.002新建两层联体别墅楼603.002.1.装饰工程m2900010090.0022建筑工程m29000500450.0(2.3安装工程m22.3.1水电安装工程m290004036.002・3・2照明消防安装工程m290003027.003新建四层独立别墅楼255.6(3.1.装饰工程m2360012043.203.2.建筑工程m23600520187.2(3.3安装工程m23.3.1水电安装工程m236004014.403.3.2照明消防安装工程m236003010.804基础设施及公用工程96.504.1室外给排水工程4.1.1给水工程项15000C5.004.1.2排水工程项14000C4.004.1.3排污工程项1500005.004.1.4排雨工程项1300003.004.2环境保护工程4.2.1污水处理工程项15000C5.00

4.2.2环境卫生工程 '项1200002.0C4.3道路及停车场m2350015052.5C4.4绿化工程m22000C1020.00小计1721.90（二）经营设备购置及安装工程序号设备名称单数设备购置费（元）设备安装费费用合计位量单价总价（万元）（万元）1经营设备144.1(1.1太阳能热水设备套4500002000004.5(24.5(1.2照明及外景灯饰系统设备套170000700000.3(7.301.3厨房设备套1120000)1200000.2(12.2(1.4营业用家具项90000()90000090.0(1.5弱电系统设备套178000780000.58.301.6KTV设备套118000180001.802公用设备298.6/7.4777.3(2.1供配电设备套150000500000.2(I 5.202.2柴油发电机组套120000200000.52.502.3交通运输设备台415000060.0(

2.4办公设备项500005000C5.002.5器具项460004600C4.60小计2347.8155.49• 221.4(（三）工程建设其他费用费用名称计算依据费率或标准费用合计（万元）前期工作费10.00可研编制费计价格【1999】1283号下浮20%2.50可研评估费计价格【1999】1283号下浮20%0.60环境评价费计价格【2002】125号下浮20%0.30招标代理费计价格【2002】1980号下浮20%1.80设计费计价格【2002】10号下浮20%25.83施工图预算编制费设计费X10%2.58建设单位管理工程费用X1.1%18.90质量监督费赣计价管【2001】1104号管理费的2.8%0.5-工程监理费【1992】价费字479号下浮20%12.05工程保险费工程费用＞0.12%2.07竣工图编制费设计费＞5%1.29基础设施费赣发改价管【2003】119号3.0C小计81.45（四）预备费不可预见费用：160万元涨价预备费：根据国家计委计投资【1999】1340号规定，暂不考虑。（五） 土地及设施购置费本项目征地租赁的费用（含各项税费）为：800万元（六） 流动资金流动资金按经营成本资金率法估算，正常经营年为 500万元。二、估算结果总投资估算为： 3484.75万元。其中：建设投资：2984.75万元流动资金：500万元第二节资金筹措本项目业主自筹资金2484.75万元，占总投资的71.3%。申请上级扶持1000万元，占总投资的28.7%。第十三章财务分析与评价第一节项目经济分析遵循的主要依据项目财务评价是依据国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》和江西省关于免征减征企业所得税的规定的要求规定编写，按照投入产出相对应的原则进行评估的。1、 中华人民共和国会计法；2、 中华人民共和国企业财务通则；3、 中华人民共和国企业会计准则；4、 中华人民共和国营业税暂行条例；5、 中华人民共和国旅游、饮食服务企业财务制度；6、 中华人民共和国旅游、饮食服务企业会计制度；7、 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；&江西省关于免征减征企业所得税的规定；9、 《建设项目经济评价方法与参数》；10、 《投资项目可行性研究指南》；第二节各项财务基础数据一、经济费用效果分析：（一）企业经营能力：客房住房869间（585套），可同时接待1200人以上老年人居住。（二） 项目建设实施：本项目建设期2年，项目计算营业期按10年计算。（三） 营业收入：年收入：项目建成后可同时接待1200人入住，全年入住率因**尚无此类老年人公寓，故按照**市目前老年公寓最低入住率60%计，收费标准：平均每人、每月、每床位800元计。则老年公寓年收益为：1200Ax60%x800元/人?Mx12月/年=691万元。项目营业收入预测表 单位：万年名建设期营业期合称（年）（年）计年200201201201201201201201201201202202份901234567901入606060608080808080100住%%%%%%%%%%率年852收696916916919229229229229221156入12万元（四）营业税金附加：根据国家税法规定，本项目享受全免税政策（五） 营业成本和费用估算1、 员工薪资支出：18000元/人?年乂50人=90万元。2、 水电费支出： 20万元。3、 杂费及不可预见支出： 5万元。4、 管理费用开支 15万元。5、 医疗保险、公司经费等综合按工资总额的25%估算。正常经营年23万元。经营总成本费用：=90+20+5+15+23 =153万元项目计算期经营总成本费用：=153x10=1530万元（六） 项目计算期年平均利润1、 项目年税前利润：二（总销售收入一项目总成本）/10=（8526-1530）/10=700万元2、项目所得税： =700x25%（所得税按25%上缴）=175万元3、 项目年税后利润：=700-175=525万元4、 投资利润率：=营业期内年平均利润/总投资X100%=700^3484.75X100%=20.1%5、 投资利税率：=营业期内年平均利税总额/总投资X100%=175^3484.75X100%=5.00%6、投资回收期：二（企业角度净收益回收投资的投资回收期）=（总投资宁利润）X100%=（3484.75帖25）+2=6.64年二、盈利能力分析本项目反映盈利能力的评价指标如下:指标名称单位全部投资自有资金所得税后所得税前所得税后财务内部收益率%22.5417.5417.54静态投资回收期年6.126.646.64财务净现值（lc=l2%）万元986.00986.00986.00投资利润率%20.10投资利税率%5.00资本金净利润率%15.06全部投资内部收益率为 17.54%，大于基准收益率（lc=12%、），财务净现值税后为986.00万元，大于零，表明本项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余；本项目投资利润率为，20.10%，远远大于银行贷款利率，说明项目投资回报很高；投资利税率为5.00%。资本金净利率为15.06%，表明项目经济效益很好。因此，在财务上是可行的；静态投资回收期为6.64年，小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力强、投资回收快、经济效益很好。三、不确定分析（一）敏感性分析在项目计算期内可能发生变化的因素有营业收入，经营成本和固定资产投资。各单因素增减变化正负5%及10%对财务内部收益率影响的程序见附表。

序号项目基本方案租金不变租金下降5%租金下降10%成本上升5%其他不变成本上升5%其他不变成本上升5%1营业收入（万元）691.00691.00656.00656.00622.00622.002经营成本（万元）153.00160.65153.00160.65153.00160.653利润总润（万元）700.00530.35503.00495.35469.00461.354净利润（万元/年）525.00397.76377.25371.51351.75340.015内部收益率17.54%16.02%15.90%15.70%14.52%10.53%6动态投资回收期（IC=12%;年）6.646.576.927.037.427.55计算结果表明：营业收入和经营成本对财务内部收益率的影响较大,固定资产投资变化对财务内部收益率的影响