写字楼的管理市公开课一等奖省赛课获奖课件

第三章写字楼管理

写字楼的管理第1页章节概要写字楼概述：介绍写字楼含义、特点和分类。写字楼管理要求与内容：（1）写字楼管理要求；（2）写字楼物业管理内容。写字楼基本管理：（1）工程设备管理；（2）安全管理；（3）清洁绿化管理。写字楼服务与营销管理：（1）服务管理；（2）营销管理。写字楼管理模式与组织架构：（1）管理模式；（2）组织架构。本章重点是要求掌握写字楼特点和工作内容，认识写字楼物业管理要以经营为中心。2写字楼的管理第2页第一节写字楼概述写字楼含义写字楼原意是指用于办公建筑物，或者是由办公室组成大楼。通常情况下，写字楼是指以出租办公室为主收益性物业。写字楼因为功效不一样，也成为商务楼、综合型写字楼等。不过共同点是用作写字办公部分面积是最多。写字楼类型（一）按建筑面积大小分1万平米3万平米小型大型中型3写字楼的管理第3页写字楼类型（二）按写字楼功效分（1）单纯型写字楼（2）商住型写字楼（3）综合型写字楼（三）按大楼当代化程度分（1）非智能写字楼传统、不具备自动化功效写字楼。（2）智能型写字楼含有高度自动化功效办公大楼。建筑设备自动化系统（BAS）、通信网络系统（CNS）、办公自动系统（OAS）。4写字楼的管理第4页写字楼类型（四）按照建造等级、所处位置和物业管理档次分写字楼等级地理位置和交通情况建筑物自然条件建筑质量收益能力备注甲级优越良好抵达或超出相关要求与新建成写字楼相对完善物业管理服务乙级良好良好抵达相关要求

、有自然磨损低于新落成同类建筑物丙级有显著自然磨损和功效陈旧使用年限较长，一些方面不能满足新相关要求满足低收入租客需求5写字楼的管理第5页当代写字楼特点（1）当代写字楼多建于大城市中心繁荣地段；（2）当代写字楼建筑规模大、办公单位集中，人口密度大；（3）当代写字楼有良好建筑和当代化设备；（4）当代写字楼功效齐全，设施配套，形成独立工作、生活系统；（5）时间集中，人员流动性大。6写字楼的管理第6页第二节写字楼管理要求与内容写字楼管理要求写字楼管理可围绕“安全、舒适、便捷”六个字来展开。（1）写字楼管理高起点、高要求（2）加强治安防范，尤其重视消防管理（3）对写字楼清洁保养要求尤其高（4）强化设备管理工作（5）完善配套服务，强化服务质量7写字楼的管理第7页写字楼管理要求依据写字楼特点和管理要求，写字楼物业管理内容可概括为三方面。（一）写字楼基本管理（1）工程设备管理；（2）保安管理；（3）清洁绿化管理。8写字楼的管理第8页写字楼管理要求（二）写字楼服务管理（1）前台接待服务；（2）委托代办服务；（3）特约专题服务；（4）综合配套服务。（三）写字楼营销管理物业管理企业受委托进行经营管理，设置独立部门管理，该部门主要工作是：掌握市场形势，及时了解客户信息，制订对应营销策略；详细办理客户租赁（购房）手续，处理客户迁入及迁出中各种问题。9写字楼的管理第9页第三节写字楼基本管理工程设备管理（一）写字楼主要设备写字楼主要设备设施有：供电系统、空调系统、电梯、给排水系统、消防系统、通信网络系统及其他配套设备设施。其中重点设备设施有特殊要求：（1）水电设施：必须实施二十四小时值班监控，供水供电要有应急措施，应急发电率须到达100%。（2）空调系统：实施二十四小时值班监控。（3）电梯：运转率不低于98%，高峰时段须确保运行无阻。（4）消防系统：消防设备完好率应达100%。10写字楼的管理第10页工程设备管理（二）写字楼设备管理要求建立设备登记卡及设备维修档案，确保设备管理规范性、连续性；建立完善科学工程部组织架构，选聘有经验技术骨干，主要工种应持证上岗；制订工程部各工种各班组岗位责任制，明确分工与职责，同时制订严格监管制订，确保设备管理工种可靠落实；制订严格值班、巡查制度；制订完善设备保养和维修制度；制订应急情况处理办法。（三）写字楼装修管理工程部应安排专员负责重新装修工作。11写字楼的管理第11页安全管理（一）治安管理主要任务（1）门卫工作（2）安全巡检（3）控制室值班（4）停车场管理（二）治安管理要求（1）建立健全各种治安管理制度；（2）建立用户档案；（3）坚持服务标准；（4）软件与硬件同时抓。12写字楼的管理第12页安全管理（三）消防管理要求消防管理标准是以预防为主，宣传先行，防消结合，做好防火工作。（1）明确防火责任人，设专职消防人员；（2）加强消防设施装备和完善；（3）设置消防监控室；（4）制订消防细则，落实消防办法；（5）做好消防宣传工作。13写字楼的管理第13页清洁绿化管理（一）写字楼清洁管理特点1对清洁工作要求高2清洁难度大，专业化程度高（二）写字楼清洁工作主要任务大堂保洁洗手间保洁玻璃保洁地毯保洁公共通道保洁14写字楼的管理第14页清洁绿化管理外墙保洁外墙清洁是高楼清洁工作难点，危险性大，专业性强，操作时应具备以下条件：（1）气候条件（2）人员条件（3）安全保护条件（三）绿化管理绿化工作已适用、经济、美观、大方为标准，统筹规划，合理布局。15写字楼的管理第15页第四节写字楼服务与营销管理服务管理提供优质服务是写字楼管理基本要求，也是写字楼营销主要策略，所以必须加强写字楼服务管理。（一）前台接待服务（二）综合配套服务商务中心主要服务内容为：为用户提供打字、复印、传真、电传等服务；文秘服务，包含各类文件处理；翻译服务，包含文件、协议等；16写字楼的管理第16页服务管理商务会谈、会议安排；承接各种培训服务；邮政服务；与商务相关其它服务，如商务咨询、商务信息查询、印刷服务等。团体膳食服务物业管理档次高低、服务好坏主要标志之一。原因是：膳食服务直接影响物业出租率；膳食服务更能表达物业管理水平；搞膳食服务有利于物业保值和物业清洁管理。17写字楼的管理第17页服务管理停车场管理停车场服务也是与用户接触率较高一项服务，而且直接关系用户财产安全。停车场管理、服务和收费归保安部。康乐中心为租户提供氧吧、健身房、乒乓球厅、台球厅、游泳池、桑拿浴等康乐项目。其它配套服务如开设小购物点，开设茶饮厅；举行舞会、卡拉OK等文娱活动。18写字楼的管理第18页（三）委托代办服务代订机票、车票、文化体育节目票等；个人行李搬运、存放服务；酒店预订、出租车预约服务；花卉代购、递送服务；代购清洁物品服务；代订报纸杂志；代办保险服务。（四）特约服务普通不是管理企业事先设置，如洗衣送衣服务、入室清洁服务、提供保安服务等。19写字楼的管理第19页写字楼营销管理把写字楼租赁经营工作称为营销管理。写字楼租务管理普通包含：（一）营销推广专门营销人员在写字楼前台或设置专门办公室从事营销推广工作，普通将该部门称为营销部或营业部。其主要工作内容为：市场调研，制订营销策略对写字楼宣传推介，树立良好楼宇形象与租户谈判签约，处理用户投诉与要求20写字楼的管理第20页写字楼营销管理（二）物业管理费与管理条约（三）租赁管理实务租赁客户入住租户守则协议终止与退租21写字楼的管理第21页第五节写字楼管理模式与组织架构当前写字楼管理模式（一）委托专业企业管理和发展商自己管理（二）经营性管理和非经营性管理（三）社会化分包管理和一家管理（四）酒店式管理22写字楼的管理第22页写字楼组织架构（一）管理机构设置标准职责分明，分工合理精简高效，操作方便切合实际，不拘一格（二）部门设置模式23写字楼的