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文档简介

攀枝花市体育公园项目可行性研究报告某建筑设计有限公司

攀枝花分公司编制某建筑设计有限公司

攀枝花分公司编制二。一。年十一月结论与建议结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出：(1)项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元(不含土地出让金)。住宅部分销售后的纯利润为1.96亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元(未考虑土地出让金和融资成本)。(2)本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。(3)本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售， 以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，有17290M2的商铺可用于出租，假定租金为30元/月.M2,年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期(7年左右)计算，土地出让金大约为136万元/亩。建议1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利， 但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（ M11-C/2009为接待中心）在M11-C/2009地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009为接待中心）

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