2015年江苏省房地产估价师《理论与方法》：求土地价值的公式考试试卷

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业2015年江苏省房地产估价师《理论与方法》：求土地价值的公式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不属于进度控制中关注因素的是__。

A．监理施工情况

B．设计变更

C．劳动力安排情况

D．气象条件2、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．房地产开发贷款

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．权益融资3、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在__。

A．资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力

B．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少

C．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多

D．资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要4、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。

A．详细规划图

B．分丘图

C．分幅图

D．宗地图5、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。

A．市场不景气

B．该别墅区的环境条件变差

C．该别墅区的单位开发成本降低

D．开发商获得满意的利润即可6、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。

A：利润总额

B：投资利润

C：税后利润

D：可分配利润

E：借款合同7、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。(2008年试题)

A：330

B：350

C：440

D：870

E：执行层的组织协调8、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日內向符合条件的新设立的房地产开发企业核发有关资质证书。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：房地产估价机构必须加盖公章9、下列情形中，诉讼时效为2年的是。

A：身体受到伤害要求赔偿的

B：寄存财物被丢失的

C：环境遭污染或损害的

D：借出的资金未能收回的

E：执行层的组织协调10、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A．开发商

B．监理单位

C．分包单位

D．总承包单位

11、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括__。

A．建筑安装工程费

B．公共配套设施建设费

C．土地费用

D．基础设施建设费12、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。

A．由出让方、受让方平等协商确定

B．由专业人士评估确定

C．由政府决定

D．不得低于按国家规定所确定的最低价13、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。

A：区位选择异常重要

B：变现性差

C：需要适时的更新改造投资

D：存在效益外溢和转移

E：借款合同14、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。

A：8579万元

B：8653万元

C：8760万元

D：9941万元

E：工业用地的监测点评估价格15、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿

B．分散风险

C．融通资金

D．防灾防损16、地租-市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是__提出的。

A．亚当·斯密

B．威廉·配弟

C．大卫·李嘉图

D．马尔萨斯17、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。

A：1125

B：1800

C：2250

D：3375

E：工业用地的监测点评估价格18、某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】

A：93．75万元

B：115万元

C：293．75万元

D：315万元

E：工业用地的监测点评估价格19、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。

A．55%

B．65%

C．75%

D．85%20、房地产市场中的__，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A．需求饱和

B．供求平衡

C．泡沫经济

D．过度开发21、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。(2008年试题)

A：7.50%

B：7.56%

C：7.71%

D：7.76%

E：借款合同22、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为200万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%23、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．4024、是由银行发行的一种票据，俗称钞票。

A：本票

B：汇票

C：支票

D：银行券

E：执行层的组织协调25、住房公积金的本质属性是__。

A．奖金

B．津贴

C．贷款

D．工资二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产的投资对象包括。

A：房地产直接投资和房地产间接投资

B：土地、建成后的物业和在建工程

C：商品房建设投资和土地开发投资

D：固定资产投资和流动资产投资

E：借款合同2、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%3、资本金的出资方式包括__。

A．货币或实物

B．工业产权

C．专利技术

D．债权

E．土地使用权4、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括。

A：产品调查

B：技术发展调查

C：国内外市场环境调查

D：市场营销因素调查

E：促销策略调查5、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。

A：县人民政府

B：市人民政府

C：省人民政府

D：国务院

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书6、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营7、成功的房地产租售一般包括__。

A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段

B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段

C．不毁其双方的利益，做到公平交易

D．把握全过程的信息，掌握全局

E．双方协商一致后的签约阶段8、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200

B．1150

C．1100

D．10509、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。

A：土地分等定级

B：土地直接定级

C：土地间接定级

D：级差支出测算

E：级差收益测算10、影响供给价格弹性大小的因素主要表现在。

A：从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素

B：从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小

C：商品的替代品数目和可替代程度

D：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

E：商品本身用途的多样性

11、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。

A．60

B．90

C．150

D．16512、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。

A．住宅小区内房地产产权人和使用人选举

B．街道居委会确定

C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派

D．房地产管理部门确定13、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。

A：15

B：30

C：60

D：90

E：执行层的组织协调14、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。

A．7026.14

B．6258.75

C．7010.34

D．6323.5815、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值

B．总开发成本

C．总开发价值

D．总投资额16、下列关于资产负债率的表述中，正确的是。

A：表明了负债占资产的比例

B：反映了项目的财务风险程度

C：资产负债率越高，则企业应变能力越强

D：属于长期偿债能力指标

E：房地产开发企业的资产负债率一般较高17、2006年10月，张某在B房地产开发公司开发的住宅小区购买了一套住宅，该套商品房价格25万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金5万元。如B房地产开发公司违约，根据定金罚则，张某可得到返还定金万元。

A：2．5

B：5

C：10

D：15

E：执行层的组织协调18、下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的有。

A：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有

C：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：出售的公有住房，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

E：住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定19、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。

A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款20、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：利润为零时

B：利润最大时

C：允许的最低经济效益指标

D：允许的最高经济效益指标

E：借款合同21、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。

A：用其他房地产做抵押

B：提供质押

C：物资抵押

D：第三方担保

E：借款合同22、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划