8203估价师协会网站cms实践总结

PAGEPAGE6专业实践总结摘要：土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解.经过多年的工作，本人非常热爱土地评估行业，也取得了一些成绩。在工作的同时我参加了土地估价师的考试，取得了资格证书，这使我掌握了扎实的理论知识。一个合格的土地估价师既需要充实的理论知识又需要丰富的实践经验，而且要在实践中善于总结，通过实践总结达到对理论知识的更透彻理解。本总结就是从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法、估价行业存在的风险等问题。关键词：土地评估工作流程成绩估价方法结果确定质量保证风险控制第一部分专业实践的基本情况本人自进入土地评估行业到现在，由开始的一知半解状态发展到现在积累一定的经验，本人也由苦到甜，在评估行业的这几年中，我尽可能多地参与各种各样的土地价格评估，我经历和实践了各种各样的评估项目，在参与评估的过程中，我也充分运用规程规定的多种评估方法对评估项目提出许多独特的建议，而且在经验丰富估价师的帮助下，慢慢地，评估工作基本由我完成，最后由经验丰富的注册估价师负责把关和审核。这样多年来给我带来丰富的实践经验。在经验丰富的注册估价师帮助和自己的努力下，我已充分了解并能够独立地操作项目评估中的各个程序：确定估价的基本项目、拟定估价作业计划、收集资料、实地踏勘、资料分析、选择估价方法选择、试算宗地价格、价格调整、确定最后估价额、撰写估价报告、出具报告。第二部分专业实践的工作成绩本人在这近10年的时间中参与完成了多宗土地价格评估，其中近期参与较大的项目如下1甘肃电投永明安装检修工程有限责任公司位于金昌市河西堡镇河东工业小区4275.20平方米宗地国有土地使用权转让价格评估2金昌市宇恒镍网有限公司位于金昌市东区24520平方米宗地国有土地使用权转让价格评估3甘肃三洋啤酒原料股份有限公司位于金昌市朱王堡镇4321.10平方米宗地国有土地使用权抵押价格评估4永昌县长城农机有限公司位于永昌县开发区1562.40平方米土地使用权转让价格评估5金昌久策房地产开发有限公司位于上海路6968.60平方米宗地国有土地使用权抵押价格评估6甘肃中农草业有限公司位于金昌市双湾下四分村17642.80平方米农用地土地使用权收回补偿价格评估.7甘肃省国营八一农场小井子分场18245.30平方米农用地土地使用权收回补偿价格评估在估价过程中，与估价师一起能积极与委托方沟通，并对每宗估价业务认真对待，为委托方提供客观合理的估价结果。并且以估价师的标准要求自己能严格遵守土地估价师职业道德规范，坚持公平、公正、合理的估价原则，认真执行国家及地方的各项土地估价相关法规及政策。第三部分对土地价格评估程序的实践认识和总结经过这几年的实践我也对土地价格评估的程序有了充分了解，我对估价程序的实践总结如下：1、了解项目估价的基本事项。向委托方了解项目估价的基本事项，包括估价目的、估价对象、估价时点，对执行项目的风险及接受委托的能力进行评价。2、接受委托，并且与委托方签订委托合同书。把双方的责、权、利在合同书中明确。3、拟定估价作业方案。由估价师、项目经理对估价项目进行初步分析，对估价技术线路、估价方法、资料搜集、作业步骤及进度进行合理安排。土地估价作业内容复杂，而且同一估价师在同一时间内可能同时处理多个估价项目。因此，每一个估价项目都必须制定切实可行的估价作业计划，确定地产估价的作业步骤、人员安排和时间进度，以免除疏怱、错漏，便于协调人员安排和保证估价时限。4、资料收集与实地勘查。由估价人员亲临估价对象现场，感受估价对象的位置、环境、景观、勘查估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，确定所估对象的成新率，并对估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，收集补充其他所需资料，进行书面记录和拍照。5、选定估价方法计算。估价人员根据实地勘查结果和相关资料，选定估价方法并进行分析计算。6、确定估价结果。估价人员对按照选定的估价方法分析计算的结果进行检查复核，并根据具体情况计算求出一个综合结果。7、撰写估价报告。估价人员全面、公正、客观、概括的撰写估价报告初稿。在估价报告的撰写过程中应参照《估价规程》的规范格式。8、估价报告审核及提交。严格按照公司制定的‘三级审核制度’，由参加项目的土地估价师、项目经理对报告进行详细审核后交公司负责人进行复审，再提交估价报告。9、将估价报告交由档案管理人存档保存。第四部分试算价格调整和估价额确定的总结在估价过程中，按照规程，一个估价项目至少需要两种以上的估价方法来进行评估，所以在估价过程中，至少形成两种以上的估价结果，那么最后的估价额如何确定呢，一般有以下几种方法：1、取各试算价格的算术平均值。2、取各试算价格的加权算术平均值。3、各试算价格的中位数。4、各试算价格的众数。5、以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格是供参考，对主要结果进行适当的修正。而这几种方法的选用要基于如下的原因和考虑：适宜性：估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。应以两种方法与待估地产的类型和市场状况相关性和适宜性来确定最后结果的方法。例如两种方法均适宜，则取算术平均值为估价结果。准确性：估价的准确性由估价师本身对资料、各种估价方法的估计、交易实例价格调整准确度确定。估价师可能对某种资料及其计算的准确程度较有信心，对其他方法可能把握不大，因而在估价结果确定时，应更加重视自己较有把握的试算结果,也即信心大的结果在最后结果中占较大的比例,取的权数大。土地的本质特性：土地价格实际上是土地经济价值的体现，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。所以收益法和剩余法从本质上讲是最符合土地的本质特性的价格。如果是为了获利的土地项目,则应以这两种方法为主要方法.价格的市场特性：市场上相同或相近品质的商品应具有相同或相近的价格，某地块的价格受其他具有相同使用价值的地块-即同类型具有替代可能的地块的价格所牵制。所以市场比较法、基准地价系数修正法是最符合市场特性的价格。是以替代原则为理论基础，具有现实性和说服力。也是符合估价时点的市场状况的.如果是即时性的交易,则市场比较法的结果是最佳选择.成本不决定土地价格的不决定性：成本逼近法是以成本累加为途径而求得的价格，但是成本的高低并不一定表明效用和价值高，因此其评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，但是对于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法评估的土地也是估算土地价格的一种途径。所以成本法得出的价格一般为参考价格。市场价格以价格求价格，是以市场交易实例为基础，通过对交易案例价格的修正求取评估对象的价格。估价师在复审整个估价过程后，明确估价中所引用的资料和分析方法所依据的逻辑程序明确、妥善、实际，并查证了估价资料的准确性、广泛性和代表性后，并通过以上的分析后，估价师必须衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，进而确定最后的估价额。第五部分估价结果质量及估价报告的风险控制随着最近几年，土地价格评估成为最热门的行业之一，土地评估人员及土地评估机构之间的竞争也激烈起来，估价机构为了迎合委托方的需要，出具的估价报告与现实和市场脱节，增加了估价师自身和估价机构的风险。从而影响了本行业的声誉，为了保证我们公司估价项目的最后成果的质量。我公司通过多年的实践经验总结出如下的内部三级审批制度：一、初评责任1、初评人员前期必须对估价项目拟订估价方案，制订工作流程表，明确各评估人员的工作任务。

2、初评人员必须对估价对象进行详细的现场勘查，并备有查勘记录；查勘记录须详细记录估价标的物的结构、成色以及周边环境等情况，必须有双方现场人员签字。

3、初评人员负责估出标的物初评价格，并撰写初评报告。估价工作必须遵循国家相关的政策和法律法规，并符合估价项目的实际情况，不得高估或低估。估价方法选用适当，思路正确，理由充分；估价方法公式运用正确、主要技术参数选取适当；报告具有较强的逻辑性，在限制条件、对象描述、方法选用等方面前后一致。

4、估价报告必须采用国家颁布的估价报告规范格式撰写，不漏项、错项；估价报告中无错别字、漏字，无改动痕迹；估价报告语言通顺、流畅，使用专业术语。

5、初评人员没有按照以上规定开展工作，或者在工作中偷工减料，在撰写估价报告时有明显的重大的错误，则按照公司管理制度进行严格处罚。

二、复核责任

1、复核人员必须对初评报告进行详细复审。复审应当审查初评人员的工作是否符合国家的相关政策和法律法规，是否符合估价项目的实际情况；估价方法选用是否适当，估价方法公式、主要技术参数选取是否适当。

2、复核人员要对初评报告的语言、格式进行仔细审查，包括格式是否符合规范，有无遗漏；语言是否通顺、流畅。

3、如果复核人员发现初评工作出现问题，应当询问初评人员并予以纠正。

三、审查责任

1、审查工作由公司负责人进行。审查工作必须对估价报告进行再审查，包括估价工作是否规范，有没有脱离估价项目的实际情况高估或低估；估价流程是否符合公司规定。

2、审查人员还必须严格审查估价报告的格式；检查估价报告是否