成都三圣乡项目营销定位报告

新欧鹏·东村项目市场及定位探讨NEWOPENVillageproject

design新鸥鹏地产-东村项目方案 1目

录｜ Concept1.宗地分析市场分析定位建议项目营销新鸥鹏地产-东村项目方案 21.1-

项目区位项目处于城东三环与绕城间，三圣乡板块核心区。项目位于成都市东南面，锦江区三圣乡板块，成都东村规划中东部RBD区核心位置，距成都市中心（天府广场）约10.5

公里；春熙路商圈距三圣花乡约2.5公里；天府广场四川省政府成都东站塔子山公园距天鹅湖公园约3.1公里；距锦江区政府约3.4公里；距成都东站约3.4公里；距白鹭溪生态公园约4.4公里；距塔子山公园约4.9公里；距春熙路商圈约9.2公里；距四川省政府约9.3公里；天鹅湖公园锦江区政府距天府广场约10.5公里；距双流机场约18.7公里。三圣花乡白鹭溪生态公园交通站点生态资源政府广场新鸥鹏地产-东村项目方案 41.2-项目交通周边路网完善，交通通达性良好道路交通：项目周边分布“两横三纵”交通网络。两横：三环路、绕城高速；三纵：成龙大道、驿都大道、成渝高速。轨道交通：项目东北方向为地铁2号线洪河站，直线距离约1.2公里。锦江城市花园站133路海棠路喜树街站138路、230路、238路香樟大道南站23路、40路、1053路内部交通：可沿海棠路至喜树街进入地块；项目距离2号线洪河站约1.2公里，周边分布23路、40路、133路、138路、230路等多条公交线路。新鸥鹏地产-东村项目方案 51.3-项目配套配套基本齐全，大型商业、医疗配套处于规划建设阶段现状：教育配套齐全，商业以社区底商为主，医疗配套多为卫生服务站，缺乏大型商业和医疗配套；未来：区域内在建多个大型商业中心，成龙路附近规划有华西附二院，区域未来更舒适宜居。新鸥鹏地产-东村项目方案 6类型序号项目教育配套1成都树德中学2盐道街小学卓锦分校3成都七中育才三圣分校4红砂幼儿园5锦江实验学校6新蒙特梭利幼儿园7三圣小学医疗配套8狮子山社区卫生中心9华西附二院（在建）10大面洪河卫生服务中心11三圣社区卫生服务中心商业配套12468中心（在建）13文瑞卓锦购物中心（在建）14528艺术村（在建）15蓝谷地商业广场资源配套16幸福梅林景区17天鹅湖公园1.4-地块四至及现状3211锦蓉佳苑7新鸥鹏地产-东村项目方3

案2大面桥保障房东锦瑞苑1.4-地块四至及现状4564绿地468新鸥鹏地产-东村项目方5 6

案 81.4-地块四至及现状7987锦江城市花园9新鸥鹏地产-东村项目方案981.4-地块四至及现状acba10新鸥鹏地产-东村项目方c

案b1.5-地块指标分析地块124372.56㎡（约36.56亩）地块3地块容积率大，建筑密度小，楼栋排布难度大，易出现超高层；地块商业占比较高但不临主路，商业溢价能力有限。9602.81㎡（约14.40亩）项目1、3、5号地块用地性质为二类住宅用地，总用地面积75885.26㎡（约113.83亩）。4号地地块5地块49484

㎡（约14.29亩）块用地性质为商业服务设施用地兼容二类住宅用地，总用地面积94846㎡（约14.29亩）。项目用地被规划道路分为四块，3、4号地块较小。41909.90

㎡（约62.86亩）用地编号用地面积（亩）计容建筑面积（㎡）容积率建筑密度商业兼容比例地块136.6亩97490.44.0020%20%地块314.4亩38411.244.0020%20%地块414.29亩379364.0045%50%地块562.9亩167639.64.0020%20%总计128.19亩341477.24新鸥鹏地产-东村项目方案 111.6-宗地分析总结优势1、区域规划完善，成都东村核心住区；2、周边交通路网发达，交通通达性好；3、基本配套齐全，大型医疗、商业配套规划建设中；4、地块不临主干道，居住氛围好，无噪音干扰；劣势1、周边空地较多，板块处于发展建设阶段，现有面貌较差；2、地块建筑密度小，楼栋排布难度较大；3、地块不临主路但商业占比较高，未来商业溢价能力有限。区域发展前景、居住氛围俱佳，但板块现有面貌较差，居住氛围成形需要一定时间；地块建筑密度小，楼栋排布难度大；地块不临主路，居住氛围好，但商业价值较小。新鸥鹏地产-东村项目方案 12【板块竞争关系】 大城东高层市场呈现三级平台：成龙路为第一级，均价平台超过9000；三圣乡为第二级，价格平台约为7740（剔除四海）；大面最低，价格平台只有5000余元；本案所处的三圣乡有一定的价格支撑。板块高层均价约9138元/㎡代表项目：华润幸福里、华润凯旋天地板块高层均价约7740元/㎡代表项目：星雅俊园、绿地468三圣乡大面镇板块价格区间为5200-6328元/㎡代表项目：保利紫薇花语、世茂城新鸥鹏地产-东村项目方案 14【板块竞争关系】三圣乡及周边板块配套设施基本齐全。成龙路板块三圣乡板块大面板块区位成华区，2~3环交通地铁7号线（在建）、龙泉驿，3环~绕城 龙泉驿，绕城外成龙大道、绕城高速、驿都大道、

地铁2号线、成渝高速、驿都大道绕城高速、成龙大道中环路、东三环 东三环川师附小、邮电学院、菱窠路小学、

川师附属常春藤幼儿园、七中育才川师成龙校区、北大附属实验教育川师狮子山校区、成都三中、锦江实学校、盐道街小学卓锦分校、树德

学校、财经职业学院、大面小学、验学校、金苹果蓝谷地幼稚园、花果中学外国语校区、锦江外国语小学、龙泉第五中学、川师龙城幼儿园医疗小学沙河堡医院、狮子山社区卫生服务中伊顿国际幼儿园华西附二院（在建）红沙社区卫生站心、成都锦江大观医院大面公立卫生院、天鹅湖村卫生站、中铁二局集团第二医院商业配套蓝谷地里外商业广场川师狮子山校区校园广场社区底商总结板块内各种配套基本齐全但缺乏大型商业配套社区底商 五星通讯城、社区底商板块内各种配套基本齐全，但无

板块内各种配套基本齐全但缺乏大型商业配套 大型商业配套新鸥鹏地产-东村项目方案 15【板块竞争关系】刚需项目成龙路板块——地段+完善配套取胜板块成熟，知名开发商聚集，在售项目较少，偏改善幸福里类型项目主力面积单价总价当前月均走量华润凯旋天地59-798300元/平60-70万约30套新鸥鹏地产-东村项目方案 16刚需项目锦江国际花园72-858600元/平（精装）61-73万约70套华润幸福里76-1079250元/平70-100万约45套刚需项目【板块竞争关系】改善项目三圣乡板块— 主城区长久不衰的品质刚需、首改板块板块成熟度较高，存在开发断带，板块东部开发潜力巨大。在售项目兼顾刚需与改善，依靠主城区属性+更为成熟配套（与大面板块相比）吸附想在主城区置业的本地或在蓉就业的品质刚需客户。潜在项目类型项目主力面积单价总价当前月均走量刚需项目蓝润V客东都72-987400元/平53-73万3套（尾盘）俊发星雅俊园68-997400元/平50-73万50-60套改善项目绿地468云玺78-1298200元/平67-112万100-110套四海逸家3期87-12518000元/平156-230万约12套人居东御佲家42-1897000元/平30-134万40-50套新鸥鹏地产-东村项目方案 17刚需项目【板块竞争关系】大面板块 成都最为屌丝板块之一，只求低价成都刚需热点板块，依靠低单价和总价控制吸附城市青年刚需客群。改善项目新鸥鹏地产-东村项目方案类型项目主力面积单价总价刚需项目世茂城65-1455300元/平34-77万保利紫薇花语58-925400元/平31-50万天府逸家66-1005600元/平36-56万华润国际社区78-945200元/平40-49万电建云立方75-1225600元/平42-69万卓锦万黛68-1195800元/平39-70万改善项目百悦城95-136精装6700元/平55-91万炜岸城45-2485800元/平26-144万18【板块竞争关系】 三圣乡供销平稳，当前价格平台约7740元/平，仅次于成龙路板块；本案所处的大板块有一定容量，产品定位需要紧跟市场，争容量。新鸥鹏地产-东村项目方案 19【板块产品情况】 就成交产品而言，本案周边四大板块热销均为70-90段产品，市场竞争同质化，因此，本案规划的产品需突出差异化优势（如同面积下功能增加，赠送增加等），规避竞争，让客户有下单的理由。板块\面积段41-5051-6061-7071-8081-9091-100101-120121-140141-160161-180181-200201-250>250成龙路01384111121290542027681大面镇2444131014426271892656252415762985770707三圣乡1051761170276274955451068375613822<30万30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-90万90-100万100-120万120-150万150-180万180-200万200-300万>300万成龙路44152949845415208168781624185大面镇361140947706218378821036613943511799423281三圣乡610110682258366733451558789374922242111033新鸥鹏地产-东村项目方案 20本案所在三圣乡热销的主力产品为60-80万的71-90舒服套二、套三双单、套三双产品，本案产品定位需以此为基础，同时，适当的差异化。41-5051-6061-7071-8081-9091-100101-120121-140141-160161-180181-200201-250>250三圣乡105176117027627495545106837561382<30万630-40万99240-50万1601542574702750-60万577680752114960-70万71551264220329970-80万1802052812141105180-90万142269162337511290-100万129355312911100-120万11291231871815120-150万27843023150-180万1536821180-200万123741121200-300万482530300-400万1大面镇2444131014426271892656252415762985770705<30万22812622330-40万1628737956315623340-50万6321878182242772250-60万1110740028981694160-70万70691911828261504170-80万417411112485521480-90万115171853281690-100万245427658100-120万161520711264120-150万6171680113514150-180万111342820180-200万162131200-300万4195300-400万新鸥鹏地产-东村项目方1案 21本案所在三圣乡板块，项目主力月均走量在30-55套之间；本案如需达到上限，需要从营销、价格等综合发力。成龙路网签套数面积均价今年月均销量华润凯旋天地30222388819034华润幸福里60852432962868中国铁建锦江国际807670478492(精装)90大面镇网签套数面积均价今年月均销量百悦天鹅湖55362855608561保利玫瑰花语74371121583783保利紫薇花语70557468543178世茂城14671383225998163天府逸家53045409541759万科金色城市474368388042(精装)53炜岸城53650429674560三圣乡网签套数面积均价今年月均销量成都绿地中心468公馆13511591799915蓝润东都28422753754132绿地中心云玺468986956558296110人居东御佲家30330160683034星雅俊园49544999740355新鸥鹏地产-东村项目方案 22[典型个案一]绿地云玺468①【项目概况】大规模综合项目，拥有品牌资源/商业配套优势绿地云玺468一期三期二期66591平方米4.93云玺468482593平方米占地容积率总建面梯户比2T6，4T832/39商业468高层商业塔楼/伊藤旗舰店物业类型高层点式塔楼12资源环境临三环路/驿都大道，临市政公园334212一期三期4513二期绿地468公馆前期产品以89平米套三为畅销产品，单价8990元/平米；现云玺468均价8700元/㎡，价格有所下降；在售楼栋待售楼栋新鸥鹏地产-东村项目方案 23[典型个案一]绿地云玺468②【项目产品——云玺468】89-108平米套三双卫畅销，当前均价8250元/平米云玺468一、二期房源统计户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套型成交单价（元/㎡）成交总价（元）总套数销售套数去化率库存套数A478859%套二820067080045926658%193A289979%套三单8250765400112357651%547B3899810%8350769850D189979%8550760950F110212018%套三双847089454045034577%105F210212018%8450892500E110211715%8600887400D21291398%套三双+书房8600113520015211173%41合计2184129860%886推货情况：供应住宅产品2184套，其中以的是89㎡的三房双卫产品为主，共供应1123套，占比51%，其中供应最少的是129㎡的四房双卫；销售情况：现销售住宅产品1298套，去化率60%，套三产品去化最好；存货情况：项目目前存货886套，预计去化周期0.8年；新鸥鹏地产-东村项目方案 24[典型个案一]绿地云玺468③【畅销产品】布局方正，空间设计合理，功能双卫设计契合市场主流产品建筑面积：89㎡ 实得面积：97㎡套三双卫畅销原因：1、契合品质刚需/首改需求——产品单价相对较高，但总价控制，面向有一定支付力的品质客群；、 、适用的空间设计解决了三口之家生活问题；户型优势 户型劣势1、布局方正，干湿分区2、一体化双厅/大阳台，采光面宽3、主卧转角阳台4、动静分区明显外部景观资源较差新鸥鹏地产-东村项目方案 25[典型个案二]蓝润V客①【项目概况】小地块兼容高比例商业，开放型社区，刚需快销产品蓝润V客东都住宅31.7亩4.04#1#6#11.8万占地容积率总建面总户数10303T8公寓39层数面积区间75-100㎡2#3#5#商业物业类型商业兼容住宅资源环境临地铁二号线/市政公园蓝润V客东都产品线—住宅：1、6号楼2栋住宅公寓：4号楼1栋公寓+写字楼商业：2、3、5号楼和底商 新鸥鹏地产-东村项目方案 26[典型个案二]蓝润V客东都②【项目产品】73平米套三单卫/85平米套三双卫畅销，均价7300元/平米，住宅当前已尾盘。蓝润V客东都房源统计户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套型成交单价（元/㎡）成交总价（元）总套数销售套数去化率库存套数A1758412%套三单72005E+05686393%5A2849513%73006E+05767092%6A39410310%套三双74007E+05767396%3B1738212%套三单74005E+0514013899%2B2859411%套三双74506E+05112112100%0B310011212%套四双75008E+05373697%1合计50949297%17新鸥鹏地产-东村项目方案 27[典型个案二]蓝润V客东都③【畅销产品】布局方正，空间设计合理，功能双卫设计契合市场主流产品建筑面积：73㎡ 实得面积：81㎡套三单卫畅销原因：1、契合刚需首置需求——产品套均总价低，面向青年首置刚需客群；、 ， —房；户型优势户型劣势1、布局方正，干湿分区2、阳台自带飘窗3、儿童房双面采光1、各空间尺度较小新鸥鹏地产-东村项目方案 28[典型个案三]星雅俊园①【项目概况】中等规模中容刚需住宅项目，超大中庭，景观优势俊发星雅俊园8栋7栋117亩3.46栋5栋

1栋9栋11C32万占地容积率总建面总户数15924栋2栋11D3T8/2T4层数21/37面积区间68-113㎡3栋12A物业类型点式大围合住宅，酒店公寓资源环境临银杏大道/三圣花乡10商业公寓未售在售新鸥鹏地产-东村项目方案 29星雅俊园产品线—.3栋公寓（6.66万㎡）独栋商业街（2.69万㎡）[典型个案三]星雅俊园②【项目产品】72平米套三单卫/86平米套三双卫畅销，均价7400元/平米星雅俊园房源统计户型建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套型成交单价（元/㎡）成交总价（元）总套数销售套数去化率库存套数A1727910%套二720051840012010184%19A2687713%715048620012010991%11A3698422%7780536820124124100%0B8610016%套三单760065360061440967%205D839211%套三双75006225002467028%176C859916%套三双8000680000666497%2E9911617%套三双75807504201448760%57F11312612%套四双74008362001583019%128合计159299462%598推货情况：共供应住宅产品1592套，其中以的是86㎡三房单卫、83㎡的三房双卫产品为主，共供应860套，占比54%，其中供应最多的是86㎡的三房单卫；销售情况：共销售住宅产品994套，去化率34%，其中销售最好的是69㎡的高赠送套二户型以及85㎡套三双，月均去化40-50套；价格情况：项目户型价格较高的是86㎡的套三双卫，成交均价8000元/㎡，69-72㎡的套二产品成交价格较低，最低房源8折；存货情况：项目目前存货598套，预计去化周期半年；新鸥鹏地产-东村项目方案 30[典型个案三]星雅俊园③【畅销产品】超大得房率，横厅设计，三房功能双卫设计契合市场主流需求。建筑面积：86㎡ 实得面积：104㎡套三双卫畅销原因：1、契合刚需首置需求——产品套均总价低，面向青年首置刚需客群；、 —3、布局合理，功能性强——干湿分区，双卫设计；户型优势户型劣势1、布局方正，干湿分区2、横庭连接景观阳台3、生活阳台超大赠送（可搭建）1、客厅采光面小新鸥鹏地产-东村项目方案 31[典型个案四]人居东御佲家①【项目概况】中等规模复合项目，品牌资源，景观配套资源优势人居东御佲家占地容积率总建面73亩3.826万总户数17382T6/2T4（高层）层数9、27、30、31、33、38面积区间—多层洋房物业类型洋房/高层住宅资源环境临市政公园新鸥鹏地产-东村项目方案 32东御名家产品线—12栋8+1多层洋房2层底商[典型个案四]人居东御佲家②【项目产品】高层产品均价7100元/平米，相对畅销面积段集中在90-100㎡三房。多层洋房主力面积为144㎡。人居东御名家房源统计(高层)户型赠送率套型总套数销售套数去化率库存套数建筑面积 实得面积（㎡） （㎡）成交单价 成交总价（元/㎡） （元）F1/F446——套一70003220001042019%84F342——69002898001041514%89F275——套二72005400001041212%92A1113——套三双71008023002543915%215B190——套三单7200648000240208%220B293——72006696002404017%200B389——7200640800252146%238A2137——套四双74001013800252104%242A3189——跃层套五双75001417500600%6合计155617011%1386人居东御名家房源统计(洋房)建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套型单价（元/㎡）成交总价（元）总套数销售套数去化率库存套数126——套三双800011214003638%33180——顶跃套四双8200165600012217%10195——底楼套四双8700175500012217%10144——套三双8800128160010855%103195——顶跃套四双9000179400012325%9216——底楼套四双8800194400012325%9合计19218新鸥9鹏%地产-东村项1目7方4

案33子【项目概况】百亩低容低密大盘，高层76-106首置、首改产品首创娇1号项目项目名称首创娇子立交项目占地容积率143亩214.8mN4m联

排建筑密度计容建面土地用途出让时间楼面地价6.2m项目位置不大于30%191325.95420元/㎡娇子立交以南，成龙路以西（锦江区成龙街道华新社区1、4组及村属集体）首创产品线—12.7m46.4m高层住宅：76-106㎡套三单、双产品联排：132、160㎡四双商业：1F30-50㎡、2F60-100㎡高层商业新鸥鹏地产-东村项目方案 34【项目概况】528亩超大城市级复合项目，将超过468跃升区[潜在项目]528东村艺术中心域中心。项目名称528东村项目占地528亩容积率4.3总建面总户数梯户比面积区间物业类型120万4100————78-140㎡住宅、LOFT，创意SOHO、生态智资源环境临成龙大道/三圣花乡新鸥鹏地产-东村项目方案 35528东村产品线—高层住宅LOFT/SOHO公寓写字楼商业步行街②【项目产品】囊括市场主流产品，70-140㎡，面积多样化，满足刚需及改善需求。[潜在项目]528东村艺术中心预计面积(㎡)户型套数（套）套数比78套二1768.23%79套二1768.23%82套二30214.12%88套三单52824.68%96套三双74434.78%114套四双1165.42%140套四双864.02%184特殊户型110.51%合计—2139100.00%产品情况：以套三产品为主力，面积在88-100㎡，供应占比达58%；开盘时间：

预计明年4月份。价格情况：预计开盘价格在8000以上；新鸥鹏地产-东村项目方案 36市场总结：本案所在是三圣乡板块，是城东四大板块中供销最为稳定，且相对有量有价板块；三圣乡及周边板块均面临产品同质化的问题，热销主力产品均集中在70-90面积段，本案的产品规划需注重差异化，比如，同面积下的功能空间、赠送率更突出等，实现竞争突围；本案未来面临528高层、首创娇子1号、兴东项目的多重竞争，需更加注重产品规划；三圣乡由于主城区属性、地段优势、未来配套属性等综合因素较强，决定了本案的目标客户一定不是大面那样过于屌丝，本案目标客户是更加注重城市属性、注重品质类、注重城市配套

的客户。新鸥鹏地产-东村项目方案 37商业市场新鸥鹏地产-东村项目方案 38

区域商业市场 商铺在售项目商铺、SOHO、LOFT在售项目潜在商业项目39新鸥鹏地产-东村项目方案板块在售商业体量约20万方，未来潜在供应达约80万方，区域商业供应将呈现井喷状态。商业供销价情况整体供销价：近2年多数据显示，三圣乡板块商业、SOHO、LOFT物业销量滞后，商业需求供大于求。新鸥鹏地产-东村项目方案 40区域在售商铺情况市场去化：2015年1-5月区域商铺销售月度去化面积约在800-1000㎡之间，共计销售累计销售7188㎡，去化缓慢，成交量处于低位；量价梯度明显：走量商铺面积较小，总价相对低，集中在60-100W间，大面积商铺以及二楼以上的商铺滞销；竞争环境：区域目前已推未售存量约9万方，同步区域在建项目多，商业体量供应大，区域商铺市场竞争尤为激烈。案 41新鸥鹏地产-东村项目方项目名称体量主力面积段均价总价月均去化套数（套）蓝润V客东都1.7万方（预推）30-70㎡2.3W60-200w——云玺4682.2万方（已推）16-61㎡3.5W50-180w4合能锦城2.3万方17-74㎡2.3W40-150w2蓝润锦江春天2.4万方23-88㎡1.4-2.1W50-150w17俊发星雅俊园2.7万方40-270㎡2.2W80-300w——人居东御佲家0.7万方35-61㎡——————区域在售SOHO/LOFT情况在售存量：SOHO/LOFT在售物业存量达10万方，销售速度远低于住宅，去化周期长；走量情况：俊发星雅俊园虽然打出LOFT推广，但实际市场反应不佳，延迟推售；锦江春天LOFT面积偏大，总价相对较高，虽然推出返租政策，但未对销售带来量的突破；SOHO项目名称体量主力面积段均价总价月均去化总套数（套）俊发星雅俊园3.5万方30㎡7000元/㎡21W待售884套LOFT项目名称体量主力面积段均价总价总套数月均去化（套）俊发星雅俊园3.8万方40-60㎡7500元/㎡30-45W待售832套蓝润锦江春天3.4万方50-70㎡8700元/㎡42-58W6662套新鸥鹏地产-东村项目方案 42商铺市场小结市场去化：1-9月区域商铺销售月度去化面积约在800-1000㎡之间，共计销售累计销售7188㎡，去化缓慢，成交量处于低位；价格梯度明显：绿地、锦江逸家等优质商铺成交价2.5-4.0万之间，锦江春天与俊发等商铺成交价在1.75-2.6万/㎡之间；竞争环境：区域目前已推未售存量约9万方，同步区域在建项目多，商业体量供应大，区域商铺市场竞争尤为激烈。新鸥鹏地产-东村项目方案 43我们的主力客群是谁？新鸥鹏地产-东村项目方案 45竞品项目客户特征总结在政策及房价不断攀升的限制因素下，他们更青睐一步到位、功能性强、总价控制的产品年龄：购房者主要集中在两个年龄段，一是25-40岁，占比达到50%，其次为45-50岁左右，占比20%；家庭构成：主要以二人世界和小太阳家庭为主，占比60-70%，因此周边生活配套及未来教育问题也是客

户关注的焦点所在；客户来源：主要集中在处于城东的锦江区和成华区，占比高达70%；其次有部分二级城市客户和养老客户，二级城市客户经访谈主要来自达州、南充、巴中、内江等城南、成渝沿线等地；购房需求：自住客户占据主力，占比高达80%，且都愿意一步到位购买功能性三房，但总价需要控制，首次购房比例占到60%；职业：主要以企事业员工为主，占比高达50%，其次是政府机构及事业单位，占比20%左右；付款方式：以按揭客户为主，占比高达80%-90%。新鸥鹏地产-东村项目方案 46客户定位 客群地图区位属性锁定客群范围本案客户地图工作区域锁定客群范围根据本体预判的客群辐射范围地图居住区域锁定客群范围新鸥鹏地产-东村项目方案 47客群地图 根据“本体”预判的客群辐射范围地图区位客户办公客户加居住客户区域外客户新鸥鹏地产-东村项目方案 48周边客户地 客户区域外客户根据项目区位、工作区域 生 区域，我们 步预计本项目的客户 括如下三类：第一类是以三圣乡、成龙路等周边地 交通 为主的客户；第二类是以城东、城东 为 的周边工作 生 房、 房类客户；第三类是 区域之外的区域外客户（ 括周边 二级城市）本项目客户 成：地 +新 客户核心客群：地 60%地 客户为主，同时

二三环锦江区、成

区范围内、地 2 客户路、成龙大 、 都大 等60%重要客户群次要客群：15%重要客群：25%龙 、 交通客群（成）25%次要客户群客群+省内二级城市+外省客群15%，因此在地 的同时，制于区域内项目产品同质化 重，地 客户 过主要需开 以下 部分客户：锦江区、成华区二环靠三环方向的主城区客户二 及新产业 群 新鸥鹏地产-东村项目方案 491 地块：方案一

户型配比物业形态 产品套型 产权面积 分物业套数占比

规划品质小面积 ， 对大城东 方 改善群，面积控制在132-160平米，以适当的 价竞争 子1 ；高层规划85-110㎡套三双卫产品为主；商30-60平米小面积低总价社区商铺。住宅高层套二单卫70-75㎡5%套三双（横厅）85-95㎡40%套三双（竖厅）100-110㎡40%联排套四（部分跃层）中间位端头位120-145㎡132㎡160㎡15%70%30%物业 态 产品位置 产 面积 开间住宅底商1F30-50㎡4-4.5m10-13m2F40-60㎡10-13m4-4.5m新鸥鹏地产-东村项目方案 503 地块：户型配比

3 地为现 流产品，只规划65-90平的刚需产品走量；商30-60平米小面积低总价社区商铺。物业形态产品套型产权面积分物业套数占比住宅高层套二单卫65-70㎡15%套三单80-85㎡50%套三双85-90㎡35%物业 态产品位置产 面积开间住宅底商1F30-50㎡4-4.5m10-13m2F40-60㎡4-4.5m10-13m新鸥鹏地产-东村项目方案 51产品力的 建本项目 未来将要面临的核心竞争新鸥鹏地产-东村项目方案 52盘 核心 竞娇子1号是核心竞品，百悦天鹅湖地块为未来竞品

子1 项目——与本案别墅存在销售周期百悦天鹅湖——有地段优势和湖景资源，预计规划有小别墅，市场关注度高新鸥鹏地产-东村项目方案 53本项目

竞争的产品力

建方①

控建筑面积控总价②

超高赠送③

市场主流 的 升级升级新鸥鹏地产-东村项目方案 54本案别墅产品核心产品力输出梯， 升舒适度① 控建筑面积控总价② 高赠送、大花园、多阳台、配③ 科技化智能居家④ 立面多元新鸥鹏地产-东村项目方案 55此，通过 核心产品力 建打之 的新好2 第二 新新鸥鹏地产-东村项目方案 561 地块（3主要楼栋排布地）：方案一

总平方方 ；所有 产品 方 布局。高层住宅联排别墅产品1、2F商业新鸥鹏地产-东村项目方案 571 地块：方案二

户型配比产权面积分物业套数占比

规划品质144平以上的 ，实现高赠送；高层规划85-110㎡套三双卫产品为主；商30-60平米小面积低总价社区商铺。物业形态 产品套型住宅高层套二单卫70-75㎡5%套三双（横厅）85-95㎡45%套三双（竖厅）100-110㎡35%叠拼套四（部分跃层）低跃、顶跃层，套四中间，套四120-145㎡150-160㎡144㎡15%60%40%物业 态产品位置产 面积开间住宅底商1F30-50㎡4-4.5m10-13m2F新鸥鹏地产-东村项目方案 5840-60㎡4-4.5m10-13m1 地块（3主要楼栋排布地）：方案二

总平方方 ；所有 产品 方 布局。高层住宅叠拼别墅产品1、2F商业新鸥鹏地产-东村项目方案 59住宅溢价 建议1-部分产品跃层设计案例1：建发鹭 际，部分改善产品跃层设计，溢价率较平层高40%以上建筑面积：约155平米，实得面积：约240.00平米产品段售价溢价率85-120㎡平层950042%155㎡跃层13500新鸥鹏地产-东村项目方案 60住宅溢价建议2- 溢价案例2：万 城，案例参考：万科城分化，只为 住 一 群提供3档装修标准，对应不同的装修置业习惯，最大化满足客户置业需求万科城精装修档次明细表（低配）畅想版成本约200元/平成本约550元/平，对外报价1000极简装修，仅涂抹腻子墙面、水泥砂浆地面、墙砖、地砖、基础灯具在极简装修基础上增加地砖、乳胶漆、踢脚线、强化木地板、石膏板吊顶、厨卫低配家具（高配）睿智版成本约800元/平，对外报价1500在中配基础上增加定制性的收纳型柜体、厨卫升级为美标、摩恩等品牌用品，增加家电红外智能遥控装置和智能灯光控制系统新鸥鹏地产-东村项目方案 61住宅溢价建议3-高配置溢价联 ， 能住宅 为 到差异化客户案例3：中案例参考：中德英伦联邦——霍尼韦尔智能家居设备以科技智能居家系统增值，吸引追求时尚生活的客群，同时为项目的营销和展示提供特色亮

霍尼韦尔智能家居系统是一个基于以太网平台的，集安全、舒适、便利于一体的住宅智能化系统。它将所有的家电、灯光、安保、温度