2022年安徽省房地产估价师之开发经营与管理点睛提升模拟题库有解析答案

《房地产估价师之开发经营与管理》题库

一,单选题(每题1分，选项中，只有一个符合题意)

1、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型【答案】D2、存量在数值上的表达式是（）。

A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量

B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量

C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量

D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量【答案】B3、对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策【答案】A4、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。

A.首席代理

B.买方代理

C.卖方代理

D.双重代理【答案】A5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。

A.容积率

B.空置率

C.资本化率

D.建安费用【答案】B6、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。

A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息

B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息

C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率【答案】D7、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（）。

A.借：银行存款50000元

B.贷：供应期借款50000元

C.借：应付账款50000元

D.借：短期借款50000元【答案】D8、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（）。

A.60%

B.80%

C.100%

D.200%【答案】B9、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。

A.借贷利息

B.折旧与摊销

C.所得税

D.自有资金【答案】B10、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A.抽样性调查

B.因果性调查

C.试探性调查

D.描述性调查【答案】D11、下列不属于房地产商用物业市场的是（）。

A.写字楼市场

B.零售商场或店铺

C.休闲旅游设施市场

D.仓储用房市场【答案】D12、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。

A.2277.4

B.2281.9

C.2728.8

D.2741.95【答案】A13、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

A.区位选择异常重要

B.易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移【答案】D14、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4【答案】B15、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。

A.市场供求关系

B.房地产管理部门

C.业主的愿望

D.建筑质量【答案】A16、房地产开发投资的投资者主要是（）。

A.赚取开发利润

B.保值增值

C.获得收益

D.消费【答案】A17、（）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.房地产价格指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者心理指数【答案】C18、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】C19、房地产投资的收益，包括投资回收和()两个部分。

A.投资风险

B.投资利率

C.投资现值

D.投资回报【答案】D20、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2％，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43【答案】A21、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大

B.乙物业投资风险较大

C.甲、乙两个物业投资风险一样大

D.无法判断【答案】B22、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.投资回报率

C.成本利润率

D.资本金净利润率【答案】C23、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。

A.投资对象

B.投资回收期

C.经济用途

D.投资形式【答案】C24、抵押型REITs主要收入来源是（）。

A.房地产买卖收入

B.房地产的增值收入

C.房地产出租收入

D.抵押贷款的利息收入【答案】D25、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费【答案】A26、存量房地产交易市场属于房地产()。

A.一级市场

B.二级市场

C.三级市场

D.一手房市场【答案】C27、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。

A.1.5%

B.3.57%

C.3.70%

D.3.94%【答案】D28、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的()。

A.人工费

B.办公费

C.法定税费

D.保险费【答案】A29、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。

A.建筑师

B.结构工程师

C.设备工程师

D.造价工程师【答案】A30、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。

A.12%

B.19.27%

C.17.18%

D.27.10%【答案】D31、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。

A.等待投资型期权

B.放弃型期权

C.机会型期权

D.成长型期权【答案】C32、借贷记账法以（）作为记账理论依据。

A.会计法

B.会计规则

C.会计规程

D.会计恒等式【答案】D33、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设工程规划许可证》

C.《建设用地规划许可证》

D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》【答案】C34、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费【答案】D35、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。

A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】A36、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。

A.净现值法

B.等额年值法

C.差额投资内部收益率法

D.内部收益率法【答案】B37、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A.150%

B.200%

C.75%

D.400%【答案】C38、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。

A.开发期与建造期

B.建造期和经营期

C.开发期和经营期

D.经营准备期和经营期【答案】C39、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。

A.运营成本

B.装修费用

C.土地费用

D.开发成本【答案】A40、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。

A.购买习惯

B.购买心理

C.购买动机

D.购买行为【答案】D41、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%【答案】B42、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。

A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比

B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1

C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质

D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质【答案】A43、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%【答案】B44、下列不属于利率的影响因素的是（）。

A.平均利润率

B.借贷资本的供求关系

C.通货膨胀率和预期通货膨胀率

D.内部收益率【答案】D45、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（）。

A.1.82%

B.2.33%

C.3.57%

D.5.45%【答案】C46、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。

A.10.37%

B.13.00%

C.20.24%

D.20.74%【答案】D47、在房地产泡沫的成因中，()是房地产泡沫产生的基础。

A.投机需求的膨胀

B.金融机构的过度放贷

C.土地的有限性和稀缺性

D.开发商之间的博弈【答案】C48、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。

A.进行进度控制和变更管理

B.编制进度计划

C.实施进度计划

D.施工现场的调研与分析【答案】D49、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。

A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%

B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会

C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策

D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A50、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。

A.容积率

B.空置率

C.资本化率

D.建安费用【答案】B51、投资者所要求的最低利率是（）。

A.基础利率

B.存款利率

C.贷款利率

D.同业拆借利率【答案】A52、用于物业大规模维修的资金来自于（）。

A.保证金基金

B.资本支出预算

C.年度运营预算

D.季度预算【答案】B53、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。

A.管理费

B.销售费用

C.其他费用

D.前期费用【答案】B54、关于收益性物业的说法，正确的是（）。

A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高【答案】C55、物业管理的核心工作是（）。

A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作

B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态

C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标

D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【答案】B56、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1％

D.23.1%【答案】C57、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场的供求关系

B.房地产资产价格

C.房地产空间市场的供求关系

D.家庭收入水平【答案】C58、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（）。

A.5.00%

B.7.50%

C.18.36%

D.28.85%【答案】C59、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。

A.变动成本的设置

B.销售收入的不同

C.固定成本的设置

D.平衡点的设置【答案】D60、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.利润为零时

B.利润最大时

C.允许的最低经济效益指标

D.允许的最高经济效益指标【答案】A61、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万m2。

A.500

B.700

C.800

D.1000【答案】A62、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。

A.提高投资收益

B.降低系统风险

C.降低个别风险

D.使投资毫无风险【答案】C63、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。

A.净现值法

B.差额投资内部收益率法

C.费用现值法

D.内部收益率法【答案】C64、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。

A.在流动资产中，存货的变现能力最强

B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理

C.部分存货可能已经抵押给债权人

D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】A65、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。

A.开发商品住宅

B.开发工业厂房

C.购买优良区位的新竣工物业

D.购买繁华区域的成熟物业【答案】C66、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.人工费用

B.固定费用

C.变动费用

D.材料费用【答案】C67、关于融资成本，下列说法不正确的是()。

A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D68、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A.区位选择异常重要

B.不易产生资本价值风险

C.存在效益外溢

D.易受政策影响【答案】B69、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。

A.投资机会

B.初步可行性

C.详细可行性

D.项目的评估和决策【答案】A70、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。

A.回收固定资产余值

B.开发建设投资

C.长期借款

D.净转售收入【答案】B71、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程近似匡算法【答案】C72、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%【答案】B73、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括()。

A.需求分析

B.供给分析

C.竞争分析

D.建造商分析【答案】D74、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A.净经营收入=有效毛收入－经营费用

B.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息

C.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金

D.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税【答案】A75、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括()。

A.能够得到税收方面的好处

B.能够抵消通货膨胀的影响

C.提高投资者的资信等级

D.变现容易【答案】D76、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。

A.资产负债表

B.资本金现金流量表

C.项目投资现金流量表

D.财务计划现金流量表【答案】D77、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。

A.业主

B.租户

C.物业服务企业

D.物业管理协会【答案】C78、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43【答案】C79、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.财务净现值

C.投资收益率

D.动态投资回收期【答案】C80、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00【答案】C81、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断【答案】A82、下列关于资产负债表不正确的是()。

A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B83、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A.社会平均收益率

B.项目基准收益率

C.通货膨胀率

D.国家经济增长率【答案】B84、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入【答案】C85、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A.3个以上

B.5～10个

C.5个以上

D.3～10个【答案】A86、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。

A.资本金

B.预租售收入

C.借贷资金

D.政府资助【答案】D87、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。

A.工程量清单

B.招标标底

C.招标控制价

D.评标办法【答案】B88、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是()。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%【答案】D89、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（）。

A.市场潜量

B.市场预测量

C.市场最低量

D.市场最高量【答案】C90、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23【答案】B91、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】D92、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。

A.上升

B.下降

C.不变

D.不确定【答案】A93、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）。

A.出租率

B.基准收益率

C.成本利润率

D.财务杠杆比率【答案】A94、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是()万元。

A.28.62

B.35.57

C.41.56

D.48.24【答案】B95、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次

B.经营收入＝销售收入＋出租收入

C.销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入

D.可分配利润＝税后收入－未分配利润【答案】C96、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。

A.建筑面积

B.总出租面积

C.可出租面积

D.营业面积【答案】B97、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析【答案】A98、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价()的佣金。

A.1%～3%

B.0.5%～0.9%

C.3.5%

D.4%【答案】A99、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移【答案】D100、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。

A.所得税前利润

B.所得税后利润

C.应分配利润

D.未分配利润【答案】A二,多选题(共100题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)

101、房地产价格指数包括()价格指数。

A.供给

B.房屋销售

C.需求

D.房屋租赁E土地交易【答案】BD102、房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。

A.国有土地使用权出让市场

B.土地转让市场

C.新建商品房租售市场

D.存量房地产交易市场

E.一手房市场【答案】BC103、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。

A.物业租金必须能抵偿所有投资成本

B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正【答案】ACD104、房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度

B.住房制度

C.宏观金融政策

D.交易制度

E.产权制度【答案】ABD105、房地产间接投资的形式主要有()。

A.投资房地产信托

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.购买物业用于出租经营E购买土地进行开发【答案】ABC106、房地产权益融资的方式有（）。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款

E.可转换债券【答案】AB107、收集一手资料常用的方法有（）。

A.观察法

B.访问法

C.头脑风暴法

D.问卷法

E.实验法【答案】ABD108、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择【答案】ACD109、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.风险因素

D.存款利率

E.投资规模【答案】ABC110、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润

E.在成本中列支的利息【答案】AD111、房地产项目敏感性分析的步骤主要包括（）。

A.确定用于敏感性分析的经济评价指标

B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.分析确定每个不确定性因素发生的概率

D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析【答案】ABD112、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.租金收入

E.房产购买成本【答案】ABC113、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权【答案】ABC114、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。

A.应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损

B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率

C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E.企业所得税税率为25%【答案】AC115、房地产投资项目经济评价指标体系中以下()属于盈利能力指标。

A.FIRR

B.借款偿还期

C.财务净现值

D.资产负债率E流动比率【答案】AC116、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。

A.管理人员工资

B.房屋开发费

C.财务费用

D.办公费E勘察费用【答案】AD117、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6【答案】ABC118、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.租金收入

E.房产购买成本【答案】ABC119、风险型决策的具体方法包括（）。

A.最大可能法

B.期望值法

C.决策树法

D.大中取大法

E.最小最大后悔值法【答案】ABC120、下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。

A.所得税

B.完工期限

C.大修基金

D.净经营收入

E.抵押贷款还本付息【答案】D121、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法【答案】AD122、注册商标所有人是指()。

A.商标使用人

B.商标设计人

C.商标权人

D.商标制作人【答案】C123、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在()。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段末期

D.第三阶段E第四阶段【答案】CD124、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。

A.资金融入方需要还本付息

B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险

D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资

E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】BCD125、投资的特性有（）。

A.投资是一种经济行为

B.投资有稳定长期的收益性

C.投资具有时间性

D.投资目的在于取得收益

E.投资具有风险性【答案】ACD126、在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。

A.房地产市场的供求关系

B.潜在的竞争项目

C.宏观经济环境

D.开发商市场营销策略

E.开发商市场营销目标【答案】ABCD127、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD128、对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）分析。

A.最低租售价格

B.最高土地取得价格

C.最高工程费用

D.最低租售数量

E.最高销售价格【答案】ABCD129、房地产投资之利包括()。

A.较高的收益水平

B.抵消通货膨胀影响

C.较少的投资

D.可获金融机构支持E能够得到税收方面的好处【答案】ABD130、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息【答案】AD131、下列选项中，不属于职务发明创造的是()。

A.王明在单位从事计算机设计工作，开发设计出一种新产品

B.李洋大学毕业后在单位销售部门工作，后由于单位技术开发部门人手较紧，李洋被暂调到技术开发新产品，两周后，李洋开发出一种新产品

C.王师傅为某机械厂金属材料仓库管理员。1996年7月退休后，王师傅潜心钻研，于1997年6月发明创造出一种焊接高碳钢的新方法

D.王老师是某大学以致用金相实验室研究员。王老师与校办工厂合作，利用实验室中金相显微镜、光电显微镜等尖端设备，发明创造出一种性能优越的金属材料【答案】C132、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。

A.居住物业

B.商业物业

C.工业物业

D.出租物业

E.仓储物业【答案】ABC133、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD134、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％

D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款__

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD135、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.股息或分红

D.租售收益E协议中规定的有关费用【答案】B136、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC137、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】A138、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。

A.国有土地使用证

B.建设用地规划许可证

C.建设工程规划许可证

D.建设工程施工许可证

E.商品房预售许可证【答案】ABCD139、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（）。

A.耐水性

B.抗渗性

C.抗冻性

D.导热性

E.热容量【答案】D140、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本【答案】ACD141、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。

A.销售价格

B.土地费用

C.开发规模

D.资金成本

E.项目风险【答案】D142、常用的风险评价方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.筛选监测诊断技术

D.蒙特卡洛模拟法

E.调查和专家打分法【答案】AD143、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择

E.融资方式的分析与选择【答案】ACD144、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业用途类型

E.投资偏好【答案】ACD145、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查【答案】AB146、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD147、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。

A.投资利润率为16.67％

B.投资利润率为22.50％

C.资本金利润率为31.25％

D.资本金利润率为37.50％

E.资本金利润率为62.50％【答案】AC148、下列表述中，关于企业在会计确认、计量和报告过程中贯彻及时性的做法正确的有（）。

A.及时收集会计信息

B.在经济交易或者事项发生后，及时收集整理各种原始单据或者凭证

C.按照会计准则的规定，及时对经济交易或者事项进行确认或者计量，并编制出财务报告

D.企业提供清晰明了的会计信息，便于投资者等财务报告使用者理解和使用

E.按照国家规定的有关时限，及时地将编制的财务报告传递给财务报告使用者，便于其及时使用和决策【答案】ABC149、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D.第三阶段

E.第四阶段【答案】AB150、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法【答案】ABC151、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.新建商品住宅销售

D.新建写字楼出租

E.二手房买卖【答案】BCD152、租售方案必须明确的问题包括（）。

A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

B.租售收入

C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量

D.租售价格

E.收款方式【答案】AC153、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法【答案】AD154、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.股息或分红

D.租售收益E协议中规定的有关费用【答案】B155、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（）。

A.关于共同业务的具体准则

B.关于特殊业务的具体准则

C.特殊行业基本业务的具体准则

D.有关对外披露的具体准则

E.有关资产处置的具体准则【答案】ACD156、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。

A.年度运营预算

B.资本流预算

C.资本支出预算

D.长期预算

E.资本收入预算【答案】ACD157、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息【答案】AD158、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A.随机型竞争者

B.凶猛型竞争者

C.选择型竞争者

D.从容不迫型竞争者

E.软弱型竞争者【答案】ABCD159、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。

A.市政基础建设费

B.土地出让金

C.征地拆迁费

D.契税

E.公建配套设施费【答案】BC160、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。

A.基础设施状况

B.人口数量和结构

C.居民思想观念

D.宏观金融政策E新产品开发能力【答案】BC161、可行性研究的步骤包括（）。

A.接受委托

B.调查研究

C.方案选择和优化

D.财务评价和投资评价

E.编制可行性研究报告【答案】ABC162、现代营销战略的核心又可以称为STP营销，具体包括（）。

A.市场分析

B.目标市场选择

C.市场细分

D.市场定位

E.市场调查【答案】BCD163、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.空置量

B.房地产价格指数

C.平均建设周期

D.吸纳率

E.失业率【答案】BD164、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度【答案】BCD165、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD166、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率【答案】AB167、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.风险因素

D.存款利率

E.投资规模【答案】ABC168、下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。

A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要

B.房地产投资非常适合作为一种长期投资

C.不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产

D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点

E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响【答案】CD169、一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。

A.投入资金的安全性

B.投资项目的变现性

C.投资收益的长期性

D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性【答案】AB170、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD171、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行【答案】CD172、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征【答案】ACD173、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。

A.资金来源可靠

B.审核程序复杂

C.资金结构合理

D.融资成本较低

E.融资风险较小【答案】ACD174、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。

A.公用设施的维修费

B.人员的工资

C.抵押贷款还本付息额

D.房产税

E.保险费【答案】ABD175、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。

A.产品总成本不随产销量变化

B.产品销售量等于生产量

C.单位产品变动成本不随产销量变化

D.单位产品销售价格不随产销量变化

E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】BCD176、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数【答案】B177、常用的风险评价方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.筛选监测诊断技术

D.蒙特卡洛模拟法

E.调查和专家打分法【答案】AD178、关于房屋存量的说法，正确的有（）。

A.存量属于房地产市场的需求指标

B.存量单位可以是建筑面积或套数

C.存量可按物业类型分别统计

D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量

E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】BC179、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（）。

A.措施费

B.规费

C.间接费

D.直接工程费

E.企业管理费【答案】C180、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。

A.物业租金必须能抵偿所有投资成本

B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正【答案】ACD181、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本【答案】ACD182、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括（）。

A.方法科学

B.调查方法专一性

C.创造性

D.合理的信息价值和成本比率

E.政策性【答案】ACD183、机器字长为8