河南运河上城项目策划实施方案

商丘商丘运河上城项目提案目录发展背景发展思路项目定位产品推荐发展背景项目地块地区和城市：绥阳区大部分属于城市新城区。基础设施相对落后，但在不断完善中。属于城市未来发展的核心区域。帝景北苑金穗·观天下锦绣嘉苑阳光·水榭花都盛大·世纪名城水木清华应天花园新城国际帝和·水上公园本案帝景北苑金穗·观天下锦绣嘉苑阳光·水榭花都盛大·世纪名城水木清华应天花园新城国际帝和·水上公园本案面积及项目：位于中高端形象住宅区，未来市场供应量较大。目前，周围有很多竞争对手，也有很多强者。客户感知：由于项目靠近运河和迎宾大道-神火大道，客户对该地段的认可度非常高。市场环境(1)城市经济史全市位于省东部，面积10658平方公里，人口831万。外与省、河、、、亳州相邻。成立于1998年，属于比较年轻的城市之一。近年来，全市经济发展迅速，2007年综合实力位居全省第八位。城镇化进程不断加快，对城市周边地区的辐射和吸引力也在不断增强。(2)城市经济结构传统农业经济占比较大，但随着城市经济结构的调整，经济发展结构已由原来的“213”格局向“231”格局转变。城市的发展方向是由北向南。目前的经济中心还在老城区，但快速发展的新城区正在逐步取代老城区的中心地位，新的市政府已经迁往新城区。（三）房地产市场现状亮园凉园区大部分为老城区，配套设施成熟，居民区密集。是目前全市最繁华的地区。但随着城区向南的发展和可开发利用土地的减少，该地区的房地产开发热度日益下降。目前，该地区的开发项目基本已进入销售尾声。绥阳区绥阳区大部分为新城区。除了一些较为密集的老旧住宅区外，还有大量的土地待开发和开发。可供开发利用的土地面积比较充足。它是目前该市房地产开发最热门的地区。开发项目包括“地和·水上乐园”、“富老·新城国际”、“金穗·看世界”、“水木清华”、“应天园”等。属性名称帝河水上乐园新城国际金穗·看世界水木清华应天园·水边花帝景北园盛大世纪城项目面积（亩）113737343650176803680建筑面积（万平方米）70551160207.9411财产形式多层、小高层多层、小高层高层,商用多层花园洋房多层、小高层多层、小高层多层,小高层,高层高水平均价（元/㎡）二期2700二期2500290029002500180017902000开业日期2007.9没开2007.12销售量60%80%40%50%没开90%60%80%案例名称帝河水上乐园地理位置西运河两岸神火大道利用住宅开发商/投资者帝和物业占用土地1137英亩总表面积700,000㎡绿化率35%设施体育设施、商业设施、医疗设施、休闲健身设施、双语幼儿园平均价格2700元/㎡方向运河上的城邦客源分析城镇高收入公民及周边县市高收入人群概述现房二期开售，客户可随时参观。所有单元均为南北朝向，采光效果好中等建筑密度独特的建筑风格物业管理公司实力突出，标准高定位高端产品，价格较高，购买人群有限小件卖得好但数量太少，大件数量多但客户购买力有限销售价格无折扣，不利于买方市场销售案例名称新城国际地理位置神火大道，“尚”字北200米，路西利用住宅开发商富豪地产占用土地373英亩总表面积550,000㎡绿化率31%设施双语幼儿园、五星级酒店、28层商业公寓、大型地下车库、网球场、篮球场、运动设施平均价格2500元/㎡方向大象之美，百年新城客户来源全市中高收入人群概述独特的社区立体景观层次设计集住宅、大型商业会所、五星级酒店、28层商业公寓、大型地下车库及各类健身设施于一体的多元化功能设计一流的物业管理公司丰富的房地产开发实力作为投资者建筑密度高，社区略显拥挤地点为城市交通枢纽，车流量大，噪音影响大，空气质量一般虽然这里有各种大型商场、酒店和金融机构，但与居民日常生活相关的普通商店却极为罕见。案例名称金穗看世界地理位置神火路交叉口“尚”字东北角利用住宅,商业开发商城市房地产开发占用土地42英亩总表面积110,000㎡绿化率30%设施天然气平均价格2900元/㎡方向城市文明形象最强代表“声音”客户来源2900元/㎡的均价，普通消费者难以承受。除了配套的五星级酒店和会所外，主要客户应该是高收入人群综合说明立足于城市未来地标建筑的建设，极致的建筑高度和高端的商业配套无疑将成为其最大的卖点。案例名称应天园地理位置道路与引导路的交汇处利用住宅,商业开发商应天地产占用土地176英亩总表面积200,000㎡绿化率42.6%设施省标小学、幼儿园、高端贵宾会所、中央水景广场、亲子乐园、健康按摩步道、大型地下停车场等。平均价格2500元/㎡方向第一个家，第一个家庭，第一个生活客户来源市区高收入人群，郊区县城高收入人群概述城市最高端的住宅区之一应天国际广场商业特色突出，建成后将形成新的购物中心案例名称·水边花地理位置引导路与祥骏路交汇处利用住宅开发商明治不动产占用土地80英亩总表面积79,000㎡绿化率31%设施天然气、全天候供暖和热水平均价格1800元/㎡方向来自新加坡的国际社区客户来源市区及周边郊区的中低收入人群概述更低的价格独特的房屋设计独特的社区景观规划案例名称水木清华地理位置神火大道“尚”雕塑南600米路西利用住宅/别墅开发商占用土地650英亩总表面积600,000㎡绿化率46%设施天然气，平均价格2900元/㎡方向优越的地理位置，可信的建筑，兼容的景观，可用的配套设施，热情的服务，愉快的文化客户来源高收入群体概述建筑密度低，容积率低高绿化率一流的施工质量设计※概述从楼盘数量分布来看，目前在售项目主要集中在绥阳区。随着新城南移，作为新城未来发展的核心区域，日益完善的配套设施和日益浓厚的商业氛围，使该区域尤其是神火大道两侧的区域成为开发商的投资热点。发展趋势※发展规模近年来，我市房地产市场上的大型项目不断增加。其中最大的是“地河水上乐园”项目，占地1137亩，清华水木650亩，新城国际373亩。随着一批较大的房地产项目进入一、二期热销，2008年房地产市场的竞争将更加激烈。※规划设计城市近期开发的项目在规划设计上主要采用封闭式和半封闭式布局，相对简单。道路系统逐渐采用人车分离的设计模式，但真正实现人车分离的项目却寥寥无几。在车位设计上，大部分采用地上地下双车位。※建筑形式目前，市场仍以多层住宅为主。大多数项目将开发少量的小高层和高层。一些项目已经开始尝试20层甚至30层的超高层。已在建项目的建筑形式包括临街住宅、花园洋房、联排别墅和叠层别墅。※绿化景观目前在建项目的绿化率普遍较高，在30%到50%之间。除了最常见的草坪、树木和花坛，一些规模较大的项目也开始重视中央喷泉广场在社区景观中的作用。水流的使用也比较普遍。在涵洞中，主要突出休闲、人文和生态。51%42%30%31%35%应天花园新城国际51%42%30%31%35%应天花园新城国际※房屋设计城内户型丰富多样，有复式，从一居室到四居室不等，户型的功能也体现出多样性。在中小型机组为主流的前提下，大型机组占比过大，中小型机组占比不足。15%55%20%10%15%55%20%10%在市场普遍需求110平方米以下的中小户型的情况下，这些户型在全市的待售比例略显不足。相反，130平方米到150平方米的大户型占据了很大的比例。当然，一些以中小户型为主体的楼盘也取得了非常不错的销售成绩。建筑风格在追求建筑风格上，很多楼盘都比较高级。目前比较流行的是国外著名的艺术风格，比如西班牙风格、新加坡花园、上海风格等。基本上每个楼盘都有自己的风格特点，不拘泥于传统。的几种风格。配套设施属性名称社区支持生命保障休闲娱乐套餐帝河水上乐园地暖、天然气、社区底层业务、社区诊所、双语幼儿园、会所中央喷泉广场新城国际地暖、天然气、会所、配套业务、双语幼儿园网球场、篮球场、体育设施、水系景观金穗·看世界配套商业、天然气、集中供暖、会所娱乐设施应天园配套商业、天然气、地暖、会所购物中心物业管理智能化水平快速发展。大多数项目都有一定的智能管理系统。在物业管理服务水平方面，外地一流物业服务机构的引进，将部分楼盘的整体质量提升到了一个新的高度。29002300175018001900290025002700都会尚空间帝景北苑锦绣嘉苑新城国际都会尚空间新城国际29002300175018001900290025002700都会尚空间帝景北苑锦绣嘉苑新城国际都会尚空间新城国际从上图可以看出，在全市主要在售项目中，低端市场均价基本在1700元/㎡-2300元/㎡之间，高端市场均价市场为2500元/㎡-2900元/平方米之间。客户状态客源：该区域的居民多为老城区的郊区居民、附近工厂的工人和对郊区低租金感兴趣的农民工。凭借区域中心的明显作用，也将吸引一些收入较高的客户在此居住或投资。客户职业特征：本地居民、国有企业员工或工薪阶层、商务人员或个体户、有实力的企业主。客户年龄：30-55岁之间客户方式：朋友介绍、报纸广告、户外广告单页投放。付款方式：一次性付款和抵押。概述整体市场供给快速增长，但有效需求增速将放缓。未来区域发展将以新城区为主，房价近年来也呈现快速上涨趋势。同时，由于市场供给与产品有效需求的差异，销售量和成交量都会受到影响。产品大型化、高品质化趋势加强，产品当前的规划理念和产品细节得到提升，功能完善、附加值的设计特点明显。在以多层产品为主导的传统市场中，小高级、高级产品也开始有所尝试。二、发展思路一、项目分析优缺点分析：优势分析：运河两岸环境优美，紧邻海滨，区域小气候极佳。北邻长江路，西邻华夏路，东临神火大道，交通便利。地处老城与新城交汇处，老城商圈与新城商圈双辐射，区域升值潜力巨大。距市委市政府不到一公里，中心效应明显。商场广场使该地区具有浓厚的商业氛围。教育、医疗、酒店、银行等成熟配套机构比较齐全。毗邻占地1137亩的迪河水上乐园，可充分依托项目的配套设施和知名度。弱点分析：项目周边有一些污染严重的工厂，比如水泥厂，西风吹来会对社区空气产生不利影响。在新老城区的交汇处，外来人口大量涌入。项目周边有大面积前期准备的工地。未来几年，该区域周边环境不容乐观，如噪音、灰尘、风沙等，这将与项目的宣传主题产生一定的差距，影响客户。购买预期。二、发展战略通过以上分析，该项目在突出优势明显的同时，也不能低估劣势的影响。在充分发挥项目优势的基础上，尽量减少劣势的影响是非常重要的。项目紧邻城市第一条迎宾大道——神火大道。运河两岸环境优美，区域形象良好。在项目的宣传中要突出这两个特点，吸引客户，聚集人气。地河商业街的建设，将为该项目的日常生活带来极大的便利。因此，本项目可借此发展临街商业街的居住形态，将其与商业街连接起来，形成一条延伸的商业链条。在周边楼盘突出独特建筑风格，打出异国风情品牌的环境下，本项目应避其锋芒，以中小户型和低价位为主，以主流视角切入市场需求，必将收到良好的市场效应。三、项目定位客户定位：该区域的居民多为旧城郊区居民、附近工厂的工人和看重郊区低租金的农民工。(1)原住民随着城市化的影响，这些居民也希望在真正的市区拥有自己的房子。只要公寓面积和价格合理，他们就会尽快实现这个理想。（二）国有企业职工或打工仔随着福利房制度的暂停，国有企业职工的住房需求突然涌入市场。既然这个群体人数众多，应该是买房的主力军。（三）附近政府机关公务员这些人一般都有非常稳定的收入和良好的福利保障，买房会非常果断，交通便利是他们的首选。(4)业务人员或个体经营者（五）农民工他们最想做“城里人”，他们认为只有在城里有自己的房子，才能得到城市的认可(6)投资者只要有房产，就会有他们的存在4.产品建议这一领域的高端市场竞争异常激烈