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文档简介
《房地产估价师》职业考试题库
一,单选题(共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)
1、在百分比法中,交易情况修正系数应以()为基准来确定。
A.成交价格
B.市场价格
C.交易价格
D.正常价格【答案】DCL10P3V10P5L6U3E6HY4N10L3J2I5J1K8ZU4X7F5D3O3S8Z72、对于位于十字路口的房地产来说,如果不考虑周围的情况,其价格高低通常依次为()。
A.东北角、西南角、东南角、西北角
B.西北角、西南角、东北角、东南角
C.西北角、西南角、东南角、东北角
D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】DCT7Z3W3V8X10S8D4HR6V2N8B4D7X8F3ZO9I3F4D10G9R3K43、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作()。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法【答案】BCQ4R9G5D9H9I10K6HF6B4P9D5A8J5X10ZQ10F4V10G5E9A4D54、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见()。
A.应作为估价资料归档
B.不应作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档【答案】ACJ7T6U8M7Q7O4N1HJ4D10N4N10K6H2S7ZY3X1V4A6H5G8L75、人卧则血归于
A.心
B.肝
C.脾
D.肺【答案】BCG9N1H3J8M2B1N1HE10V9C6H3S2S10L6ZB4C4T3C1C8B3R26、面白,肢冷,胃脘冷痛,痛势暴急,遇寒加剧,舌苔白润,脉弦紧的病机是
A.阴偏胜
B.亡阳
C.阳偏衰
D.阴阳格拒【答案】ACK3M2T7K5V4C10K5HX8X3P4P2E2B7J4ZI5T6C7Q10I5X7D27、征收耕地的安置补助费,按照()计算。
A.农业人口
B.需要安置的农业人口
C.原占用耕地的人口
D.原耕地供养的人口【答案】BCV1F5Q6T3V8E7R9HJ3L2X8K2P2G5G3ZO1V9G5D2G8R7G98、交易情况修正的方法不包括()。
A.总价修正
B.单价修正
C.分离修正
D.百分比修正【答案】CCT8C7W4T4Z8G10X9HQ5Y4I9X7I2F8D2ZB8T10Y9F10G8Q3T89、运用基准地价修正法进行市场状况调整时,是将基准地价调整为()的价值。
A.基准日期
B.价值时点
C.估价时点
D.估价报告出具日期【答案】BCV1M6R4A10C5H6W6HD3A5R1Z5O10O6Q7ZO5C3Z4L8M8J1U410、某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为()元/m2。
A.22909.12
B.23264.06
C.23441.35
D.23086.69【答案】BCS10K9O9X9M10G5N9HM9K2G8Y3N7J8B10ZJ8V1L6H4M4R8U1011、建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为()。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法【答案】ACU4S7Z10U4A1H3B4HF5W4J10W5N9F5J1ZT6A9G3P5F3W4G912、某套住宅建筑面积为100m2,可使用面积为80m2,分摊的共有面积系数为10%,套内建筑面积下的价格为2600元/m2,该套住宅建筑面积下的价格为()元/m2。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392【答案】CCX10U7Q2N8U6Y10I2HG8J2W8A3R7Z2D6ZT1L7O2V4K3S2X813、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。
A.价值时点
B.开发完成
C.未来延迟销售
D.销售完成【答案】CCJ3A9T6L6B3J5V5HB7T4F6Y7T2Q6X9ZA4N4F5Z9I2W4J914、关于地租测算的说法,错误的是()。
A.以农地生产农作物为途径测算地租时,所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息
B.测算地租时,是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
C.从房租中分离出地租时,扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等
D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】DCF1E1V8N6R8T1G8HJ4U1C5U1L9E5Q1ZP3T9H7Q7V3E4H315、某宗房地产的收益期限为35年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元,报酬率为9%。该宗房地产的价格为()万元。
A.159.56
B.108.75
C.168.71
D.277.70【答案】CCM9B9Z1G7K4C5C5HC6R10Z1F9L3Z6D4ZE10V1M1B8C10C2W816、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()。
A.0.5年和1年
B.0.5年和1.5年
C.0.5年和2年
D.1年和1.5年【答案】ACR2D9B8R6R10H1O5HP6K5S2A9X1C6L1ZN8J6G10A2V4Z10J717、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000m2,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为()万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81【答案】BCY4Y2E6F3I6Y7W5HF5A2I5C1X2R7M2ZZ9U5C8U1T9F4P718、女子筋骨坚,发长极,身体盛壮是
A.四七
B.三七
C.三八
D.五八【答案】ACC9C10G8T4P8V8Y3HD5L2H7Y2I5S5A9ZA3O8T9V7U4F5Q919、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2,已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为:99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30(均以上个月为基数)。该房地产2014年9月的价格为()元/m2。
A.8485
B.8536
C.10038
D.10098【答案】DCR5W7T4H9H5O5B5HH3W5Y2W5G5G10T8ZJ4S2C1T6H9A7H920、为评估出公平合理的价值,估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素,不断提高估价理论水平、丰富估价经验,并遵循科学严谨的()。
A.估价细则
B.估价原则
C.估价准则
D.估价程序【答案】DCM1K8C8V7A6N6G6HN5L9K4U9E4K2T3ZW1D4V8L1R3M8F121、在经济学范畴的价值中,房地产估价通常所讲的价值是指()。
A.使用价值
B.交换价值
C.理论价值
D.评估价值【答案】BCV1D9G1M1Z10E9B7HY8W10C1Z4Q3Z7B3ZQ8H10P1L5G4K9J422、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。
A.62500
B.62000
C.61000
D.61500【答案】ACO7B9D4L8O3D1M10HC8Y1L9E6E2C7C1ZO10E7V5I4E10Z3A1023、评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为8000元/m2,比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m2,其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为()元/m2。
A.8157.60
B.8158.91
C.8163.57
D.8164.88【答案】DCH2K7S8U5A5Z3M9HR5D6F6R2R7T8Q5ZA9D3U9R8K1V6R524、孔子指出,“君子和而不同,小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是
A.“和”是指主要矛盾,“不同”是指次要矛盾
B.“和”是指矛盾的主要方面,“不同”是指矛盾的次要方面
C.“和”是指矛盾的同一性,“不同”是指矛盾的斗争性
D.“和”是指矛盾的对立统一,“不同”是指矛盾的特殊性【答案】DCL9K10Y3T9N5N10H9HG7M1M6C10I9C8L4ZR10C6T3L9T5D8T325、已知年利率是5%,存款额是1000元,存款期限是一年,如果每半年计息一次,则实际利率是()。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%【答案】CCJ5F9Q7S4F5V4Z8HF9S4X3J8Q10J2X3ZN6Z10O2S1K6B6D826、某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为()元/m2。
A.22909.12
B.23264.06
C.23441.35
D.23086.69【答案】BCE2K6C6M6I10O8H1HE8G7Z7W8M5Z8U9ZC2A2G6Y1O5O10K127、最高最佳利用原则要求评估价格应是在()方式下,各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。
A.合法使用
B.合法产权
C.合法处分
D.合法收益【答案】ACY8Z2U3Q6M6C4E9HB7H3D4Y2A3Q4V10ZT10I10S1Z3Y6O10P528、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。
A.25930
B.32980
C.30980
D.29980【答案】ACQ7Z10A1S4R4R6R8HE10Y8N9S5Y3X2X6ZY2I4E8O4X3U5X629、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见()。
A.应作为估价资料归档
B.不应作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档【答案】ACZ7Q7Z5X4Z10U3U9HF7O1I4I8W2E7M2ZL5N4P10N5M3G4E530、下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型【答案】ACL4J4S9Y7B10Y4T5HO9K8Y6R1Z6Z8Z9ZN8U9J8Q1D9V6G731、评估某底层商铺的价格时,估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重,最合适的是()。
A.0.4、0.4、0.2
B.0.3、0.4、0.3
C.0.4、0.2、0.4
D.0.4、0.3、0.3【答案】ACC5C8Q5B6J3M10B7HD5N5F7F2E5K4S1ZF5V7J1D8A1L10V632、某建筑物的建筑面积为200m2,有效年龄为12年,重置成本为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为()。
A.10.2万元
B.11.0万元
C.11.3万元
D.11.5万元【答案】CCG1F9T3T9V6W2G10HM10Q8T9A4D4Y6L4ZU9T1M1D3O1V4T833、某开发公司开发一项目,征收某村100公顷基本农田外的耕地,已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩,那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。
A.600
B.900
C.1500
D.1800【答案】CCY7B3G5X10V3P9O10HV5J8Q2G9W7J3R7ZA7K9T10H8R5L9S634、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去【答案】CCH4J4J3H3W4V9X7HR9V5X9I3U5M2F10ZO3Y10M8O4I6D3R635、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的()。
A.完全相同的房地产
B.相关的房地产交易
C.类似房地产的交易
D.房地产的交易【答案】CCT6N10P2J3D2Q3W5HZ5Y6G9C10I4E10E3ZD2L10F7M5U5B7X436、房地产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于()。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受到其他各种限制的房地产权利
D.房地产的额外利益收益【答案】CCP3O1Y6I10A1J4S6HB5E4X3J6D9N6Z1ZB1C8X3Z2P2L9C337、哪个脏腑的功能影响舌的功能
A.肾
B.心
C.肝
D.脾【答案】BCT7W7X1S8F2S6R4HP2O5K9U5C6A2C3ZX6S7T7R1C1Y6R538、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为()。
A.2006年5月30日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】ACE4U5Q6K1X1W1A6HC7S5U3C3A3J10L9ZI5J5T9A9F3R7D639、在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的()进行移动平均。
A.平均速度
B.周期长度
C.经济寿命
D.剩余经济寿命【答案】BCM4T8W5M1N4W6T6HY9W2F7R1G2F7Z8ZC4G1N3X10S1Z9R940、在指数修匀法中,Vi+1=Vi+a(Pi-Vi)中的a的取值范围应当是()。
A.a≤18
B.0≤a≤1
C.a≤0
D.0≤a<1【答案】BCP1C3W3W10L2T10N10HJ5F7Y5R1N8Y8Z4ZA4C1E9C1M3T9E241、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处。其共同之处不包含()。
A.都是价格,用货币来表示
B.都有波动,受供求因素的影响
C.都是按质论价
D.形成的时间都较长【答案】DCB9S4V4U3Q4M7H5HB6P7G7T6B8S8J4ZY1O1Q10W2S6I1F342、某幢电梯已落后的办公楼,重建价格为2500万元,该功能落后电梯的重置成本为40万元,已计提折旧36万元,拆除费用为2万元,可回收的残值为5万元,现安装新的功能先进的电梯需要120万元,该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为()万元。
A.21
B.27
C.2473
D.2479【答案】DCO4A4T5R10S2P3V1HG10G1J9W5A3L9M2ZK7Q1Y3L7N3X2E943、气血关系的失调主要指
A.气滞血瘀
B.气血两虚
C.气血不荣经脉
D.气和血互根互用的功能失调【答案】DCW8D5D2Z5N3R5M8HY2R10P8O2L3Q10U1ZT10H4V4D4V9A6H244、从买方的角度来看,成本法的理论依据是(),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造。
A.对照原理
B.替代原理
C.比较原理
D.最高价格原理【答案】BCV9H5X9S6G1G4E6HT2P10P1W1B1L3P1ZP6M1M2L1I1P5U545、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是()元/m2。
A.-100
B.50
C.50
D.100【答案】BCX4Q2L3I10U5G5F8HZ4O5F8M9V1F3E7ZG3N8C7L2P5M10E946、痨病肺肾阴虚之咳嗽,治以滋养肺肾,属于
A.缓则治本
B.急则治标
C.标本兼治
D.未病先防【答案】ACV10W2X3M5O7A5H5HE10K8V4I8L3R4L3ZI9H4Z1T9B6C2I447、下列房地产估价机构的行为中,错误的是()。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费
B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务
D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】DCO2P9Y2G5T4H5Y8HH4P6J1M7N4I9P5ZV10B9P9M8N6A9E848、衡量房地产区位的好坏,最常见、最简单的是()。
A.位置
B.外部配套设施
C.环境景观
D.交通【答案】DCR6J10I6O1Z2M8I4HV8N10Q9F8R3F7L10ZV7P10T5A4F1Y7I649、在房地产状况调整中,如果估价对象房地产优于可比实例房地产,则应对价格作()修正。
A.增价
B.减价
C.不变
D.相对比例的调整【答案】ACM1W5U6H2U4Z2B2HL9G3P1I9V10P5A6ZJ3E1J3Q4B7W5K150、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议,2018年8月15日进行复估,则复估的价值时点为()。
A.2018年6月15日
B.2018年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日【答案】ACM6I7P3M6H1D8X6HO4C4Q5F8T3H9F4ZK5K2Y10V1Y1H9B251、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是()。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】BCG5Y3G7Q2L10F7E3HQ9W3H10P3W3H6W9ZX2H7B3F8Q1O7P252、当国际竞争激烈时,为吸引投资者通常会采取()政策。
A.高地价
B.低地价
C.优惠
D.折中【答案】BCF6J4H9D4Q10B6F5HV2W2K2K6N6D3U7ZY4Y3D9C8C10X4X853、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%,根据三个可比实例发生的时间和规模的大小,判断其权重分别为0.4、0.3和0.3,则可以确定估价对象的报酬率为()。
A.12.90%
B.13.10%
C.13.06%
D.13.07%【答案】DCG5G4P8M1H1K6G5HO1I5U4I7R4J10H9ZS1R2F10R10X5R2G654、在一块土地上投资建造写字楼,当楼高为5层时,预期投资利润率为4.36%;在5~20层时,每增高一层,投资利润率上升0.18%;而在20~30层时,每增高一层,投资利润率下降0.14%。那么,()层应该是这座大楼的经济高度。
A.5
B.20
C.30
D.31【答案】BCY8V3D1V4Y6Q8U5HO7T8Q10S6R8L2S1ZP4P2I2F9D1N3O955、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期。预计尚需1.5年建成,总建筑面积为50000m2,可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2,空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2,空置率为15%,运营费用率为30%。报酬率为10%,折现率为12%,该商城开发完成后的现值为()万元。
A.22253
B.23352
C.26488
D.27796【答案】BCF1C5Q10T2B5I4S7HJ7R3A3N2D1O3B10ZN4S9E1H4Q4K1W956、滋阴以制阳的治法属于
A.阳病治阴
B.阴病治阳
C.阴中求阳
D.阳中求阴【答案】ACG1B2E10L4D6X4J9HM4D7Q10N9W8D1N10ZB6E6Q8M7L9U6R557、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。
A.62500
B.62000
C.61000
D.61500【答案】ACP2S3F2F1A2F1L4HB5T8N3O1C4A3Y7ZQ3A6S10X9F6A5W958、某宗房地产的土地面积为360m2,建筑面积为250m2,建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时,有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是()元。
A.6750
B.6250
C.67500
D.62500【答案】DCK1Y1L6Y6W6V3I6HJ3J3A2S9D9W4A9ZO9D9M7S1D8C5R459、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,成本利润率为20%。该房地产的重置价值为()万元。
A.5570
B.5976
C.6053
D.6135【答案】CCH6I6T5S9X9F9Q2HV3G5Q3H10J3D9K9ZB3I7C9A6Z10Z5G560、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者,于1776年出版了著名的()。
A.《赋税论》
B.《国民财富的性质和原因的研究》
C.《资本论》
D.《政治经济学原理》【答案】BCF1N7L2K8C8A8L9HZ4B5R3B10S8R1V3ZN1S2N5V8Q4M2K161、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是()。
A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】DCT8G1G10I6W6V4T2HL6G3A9D7M7Q8R2ZM3J5N7V3X1Y1X162、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其()。
A.市场价值
B.花费的成本
C.效用
D.投资价值【答案】CCU1J4B8E6H7P3C9HE2Q2Z4E7M10Y9F2ZC9X6G3I2X6M10H563、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于()业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估【答案】CCB8H8P5R4W2X4Y1HW1Y2B6B9I10M9B5ZF10V6A3T9M6X7C364、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00【答案】BCG4U6D9W3B2P9I1HM4G4O2K2B3E4H2ZB6E10P5E6T2P1Z565、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。
A.市场价格
B.评估价值
C.成交价格
D.理论价格【答案】DCM6A7G8V8Y8B8R10HP6L7G3H6Y1O6T4ZX8L2A6R3X4O8M966、某套住宅的使用面积为100m2,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付;假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/m2。
A.5680
B.5830
C.5850
D.7574【答案】ACX4M9V5K7X8Z10W7HD10Q7J1E7M7Y2B1ZA2U1P9E8C4D3W567、由于房地产的(),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。
A.独一无二性
B.不可移动性
C.价值高大性
D.增值保值性【答案】ACX7Q4M10F6U6I7T8HG3J10F9B6V9V8N4ZM1J5V6H1F4O5R768、价值时点为现在的估价,下列日期中不应选为价值时点的是()。
A.估价作业期间的某日
B.实地查勘估价对象期间的某日
C.估价报告出具日期
D.估价报告出具后的某日【答案】DCK4C10X9E9F2Z5C4HW4N4L3Z6E5Z10X3ZG4G4L10X6O9V2L969、面色淡白或萎黄,少气懒言,乏力瘦怯;心悸、失眠,肌肤干燥,肢体麻木甚则萎废不用,属于
A.气滞血瘀
B.气血两虚
C.气血不荣经脉
D.气和血互根互用的功能失调【答案】BCT7F7K1K7I7F7G3HA1Y1N6O7G2Z1W1ZS5G4W3X4T7I6U470、“……阳气衰竭于上,面焦,发鬓颁白……”是指
A.男子,五八
B.男子,六八
C.女子,五七
D.女子,六七【答案】BCR7X1E2Q1W1O2V10HE8J7D9V7F5F1E8ZQ8I1P7S4S3Y5E671、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,错误的是()。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】BCH7O5N8O5D8A8T3HG6F10D8C5I7S6B5ZM9S2W9O5C6F3M1072、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值,预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元,折现率为10%,则该土地的价值为()万元。
A.1562.89
B.1652.89
C.1502.63
D.1520.63【答案】CCS3X1V2S9K5N9Z1HW6O2B6H3S8T4Z7ZB3L3U6J9R1D6P473、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2005年5月20日至5月30日,估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日,甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于()年。
A.15
B.16
C.17
D.30【答案】BCF8K2X8B1L3W2M5HK1H3J8P6K8L4L7ZE7J6I6N3V2C8W1074、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是()。
A.成本法
B.长期趋势法
C.收益法
D.假设开发法【答案】CCB8B1B6R6D10L9J5HX2U5C2W2J6P1L10ZY8V6J8J1D4Q9F575、在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2。首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格为5000元/m2,建筑面积为120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格为4700元/m2,建筑面积为90m2,成交时一次付清;丁成交价格为4760元/m2,建筑面积为110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为()。
A.甲>乙>丙>丁
B.乙>丁>甲>丙
C.乙>丙>甲>丁
D.丙>乙>丁>甲【答案】CCM9Y4V8Z7B4F10B8HD4P1T4M4K9Z4F6ZO6W1A10W8E9A4S876、某商品住宅项目开发利润为300万元,土地取得成本为600万元,建设成本为900万元,管理费用为50万元,销售费用为60万元,投资利息为150万元,销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为()。
A.15.96%
B.17.05%
C.23.44%
D.25.86%【答案】BCU8F9A2R3J8C9P9HE1X1U6A5N10R7J5ZL6K8X9X9L5I7L577、下列与报酬率性质不同的名词是()。
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.空置率【答案】DCU7T4W6E2J9B2M5HG8G4B2A4M1A2O5ZI10T3R3P2B5I9V778、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类()。
A.一是咨询性估价或参考性估价,二是法律性估价或证据性估价
B.一是了解性估价或咨询性估价,二是鉴证性估价或证据性估价
C.一是鉴证性估价或证据性估价,二是咨询性估价或参考性估价
D.一是咨询性估价或参考性估价,二是鉴证性估价或法律性估价【答案】CCX4I2I1K1U10Y6Z5HY6G1E8N10Q10W3I9ZL2R2B6N1M5Q9M1079、比较法估价的步骤包括以下几项:①收集交易实例;②选取可比实例;③建立比较基础;④进行交易情况修正;⑤进行市场状况调整;⑥进行房地产状况调整;⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是()。
A.③②④⑤⑥⑦①
B.②③④⑤⑥⑦①
C.①②③④⑤⑥⑦
D.①③②④⑤⑥⑦【答案】CCK6V4O1S3K3E6B2HJ7K10N6S4Y10D8L2ZD8E2G9N10U8X7C380、直线法求取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是()。
A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法
B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法
C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法
D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法【答案】ACN9B7X4A1C2T7V9HM8J3E6P5Y9A4D9ZB9X10Q6E8J8S6D681、如果是为了房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应()。
A.视为无租约限制的房地产来估价
B.视为有租约限制的房地产来估价
C.考虑房屋租赁者的意见
D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】ACW10R1L9Y7C9N8Z5HM3A4L5F9J5W2B3ZH3U8F9S8Y9S10H282、征收集体土地的土地成本中,相关税费不包括()。
A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费【答案】CCS1V3Q6Q3Z10S6K7HU9V5X8J5O7R2M10ZF5G9U8H5P4K7A583、()是随着时间的推移而减少的;
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值【答案】BCL4O4N3A2A6B5J1HM9F5I1C6U10P2Y8ZD4Q7V3J1W2U4O1084、下列关于湿邪的说法不正确的是
A.湿性类水,故为阴邪
B.阴胜则阳病,尤以损伤脾阳为著
C.湿为阴邪,具有寒冷、凝结、收引的特性
D.气机升降失常,则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】CCK5A3E9A10Z4A10M6HV10M6S10R2E7D9I8ZX9H7P1C10E1S7I485、某抵押房地产的市场价值为600万元,已知法定优先受偿款为50万元,抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为()万元。
A.370
B.385
C.420
D.550【答案】BCT7L4S3B4X9P1E5HZ8P5R3A8C3J2B8ZS4R10Z7Z5F3V5W886、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为()m。
A.22
B.28
C.38
D.50【答案】BCC6Z9I8K9W4N9P5HC7S5C7B5B1L1A4ZK4C4Z4K5O10B1K1087、“……筋骨隆盛,肌肉满壮……”是指
A.男子,四八
B.男子,五八
C.女子,三七
D.女子,四七【答案】ACD8U9O5W5U3Z5Y5HL3S6X6H2E5P5U1ZT2I4L6H2A2C2W788、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为()。
A.50万元
B.55万元
C.50~60万元
D.60万元以上【答案】BCU1O5X10M3Y3Y4W7HA9J9V6Z9O2D9S3ZY2C8X6U3C7V2C889、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是
A.人自身是一个统一的整体
B.人与自然环境是一个统一整体
C.自然环境是一个有机整体
D.人与社会环境是一个统一整体【答案】CCN3O2D10D9X5L3V1HC10K10T2K9T3G3C1ZA8J4Q5P9K8A6X1090、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果【答案】DCD1K10X9M1G9M2N1HD8E7E7T10F9P7X10ZW5Y6Z7O7Y9X1L691、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。
A.1667
B.1765
C.1875
D.2000【答案】DCE10E10U6R5M3V3S6HE5F3C9Q3E4C4R9ZP5B9W1T5T5R7N692、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和()。
A.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号
B.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号
C.估价作业日期、估价报告编号、附件
D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】ACW6R4Q4E7U8E1K4HH8C8O6D6P9H4H8ZC1L1O9W2F4S2N793、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。
A.模拟房地产市场定价
B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础
D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】DCK2Z7E10N3Q10Q4I8HB1R6D5Q9T2K8W3ZD6D6M2Z9Q9V2O494、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素,当地经济发展属于()。
A.一般因素
B.区域因素
C.个别因素
D.其他【答案】BCU9H5Z4D3R6X4Z5HU10U6Z2M4U9M2Z4ZT7S2O6V7A4M9M695、下列对报酬资本化的相关表述正确的是()。
A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中
B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变,也可以按一定规律变动
C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同,计算结果后再相互转化
D.在实际估价时,报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】BCU7R6E10O10C7B8O8HR6D8H8R10S10B1W10ZL8J3A1P8B8H2V296、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地,地价为2500元/m2,面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。则该地块总价为()万元。
A.98
B.52
C.54
D.103【答案】ACS3A2Y1L2R8H5M3HD1K3U3S7F9H6N6ZI4V10W7S10H3V4D897、在房地产状况调整中,如果估价对象房地产优于可比实例房地产,则应对价格作()修正。
A.增价
B.减价
C.不变
D.相对比例的调整【答案】ACD2G8F6K9I3J3Y3HO2F8E1D1T3B2V7ZN8S6K3U7T3U4D498、运用基准地价修正法进行市场状况调整时,是将基准地价调整为()的价值。
A.基准日期
B.价值时点
C.估价时点
D.估价报告出具日期【答案】BCE6C9P10E6A7T9R5HJ1G5G8Q5X5C6X8ZR1Y1C4H10P1Y7R1099、标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价()。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零【答案】CCJ1R1B7W2W1P8K4HG9H4A6N1B3T8U10ZX9E7U7E1T2C3B1100、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为()。
A.2006年5月30日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】ACR6Y3U1N2K2A4N9HG9S4H6E5T5K3Y4ZZ9K10I8Z5S5H6T10101、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()。
A.所在区域的消费者观念发生了变化
B.国家调整了房地产的税费政策
C.国际与国内均出现了通货膨胀
D.对可比实例进行了装修改造【答案】DCQ5P9C8X9Q8B3T3HC7G1N9R1Y2V1B10ZJ4L3N5G5Z10V3X6102、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间的关系为()。
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】DCN2K9B1O9I10T9U10HA7A4J8B8R4R1Z4ZK1E8V8O2F5U10D8103、当居民收入的增加是()的收入增加时,对居住房地产的需求会增加的最多。
A.低收入者
B.中等收入者
C.高收入者
D.可支配收入【答案】BCH2H4T8B9A4O8A5HB9I3N4Q6J5R3T4ZG8I9X6D8B7P7X1104、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常()重建成本。
A.低于
B.等于
C.高于
D.高于或等于【答案】ACX6L6B8V4A7X7B10HR5H9C9X4W5K8W1ZO5X9M6Z1N10Y2I3105、下列经脉属于奇经八脉的是
A.督脉
B.任脉
C.带脉
D.阴维脉【答案】ACU7K10G2Z9F1P9P3HL1U9R9P2X5G3F8ZT1G7W6W6W5M3V10106、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权【答案】ACS2K10U3C1R5Z7S2HS3C4V6J8N5F6X8ZL5B9K5X3Y2G1B10107、寒病即见寒象所采用的治法是
A.热因热用
B.寒因寒用
C.寒者热之
D.热者寒之【答案】CCF1T8H4B9B7Z4Q1HC9Z2U7K8U10A1H10ZG7N3N6S8B5T7O7108、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()元/m2。
A.3275
B.3287
C.3402
D.41375【答案】CCP7V2C7W5Q5A2Q8HB6J9T3U4Q8D9K4ZN4V8X1U6V4W5A1109、估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。
A.2.00%
B.2.13%
C.2.22%
D.2.5%【答案】CCK6A2Y7H2Z7T2U2HU4I2F2V4G6E10R4ZX5G8R6Y4C9V3L3110、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是()元/m2。
A.-100
B.50
C.50
D.100【答案】BCI9K7B1Q2I9G2C5HJ10X2U10Y2E10A1Z6ZA8G6K4I7R10J5B10111、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元,运营费用为220万元,去年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元,运营费用减少25万元,该酒店剩余收益期为10年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为()万元。
A.66.34
B.98.42
C.984.20
D.1213.85【答案】BCR1D3S3Z1E3U2D4HV5O3D4N5M5S1B4ZM5H5E9D7R9V7D2112、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:()。①居住;②商业;③办公;④旅馆;⑤工业;⑥农业。
A.①②③④⑤
B.①②③④⑤⑥
C.①②③④⑥
D.②③④⑥【答案】BCH6U1R6N5Z3S2G3HE7I10E7T9J3H6Z6ZG8C9C8P5X4B5I6113、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间点即是()。
A.估价目的
B.估价权益
C.估价区位
D.估价时点【答案】DCH2C9F5N9T5Q3Z6HA6V3W5F8X7G10D9ZO2L2Q3J7O3H9C10114、经济全球化的实质决定了它的发展必然
A.有利于所有国家
B.有利于发达资本主义国家
C.有利于发展中国家
D.有利于社会主义国家【答案】BCW8G8E1K10A5H5X8HD6X4P6S9G5T10W7ZF3H2B9H3E8Q7W9115、某房地产的土地面积为3000m2,容积率为3,市场上类似房地产的价格为4200元/m2,成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为()万元。
A.2340
B.3780
C.4140
D.5220【答案】BCA2M7H2Z5K7K6N1HZ4P8E8V6Z6U8G5ZR10B8Q1J8N5X5K4116、下列表述中不正确的是()。
A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果
B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果
C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果
D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果【答案】DCZ4U5X8D4Q8A3B5HO3R3W9M4Z8K6V3ZR10L5G6F5V8L1F10117、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00【答案】BCL8N1V3E8R2W7T5HG1W6R2T5A5I9R2ZM9C1C6P2Q7C5O7118、“发汗多,若重发汗者,亡其阳”(《伤寒论》),其病机是
A.津亏气耗
B.津随气脱
C.气随液脱
D.津伤液脱【答案】CCO10Q3F10C8W8V2I4HZ1H4U1B6G4I6T7ZU5U6L3I5H4Y10C10119、通常把比较法测算出的价值称为()。
A.成交价值
B.投资价值
C.比较价值
D.谨慎价值【答案】CCR4X4W5W6H5U1J4HL2H3D2Z7E10F10H10ZC7H4X1U2E5E8Y5120、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1300万元,管理费用为80万元,销售费用为25万元,销售税费为15万元,投资利息为18万元,开发利润为400万元。则其投资利润率为()。
A.16.41%
B.16.53%
C.16.63%
D.16.81%【答案】CCC8N7N10W10Y9O6K6HA10A7H7S5Y10Q7R1ZE3R4O6D6L6N6N4121、收益法是以()为基础的。
A.定期原理
B.平衡原理
C.替代原理
D.预期原理【答案】DCF10X1C7I4X4O3Y5HT4T4F8R9R7N6M8ZQ2X6N2O8I3Z7M8122、某人现有资金50万元,欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租,其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2,运营费用为租金收入的35%;银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。
A.80
B.91.82
C.125.00
D.127.90【答案】BCY7F1N8B2U6N5T1HV9V7G6K5Q9Z8Y1ZX5Q5W6C5W2Z6L4123、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是()。
A.开发经营期可分为建设期和经营期
B.建设期的起点与开发经营期的起点相同
C.经营期可具体化为销售期和运营期
D.经营期可以准确预测答案【答案】DCS1L1F3S5U9U3X3HK10L8L7U6J5B6D4ZC9Z5M8V4R1X8B8124、某套商品住宅期房的面积为90m2,尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2,每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%,风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为()元/m2。
A.3555.54
B.4144.54
C.4555.54
D.5144.54【答案】BCL9C7C10M5W9R2M1HV1D2I7T8H8S8K1ZB2R2N2U3W4I4K3125、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现
A.“升已而降,降者谓天;降已而升,升者谓地”
B.“重阴必阳,重阳必阴”
C.“寒生热,热生寒,此阴阳之变也”
D.“夏至四十五日,阳气微上,阴气微下”【答案】DCR4A2D9U9Z9A7B2HE1B7I1Y5V2A5U3ZX5I4D1Y8Y5U4D2126、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者,于1776年出版了著名的()。
A.《赋税论》
B.《国民财富的性质和原因的研究》
C.《资本论》
D.《政治经济学原理》【答案】BCC1L6B2Q6Z2W3W5HG9Y10G3Z6U4W9I6ZY5I1L2T10J2O1A1127、对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会()对商品的需求。
A.减少
B.不变
C.增加
D.无法确定【答案】CCW4F1O9E2J9J2V5HQ7U7V6O7E3Z7P10ZQ8R7M2K3G8N5T2128、脏腑之气的功能中属阴的部分是
A.温煦、推动、兴奋
B.凉润、宁静、抑制
C.构成脏腑的基本物质
D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】BCZ6C1E9V7M6B7I5HF7Q1X10V7O1C7J9ZO3G10U5O1A9P10W2129、甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将该两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是()万元。
A.0~50
B.50~65
C.50~80
D.62.5~150【答案】CCW4W7S7A3V9R9K3HE5F5S1P9Z1J4S6ZD2E3E2Z5Y2U9G9130、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途【答案】CCN8B6I7A5N7O2F8HB7W6N2B1Z3W5W8ZD5V1F7L5B3B9N10131、从估价的角度来看,开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。
A.利润
B.利息
C.收入
D.收益【答案】ACV3P7E9M9G1D9Z1HP5Y10E1X7Q4X4Y3ZA5W5N8U6K10D9F8132、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时,一般不宜采用的距离是()。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离【答案】ACX4N6S3M4C8W6N7HA4M5T4X2S9Q8C3ZD3F7V5V7L8D8E3133、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是()。
A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】DCW9Q4P8N3L1K5J7HK6W5H9Y5Q6V2X9ZA6K3D10O5H4Y4K6134、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的()。
A.环境因素
B.自身因素
C.视觉因素
D.人口因素【答案】BCS9J1V6T5L7M9L10HE3V10H2J1B4H10P2ZQ9U7V10K4H7L9I6135、在房屋征收中,评估被征收房屋价值的价值时点为()。
A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B.房屋征收决定公告之日
C.房屋征收委托之日
D.房屋征收完毕之日【答案】BCD2W7T6F5P4A3D6HE2R2H7J7D9P7Y9ZI10D10C6U8O1Q6R1136、心病及肝属于
A.母病及子
B.子病及母
C.反克
D.倍克【答案】BCR6K8H2N4M5W1H9HH2D3P8T2J4W4G6ZC4T8C7I10O6C10T9137、新开发区土地的分宗估价,()是一种有效的方法,因为新开发区在初期,土地市场和房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法【答案】BCL5U5U9M3C2V7Y4HI8D5J10L8Y3U3T7ZT6C6M5R2X4Z6N5138、路线价法主要适用于()的估价。
A.城镇街道两侧商业用地
B.城镇街道两侧居住用地
C.乡村街道两侧商业用地
D.城镇街道两侧各类用地【答案】ACR7X9U3U9I9R6V8HD4T10D8U1J7T5J2ZV10H10B7T3S9C8X4139、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中,通常价值时点为______,估价对象为______状况下的情形。()
A.现在,过去
B.现在,现在
C.过去,现在
D.将来,现在【答案】ACY4W6I4E2H2G4E9HG5U10S4Y10T1F5H10ZS8M10M1O8Q6C8O2140、头胀头痛、甚则呕血、昏厥,属于
A.怒则气上
B.惊则气乱
C.悲则气消
D.恐则气下【答案】ACH5M9J2W3K3F8D10HL3D4A8B3E8O5K10ZT2Q9Z3B7X9H5C4141、估价报告有效期应从()起计。
A.价值时点
B.估价作业期
C.出具估价报告之日
D.签订估价委托合同之日【答案】CCC1G7Q10J2E9W10U4HP3T9R2A8L4J8E6ZC8I6E2Y6O1A4S1142、成本法是求取估价对象()的重新购建成本,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A.在估价时点时
B.在交易时
C.在签订转让协议时
D.在建造完成时【答案】ACH6V9U10U8X7N10F6HR6F8P5T4L3F7R9ZK1W3I3J4N4R10Z3143、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()。
A.所在区域的消费者观念发生了变化
B.国家调整了房地产的税费政策
C.国际与国内均出现了通货膨胀
D.对可比实例进行了装修改造【答案】DCT6F5B3G2Z2H10O1HB7L2H7B6S5Q2M2ZX5I8D2V4E3B1A8144、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,现在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时,后续建设期应为()年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5【答案】DCD4X4W4Q8Q2K10S1HC3T7G5W1K5L5F10ZU1V1Y6S5V9I7C5145、根据昼夜对人体病理的影响,病情甚是在
A.夜
B.昼
C.夕
D.旦【答案】ACB9K1U2P10B4M5G2HS10I8B6B9D10K3N7ZQ5J10U2P1V10I9T9146、房地产估价之所以要遵守价值时点原则,是因为()。
A.影响房地产价格的因素是不断变化的
B.房地产自身状况会发生变化
C.必须确定一个价值所对应的时间
D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】ACE5G6O2S5O7M7T9HC6Q3O5S2A4Q7O2ZJ4V1Q1Q8J7K9X4147、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类()。
A.一是咨询性估价或参考性估价,二是法律性估价或证据性估价
B.一是了解性估价或咨询性估价,二是鉴证性估价或证据性估价
C.一是鉴证性估价或证据性估价,二是咨询性估价或参考性估价
D.一是咨询性估价或参考性估价,二是鉴证性估价或法律性估价【答案】CCS2V5C8J9C5W2K2HG8O3W10F2P8I10L2ZJ4T1F9V4I1Q4F6148、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括()。
A.测算房地产开发中可能的最高费用
B.测算房地产开发项目的实际利润
C.测算房地产开发项目的预期利润
D.测算待开发房地产的最高价格【答案】BCM4B7O1E9N9J5G1HV5B5M2M5X9V10I5ZO1G6B1K8N3G2P3149、某房地产每年净收益为20万元,加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元,空调系统需在10年后以15万元更换,更换空调系统后立即转售的价格为260万元,偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下,该房地产价值为()万元。
A.223.13
B.246.18
C.247.18
D.253.86【答案】BCB3W7M10X9C3K3C5HL3O6J7J9V8T1Y6ZP5N4G1W2Y7I1T6150、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为()万元,最高为()万元。
A.30,60
B.30,80
C.60,100
D.80,100【答案】CCZ6W7M5B1T2J6J6HS5W3C1T2D3S10Y3ZO5S5L10N1G3E1X7151、采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”,其中有要()。
A.区分实际成本和客观成本
B.正确估计正常花费和实际花费
C.同时考虑升值与贬值因素
D.考虑功能折旧【答案】ACE1Y10Q4Q3I6N7R5HN9C3U2F4P10V1F8ZG6Z4X8P7V8M4D4152、某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。
A.2651.52
B.2667.75
C.2705.63
D.2771.49【答案】ACW9K4T4T9N4E6F3HQ5M2H4C7Z8J8I5ZD1T8M9L2Z10V6P4153、循行特点为“离、合、出、入”的是
A.十二经脉
B.奇经八脉
C.十二经别
D.十五别络【答案】CCE8I8T3O8F2R10Q3HJ8M9E6N3Z10O2W1ZM8B10L3K8Y1J10A8154、()房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。
A.办公
B.商业
C.居住
D.工业【答案】CCZ8H4Y9E5X4U6S4HI5Z3Y10F7L9A9I8ZU4G9B1E9Y8J9Q8155、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为()元/m2。
A.2121
B.2200
C.1819
D.2242【答案】BCT1D7J10O10I6Z6L2HR9L4H8K9A9J4S2ZY3Y9K8K3J1C8K3156、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成,同时补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年,残值为零,采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。
A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%【答案】BCF10E7G4K9W6F10H3HG3F7X1A6I7X2C10ZW7B5L8Z1H10A8I1157、疾病发生的内在根据是
A.正气不足
B.正邪斗争
C.内外环境之间的相互影响
D.阴阳失调【答案】ACG9Y4A1H10Y1V3I1HU4R8U1H6C4E1N9ZL4Y10T6X6X6F4A4158、下面不满足不同估价方法之间的关系的是()。
A.相互弥补
B.相互引用
C.相互替代
D.同时采用,以相互验证【答案】CCM7D6K10L4C1V10P3HI10U5A9L10U5Y4L5ZC10E10S4O4F6Z8W5159、在同一房地产市场中,效用相近的房地产的价格应当()。
A.完全相同
B.差距较大
C.没有可比性
D.相近【答案】DCW6W2U8A6D2Y5B9HF9J5Q1W8T2Y6Q3ZE8G1B9Z2M2I5P3160、报酬率的表达式为()。
A.投资回报/所投入的资金
B.投资回收/所投入的资本
C.(投资回报+投资回收)/所投入的资金
D.(投资回收-投资回报)/所投入的资本【答案】ACT7O3T1S1H4W9O1HJ10N7H2V5L4K3I3ZQ9W4M9J10P5W2V6161、下列估价业务中,估价机构可以承接的是()。
A.超出了估价机构业务范围的估价业务
B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】CCY4Y10E9R8M7J7E8HI2U5S8W2T9D8C8ZO8A5L9R3E10S8U9162、某宗房地产的交易总价款为80万元,其中首期付款为20%,余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为()万元。
A.50
B.79.43
C.78.87
D.77.75【答案】DCV2H6O3X9Q5G8O5HQ3N3A8I7K10Y7S1ZB5P8T2H5H4H3M7163、采用长期趋势法估价时,决定直线趋势法公式y=a+bX中的常数a、b的因素应是()。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的现时价格资料
C.房地产的未来价格资料
D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】ACK1K1T3W8C7H3X8HZ1T2S2S8F1D9M10ZT7Z8J6C10M6R4C4164、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A.区位
B.交通
C.环境景观
D.外部配套设施【答案】ACZ5N6V4B4G7E5A6HH3G5D2Y9G5F9D7ZP7U5C8I4C4X3Z1165、如果房地产拥有者急需现金周转,则成交价格多会()正常市场价格。
A.低于
B.等于
C.高于
D.无法确定【答案】ACK6E10S8D6J10X3P1HH2B1Z1V4Y1Z10L7ZL1H7A5F10V9A9Q1166、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额()装修改造费用。
A.大于
B.小于
C.等于
D.其他【答案】ACB4K7C10F6J10A10K7HQ10F7D9A2A9F3O7ZR5G9H5J4I4U1H7167、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。
A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值
D.承租人权益的价值【答案】DCT4C1O6E9B1L10Z3HC3J7O3Z2E4F4Y4ZD1N4R8O9T5N6L7168、下列()不是估价假设的作用。
A.规避估价风险
B.保护估价报告使用者
C.保护估价机构和估价师
D.保护估价机构的管理者【答案】DCZ10O1A5Y10X4M6I3HG3F8Y6E2U10E2O8ZJ4M10S1H3T8X5X5169、提出“外所因为六淫,内所因为七情,不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃,虫兽所伤”的是
A.医和
B.葛洪
C.陈无择
D.张仲景【答案】CCX6U8I8A3O8G5X9HG5D1N2U8K4K1U5ZX4C8E4H7D4N4H8170、折现率
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