物业服务项目现场质量绩效指标QPI与查验标准全本最新版

物业服务项目现场质量绩效指标（QPI）与查验标准物业公司LOGO现场质量绩效指标（QPI）与查验标准1.现场质量绩效指标合计180项，由“专项核查”25项（65条）和“计分项”115条（100分）组成；（1）专项核查：专项核查设置以各专业口的重点业务内容和阶段性工作为主，包括各项目存在的差异化工作内容，日常工作中不允许出现与标准不相符的情况,一经核实，一律按《员工奖励及问责管理办法》进行考核；（2）计分项：覆盖各项目现场的基础业务，计分原则和内容一致，也是项目品质核查“排名”的依据之一。2.QPI是公司总部物业品质中心、品质派驻人员对项目现场业务执行效果验证的工具之一，也是对项目品质核查的最低要求。3,各分/子公司、区域公司品质部根据所在区域的实际情况，在此基础上增加、细化绩效指标，但不得删减，作为城市公司品质部核查项目和物业服务中心品质自检的工具。.具体核查频次及考核要求，以《品质管理办法（试行）》为准。.QPI从20年月日起正式使用，由品质中心定期修订。项目现场质量绩效指标（QPI）与核查要求代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门 .分值核查（验证）方法评分细则1客服管理•前期筹备入伙管理收楼前2个月制定《收楼筹备方案》，提前 30天准备收楼所需的各项资料及物品。专项核查1、现场查看；2、登录“ERP系统核实信^官；3、随机抽查3-5栋楼宇，每栋抽查3户以上已收楼单元的档案核实是否符合要求。.未按计划落实、节点滞后7天及以上、有明显资料缺失的按《员工奖励及问责管理办法》进行受核；.单项2处或2户及以上不合格按员工奖励及问责管理办法》进行考核。2收楼前有清洁开荒，并根据清洁开荒方案进行工作质量监督与验收，收楼人员按要求提前到岗并参加培训。3.收楼前1个月完成对收楼单元信息录入物业管理系统，有确定的物业服务费划扣银行，按照约定向业主收取相关费用。.收楼前1个月对应收楼单元在极致系统录入各项应收、应收未收费用，并生成报表。4为业主办理钥匙交接手续，有业主签署的《业主文件 /钥匙签收表》。5对验楼发现的问题或需现场业主确认的相关信息如水 电煤气表读数都应记录在《业主收楼验收表》上，并有业主签名确认。6因物业未满足交付使用条件或对工程质量问题不满拒绝收楼的单元，有每天跟进处理的相关记录。7将已收楼单位的收楼资料按客户档案管理要求存档并输入极致物业管理系统，对未按时间节点要求办理收楼的单位，按规范要求催收楼并有相关书面记录。8客◎档案室.档案室专人管理。独立档案室的须上锁，无独立档案室的，文件柜须上锁。.档案室内卫生整洁、无潮湿、通风良好，按规定配备灭火器。.档案管理制度上墙。.有防盗、防火、防水、防潮防霉措施。.业主档案资料按组团、栋数、楼层分类存放。1现场查看每发现1处不合格扣0.1分，3处及以上不合格本项得0分。

9户档案档案建立与维护.文件柜内文件盒标签整齐、字体规范，档案袋 /盒要分类摆放，做好标识和编号，有次序的排列。.电子档案资料加设密码（6位数以上）并由专人保管。.归档的档案封面后清晰的标题、记录时间、保管期限、存档人等。.档案盒的目录夹脊背标有档号、主题、记录时间、存档部门等。0.5.处于交楼阶段的新项目：找出最近收楼或租赁入住的2个客户，查阅客户档案（纸质或电子版）。.交楼阶段结束的老项目：至少随机查阅5个单元的客户档案（纸质或电子版）。.根据上述档案记载的联系电话与客户联络，核实档案中记载的相关信息（如最新租赁状态与租户名称等）。.现场观察；抽查电子文档验证。.从纸质档案柜或电子档案专用文件夹中，查找缺失的区域（如A区、南塔等）、栋号、楼层、房号，并追溯相应的客户档案。1、每项有1处不合格扣0.1分，单项2处及以上不合格该项得0分；2、档案有永久性缺失的9-13项均为0分。10.每个业主/租户收楼/转让后-个月内，必须建立相应的业主 /租户档案。.装修档案资料和日常管理资料完整并符合档案建档规范、无遗漏，按一户一档建立和管理。.档案卷宗上贴有档案清单，注明业主、租户存放的所有档案资料，并填写建档时间和建档人姓名。0.511.严格执行档案管理制度，档案借阅按规定程序办理。.禁止私自复印，有清晰完整的《档案借阅登记表》等。0.512.根据客户动态每月更新一次客户档案， 可根据客户档案记载的联系电话与客户联络。.客户档案记载的信息（如最新租赁状态与租户名称等）与实际相符。0.513.客户档案不可出现整体或部分无法恢复的永久性灭失。.有完善的客户档案管理制度并按要求执行。0.5

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则141516■前台管理接待区域整体环境干净整洁、物品摆放整齐有序、业务办理指引清晰。参照物业VI标准命置客户服务中心。向业主公示服务收费价目表（含物业服务费、停车服务费及有偿收费等），公示装修申请审批流程，展示企业 logo、服务理念，公示“400全国服务监督热线”电话等。专项核查现场查看4一(十项不合格均按《员工奖励及问责管理办去》进行考核，多项不合格累”美核。1718客•电.公示24小时服务电话，电话铃响二声内接听。.详细记录来电内容，并做复述确认。.不允许空号、长时间恶意占线、长时间无人接听。.结束语：“谢谢您的来电，再见”。.待对方先挂线后，方可挂断电话。.现场观察；.提取前台录音（如有）和客户来电来访登记记录；.第三方验证。4一(才1十项不合格均按《员工奖励及问责管理办法》进行考废，多项不合格累造核。19服管理◎礼仪话接听与客户电话沟通时禁止：1.中途挂断电话、粗暴地摔电话、污言秽语、态度恶劣；边听电话边和其他人说话。2.针对客户提出的问题，回答“不知道”、“（人）不在”、“这不归我管”、“没时间"（或诸如此类的回答）。专项核查.现场观察；.提取前白冰首（如有）；.暗访。一处不合格本项均不合格，按《员工奖励及问责管理办法》进行考核。202122形象•客户接待.态度友善、耐心，准确回答客户咨询内容，有问必答。.接待顺序：应按照客人来访的先后顺序、紧急程度、难易程度办理业务。.与业户进行咨询服务时，遇到其他业户前来咨询，应主动打招呼，并礼貌简单询问其需要办理的事项，如非紧急，指引其暂时坐下等候或到前台等候区暂时休息；4.正在通话当中如有客户到访，原则上用眼神或肢体语言（如点头、微笑等）向到访客户礼貌示意稍等，尽快结束通话后，主动向到访客户致歉并询问：“抱歉久等，请问有什么可以帮到您？”在正常当值时段内，物业服务中心前台不可空岗。 前台因故短暂离开，项目必须安排其他人员顶岗。顶岗人员应熟悉前台所有工作要求。岗位人员的礼仪形象、行为规范、语言规范符合《物业服务标准化工作手册》和各专业的《***可视化标准》，不允许出现对岗位人员服务态度的有效投诉。.现场观察；.有关岗位仪容仪表的核查应抽查不同部门，不同岗位人员3人以上；.暗访。4一3十项不合格均按《员工奖励及问责管理办法》进行考核多项不合格累计考核。

23信息管理信息发布.利用短信群发客服系统，项目可选择性地向各尸发伟节庆问候、恶劣天气预警、各类安全预警、社区公共事务、缴费通知等信息。.有计划性的停电、停水、停气、停网等，需提前 48小时以上通知业户，并告知注意事项和预计的恢复时间；.非计划性的上述问题，选择最有效且可快速送达的方式通知业户，如微信群、微信公众号、短信群发、电话等，并设置合理的应急处理点和安排工作人员配合、提醒业户等。超过1小时的，还应在业户出入的重点区域张贴书面通知，如大堂，停车场等。O1.登录系统后台、查看服务记录，抽查不同时点发送的短信内容；.现场查看信息公告栏和发文记录O每项1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格该项得0分O24禁止利用短信群发客服系统，向客户发布各类不良信息（如反动、色情、赌博、暴力恐吓、谣言等）。0.525•公告.各区域的通知/公告张贴格式、字体、字号应统一，张贴规范，过期的及时摘除。.各类材质的标识、标牌、通告、防撞条等，无明显歪斜、翘角卷边、污损残破等。专项核查现场观察任-项不合格均按《员工奖励及问责管理办法》进行考核，多项不合格累“美核。26标识电梯轿厢内张贴要求：.乘客回向电梯轿门时目光可及的显著位置，图度约为 160-180cm,不可贴在轿厢门上，尽量居中，不可歪斜，无皱褶气泡、翘角卷边、污损残破。.不适用或过期时及时撤除；撤除时不可刮花电梯轿厢内壁；不得使用透明胶黏贴。

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则1.有完善的年度社区文化活动计划；每年至少开W次社区文化活动满意度调查1.查看社区文化年度工作计划和每1处不合格扣2社O1归档记录；0.2分，3处及以上7区2.年度社区活动不少于12场，每项活动有策划方案，活动前通过多种形式进行2.查看现场（如有）。不合格本项得0分活宣传。O动3.每次社区文化活动有图片或影像记录、做好《活动实施总结报告》。4.重大节日有对园区节日氛围的装饰布置。[1.制定《客户走访计划表》，访谈责任落实到人，走访计划分解至每周、每月。 一2.物业助理每6个月对所负责区域的客户全部走访 1次，其中对经常投诉的客户和客VIP客户至少每月访谈1次。1.检查客户月度拜访报告；每1处不合格扣2户3.物业服务中心负责人、部门负责人负责 VIP及重大投诉客户的走访，每季度12.对被访客户进行电话验证；0.2分，3处及以上8拜对VIP客户至少走访1次。3.查看拜访记录表。不合格本项得0分访4.走访后续工作通过《物业服务中心工作单》交相关责任人跟进处理，按客户诉O客求处理流程规范管理。客服部负责人、物业服务中心负责人每月对物业助理的服走访情况抽查，抽查率不低于 30%2所有前台对客户诉求事项要进行登记，不得遗漏，诉求从受理、登记、派单、跟9管诉踪处理、返单到回访，必须形成闭环管理，可追溯。求1.所有诉求客服前台应在接到诉求的 24小时内反馈业户，对于跟进时间较长的3理•诉求，每周至少反馈一次跟进情况，并在诉求记录表上登记。0受2.客户诉求处理完毕 24小时内，各责任部门需将处理结果反馈至客服前台，并填1.抽查最近客户诉求处理记录；任-项不合格均按《客写《物业服务中心工作单》。专2.根据记录信息，向客户电话验证员工奖励及问责理1.客服前台应在责任部门反馈处理结果后的 24小时内完成对客户的回访，并更项O管理办法》进彳」名户新极核核，多项不合格累、上诉致系统，回访率达100%公区维修须在维修完成后 24小时内安排巡查人员进行查1\巧核。诉I验证。34[、,求2.所有诉求按要求登记在《物业服务中心值班记录》本上，不得遗留或错乱。除1求小客户提出的建议、咨询、求助可以马上答复和处理的，可不开《物业服务中心工住处作单》外，其他所有客户诉求必须开《物业服务中心工作单》并派单。官3.记录完整清晰，不能当场处理的在 2小时内回复业户，并约定下次回复时间理理O4.每月统计填写《客户诉求统计分析表》和《月度投诉统计分析表》，对重点问题米取纠正预防措施，对于典型的投诉事项，应形成案例作为日后处理方法的借鉴。

物业服务中心负责人、客户服务部负责人定期抽查《物业服务中心值班记录》、《物业服务中心工作单》，定期对客户诉求处理结果进行抽查回访。O.查看上月资料验证；.抽查3户业主电话核实。32•经理接待日.每月组织开W次经理接待日活动，刚交付三个月内的项目及组团，“经理接待日”应加大频次，每月至少2次以上。.物业服务中心督导级以上人员需参与活动。.接待事项需按《经理接待日接待事项记录表》进行完整记录 ，未能现场解决的问题下单跟进，处理完毕后验证处理结果和业主满意度。专项核查查看现场记录未开展或2处及以上不合格按《员工奖励及问责管理办法》进行考核。33空置物业管理物业助理每15天至少对全部空置房巡查 1次，遇暴雨、台风等恶劣天气前后须进行重点巡查，按巡查内容及标准要求巡查并做好登记，记录在《巡查记录表»。1.查看巡查记录；.抽查5户以上的现场。每项1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格该项得0分O34.客户服务部负责人按要求定期抽查空置物业，抽查比例不少于 10%。.每月向大业主和小业主催缴空置房物业费。1

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则35客服管理◎钥匙管理.设置专用的钥匙柜，专人管理钥匙柜，钥匙柜上锁。.钥匙及钥匙柜标识明显、清晰、完整、无错漏，摆放整齐。.钥匙借用严格遵守钥匙管理制度，清晰完整，及时催还，记录在《钥匙借用登记表»。.每月对所有钥匙进行清点，更新《钥匙统计表》，确保钥匙实际数量和登记一致。.人员离职、损坏更换等有书面记录，并由部门负责人签名确认。1.查看钥匙台账和领用记录；.核对钥匙与台账是否一致。每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分。36•费用收缴.严格按照集团批复的收费标准收取物业服务费。任何单位、个人不能以任何理由对集团已批复的物业服务费标准擅自进行调整。.客服人员熟悉催费要求，根据费用催缴流程，对逾期未交物业服务费及其他费用的业户进行催收，有详细的书面记录及催费证据资料。.每月系统内生成水电费报表，并进行公示。专项核查1、查看极致系统收费统计数据；2、查看现场文档记录；3、随机抽查2名工作人员进行验证O一处不合格本项均不合格，按《员工奖励及问责管理办法》进行考核。37客户满意度调查.每年至少自行组织一次客户满意度调查。.调查户数及相应的回收率不少于调查户数的 80%.有撰写《客户满意率调查报告》，报告内容符合规范要求。.禁止伪造客户满意调查问卷。11、抽查任意一项改进措施的落实效果进行验证；2、与业户直接沟通调查情况。.每项1处不属实扣0.2分，3处及以上不合格该项得0分；.未开展37-38项为0分。38对业户提出的意见有处理、回访记录，对普遍性或一般性问题有纠正措施并向全体业户公示解决措施和计划完成时间等。1

39环境管理•大堂及电梯大堂及候梯间.地面目视无尘土，石材地面光亮无明显划痕，现场无乱堆放。.2米以下部位擦拭无污迹； 2米以上目视无尘土、无明显污迹。 。.墙面无乱画、乱张贴，干净整洁。.消防栓、信息栏、门窗、饰品、地砖等目测干净整洁、无积尘、无污迹。.灯具无积尘、无明显污迹。.现场通风良好，无异味（含地下室候梯间）。专项核查.至少抽查5个不同区域/部位，进行现场验证；.第三方验证。每项有3处及以上不合格视为本项均不合格，按《员工奖励及问责管理办法》进行考核。40电梯轿厢.轿厢内无异味通风良好。.地面、电梯门槽、箱体无杂物、无尘土、无污迹、无烟头，石材地面光亮。.电梯按键无手印、无污迹。.轿厢壁、镜面、扶手、吊顶、标识等光亮、无尘土、无污迹，无蜘蛛网、无乱张贴和小广告。41地下停车场.地面、墙面、天花、减速带等无污渍、无积尘、无蛛网和杂物，车位干净，行车及停车标志线清晰可见。.地库集水坑或排水沟盖板、沙井、沟渠无垃圾杂物、无锈迹，无异味。.地库防撞角、反光标、各类标示、配电箱、消防栓、灭火器、转向镜和倒车杠等设施每月至少擦拭1次，无污迹、无灰尘。.地库、车位牌，墙面的消火栓及顶部各类管线无积尘、无蜘蛛网。1至少抽查5个不同区域/部位，进行现场验证每1处不合格扣0.1分，5处及以上不合格本项得0分O42公共区域.无污迹、积尘、积水、锈渍、胶渍、印渍、水泥白灰渍、泥沙、纸屑、烟头、蜘蛛网、乱贴乱画、异味和杂物乱堆放。.楼宇大堂、楼道、大面、小区主干道、门岗、停车场出入口等区域安排专人每天进行循环保洁，地面十净卫生。2.至少抽查5个不同区域/部位，进行现场验证；.查看对应区域的人员签到记录。每1处不合格扣0.2分，5处及以上不合格本项得0分O

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则43环境管理公共设施无污迹、积尘、积水、锈渍、胶渍、印渍、水泥白灰渍、泥沙、纸屑、烟头、蜘蛛网、乱贴乱画、异味和杂物乱堆放。1至少抽查5个不同区域/部位，进行现场验证每项1处不合格扣0.1分，5处及以上不合格该项得0分。44室内外排水沟、明沟/渠/池无污水、污迹，排污井、暗沟地上部分无明显污迹，无污水、污物、明显异味外溢，无蚊蝇滋生，大面排水口无杂物堵塞。145垃圾房管理及垃圾清运.垃圾箱（筒）外观洁净，无满溢，地面无污渍；烟灰盅内置物清洁，烟头及时清理（不过1/3）。.垃圾房（站）无明显污迹、污水、无异味和蚊蝇。垃圾车摆放整齐，车辆停放点干净整洁。.有专职人员和明确的责任范围，垃圾日产日清，袋装运送，无滴、漏、洒、溢现象。无隔夜存放垃圾1.现场查看和抽查5个点位；.访谈岗位人员。每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分。4垃圾箱、垃圾车摆放整齐，车辆停放点干净整洁。0.51项不合格本项得 06离站2米无臭味，清运率100%o0.51项不合格诙项得 014积极响应当地政府要求的垃圾分类、垃圾减量投放措施和必要设备。0.51项不合格冰项得 049垃圾中转站设在小区用地边缘市政路接壤处，站门向外开，远离主要出入口，且处于下风口，能可靠锁闭，垃圾压缩车作业点不设置在小区道路内及不经行小区内道路O11项不合椭本项得 0分50公共卫生间.公共洗手间空气清新无异味，无积水、污迹、堵塞，地面、台面、镜面无积水、水迹、污迹、纸屑、烟头，便池无污垢、异味。.纸篓不过2/3,洗手液、纸巾、空气清新剂等用品可满足使用需求。.各类附属设施（如厕具、水龙头、烘手机等）可止常使用。0.5现场查看和抽查 3个点位每1处不合格扣0.1分，3处及以上不合格本项得0分O5园林水景室内外观赏水景水质清澈，无青苔和明显沉淀物、垃圾和漂浮物。1现场查看3个点位1处不合格本项得 0:5休闲桌椅无灰尘、无污迹、无油渍、摆放整齐。1每1处体合格扣0.1分，3处及以上不合格该项得0分O53喷泉池、水景池壁池底干净，水质清澈、无青苔、无明显沉淀物、漂浮物、无异味O0.554有安全隐患或给客户造成不便的作业，应设置明显的“小心路滑”或“正在作业”等标识，或采取安全防护措施（如铺防滑垫、拉警戒线、放置围栏等）。10

55•岗位作业安全.使用电动机具前仔细检查并确保开关和线路无破损、无漏电。.湿地使用时接电插座要用胶袋包确保干爽，作业人员穿绝缘胶鞋（水鞋） 。 。.按要求佩戴安全防护用品，如护目镜、口罩、防酸手套等。专项核查.至少到1处作业现场进行验证；.无现场的，无需核查。项不合格均按《员工奖励及问责管理办法》进行考核，多项不合格累“美核。56停车场、车行道夜间清扫人员穿反光衣。人工湖水面清洁打捞人员穿救生衣。57.高位玻璃、高位石材、雨棚、挑台、露台、天窗等清洁，高位绿化修剪、养护等危险区域作业，操作人员必须系安全绳作业、带安全帽、并安排专人进行现场监护。.安全绳无断股且接口和绑固结实可靠，安全扣无松口。.升降操作台、竹梯等符合使用安全要求，无松脱、破损等安全隐患。58办公室保洁.环境干净、整洁、地面无污迹、无积尘。.墙面、门窗、公示镜框、资料架、标识等无尘土、污迹、蜘蛛网。.沙发、茶几干净整洁。.室内盆栽植物生长旺盛无秸枝败叶、花盆底碟干净。1现场观察每1处不合格扣0.1分，5处及以上不合格本项得0分O11

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则考1.外包公司按合同约定，现场配足人手提供服务；52.有完善的考勤管理规定，每月提交排班计划，并按计划落实岗位人员安排；9勤3.外包公司所有现场服务（管理）人员，上午和下午的上下班时间项要求打卡考勤管（每天打卡考勤4次），出勤记录与实际相符。1.查看当月排班计划；1.未按合同约定2.在正常服务时段内，从打卡考勤执行对应监4 工田记督工作按《员•埋录中随机抽查3-5人，要求其在工奖励及问 责1.有完善的岗位安排、工作计划、培训计划等。专10分钟内到达核查现场，并核管理办法》进行供2.对现场服务质量的日检、周检、月检记录齐全。实其身份；考核，多项不合6日3.岗位人员的仪容仪表、礼仪形象符合《环境管理可视化标准》。3.查看上月培训记录；格累计考核；0应4.月度付款评估报告与实际质量相符。核4.随机抽查3栋楼宇监控核实。2.有监督执行，但常5.机械化作业配置完备满足现场使用要求、机械有效工作记录齐全。每商6.物业服务中心每季度至少对服务供方人员进彳L次服务礼仪、服务意识等方面自项不合格达2处环管的培训，记录齐全。及以上均按《管不允许：1.在正常服务时段内，外包方配备给现场的服务人员向他人（包括目的员工奖励及问6境、理客户和相邻项目）提供服务。责管理办法》1控2.供方人员在工作期间从事与工作无关的事项的（如捡拾废品、从事家政服务等进行考核，多管）。项不合格累计支1.每月对外包公司的服务质量进行评分，评价结果成为支付费用的依据。1、查评价记录，对照合同约定与付考核。6理2.评价内容包括：按约定配足人手、服务人员技能、作业现场对设备设施的保护款记录，验证：①是否每月进行2付、机具和用品的供应与品质、现场服务的实际效果、问题整改的效率和质量等评价；O②评价内容是否完整；③评价结资1.服务供方有完备、有效的服务合同（清洁、绿化、四害消杀、垃圾清运）各供果6方存档资料齐备（营业执照复印件盖红色公章、资质证书、定标书、审批记录是否按合同约定在支付清洁费3料）。中体现。抽查上月在支付记录2.供方驻场人员档案齐备（身份证复印件、求职登记表、意外险保单复印件）；O2、抽查合同期内公司的档案管理。设不允许：1.清洁作业（包括外包和非外包）不当导致设施设备损坏，如不锈钢或每1处不合格扣6施其他金属饰面刮花、玻璃饰面裂痕或破碎、镀膜玻璃饰面刮花、墙纸饰面水浸1现场观祭0.2分，5处及以上4防或污损。不合格本项得0分护2.弱电终端水浸失效、石材饰面腐蚀等。O12

656667绿化养护灌木乔木养护草坪养护.灌木长势良好，修剪美观；无因缺水导致植物生长不良的现象。.无超长，开花植物无大量残花未修剪现象。 。.主干道或重要乔、灌木按要求悬挂树木铭牌。.无因缺水导致植物生长不良的现象，无空秃、缺株断层现象，无黄泥裸露。.无超长（超出修剪面 10厘米即修剪）、造型美观、线条流畅。.无明显病虫害、无杂草、无建筑垃圾杂物。.每年至少两次专项整枝修剪，保持应有品种特征符合乔木养护标准。.树冠下缘不低于2米，不影响人车通行，病虫害危害不超 8%单株受害率不超8%.树木支撑有效且规范整齐有序；按要求悬挂树木铭牌。.草坪长势良好，生长季节浓绿，修剪平整美观（茎叶高度约为5-8cm）,无明显杂草。.草坪与地被接壤处花坛边线沟切挖清晰线条流畅。.杂草（约＜5株/M2）,无明显枯死与黄土裸露（（ 0.5M2）。.无明显垃圾与杂物、积水。.每1000平米草坪或地被空秃不超过 2平米，且单块空秃面积不超过 0.5平米。212至少抽查5个不同区域/部位，进行现场验证每项1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格该项得0分。13

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则68室内绿植.室内、盆栽、天面、水景等小绿化植物长势良好，修剪美观，无机械损伤，无秸死折损，无病虫害和药害，无斑秃灼伤，无卷叶、黄叶和异常落叶。.植株盆及托盘内无烟头等明显垃圾与杂物，花盆底碟干净无污渍，无积水。.摆放品种、规格与环境协调、叶片健壮无积尘无缺水萎蕉；.外包租摆的有检查更换记录，整体效果良好。1至少抽查5个不同区域/部位，进行现场验证每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O69环境管•农药安.农药储存场所上锁，建立详细的进出仓记录台账和使用记录，严格控制农药申购和领用，无不明原因的流失。.农药按对应的病虫害种类，按说明书要求兑水稀释后使用。有稀释要求的农药，.禁止未经稀释直接使用。.禁止购买和使用滴滴涕（DDT、六六六（BHC、甲胺磷等国家明令禁止使用的强污染、剧毒、强致癌性的杀虫剂，推荐使用环保、低污染、低毒的拟除虫菊酯类杀虫剂。专项核查.至少抽查2种农药的实际库存与台帐库存，并进行比对；.现场询问稀释比例，与说明书比对；.到农药储存场所、施药现场进行现场检查，或检查申请或入库记录；4.有现场的，至少到1处作业现场进行验证。无现场的，抽查项目作业记录。任-项不合格均按《员工奖励及问责管理办法》进行考核，多项不合格累“美核。70理全.农药喷施作业人员必须戴防毒面罩或口罩、穿防护服、戴防护手套，并围蔽作业,设置醒目的危险警示标识。. 2.禁止在雨天、高温、强阳光、强风、逆风方向等环境喷施农药，应选择傍晚、阴天、无风或弱风、顺风方向喷施农药。71四害.公共区域无明显蚊、蝇飞舞、白天无活鼠出现、无明显鼠迹、鼠洞。.抽查灭鼠屋，屋内药饵充足有效，有检查、有换药记录。.每月杀蚊蝇不少于4次，灭蜂螂灭鼠不少于2次。.园区无白蚁危害致死树木。每月至少一次对园林树木、管理用房、公共区域检查一次白蚁隐患情况发现危害即时施药并有记录。0.5.将鼠药投放记录的信息，与对应投放点的现场情况进行比对；.查看发文记录。每项10.2分,不合格处不合格扣2处及以上该项得0分7消杀1.鼠药投放点设置明显警告标识，并采取适当防护措施，预防儿童、宠物取食鼠药O0.5O2.鼠药储存场所上锁。.禁止购买、储存、使用毒鼠强、毒鼠硅、砒霜、汞、碑、铅类等和富化物剧毒鼠药O73.各类消杀作业前，预先 24小时告知客户有关安全注意事项。.使用喷剂的消杀作业现场设置明显的危险警示标识，必要时围蔽作业。0.514

74秩序维护•门岗管理各楼宇大堂、小区门岗门禁系统使用正常，并随时保持关闭状态。有故障时提供维修派单记录可追溯。 。专项核查1、现场观察；2、核实上月归档资料。任-项不合格均按《员工奖励及问责管理办法》进行考核，多项不合格累“美核。.根据人流量实际情况确定逐一登记，或定时抽查登记（人流高峰时段二 1人次/30分钟，人流低峰时段逐一盘查）陌生访客姓名、证件号码、拜访对象（房号和客户）。重点登记/盘查陌生尾随者，并与客户电话确认后放行O不允许门岗无盘查，人员随意进出现象发生。.门岗凭物业服务中心开具的放行条放行（无放行条需与业主确认）。现场所有工作人员均可询问或查验客户放行条。放行条的物品数量需用大写。客户签章与客户预留印鉴相符。.大堂岗/门岗、车场出入口封闭式管理， 24小时保持关闭实行不间断值班，值班人员禁止脱岗、睡岗、玩手机、吃零食等。.确保大堂/门岗周边20米范围内通畅无堵塞，无明显卫生问题和乱停乱放。15

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则75公共安全措施.制定项目安全防范措施、方案及月度工作计划，并如期落实。.施工现场有进行围蔽及有明显警示标识，公共区域标识标牌清晰、张贴规范。.每月最少组织一次内部或外包单位的安全教育培训，全员参与安全管理工作，进行群防群治，有相关的培训记录。.每月有针对性的对业户进行关于社会治安、小区安全、居家防范等安全宣传，有相关宣传资料及记录。11.查看资料；2.业户访谈。每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O76秩公共秩序维.公共区域无乱堆乱放，无明显影响人员、车辆安全出入、遮挡设备的现象；.非机动车辆集中停放，不得放置在各楼宇大堂及通道周边、信报箱、人行通道等位置；.楼宇大堂门随时保持关闭状况，设备使用正常，人员刷卡出入，指引清晰；.大面、楼层窗户、车库出入口等有安全防护措施和显眼的安全警示标识。2.现场观察；.查看3-5栋楼宇和3个以上点位。每1处不合格扣0.3分，4处及以上不合格本项得0分O77序管护值班值班人员可熟练操作监控设备（如查询录像视频记录、摄像头调焦调距和动态跟踪拍摄、切换主显小器回卸等）。0.5.要求值班人员执行任意2项操作。.遮挡任一摄像头5分钟以上；.进行适当的破坏性测试。每项1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格该项得0分O78理•消防/监发现可疑人员、大宗物品搬离、群体性事件（如打架斗殴）等情况时，在设备功能允许的情况下监控中心立即对现场进行动态跟踪拍摄，并通知相关人员到现场处理。179岗位要.录像记录保存时间要求二30天，保存时间之内的录像记录无丢失。.突发事件录像记录另行备份保存，保存时间至少 6个月。.录像存储介质（硬盘）出现故障时，及时下单维修或更换（追溯相应维修单） 。0.5.查阅最早录像记录；.查阅6个月之内突发事件处理的录像记录。80.监控中心24小时不间断值班，不允许：值班人员离岗、脱岗、睡岗（特殊情况需安排人顶岗），非工作人员逗留。.按要求设置《来访人员登记》、《录像查阅》、《交接班记录》等记录表。1.在00:00时至次日6:00时81控中心求.不允许反锁门值班。.值班时禁止携带游戏机、便携式娱乐设备等，或使用具备上述功能的手机进行娱乐。.禁止将电脑主机接驳至互联网及有线电视网络。.电脑主机禁止安装即时聊天工具（如 QQMS噂）、游戏、音频视频（如MP3电影）等软件和文件，或有运行上述软件和文件的痕迹。专项核查之间进行突袭夜查；2.查看录像记录。任-项不合格均按《员工奖励及问责管理办法》进行考核，多项不合格累“美核。16

82报岗.书面记录报岗人姓名、岗位和报岗时间。.报岗时段：01:30时起至次日凌晨06:30时止。.报岗频次：1次/1小时。.要求：报岗人面向任一有效摄像头敬礼，用对讲机向监控中心报岗。O.将书面报岗记录与录像记录比对；.事后查阅录像记录进行验证。83消防安全消防战备柜.现场配置不少于2组的消防战备柜/箱，消防战备柜/箱体完好无破损。.消防战备柜/箱内配置消防斧、扳手、铁撬（锤）、防烟防毒工具等消防器材，消防战备柜/箱内消防器材无缺失、坏损，与张贴的设备清单一致。.出现缺失、坏损、过期时，及时下单维修、更换或采购（除秩序维护部内部记录记载的异常信息外，还需追溯相应的维修单/协作单/报告）。.消防战备柜定期检查，张贴封条，柜内无杂物堆放。1.抽查消防战备柜并开箱检查；.随机抽查2个灭火器的压力表指针是否在止常范围内，抽查防毒面具是否在有效期内；.核实设备与清单是否一致。每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O17

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则84消防安全公共消防器材.每月对所有消防栓/箱及其内置设施进行开箱检查 1次，栓/箱体应完好无坏损、干净卫生，并贴封条。.才1/箱内水带干燥、无腐损、绕带、结带，水带接头无严重氧化坏损，栓 /箱内置设施器材无缺失、无坏损。.上述设施器材出现缺失、坏损时，及时下单维修、更换或采购（除秩序维护部内部记录记载的异常信息外，还需追溯相应的维修单 /协作单/报告）。11.2.随机抽查3栋楼宇各2处以上设备进行验证；若缺失、坏损，追溯对应维修、更换或采购的处理记录。每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O85秩序管理消防通道.消防紧急通道畅通，防火门正常无锁闭，闭门器无坏损。.楼层及走火楼梯紧急出口指示灯无坏损、应急照明无坏损、破玻面尢坏损。.重点防火区域（如动火作业现场、装修现场、仓库、设备房、娱乐场所等）按规定配置足够灭火器，灭火器压力正常，无失效现象。11.；2.抽查任意2楼层，进行现场验证若缺失、坏损，追溯对应维修、更换或采购的处理记录。每1处不合格扣0.1分，3处及以上不合格本项得0分O86义务消防.建立义务消防队，领班/班组长以上人员强制性要求为义务消防队成员，成员名单根据员工入职、离职、调动等动态信息每月更新一次。.其架构通常分为灭火组、疏散组、联络组、抢救组、设备组。.在监控中心公示义务消防队架构图。.义务消防队全体成员熟悉消防安全基本常识，可熟练操作和使用常见消防器材,熟悉火灾（含疑似火灾）应急处理程序等。11.2.3.询问2名义务消防队成员对自己所在组别的工作内容熟悉程度；对消防知识的熟悉程度；实操测试（任选1项）：使用灭火器材；②使用防烟气面具；③执行消防栓接水带和抛每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O队18

87•消防安全教至少每半年向客户开展 1次消防安全知识宣传和教育活动，活动期间要求业户和JK要客户参加。 。专项核查抽查最近1次消防安全知识宣传、教育或大型演习的记录（如宣传海报、宣传册、现场照片和录像等）。未开展或弄虚作假均按《员工奖励及1可责管理办法》进彳亍考核，多项不合格累计考核。88育.至少每半年组织1次综合性大型消防演习（须有部分客户参加，灭火组、疏散组、联络组、抢救组、设备组协同反应），并提前张贴书面通知等进行宣传，通过各种渠道邀请友好客户和相关部门参加。.大型消防演习活动后，应将活动现场图片、演练结果、存在问题等整理成文归档。89安全巡逻.巡逻岗必须按照既定巡逻路线进行巡查签到，频次要求不得少于相关要求。.电子巡更系统正常运行，出现故障时，可提供故障处理的相关证据。.电子巡更点感应故障时，应采取人工签到的替代管控措施，并可提供相关证据。.巡更棒电子记录录入系统至少每天进行 1次。.巡逻签到点分布、路线、巡逻频次登记在案，与现场（巡逻签到点）分布一致O.电子巡更记录或巡逻签到记录至少保存 3个月。.巡逻人员熟悉消防沙条存放点，巡逻时随身携带管井房通匙。 不允许巡逻人员离岗、脱岗、睡岗。11.2.3.登录系统后台查询故障信息。若有，追溯处理记录；到达故障巡更点的位置，验证是否采取人工签到的替代管控措施；系统后台验证。每1处不合格扣0.1分，5处及以上不合格本项得0分O90车场管理车场出.值班人员可熟练操作停车场智能化管理系统。.临时车辆进出有登记，离开时，停车场出口值班人员面向来车举手致意、主动给发票，手势送行并说“您好，请收好发票，谢谢，请慢走”。.司机不要发票时，车场值班人员应将发票足额撕烂后放入废票箱内。.车场巡查员导引手势规范、训练有素、有穿着反光衣。11.2.3.现场观察；抽查岗位人员对车场系统的操作熟练程度；进行设备测试或查看录像记录。每项1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格该项得0分O91入口无人值守的车场出入口实行封闭式管理，现场的摄像头、道闸、照明等设备设施使用情况正常；现场张贴安全警示标识及使用指引等；周边道路及围闭情况良好。119

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则92秩序管理车场管理档案建立月保车档案，根据档案记载的信息，可查询到车主的联系电话和单元房号,并可与车主取得联系。1.现场观察；.抽查不少于10个车位及车辆进行核实；.随机抽查月保车档案，根据登记的联系电话与车主电话核实其所在单元房号。未建档本项得0分93车场巡查车辆停放有序：月保车按指定车位停放（车位标注“私家车位” 、“专用车位”、“月保区”字样），临保车在指定的停放区域停放（标注“临保车位”或“临保区”字样）。0.5每项1处不合格扣0.1分，3处及以上不合格该项得0分O94按规定对停车场进行日常巡查，对停放车辆的异常状况（刮痕、碰撞痕、门窗未关闭、内灯外灯未关闭、放有贵重物品等）进行记录。门窗未关、内灯外灯未关、放有贵重物品、违章停放等异常状况，通知车主前来现场处理。0.59露天车场车辆停放指引标识标牌清晰，机动车和非机动车分区停放。0.596车辆按规划车位有序停放，车辆通道和行人通道设置分区或围闭，车辆出入无明显安全隐患。0.597设置定期巡逻签到点和安装监控设备，无安全管理死角。0.59器材使用及管理对讲机及配件（电池和充电器）定岗使用， 不允许定人使用。0.5.随机抽查任一对讲机，现场观察；.检查上述对讲机在在台帐的登记信息，并核实是否与实际相符;3.打开备用或临时征用的对讲机，调至现场所在频率，监听5分钟以上，或呼叫任意岗位，观察反应；4.检查台帐信息与实际是否相符。每1处不合格扣0.1分，2处及以上不合格该项得0分。899.对讲机及配件实施编号管理，标注在对讲机机身。.建立对讲机及配件台帐，并记载对讲机及配件的品牌、型号、编号、岗位分布、使用状态（新购在用、故障待修、修复在用、报废）等信息，通过编号可追溯到每台对讲机及配件的准确去向。0.510.对讲机使用规范、文明、随身携带、按规定配备、使用耳机。.值班时不允许：①对讲机与人分离；②蓄意关闭，或无电被动关闭对讲机；蓄意不应答；③蓄意干扰对讲频道；④用对讲机私聊；⑤污言秽语。0.510警棍、金属探测器、锁车器等器材建立台账，登记清晰，去向明确。0.5102训练定期组织军事形体动作与体能训练。0.51.检查训练记录或证据（如录像记录）；每1处不合格扣0.2分，3处及以上20

103宿舍管理.物品按规定摆放，整并有序，尢杂物 ；佰舍和个人卫生时刻保持十净整洁；.宿舍公共用品配置齐全且能够正常使用，无明显破损和安全隐患； 。.不允许：私自乱拉电线、乱挂饰物、煮食、使用大功率电器、留宿外来人员、男女混住（公司安排的夫妻房除外）。在宿舍内赌博、高声喧哗、酗酒闹事、骚扰他人休息；4.执行严格的作息时间和外出请销假制度；1.现场抽查2间以上宿舍查看；.随机抽查2名以上员工进行访谈O不合格O该项得0分10•专项.部门负责人每月最少进行 2次夜查，物业服务中心负责人每月不少一次夜查（晚间00:00-凌晨6:00）。.重大节日前7天，组织节前安全大检查并有相关的记录。专项核查看资料及录像未按要求落实或弄虚作假按《员工奖励及问4检查责管理办法》进行考查核105工程管理计划管理.建立部门年度工程预算、《公用设备年度维修保养计划表》、《房屋及公用设施年度维修保养计划表》、《房屋本体大、中、小维修年度计划表》，并通过公司相关部门和城市公司负责人审批后张贴在班组。.公共设施设备养护翻新按月分解到项目日常工作计划中，逐月逐批实施，不允许实施突击式一次性全部养护翻新。未按计划执行的情况，必须经城市公司负责人审批、确认，并编制补充计划。.撰写部门月度工作总结，内容符合公司要求，并通过项目负责人审核。.统计报表：按时完成及提交《设备设施维修保养记录表》 、《设备设施保养月度统计表》、《设备设施故障维修月度统计表》 。2.检查公共设备设施养护翻新计划，并现场验证最近1个月已经实施的项目/部位/区域；.若有坏损或故障，追溯相应的处理记录。.检查每月部门总结、统计报表提交情况。每1处不合格扣0.3分，3处及以上不合格本项得0分O21

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则106•安全标识.首层门厅有明显的导向指引和识别标识（电梯编号、电梯用途、可抵达楼层、刷卡指引等）。.各层上下行指令按钮灵敏无失效，层门三角钥匙孔设置内孔式环形安全警示标识O.轿厢内设置必要的安全警示标识（如乘梯安全事项等） 。.在轿厢内按键板的正上方公示电梯年检合格证书原件（必须在有效期内） 。专项核查.随机抽查3台电梯进行现场观察和乘用体验；.到达首层和任意3楼层，进行现场测试。1处不合格即本项不合格，按《员工奖励及问责管理办法»进行考核。107工程管理电梯运行状况垂直电梯运行状况：.主机运行无异响、无渗油。.曳引轮、导向轮无磨损、钢丝绳无磨损、断股。.抱闸行程正常、动作灵活、无拖闸。.内外楼层显示正常、内外呼按钮功能正常。.厅、轿门各间隙为1〜6mm开关门无异响、无刮擦。.轿内照明、风扇正常，轿厢大花吊顶干净整洁。.轿厢内开门、关门、选层指令按钮灵敏，无缺失、失效。.电梯启动、制动、平层、开门、闭门等运行正常，乘坐体验无明显感觉到有异响、异味、摇晃、顿挫等，平层精度在土 5mm.电梯轿门的光幕（光电）或触板装置动作正常。.停电测试三方对讲，要求通话声音清晰，警铃有效，应急灯功能正常。.井道无渗/漏水痕迹，底坑无杂物、无油污、无积水。1.到达首层和首层以上任意 3楼层，进行现场观察和测试；.现场乘梯体验（任意3台电梯）；.若有异常或故障，追溯处理记录O每项1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格该项得0分O108接册W?犍»时，礼物神黝删神诞端板不得有翘边、松动情况；.急停开关、梳齿板和扶手带入口保护开关功能正常；.扶梯围裙板与梯级、踏板或胶带任何一侧的水平间隙不应大于 4mm,两边的间隙之和不应大于7mm；4.梯级运行平稳，梯级与裙板之间，梯级与梯级之间，梯级齿与梳齿板梳齿之间无碰擦现象； 5.扶手带运行畅顺，无偏摆、碰擦及不正常发热，与梯级运行速度差值 0%〜+2%122

109巡查与维护需停梯的维修保养作业：无论苜层层门是否开启，项均需在苜层层门采取围蔽防护措施，并利用围蔽防 。护告知客户停梯信息；2.开启层门的各类操作和作业，在所有楼层的层门开启处设置明显的安全警示标识，并采取严格的围蔽防护措施。3.维护时应避开用梯高峰时段，防止因停梯而无法满足现场客户的用梯需要（电梯故障急修除外）。0.5.抽查任意3个井道和底坑，机房，现场观察；.核查时有现场的，现场验证；.核查时无现场但发生过的，查阅最近作业记录和视频录像记录。每项1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格该项得0分。110以下活动必须由专业电梯技工操作，或在其严格监护下进行：1.使用电梯三角钥匙开启层门；2.电梯困人救援；③进入电梯井道、底坑、电梯机房执行任何操作和作业。0.5111每周巡查一次电梯运行状况，有相关巡查及故障处理记录。0.523

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则112113114电梯•应急处理P按公司要求制定突发性应急处理预案并执仃。.发生火灾后，将所有轿厢迫降至底层，并停梯。.发现跑水后，手动控制将轿厢运行至跑水层以上位置，不允许轿厢运行至跑水层以下位置，防止轿厢水浸。电梯困人救援时：①开启困人位置的层门，观察被困轿厢的位置；②当轿厢距平层位置>0.5cm时，则到机房执行盘车操作，电梯平层后方可强制开启电梯轿门，引导被 困乘客离开轿厢；③当轿厢距平层位置<10cm时，在保证轿厢绝对不上行或下行运动的前提下，方可强制开启电梯轿门，引导被困乘客离开轿厢。专项核查.有现场的查看现场；.无现场的查看应急处理方案和应急处理事件记录；.现场应急处理流程演示。未按要求落实或抽查2人演练都不合格按《员工奖励及问责管理办法》进行受核。115工程其他.单台电梯每月发生故障不超过 2次，所有电梯每月故障率不超过 10%.电梯一般故障应在8小时内、重人故障48小时内修复。.项目应按40台/人配置电梯安全管理员。.电梯安全管理员证应按时年审，并存档备案。1.核实电梯故障处理结果记录；.随机咨询2户以上本栋楼的业主进行验证电梯使用情况；.验证资料及询问岗位人员。每1处不合格扣0.5分，扣完为止O116117118管理强电•发电机组.每15天左右对发电机组空载试运行 1次，每次空载试运彳f的时间约为 10-15分钟。.蓄电池电解液高出极板 10-15mm,电压二26V,容量充足，确保能点火启动发电机。.当市电停电时，发电机能在规定的时间内自动启动发电，市电恢复时 ，能在规定的时间内自动停机；.对必要公共部位/区域（如电梯、消防）提供紧急备用供电；.发电机房排烟风机运行正常并能随发电机的启动和停止运行同步。.机油油位在L〜H范围内，润滑油无杂质、无发黑。.水箱水位保持在注水口下5—10cm,水质干净无锈蚀。.柴油箱储油量能满足发电机 8小时满负荷运行，油位标尺指示清晰准确。.定期清洗/更换空气、油滤清器，保持畅通，定期清洗水箱散热网。.机组表面清洁无灰尘，无严重渗漏油现象。专项核查.现场查看；.核查运行记录；.试运行（工程专业人员操作）。1.抽查1处不合格即该项均不合格，按«员工奖励及问责管理办法»进行考核；2.发电机无法正常启动按《员工奖励及问责管理办法》进行受核。119安全.高、低压配电房配备绝缘防护工具，包括绝缘鞋、绝缘手套、验电笔和接地线O.绝缘防护工具定期进行绝缘安全性能检测（绝缘鞋、绝缘手套、验电笔的检测周期为半年，接地线升-年），检验合格证在有效期内。.检测不合格用品， 禁止再放在现场（防止误用）和使用。0.5.查验检测报告（合格证书）；.访谈、查阅记录或其他证据，验证电工作业安全防护措施O每1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格本项得0分O24

120高/低压配电1,各类开关操作机构灵活、触头完好、分合正常，接触良好，无发热、无跳闸等异常现象。 。.各指示灯、按钮、转换开关完好，各类仪表参数指示准确清晰。.电容柜自动切投正常，功率因数叁 0.90,电容器无膨胀、漏液、过热等异常现象。.柜内各电气元件完好，无异常声响和焦糊气味，接线端子无松动和生绣等。.电缆、母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好，无过热、氧化、变色、松动、异响，绝缘子与绝缘套管无裂纹，无放电痕迹。.配电柜内外清洁无灰尘。0.5.现场观察；.由工程专业人员陪同。每项1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格该项得0分。121变压器.运行声音止常，无导常响声和震动，无焦糊气味。.电缆、母线排、接地线压接良好，无过热、变色现象。.输入输出电压、电流正常，无过载现象。.通风装置能自动运行，变压器绕组温度不超过 85C,温控器巡回显示三相温度正常。0.525

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则122工程管理弱电门林系统系统运行正常，一般故障在24小时内、重大故障1个星期内修复。关门后能自动上锁。0.5.现场查看3栋及以上系统、测试；.抽查最近的维修保养记录；.查看发卡记录。每项1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格该项得0分O123各大堂门，地下室电梯厅门刷卡或密码开锁能正常开门，主机有刷卡开门信息记录0.5124.语音、视频对讲清晰，室内分机按下开门按钮能开大堂门。.管理员机能与室内机、门口机相互呼叫，能收到住户紧急求助信息并贮存。.门口机零部件无损坏、无松脱、无污渍。.管理机发卡、授权、挂失和解除挂失功能正常，相关登记信息完整。1125车场系统.系统计费、刷卡/车牌识别、起落闸杆、防撞功能等运行正常，值班人员可快速查询到机动车历史出入记录。.故障及时处理，不影响车辆通行。11、现场查看；2、抽查岗位值班人员对系统操作的熟练程度；3、查看月保车信息记录。每项1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格该项得0分O126.月保车可查询到期时间信息，临保车可查询历史缴费记录。.出入车辆车牌拍摄清晰，能分辨出车牌号码；.UPS备用电源可自动或手动切换，能确保系统正常运作。1127给生活水池/箱.水池补水顺畅，无跑水现象。.水池安装高、低水位、缺水保护和溢水报警装置，报警装置灵敏、可靠。.生活水池/水箱（含有连通的消防水池）加盖上锁，溢水口、排气口加防虫网罩,防虫网罩无破损，能起防护作用。.生活水池按政府规定频次清洗消毒，水质检测合格，有完整的水质检测报告存档O.生活水池/水箱清洗消毒应由具备资质的公司进行，清洗记录存档备案。11.现场观察；2.查看水质报告及近一个季度的相关记录。每处不合格扣0.2分3处及以上不合格本项得0分。26

128排水给水系统.水泵、电机运行平稳、无异常声音、发热 ，供水压力满足用户需求。消防水泵定期试车，处十可用状态。 。.自动运行状态时水泵自动切换正常。.泵体密封性良好，无明显渗漏现象（（ 40滴/分钟）。.控制柜内各电气元件完好，工作正常。.参数（压力、压力误差、上、下限压力、上、下限频率、换泵时间等）准确清晰O.保护、报警功能正常，配置有触摸屏显示设备的，显示清晰、数据准确、操作灵敏、人机界面良好。.各阀门开关灵活、无漏水，压力表读数清新、准确。.气压罐气囊完好无破损，充气压力充足。.设备外观无灰尘、无脱漆、无锈蚀、无漏水、无破损现象，水泵外表颜色统一美观。11.2.3.现场观察；必要时进行测试（由工程专业人员操作）；随机电话回访或现场走访业户3户业主了解实际用水情况。每处不合格扣0.2分3处及以上不合格本项得0分。压1.控制转换开关处于自动位置，排污泵自动和手动运行正常，抽水顺畅。2.浮球超高水位报警、高水位抽水、低水位停止抽水功能应正常，一台泵发生故障1.现场观察；12力口寸能自动切换到另,台泵运行。12.随机抽查3处排水管、网、沟每项1处不合格扣93.止回阀启闭灵活、无异响，阀芯密封良好无倒流现象。、渠；0.2分,3处及以上排4.控制箱无积灰和杂物，管道无脱漆、锈蚀、漏水现象。3.随机抽查3台潜水泵，现场试不合格该项得0分5.集水井盖完好无破损、锈蚀，井内无垃圾杂物。车OO水6.每周检查一次，并记录运行情况。13防台风、暴雨季节来临之前，进行以下预防措施： 1.巡查所有排水管、网、沟、渠、0.5有现场的观察现场，无现场的查0地漏，排除堵塞、渗漏、溢水等现象；检查所有潜水泵，排除故障，确保处于备用看过往工作记录或图片灾状态。27

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则131工空调暖通运行保养.主机运行正常，各运行（含整定参数）参数仕规定的范围内，能满足供冷需求。.冷冻泵、冷却泵供水压差符合要求，电机工作电流在额定范围内，声音、温度正常。.冷却塔风机运行正常，电机工作电流在额定范围内，集水盘不缺水、溢水，进出口冷却水温度、水质符合要求。.控制柜内各电气元件完好，工作正常，各类参数准确清晰，开关操作灵活。.风机盘管、新风柜运行正常，出风温度符合要求 ，滤网干净无异味。.管道、阀门不渗漏，启闭灵活，有BAS的，能控制设备启停和电动阀开 /关操作。.供暖锅炉的供气（油）正常，热水出水水温正常。.故障及时处理，可提供跟踪处理的相关有效证据。.按计划或按规定频次，对空调及其附属设备进行保养，并提供保养记录，确保设备随时处于正常备用/运行状态。.设备外观：无灰尘、脱漆生锈、破损现象。11.2.O现场观察、询问，或在开启的情况下用手或薄纸测试送风、排风；若有故障，追溯相应的处理记录每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O132程管理基础结构.地基和路基不能超过允许范围的不均匀沉降，基础无明显开裂、破损，勒脚等现象。.梁、板、柱、墙无弯曲变形、倾斜、裂缝、腐蚀和切削钻凿等破坏。.金属构件无倾斜、变形、裂缝、油漆脱落、起壳、腐蚀、锈蚀。.出现异常，可提供跟踪处理的相关有效证据。11.2.观察现场5个以上区域；查看相关维修记录。每1处不合格扣0.1分，5处及以上不合格本项得0分O133建筑道路及.道路平坦整齐，无明显的起壳、开裂、塌陷、破损、下沉。.路牙石无疏松、开裂、脱边、破损、空洞、起鼓现象。.路面排水沟无杂物、垃圾，沟盖无锈蚀、破损、松动现象。.沙井盖、污水井盖无缺失、破损、堵塞，与地面平齐，不产生噪首。.路面修复后效果与设计样式、材质、工艺基本一致，无明显突兀。1现场观察5个以上区域每1处不合格扣0.1分，5处及以上不合格本项得0分O28

134本体天面和其他.雨水口无堵塞。.伸缩缝油膏无变硬疏松、开裂、脱边。 。.隔热层和涂料防水层无空洞、起鼓、老化、渗漏。.避雷网无脱焊和间断，不锈钢避雷网无明显氧化，圆钢避雷网无明显脱漆。.每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的情况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。.公共区域墙面、大花饰面尢开裂，无漏水、无色差、无发霉、无发泡、无起皮、无掉灰。.地砖、墙面砖无破损、空鼓、脱落。.外墙无空鼓、脱落、裂缝和大面积渗漏，楼板无空鼓裂缝。.地下室无明显裂缝和大面积渗漏。1.现场观察3个以上区域；.查看近一个季度的报修记录。每1处不合格扣0.1分，5处及以上不合格本项得0分O135周界围墙.周界围墙基础无下沉、开裂、倾斜、变形、松动现象。.周界围墙批荡、扇灰平整，无脱落、起壳、起沙、损坏现象。.周界围墙外观油漆色差统一，无明显的污渍、变色现象。.铁艺围栏、猪笼网、防爬刺安装坚固，无倾斜、变形、松动现象，外观无腐蚀、生锈和破损现象，油漆无脱落、起壳、损坏现象。1.现场观察3个以上区域；.查看近一个月的报修记录。每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O29

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则136设备台帐及档案管理.建立设备台帐及各设备系统的详细档案并定期更新，设备档案一机一档，按系统清晰分类，档案资料完整。.工程技术资料完整，无缺失，包括：各种图纸、设备使用说明书、合格证明、验收记录等。.工程技术资料按公司档案管理规定统一管理，各种资料分类归档明确、存放整齐有序方便查询。.设备设施巡查、运行、维修、保养记录的表单填写规范、不缺项、无涂改，每月记录完整按要求归档。0.51.2.查看设备台账；随机抽查5台设备进行验证是否与资料一致。每1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格本项得0分O137工程管理•标识标牌.各类设备房项需有相应的标识牌。.标识要明显、张贴整齐美观，设置符合公司要求。.作业现场存在危险源的井、沟或者高空作业占用道路时，需用围栏围起，设置明显警示标识，并采取可靠的防护措施。.高、低压设备、变压器等具有危险性的设备设施，应设置安全距离，使用黄/黑警示线来设置警戒区域，并有“危险”、“非专业人员请勿跨入”等显眼的安全警示标示，应张贴美观无破损。.对楼宇内各类流体主管、立管、环网管均要求在表面标识流体名称（含水、油、气）和准确流向，便于日后维护。.单体设备张贴设备卡，设备卡上的设备名称、规格 /型号、功率、电压、动作区域、设备责任人等信息完整有效。专项核查.现场观察；.随机抽查5个不同区域与VI手册进行对比；.有现场的查看现场，无现场的查看过往30天内的作业记录或图片。单个区域或单项设备房不合格项达3处及以上按《员工奖励及问责管理办法》进行考核。30

138设备房机房环境.设备房门外环境整洁，无堆放杂物、乱停放车辆等堵塞通道现象。.门窗完好，无变形、脱漆、生锈，开/关灵活，框边无装修污染，线条平直。.墙面、天花无色差、发霉、泛黄和污渍，无裂纹、无起皮掉灰，阴阳角顺直、方正，无渗漏水现象。.照明、应急灯具完好，光线充足。.通风设备运行正常，室内通风良好，温度控制在 5〜38C,相对湿度75%以下；.按公司要求设置制度墙，制度样式符合公司标准；.设备房整洁干净。O1现场抽查3个以上设备房进行验证每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O139安全管理.设备房安全标识（含机房名称、禁入和安全警示）明显，操作有危险的设备及其危险部件设置明显安全警示标识，易被人体接触到的转动、带电部位加防护罩,防护罩能起到防护作用。.2.设备房内的各类开关、阀门、单体设备等部位有明显的状态标志（如运行中、禁止合闸有人工作、开、关、故障等）。.设备房（井）禁止存放易燃易爆等危险品。.设备房上锁；室内严禁吸烟或使用明火。.单个机房至少配1瓶2kg灭火器，面积超过15itf的按2kg/15itf配备灭火器，灭火器压力正常，消防电话、火灾探测器、气体灭火装置等消防设施设备功能正常。.设置防小动物措施：门口有挡鼠板，高度为 50cm,电缆进出口处用防火泥封堵O1.现场观察；.随机抽查3个及以上的设备房进行验证（由工程人员陪同）；.查看5个及以上区域进行验证O每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O31

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则1414工程管理人员其他.机房内有来访人员登记本，对非工作人员进入各类机房进行严格登记；.定期进行日常巡查并填写记录，巡查记录真实、无涂改，字迹清晰不潦草。.各类设备房的清洁，按照责任分区，由相应专业工程技工执行。.禁止：清洁工和其他非专业人员进入各类设备房执行任何作业，预防电击、坠落、机械损伤等伤害事故。0.51.现场查看；.随机抽查3个及以上的设备房，查看相关记录；.抽查设备房清洁作业记录进行验证。与清洁工访谈每项1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格该项得0分O，4143]]5维修服务收费向客户公示有偿维修服务收费标准，并按照公示的收费标准收费。.技工凭前台开具的服务单维修（含公共部位维修） 。紧急情况下可先维修，后补单。.维修服务单需记录：①从仓库领取的维修材料；②向客户收取的维修服务费金额；③开具给客户的发票号码。出现异常，可提供跟踪处理的相关有效证据。.所有维修记录分类规范装订保管。0.50.5.查看前日公示的收费标准，并与收费记录核对；.核实仓库领料记录；.与客户电话核实实际收费金额。每项1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格该项得0分。144服务要求1.执行有偿维修服务时，维修技工必须按约定时间上门服务，携带和使用工作垫布、鞋套，维修完毕清理现场，带走维修垃圾，并请客户验收和签署确认。.工程维护部负责人签字后将维修服务单交回物业服务中心 ，当日将维修费上交财务，当月已完成的服务单回单率为 100%。.3.待料修复的要张贴“待料维修”的书面温馨提示，提示要有张贴时间和完成时间。.不允许：A.从仓库领取物料为客户提供无偿的室内维修； B.侵吞有偿维修服务费用；C.揽私活或向客户索要规定收费标准以外的小费。1.随机抽查2名维修技工的工具包；.抽查最近30天内的服务单；.与客户电话核实实际收费金额。.每处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分；.员工工具包不合格本项得0分。145•设备房开放.每年至少开放设备机房两次或以上。.有年度计划及事前宣传公告，并在开放时进行相关记录，按时提交《设备房开放日活动总结报告》。专项核查查看最近一次开放记录的相关资料未落实或弄虚作假，按《员工奖励及问责管理办法》进行考核。32

146公共设施管理1.大堂、楼层、走廊、消防楼梯、地下室、停车场及其附属设施、公共道路及其附属设施、会所及其附属设备设施（如泳池、更衣室、公共洗手间等）完好，公共洗手间便器、烘干机、排风扇、照明、隔板等设施完好。 2.门窗无变形、损坏、锈蚀，五金配件功能完好、开闭自如。.公共区域护栏、铁艺、公告栏、广告牌、园林亭、园林标志物、建筑小品及连廊外观无锈蚀、损坏、变形、倾斜现象。.木制品（木栈道、 木地板、休闲桌椅等）无破损、脱漆、木头无腐烂。.公共区域强弱电箱（柜）均已上锁。.坏损或故障及时维修，可提供跟踪处理的证据。O1.现场观察5个以上区域；.设备使用测试；.查看最近1月的报修记录单。每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O147公共昭八、、明.公共照明及其附属设施完好。.路灯、路灯杆外观无锈蚀、损坏、变形、倾斜现象，有区域 /位置编码和台账。.照明线路安装规范，线路已按要求穿管，无外露现象。.建立公共照明开启时间表，明确不同时间段开启方式和时间（可随时进行调整）。1.现场观察3个以上区域，并与台账核实是否一致；.结合当地季节查看时控设置时间是否合理。每1处不合格扣0.2分，3处及以上不合格本项得0分O148健身游乐设施.设施场地出入口已设置“安全须知”，警示标识齐全。.设施边角无锐利部位，边角项已设置防护措施。.设施安装坚固，无倾斜、变形、腐蚀、生锈和破损现象，设施基础无下沉、开裂、松动现象，设施油漆无脱落、起壳、损坏现象。1现场观察每1处不合格扣0.2分，2处及以上不合格本项得0分O33

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则149消防主机.消防报警系统运行正常，各回路无短路、断路、接地故障。故障点及时记录、报修、屏蔽，故障点不超过系统总数 5%.主机控制面板、各指示灯功能正常，各指示灯除“屏蔽指示灯”可以显示以外，“故障指示灯”及“火警指示灯”均需处于熄灭状态。.消防监控室配有报警点编码表、消防电话编码表。.值班人员熟练操作消防主机设备，熟悉火警处理流程。.消防主机的打印机不缺纸，能正常打印。.消防电话、消防广播能正常使用。.消防中心能远程控制消防水泵、喷淋泵、风机并有反馈。.自动状态下火灾报警能正常联动设备 （包括：电梯、消防广播、警铃或声光报警器、防火卷帘、消火栓泵、喷淋泵、正压送风机和排烟风机及风阀等）。11.2.3.现场观察并测试消防设备；查看最近一次测试记录；必要时进行联动测试（由维保单位或工程专业人员操作）。每项10.2分,不合格O处不合格扣3处及以上该项得0分150工程管理消防系统消防终端.消防主机、燃气报警、CO气体灭火系统的时间显示，与标准北京时间误差（ 2分钟。.探头、破玻、消防按钮、末端放水、水流指示器动作报警功能正常。.按规定频次，组织消防系统联动测试，并记录测试结果。测试内容包括：①主机报警系统、各类报警终端（温感、烟感、破玻、消防按钮、末端放水等 ）；②防火卷帘、消防警铃/声光报警器、消防广播、喷淋系统、消防给水系统、消防送排风系统；③电梯迫降等。1151防火卷帘.运行状况：按上升或下降按钮，卷帘升 /降灵活，且升/降到位后能自动停止，消防中心能收到相应的反馈信号，运行中按停止按钮卷帘能立即停止运行，机械传动机构润滑良好，无卡壳现象。.消防联动功能：当卷帘门自带的烟感和温感同时报警时，卷帘能自行下降；当地库防火区火灾报警时，该防火区卷帘能自动下降。.设备外观：设备表面尢积灰、脱漆、锈蚀现象，卷帘片无变形损坏，电控箱各电气元件完好，指示灯状态正常。.张贴“防火卷帘，勿停放车辆及堆放杂物”等标识 ，周边无杂物堆放，不影响使用。1现场观察并测试2处以上设备每项10.2分,不合格处不合格扣3处及以上该项得0分34

152其他.大面消火栓压力表显不正常：楼层不超过 100米的压力不低于0.07Mpa,楼层超过 。100米的压力不低于0.15Mpa。.喷淋系统湿式报警阀组各组件状态正常，系统侧及供水侧的压力表压力正常；排水测试水力警铃、压力开关动作正常。 3.大面稳压水池水位正常，稳压水泵工作状态正常，气压罐压力正常。.检查机房消防电话通话，声音清晰，能识别分机位置。.各标识标签清晰、规范、准确。1O153送/排风机.风机手动/自动运行正常，运行电流在额定范围内。.电机和风轮轴承润滑良好，转动灵活 ，皮带张紧合适，运行无异常响声和震动。.装有防火阀的风机在运行过程中 ，手动拉下防火阀应停止运行。.消防联动能启动风机运行，动作信号正确反馈至消防中心。.设备表面尢积灰、无脱漆、锈蚀现象，风管无破损、裂纹，风口无变型、破损。135

代码专业类别核查指标内容1.标注•的指标为专项核查，不纳入计分； 2.标注◎的指标适用于现场所有业务部门分值核查（验证）方法评分细则154工程