世联2010年项目定位及物业建议报告

第二部分

常规5-023002003-0

4JUNE.2010第一部分

命题项目本体

目标解析

界定 问题客户分析

价值对位032-047

第四部分

探索第五部分

对位048-061第六部分

定位062-099市场分析 竞争分析案例研究 成功关键要素024-031

第三部分

转变市场契机 政策契机 城市契机项目定位产品打造关键点关于商业100-101结束语点题房资网《房地产策划大全报》告！主联要结系论第二部分

常规002JUNE.2010第一部分

命题项目本体

目标解析

界定 问题客户分析

价值对位第五部分

对位第六部分

定位市场分析 竞争分析案例研究 成功关键要素市场契机 政策契机 城市契机第一部分命题项目定位产品打造关键点关于商业100-101结束语点题房资网

《房地产 策划大全报》告！主联要系结论003-014015-023032-047

第四部分

探索048-061062-099024-031

第三部分

转变本项目位于三环外新双楠板块，交通便利，并享有地铁规划利好本项目位于武侯区新双楠板块，紧邻武侯大道铁佛段，距离市中心不到10公里，车程不到15分钟，交通便利。本案距离地铁3号线金兴路站约1.5公里（预计将于2011年开始修建）；本案距离七里大道口

站约500米（有10路、846路

停靠）；区位房资网

《房地产策划大全》！联系项目周边有一定的教育资源，但生活配套品质不高，休闲配套缺乏千盛商场中国银行簇锦公园映月公园江安生态公园双流机场2公里范围内5公里范围内石室外国语学校司法

总医院光华学院1公里范围内

武侯区三医院武侯实验中学武侯区伊藤洋华堂大学大悦城南站置信未来广场保利花园

华宇楠苑奥特莱斯教育:武侯区实验中学、石室外国语学校、光华学院等；医疗:武侯

第三医院、司法总医院等；商业:千盛商场、奥特莱斯购物中心、金花桥商场等；项目周边目前商业配套较欠缺，配套水平较差，但随着各大房企的入房资驻网《动房地区产

策的划整大全体》！联发系来潜力巨大39配套本案顺江村回迁房千盛广场道路：东侧紧邻武侯大道铁佛段，北侧为七里大道，西侧和南侧为规划道路；北侧：汽车汽配街；东侧：农民回迁房；东南侧：千盛

以基本生活套为主；项目周边路况较好，但环境形象较差四至房资网

《房地产策划大全》！联系南侧：中海地块；本案中海绿地地块名称：武侯区七里村4组、龙井村8组及铁佛村3组土地面积：46517.01㎡规划建筑面积：130247.00㎡楼面地价：3290元/平米总价：42851.26万元容积率：2.8建筑密度：小于30%绿化率：大于30%本项目属小规模，中等容积率地块规划房资网

《房地产策划大全》！联系90m2

533

33.29%50m2

430

26.86%60m2

430

26.86%小户型公寓占比较大，成为本项目关注的重点各面积段户型分布70平米90平米110平米房资网

《房地小产户营型销公策寓划大全1560314648181339经济技术指标总用地面积46517.01总建筑面积194796.32地上建筑面积138799.32建筑面积55977住宅建筑面积125211.除公寓住宅建筑面积公寓建筑面积.1配套面积13588.22容积率2.98机动车位1484建筑密度24.08%套数套数比层数住宅70m21438.93%1313110m2654.06%13公寓1010面积面积比住宅6177044.50%》！公联寓系

：45.71%9.79%户型项目特征：非主流居住区，配套不完善，客户认知度低；陌生品牌，无客户认知度；小体量小户型项目，50~60㎡，90㎡为产品主力；未来热点区域，前景看好；面积控制，总价相对较低；道路系统便利。结论房资网

《房地产策划大全》！联系目标任务目标：1

企业发展的过桥型项目。2

初步奠定市场及客户基础。销售目标：月均86套月均68套月均7套——目标要求：安全、快速。房资网

《房地产策划大全》！联系新政前的2010年4月市场销售量87

万平米，5月受新政影响，销售量锐减，仅42万平米，降幅52%；5月主城区共成交房源6215套，环比下降27%。本项目销售目标为161套/月，主城区5月个盘平均销售量不足60套；本项目销售目标为161套/月，约占主城区5月房源成交量的2.59%；5月供应楼盘44个，市场在售项目约超过100个，即5月个盘销售套数不足60套；对比市场平均水平——相当于主城区平均销售速度的2.5倍房资网

《房地产本项目销售目标远高于市场平均水平，是绝对策划大全的》！速联系新政前西南片区70-90平米产品月均消化502套，50-70平米产品月均消化165套。本项目销售目标90%；小户型销售量相当于整个西南片区的新政前12个月内月均消化情况5月份消化情况对比西南片区小户型相当于西南片区整体销售量房资网量《房地产策划大全》！联系售量面积套型供应套数销售套数销售比例77-78套二变套三604270.0%96-98套一变套二125344.2%95-98套二变套三108111-114套二变套三16810055.

6%111-114套三12总结36019554.2%本项目开盘整体销售量突破300套，将超过保利花园的195套，其中住宅部分销售情况与保利花园相当。房资网

《房地产 策划大全》！联系对比标杆项目开盘目标相当于区域标杆的1.5倍命题房资网

《房地产策划大全》！联系在产品上做什么价值提升动作才能保证销售目标的实现？第二部分

常规JUNE.2010第一部分

命题项目本体

目标解析

界定 问题客户分析

价值对位第五部分

对位第六部分

定位项目定位产品打造关键点关于商业点题市场分析 竞争分析案例研究 成功关键要素市场契机 政策契机 城市契机第二部分常规003-014015-023002032-047

第四部分

探索048-061062-099100-101

结束语024-031

第三部分

转变房资网

《房地产 策划大全报》告！主联要系结论高速定律1：品牌开发商、大规模项目开发商项目规模（亩）森宇（本土知名）6000保利6500中房（限价房）110蓝光（本土一线）320万华地产4300840蓝光（本土一线）50中海2000通瑞1201245品牌：性品牌保利、、中海，本土品牌森宇、蓝光、万华引领市场；规模：09销售

前十中规模800亩以上项目占比达60%；房资网

《房地产 策划大全》！联系整体市场启示：市场畅销项目多以品牌开发商、规模性大盘为主。2009年

单盘销售面积市场常规150㎡以下的户型中，70-90㎡的销售速度最快，月均约4823套；50-70

㎡和70-90

㎡速度其次，分别约为1378和1334.5套，上市未售量中，70-90㎡产品存量最大，约13497套，但存售比仅23%，不销售情况相比，70-90㎡产品供不应求；160141296398845787009.6-10.5主城区商品住宅各面积段销售总量及月均销售速度746066916273617364546576010000

6113

3000020000

16535

4000050000600007000050以下80007000600050004000300020001000050-70

房资网70-9w0w0总量均价11《0-13房地产1营30-1销50

策划大全》！联系150㎡以下产品中，70-90㎡的单价最低，约6273元/平米，保证了消化速度最快；50-70㎡的产品单价较高，约6691元/㎡，速度也较快；90-110

㎡产品消化速度比50-70㎡略低，约16041套，但单价也较低，约6172元/㎡。市场常规高速定律2：70-90平方米为主力，价格相对较低市场常规高速定律3：“送”字当头，性价比打天下率17.7%建面约88平方米，实得面积102平方米率15.9%计半面积计半面积全送全送全送全送变主卧设置独立卫生间24城热销户型88平米2室2厅2卫变为3室2厅2卫红城热销户型建筑面积79平方米，实得面积93平方米建面53平方米，实得面积87平方米率64.1%万科海悦汇城热销户型不计

面积不计产权面积计一半

面积房资网

《房地产策划大全》！联系新双楠板块外双楠板块红牌楼板块尾盘项目新界体量：24.6万m2容积率：2.2主力面积：100-165㎡均价：10000元/㎡中华名园体量：40万m2容积率：4主力面积：81-130㎡均价：7000元／㎡中华锦绣体量：27万m2容积率：4.2主力面积：80-130㎡均价：6300元／㎡红城体量：10万m2容积率：3.3主力面积：37-120㎡均价：7900元/㎡月光诚品体量：8.6万m2容积率：3.78主力面积：60-140㎡均价：8000元/㎡保利花园体量：50万m2容积率：2.8主力面积：70-130㎡均价：7500绿地地块体量：22.4万m2容积率：2.8主力面积：未知楼面地价：3214中海地块体量：34万m2容积率：2.8主力面积：预计90-130㎡华宇楠苑体量：13.5万m2容积率：2.7主力面积：未知楼面地价：4333竞争格局分析红帆蓝调体量：1.1万m2容积率：4.66主力面积：37-69㎡均价：6000元/㎡项目竞争主要集中于新双楠、外双楠及红牌楼三个板块，当前本项目所处区域内多为预告项目房资。网《房地产

策划大全》！联系

：1501688339

竞品竞争项目界定原则：区域相近：新双楠>外双楠>红牌楼；周期相同：2010年10月~2011年上半年在售或将推售的项目；锁定客户类似：地缘性首置及首改客户为主；产品类似：中小户型为主，主力面积为50~70㎡或90~110平米；定位类似：中端主流项目。区域

项目名称产品类型潜在供应套数销售周期成交均价客户竞争度分析新双楠本项目住宅90平米为主，70、110平米为辅；公寓50~60平米住宅约740套，公寓约860套2010年底-2011年上半年——主要针对地缘性客户及内外双楠价格挤压型客户——中华锦绣保利花园共余80多套80-150

㎡

80平米约10套，120平米7~8套，

即将清盘

6300 地缘性客户为主

剩余主力产品不同，尾盘，非130~150平米约50~60套

竞争项目。一期目前已推440套左右，余120套

首批次以地缘性客70-130㎡，后期以130 左右；

后续产品为130平米以上大户平米以上为主 后期已确定户型面积区间主要是

2010年5月开售

7500

户，双楠区域客户

型，与本项目产品不同，区位130以上，存量近4000套；

为主

相近，为干扰竞品华宇楠苑中海龙井项目绿地龙井预计60~120平米为主

未知

预计2010年下

—— 未知半年

未来直接竞品预计90-130㎡为主

未知

预计201——

未知半年

未来直接竞品未知

未知

未开盘 —— 未知

根据土地成本和属性来看，预项目

计将成为重要竞品未来的

竞品干扰竞品（同区域不同产品）结论1:本项目以区域内竞争为主，但多为预告项目，入市时间集中于2010年下半年，市场同质化严重；结论2：中海龙井、绿地龙井项目、华宇楠苑为本项目的

竞品；红城及红帆蓝调为分流竞品；月光诚品、中华房名资网园为《房本地项产营目销的策干划大扰全竞》！品联；系面积区间价格容积率区位交通便利度外部配套本案住宅70－110平米公寓50~60平米——2.8武侯大道3.5环车交通较为便利；公共交通便利度差；千盛百货/簇桥商业月光诚品60-140㎡80003.78武侯大道2.5环车交通十分便利；公共交通便利度高；大悦城/武侯大道商业干扰竞品中华名园70-130㎡70004武侯大道3环车交通十分便利；公共交通便利度较好；大悦城/武侯大道商业保利花园70-130㎡，后期以130平米以上为主75002.8武侯大道3.5环车交通较为便利；公共交通便利度一般；千盛百货/簇桥商业分流竞品红城公寓40~50平米（40年）住宅60~80平米住宅7800元/平米，公寓6800元/平米3.28红牌楼2.3环车交通十分便利；公共交通便利度高；家乐福/万达影院/红牌楼商业未来核心竞品中海龙井预计90-130㎡为主——2.8武侯大道3.5环车交通较为便利；公共交通便利度差；千盛百货/簇桥商业绿地龙井未知——2.8武侯大道3.5环车交通较为便利；公共交通便利度差；千盛百货/簇桥商业华宇楠苑预计60~120平米为主——2.7武侯大道3环车交通较为便利；公共交通便利度一般；大悦城/武侯大道商业本案竞争力★

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★点评项目户型面积区间控制较好，利于总价控制，实现较低的

门槛外双楠板块价格平台主要在

7000－8000项目容积率较低，处于板块内平台值上项目位于3.5环，城区内客户抗性对此较大项目

车交通便利度较好，公共交通便利度差周边配套较为

，配套较少基础质素无明显优势，但面积区间控制较好，利于总价控制，可实现较低的

门槛竞争力房资网

《房地产策划大全》！联系、园林、立面、入有机可乘：商业、户大堂。竞争力社区商业外立面园林设计单位园林设计风格及特色入户大堂干扰竞品月光诚品无诚品六大功能文化，600㎡简欧风格齐力景观设计16000㎡中庭水景广场，

于登全铜雕，慢跑道等休闲场所精装修中华名园社区临街底商功能未定现代欧风建筑风格（星河湾）当代卓艺园景有限公司7000㎡温热带雨林风格园林简装保利花园欧式

商业街首个儿童、

会所；新古典主义风格EDSA欧式

园林精装修分流竞品红城4000—5000㎡沿街底商无现代简约ALA3100㎡景观中庭，绿化率低精装修，石材未来竞品中海龙井未知未知未知未知未知未知绿地龙井未知未知未知未知未知未知华宇楠苑未知未知未知未知未知未知本案竞争力★

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★点评趣味、创意商业街区引领潮流时尚打造，满足业主需求多为欧式，公寓部分立面时尚，引领市场潮流大师作品，为项目加分独特概念式园林，独树一臶尊贵入户感觉，高于市场标准区域底商供应稀缺，多为建筑房风资

ww而非概念出位。渐，为发力方向缺创意区域多为欧式

园林大都为品园林多为规模及，缺乏题整合。异《房地复产制风营格销，策欠划大全牌》设！计联公系司讲究精装，而非创意结论本项目不能遵循常规，必须重新定义市场同类项目的价值标准！房资网

《房地产策划大全》！联系第二部分

常规JUNE.2010第一部分

命题项目本体

目标解析

界定 问题客户分析

价值对位第五部分

对位第六部分

定位项目定位产品打造关键点关于商业点题市场分析 竞争分析案例研究 成功关键要素市场契机 政策契机 城市契机第三部分转变003-014015-023002032-047

第四部分

探索048-061062-099100-101

结束语024-031

第三部分

转变房资网

《房地产 策划大全报》告！主联要系结论项目位置：武侯区武侯大道双楠段；规模：占地1.6万平米；建面8.6万平米；容积率：3.78；绿化率：20%主力户型：73-90平米两居；精装修标准：毛坯；入市时间：2010年1月入住时间：2011年9月；当前价格：7900元/平米项目基本情况项目销售情况2#1月末开盘销售，已经售罄；1#5月1日开盘销售，共110余户，销售大约2/3；不符合市场常规也能卖得很好！1#2#4#月光诚品端倪3#——淡市取得良好销售业绩，市场知名度高房资网

《房地产 策划大全》！联系产品力略低于市场平台水平项目产品力——规划规模较小，围合式布局，高密度绿化率较低，只有20%2室2厅1卫1厨：78.34㎡阳台面积：约8平米端倪月光诚品市m

《场房平地台产平策；划大全》！联系

：项目产品力——产品户型尺度经济实用；有一定的产品房附资网加值www，.1501688339台北式生活氛围营造+6大

功能六大

功能：业主免费使用全面指向年轻人生活方式：看

、看书、上网、喝咖啡、打

、加班晚归不做饭，以及对孩子的关注小型放映厅（高级座椅）诚品书吧（设有上网专区）音乐剧场（带环幕，可做

室）小

（儿童

）水景咖啡厅室（wii）小餐厅（自动

机）在园林面积有限情况下，打造余登全雕塑

公园，体现台北人文氛围；端倪月光诚品房资网

《房地产策划大全》！联系端倪月光诚品活动全面指向台北生活方式房资网

《房地产策划大全》！联系房地产市场已经开始细分市场格局端倪2009年底，誉峰和城南一号开启万元时代；2010年，万元产品越来越多，甚至出现2万元产品，如

城邦、金色海蓉、首座、东湖国际、桐梓林欧城、华宇蓉国府……誉峰“世界级都会豪宅的领峰者

”180-360平米大面积豪华住宅产品，价格20000-36000元/房地产市以四环为界的主城区概念正在逐步被接受，场正在细分，出现了明确的豪宅定位项目。主城区呈现豪宅化趋势房资网

《房地产策划大全》！联系政策契机全面

“偷面积”送时代已经OUT了！房资网

《房地产策划大全》！联系城市契机是个年轻的城市！耍都欢乐谷臵业主体70-90平米主

品占主城区房地产市场总销量的近50%。此类产品客户多为首臵及首改客户，

集中在25-35岁——年轻一代成为购房主力军年轻人的生活方式他们紧跟世界潮流，时尚、创意、趣味市场项目不足当前市场平台上的项目多以产品本身为发力点，不能充分满足年轻人追求的生活状态九眼桥——年轻一代引领

寻找新的生活方房资式网

《房地产策划大全》！联系

：1501688339结论在

，青年居住区的全新时代即将来临！房资网

《房地产策划大全》！联系第二部分

常规JUNE.2010第一部分

命题项目本体

目标解析

界定 问题客户分析

价值对位第五部分

对位第六部分

定位项目定位产品打造关键点关于商业点题市场分析 竞争分析案例研究 成功关键要素市场契机 政策契机 城市契机第四部分探索003-014015-023002032-047

第四部分

探索048-061062-099100-101

结束语024-031

第三部分

转变房资网

《房地产 策划大全报》告！主联要系结论城市新区/较高容积率/经历淡市项目位臵：

市龙华新城东北侧，梅龙路与布龙路交汇处总占地面积：13.6万总建筑面积：42万容积率：3.08总套数：3676套物业类型：住宅建筑类型：7-18层板楼、24-33层塔楼产品情况：70-90㎡2居，100-121㎡3居，129-144㎡4居装修状况：毛坯绿化率：46%开发商：金地资源及配套情况：5300多平米商业广场、3200平米的

、能量

、空中悬浮泳道等。项目基本情况房资网

《房地产策划大全》！联系2008年上半年销售

第一！在2008年上半年

楼盘销售20强成交

中，由世联地产代理销售的金地梅陇镇以销售745套、销售面积64147.74平米的成绩位居市半年度销售套数、面积综合第一项目

问题项目取得成绩房资网？突《破房地产+营淡销策划市大全突》！破联系靠50168什8339么时尚缤纷的彩虹立面。以色彩的语言实现与年轻亰的房资网

《房地产策划大全》！联系以建筑的语言实现与年轻亰的峡谷式布局空中悬浮泳道漫游商街房资网

《房地产策划大全》！联系通过泛

，将社区公共空间打造为“城市客厅”创意

层利用层打造“泛自然”，设置了6个PARTY区域、2个运劢场所及1个儿童游乐场。层泛以建筑的语言实现与年轻亰的房资网

《房地产策划大全》！联系上网囊小型影院引领生活潮流的1600平米设计以都市年轻人的时尚新潮的游乐倾向为指导，以玩乐的语言实现与年轻亰的房资网

《房地产策划大全》！联系最经济充满

的城市客厅最大化以玩乐的名义实现与年轻亰的内阅览室能量

攀岩壁房资网

《房地产策划大全》！联系准确的市场和客户指向准确捕捉到年轻人关外置业的趋势，准确把握年轻人的精神需求——青春，朝气，憧憬未来一期：撬劢客户房资网

《房地产策划大全》！联系二期：持续打造目标客户生活方式准确的市场和客户指向三期：

淡市，以时尚嫁接品质四期：产品质素房偏资网弱w轻《房—地—产营讲销生策划活大态全》度！联系入市背景：取得成绩：陌生区/非品牌开发商房当资时网《房地产策划大全》！联系经济型产品/附加值低——最经济的户型设计理念策划大全》！联系房资网

《房地产OD，PIN(个人

识码)+GOD(上帝）：是今天觉悟人群的价值观——上帝是每一个人，每一个人都是上帝。“全世界只有三种苹果：青苹果、红苹果、转

苹果。”——自然、人文、现代的

社区“转

，意味着复合

，作为农作物的转

产品，具有产量高，投资回报率高，抗病抗风险能力强，产品有多面性的特点。转苹果同样如此。”青苹果：主力户型建筑面积72—97平方米两居次红苹果：主力户型建筑面积86—144平方米两居、三居；红苹果：主力户型建筑面积130—171平方米三居、四居；转苹果：苹果LOFT，EVD，蒙太奇商务公寓。以鲜明的形象定位呼应目标客群精神需求苹果二十二院街：现代院宅建筑群落，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，这些院落抽象了中国民居建筑文化符号。以休闲和文化产业为主的特定商业形态，这些商业形态房资网

《房需地要产这营样销的策具划有大人全文》气！质联的系通过社区配套提供“城市客厅”，全面呼应客户的生活、精神、审美需求时尚艺术气息满足CBD白领生活方式生活趣味盎然二十二院街——中国环院的概念，由三十多个现代院落组成，提供居住空间以外的城市

生活场所；——集时尚性，功能性，趣味性为一体；房资网

《房地产 策划大全》！联系泛

设置，业主参与建设公共空间，可持续的社区文化和归属感；唯一分社区集中标准泳池、潜水设计类PageOne店；楼栋泛业主自己建设和管理房资网

喝as茶k.c

om

《房地

产策划大全》！联系：1501

688339结论青年社区成功关键要素社区语言呼应年轻人的精神需求——时尚、趣味、个性；户型空间集约、舒适、实用；外立面时尚、现代；等公共空间承载“城市客厅”功能，重功能、轻面积；园林既美观又实用，强调参与性；商业以社区型商业为主，酷、时尚、现代、有趣。房资网

《房地产策划大全》！联系第二部分

常规JUNE.2010第一部分

命题项目本体

目标解析

界定 问题客户分析

价值对位第五部分

对位第六部分

定位项目定位产品打造关键点关于商业点题市场分析 竞争分析案例研究 成功关键要素市场契机 政策契机 城市契机第五部分对位003-014015-023002032-047

第四部分

探索048-061062-099100-101

结束语024-031

第三部分

转变房资网

《房地产 策划大全报》告！主联要系结论客户定位本项目目标客户构成：地缘性客户、城西南、城西的城市白领为主，二级城市及其他区域客户为辅。70-90平米客户特征：25-35岁之间，收入相对稳定，地缘性较强；以两口不三口之家为主，孩子普遍偏小；置业特征：自住为主，主要用途是作为婚房和第一居所；项目关注点：价格、户型、交通、配套。50-60平米110平米客户特征：25-30岁之间，在城西、城南及城中工作的企业白领，事业单位职工，

等；事业刚刚起步；单身或准备结婚；以及少量投资客户；置业特征：实现独立生活梦想，婚房；

项目关注点：总价、交通、配套、户型。客户特征：

30-40岁之间，主要是工作不居住在西南片区的企事业单位职员，

，生意人等；收入稳定，经济实力较强；以三口之家为主；。置业特征：自住兼有投资意向，面积或者品质改善；项目关注点：产品品质、户型、开发商品牌、社区环境、配套房资网

《房地产策划大全》！联系“

人就的法国人，人的言谈举止都充满了戏剧性。”——崔健房资网

《房地产策划大全》！联系特征一：喜为人先特征二：乐容天下特征三：进退自如特征四：浮沉自安房资网

《房地产策划大全》！联系“耍”家耍家不是玩家，玩家专注一事，耍家广收博采；耍家不是悠客，耍家很忙，忙着玩耍；耍家年轻（至少心理小）、会玩、爱玩、不富贵也不穷困；耍家在玩耍中挣钱，又挣钱玩耍；耍家不嬉皮，耍家很！：消费、玩乐、安逸、“耍”！房资网

《房地产策划大全》！联系目标客群典型个案（50~60㎡公寓）聂云（girl）：我25岁，与父母一起住在他们的老房子里，男朋友在国外念书。我在“国家地理”

办事处做编辑，年收入5万，单位在南2环，开着前

两年买的蓝色标致206。其实我还有一份自己的事业——“纸品创意”，已经做了快一年了，这个工作很好玩，也能带来不错的收入；但是在家里大规模的制作这些东西，经常导致我跟家人的时能把房子当作自己的

好好创作。我打算搬出去，自己独立生活，同“纸品”。平常我会花很多时间跟朋友在一起，九眼桥的酒吧街、四道街的茶饮小店、米乐星KTV都是常去的地方；不定期的周末或者大假我会和喜欢远足的老爸或者挚友出趟远门，现在省内的大小冷门景点几乎都去过了。80后的，没有属于自己的时间，不是在工作、跟朋友一起就一定在电脑前；我是离不开电脑的，在单位上班或家里创作需要台式电脑，出门的时候我会带上SONY小本，方便随时上网或处理工房作资上网《房地产

策划大全》！联系目标客户典型个案（90㎡住宅）——小两口丁先生：我27岁，刚刚结婚，现在和妻子一起住在内双楠的双楠谊园，和父母住在一起。我现在在高升桥的一家公司做咨询分析师，现在家庭年收入大概是10万左右。现在打算买房，主要是为了和父母分开住，也为了以后有小孩了，另外一方面也是为了离作准备。还是想买在附近，一方面这里已经住父母近一点，有什么事情方便照顾。选房子主要看的是区位交通、配套，还有项目的品质，主要看园林和整体社区的感觉，要舒服和有特色。我喜欢运动，周末经常找一帮球友去打篮球，还有

。

在公司附近的办了张

卡，每天都会去做一下运动，也可以纾解一下平时的工作压力。有一辆标志307，经常会载着几个朋友一起出去玩，房比资网如《虹房地口产营，销坐策划在大全河》！边联系李先生：33岁，有一个7岁的小女儿，在簇桥做灯饰销售，在簇桥的八一灯饰城，家庭年收入15万元左右，目前在簇桥的龙锦苑租房子住，有一辆本田思域。想买保利花园的小套三，主要觉得离上班和生活的圈子很近，所以和好几个朋友打算一起买。另外也是品牌开发商，户型设计和项目品质应该都不错。平时喜欢与朋友去茶馆喝茶，特别是江安河畔的小茶楼，下午三四点钟过去，可以一边喝茶一边的过一下午。目标客户典型个案（90㎡住宅）——小

之家房资网

《房地产策划大全》！联系目标客户生活状态描摹（住宅）他们的

多集中于25~35岁，事业刚刚起步，目前居住或工作于金花、簇桥、武侯工业园区；他们多为两口或三口之家，因此经济型两居和三居是他们的首选；他们对单价和总价敏感，关注交通，在乎项目品质和配套他们多受过高等教育，因此对于生活有品味和独特的价值观；他们多数是80后或80前，刚刚步入家庭生活，是社会地位逐步成

主流人群；他们是

人和爱

生活的人，喜欢在家看电视、喜欢SHOP半人有他们有、喜欢和朋友外出吃饭、喝茶、

，一车，经常呼朋结伴而游；人的生活特征，喜爱安逸，追求享乐。：总价敏感、品味、安逸、享乐房资网

《房地产策划大全》！联系目标客户生活状态描摹（公寓）他们的

多集中于25~30岁，俗称80后；他们或享受单身或正处于热恋，年轻，充满

，拥有无穷热情；他们追求个性，喜欢创意，追求新鲜事物，对国际时尚及潮流十分敏锐；他们喜爱旅游，看遍祖国大好河山，异乡风土人情；他们喜爱张扬，热爱展现自我和与人交流，上开心网，做拍客，玩；他们

离不开电脑，工作、生活、交朋友，

挂在网上；他们喜欢看

、喜欢SHOP

、喜欢和朋友外出唱KTV、泡吧；也会会经常加班，一边奋斗事业，一边追求生活，“Work

hard,Play

hard”是对他们最准确的描述；他们喜欢有情调、有特色、有创意、有文化的场所，酒吧街、小资餐厅、甚至是烧烤店都是他们的最爱，他们喜欢新鲜的体验和刺激，因为他们年轻。房资网www.f关dcas键k.co词m

《：房地个产营性销策、划大创全》意！联、系时：15尚0168、8339有趣[如果要戴眼镜，一定要带扁平黑框的。][可以穿短裤上班]：[认为幽默感是做人的根本。][热衷研究星座运势。][R&B、R&R、Hip-Hop至少喜欢一个。][每个人都是

迷。][

事件层出不穷。][MSN名字一天一换。]“80后”为的主力客户群。该群族特征如下房资网

《房地产策划大全》！联系与80后的沟通语言How

to

t语言alk

and

how

to

touch：时尚、趣味、创意、个性。房资网

《房地产策划大全》！联系寻找与80后共同的沟通语境最受年轻亰追捧的居家装修方式”逛“居住理念

生活审美“80”后：时尚、创意、个性、趣味……IKEA的品牌内涵：能为大多数亰提供美好生活，这种美好不只是功能的实用与外表的时尚，更在于启发家居整体布置灵感，幵提供切实可行的解决方案。客户价值对位房资网

《房地产策划大全》！联系来自瑞典的时尚设计宜家的唱业理念——有意义的低价格有意义充满创造性的产品设计产品理念倒置的惊喜以亰为本和创意功能拼装，体现个性和生活趣味可持续发展的生产过程更巧妙应用的产品功能房资网

《房地产策划大全》！联系第二部分

常规JUNE.2010第一部分

命题项目本体

目标解析

界定 问题客户分析

价值对位第五部分

对位第六部分

定位项目定位产品打造关键点关于商业点题市场分析 竞争分析案例研究 成功关键要素市场契机 政策契机 城市契机第六部分定位003-014015-023002032-047

第四部分

探索048-061062-099100-101

结束语024-031

第三部分

转变房资网

《房地产 策划大全报》告！主联要系结论新双楠〃时尚创意

社区形象

：开启

青年社区新时代项目定位“新双楠”

：突出区域未来发展的方向，拉近与城市成熟区的生活距离；强调现

活的精神状态，引领

人新的生活居住潮流；树立社区内的归属感和生活方式的认同感；是居者

的象征；时尚创意：时尚是一种生活方式，

社区：规模不大而功能丰富，一种视野高度；创意体现精神诉求，

是一个真正充满

的社区和真正安逸的房子；给居者

梦想生活的享受；房资网

《房地产策划大全》！联系价值提升原则以时尚、趣味、创意、个性的设计语言，实现与年轻客户群的语言对位，利用、园林、大堂、商业等空间，着力于打造有意义的、具备城市客厅功能的公共空间！房资网

《房地产策划大全》！联系房资网

《房地产策划大全》！联系打造原则：“城市客厅”的功能——集中满足年轻客户时尚、创意、趣味的生活方式业主预约免费使用；设计——六大场景设计再现城市客厅：蒙太奇空间（montage

room）——放映功能为主影音棚（music

Studio）——KTV、彔音、试音等功能无限地带（wifizone）——无线上网、咖啡、阅览等功能活力场（gym

ground

）——运劢

等桌游吧（table

game

bar）——喝茶、桌游等功能能量仓（cooking

room）——生活厨房每一个空间都丌是单能的满足，而是城市生活情景再现Montage

Room多视角屏幕舒适多功能的放映中心老式放映机允许业主自带碟片预约场地；定期丼办经典提供老式放映机和丏场，预发海报；胶片让业主体验怀旧的时尚；房资网

《房地产策划大全》！联系MusicStudio不只是KTV，同时是音效体验场和影音类似彔音棚的室内设计，让年轻亰唰的更high；简易的音效处理设备，让业主自己出唰片；老式留声机、品牌音响，让音乐发烧友体验声音盛宴；房资网

《房地产策划大全》！联系Wifi

Zone上网+咖啡+不只是无线上网，而是星巳克式的休闲空间静自劣咖啡服务业主自带咖啡豆，自己磨，自己煮有时，年轻亰也需要舒服的独处；充充电，放放空……Wifi无线上网服务阅读服务房资网

gme《on房e地畅产销营书销策划大全》！联系不只是

，而是最时尚的运劢方式Gym

Ground动房资网

《房地产策划大全》！联系喝茶、聊天和桌面Table

game

bar交流建外soho品+空间桌游吧房资网

《房地产策划大全》！联系，同时可以丼不仅满足

行小型聚餐Cooking

Room8哩岛室外烧烤房资网

《房地产策划大全》！联系关键要素：6大

场景公共空间园林商业房资网

《房地产策划大全》！联系休息区自劢

机无线网络房资网

《房地产策划大全》！联系点缀走廊边角空间，艺术化处理楼梯处特殊处理，形成书籍杂志空间房资网

《房地产策划大全》！联系关键要素：6大

场景公共空间：便捷、实用园林商业房资网

《房地产策划大全》！联系景观性：满足

客户亯近自然的心理需求；功能性：不是单一亰群的活劢场地，而是多样亰群互劢的场地；趣味性：充分

年轻亰

与创意的所在；对水的灵活运营；一个时尚广场：社区形象精神象征三个

空间：青昡

、休闲放松、儿童嬉戏系列艺术小品房资网

《房地产策划大全》！联系社区的形象精神和

场所现代时尚风格方便停留和就坐水面及艺术喷泉设于社区主

处房资网

《房地产策划大全》！联系社区的形象精神和

场所社区篮球场简易的极限运劢设施房资网

《房园地产林营中销策的划轮大全滑》道！联系自然景观、休息场地与活劢场地结合房资网

《房地产策划大全》！联系社区的形象精神和

场所儿童创意活劢房场资网

《房地产策划大全》！联系深入生活细节的时尚创意园林雕塑房资网

《房地产策划大全》！联系墙体雕塑情景座椅地雕艺术情景故事关键要素：6大

场景公共空间：便捷、实用园林：功能与景观融合商业房资网

《房地产策划大全》！联系1234567商业售价普遍高于住宅售价4万元/平米2.5-3倍。周边项目唱业是利润型产品，但无特色元素金履国际千盛百货序号名称位臵体量性质经营方式价格（元/平米）住宅价格（元/平米）1玉林生活广场二环路南三段约10万㎡独立商业2层自持，其余销售1F：临街110—120，其余80左右；2-3F：60—90元/㎡；2优品道青羊大道99号约11万㎡独立商业+底商自持1F：100—120

；2F：60—8095003醉江湖青羊大道7号21641.28㎡三栋独立商业租售结合售价：1F：4万；2F：1.5-2万；3-4F：1-1.2万租金：1F：80-100；2F：50-70；3-4F：20-30；4千盛生活广场簇桥

广场正对面2万㎡独立商业1F、2F出租，3F自持1F：130-2002F：80—1005龙湖三千里成华二环路东二段5号1.6万㎡两层底商租售结合售价：1F：2.5—3万；2F：9000—1.2万：1F：100-130元/㎡；2F：40-60元/㎡二手房：106096中华名园武侯大道三环立交桥旁约2万㎡一或两层底商租售结合售价：1F：1.8—2万；2F：8000-1.2万：1F：90-100；2F：40-507700-84007鹭岛国际双楠鹭岛路房33号资网

ww独w立.商fd业c：a约s3k万.㎡com1-2层底商：约2万㎡独《立商房业+地1-2产层底营商销开策发商划自大己持全有，

！规划打造联1系F：1Q0Q0

：左右125F：04106—8780

339二手房：11566建筑形态底商1或2层商业规划底商总体量：2万余平米今年下半年，配属中华名园的城市综合体项目即将动工。该项目占地20余亩，位于武侯大道西侧，由5星级酒店、超市及高档甲级写字楼构成，具体体量不详。经营业态1F：超市、洗衣店、美容、蛋糕店、二手房、服装、书吧2F：银行、茶楼1F：1.8—2万2F：8000-1.2万1F：90-100元/㎡2F：40-50元/㎡本项目中华名园设计评价：屋顶花园区域典型项目幵没有体现唱业特色欧式外廊式设计，有一定的品质感，但缺乏亮点房资网

《房地产策划大全》！联系唱业商业打造原则：体现

亰居特色；符合目标客户生活状态；本项目的价值支撑亮点。：时尚

创意

趣味房资网

《房地产策划大全》！联系三里屯village以“3〃3”服装

为界分为南北两区；租赁状况：2008年底南区的出租率达到90%，70%的

已经开始营业；：140-160

/月/平方米（使用面积)；售价：4-12万元；特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽定位：中高档品牌的开放式购物中心，年轻白领、大学生、名人、外国人居多开发商：太古房地产开发南区北区占地5.3万建筑面积总建面17.2万，北区：8.23万m2；南区：9.06万m2建筑形式２－４层低密度建筑单体数量１１栋７栋＋１栋精品酒店位臵紧邻工体北路使馆区开业时间０８．7０９．１０定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群唱业基本情况案例借鉴——三里屯village三里屯位于朝阳区工体北路与三里屯路交会处

，毗邻第二使馆区；此区域为“商务核心”及“24小时中心”，交通便利。房资网

《房地产策划大全》！联系设计理念三里屯主计师隈研吾案例借鉴——三里屯village房资网院

《房地产策划大全》！联系不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视 内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）艺术建筑案例借鉴——三里屯village房资网

《房地产策划大全》！联系业态案例借鉴——三里屯village南区业态北区业态房资网

《房地产策划大全》！联系品牌——前卫装修案例借鉴——三里屯village房资网

《房地产策划大全》！联系品牌——特色体验案例借鉴——三里屯village房资网

《房地产策划大全》！联系艺术化商业——品牌艺术案例借鉴——三里屯village房资网

《房地产策划大全》！联系瑜舍案例借鉴——三里屯village北区——瑜舍房资网

《房地产策划大全》！联系唱业案例启示及对本项目的建议案例启示：建筑风格的时尚新颖引领

；公共空间的多元素处理结合体验式购物聚焦人气；丰富多样的业态满足定位人群的需求。对本项目的建议：风格——大胆创新，引入时尚元素；亰气——艺术化的公共空间结合水

的景观吸引亰群；业态——充分满足项目客户的生活需求。房资网

《房地产策划大全》！联系项目建议——改变传统风格，增加时尚创新元素包容的乐于接受各种新奇创意的出现。商业风格的时尚创新可以引领整个区域的，成为新双楠的“地标”。房资网

《房地产策划大全》！联系项目建议——改变传统风格，增加时尚创新元素寓购物于逸乐之中喷泉商场商场小型喷泉商场外部地上喷泉商场中庭房资网

《房地产策划大全