保利银滩-滨海产权式酒店经营管理方案

保利银滩_滨海产权式酒店经营管理方案第一章项目市场分析一、项目概况及背景项目概况4A80项目背景与区域经济概述海陵区根本情况海陵岛位于广东省的阳江市，享有“南方北戴河”和“东方夏威夷”之美称，200520073地理”杂志社评为“中国十大最美海岛”之一。海陵岛四面环海，以水碧、沙净平均气温22.8度，年晴天数310天，四季分明，气候宜人，是旅游度假的抱负地方。海陵岛海鲜可谓物美价廉。2(2阳江市进展情况2011GDP77914%，增幅首次名列全省第一GDP1100400321905000美元“大关”，同比增长12.9%，全省(包括珠三角九大城市)人均排名第十。13%，增幅居广东全省第二位，4045.04GDP36230(583012.8%，稳居全省人均收入排名第十。按现行经济进展速度看，2013GDP1000126000名第九。2.3海陵岛旅游进展情况划，邀请国内外开发，把海陵岛打造成世界级海岛旅游品牌;依据《广东省海洋经济“一二五”规划》，广东省将着力推动海岛组团式开广东特呈岛国家海洋公园、中山海上温泉度假区、汕头漾江国际度假湾等项目建20153-45A2-3海陵岛正式纳入广东省旅游重点规划，启动快速进展期。按海南省的进展轨迹，能够预期海陵岛的进展前景将一片光明。干意见》，海南岛房价应声而起。3小结成为该区域引领经济前进的重要城市;划的重视，依照海南岛的进展轨迹，预期该区进展将呈现日新月异的潜力;，与阳江市政二、产权式酒店概念及国内的进展前景历史背景2060的效果，分时度假市场由此形成。产权式酒店定义产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。产权式酒店就是由个人投资者买经营者实现了三赢的局面。产权式酒店类型资型酒店。时权酒店51时间份的肯定年限的使用权。消费者拥有肯定年限内在该酒店每年肯定时间(或一周)的居住权;养老型酒店养老型酒店是指投资人(往往是最后消费者)在退休前购买退间，将取得肯定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。有限自用投资型酒店委托酒店管理公司或分时度假网络管理，取得肯定的投资回报。4(产权式酒店在国外的进展情况产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目540了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世15%的速度递增，估计所有这些表明，产权式酒店正在成形式。国内产权式酒店的进展情况方兴未艾产权式酒店作为旅游房产进展兴起的房产销售模式，曾经一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。中国国情的产权式酒店就需要在盲目追外的情况下加以改进。40-50成本计算、分红比例、回报年限上就更需要精确计算。全国第一家中国式产权酒店——雅兰酒店，由明泰酒店投资管理有限公司创始落户打下基石。最先引进1995形式的产权式酒店，经过一段时期的进展并呈现出旺盛的势头。权式酒店遭遇败绩而结。继续开工、开盘、开业。2005内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。张，给人以市场大有可为的感觉。据不彻底统计，目前我国的产权式酒店项目已经进展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到宽敞投资人士的青睐也是受客观环境影响。休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，5.3前景经过初期单纯以观光为目的的进展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形3度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店制造出旺盛的需求。产成度假交换的目的。可投资领域少，可利用资金相对充分。由于在工业技术方面下:其一，委托经营，省去麻烦。产权式酒店投资的根本形式为，业主拥有一套按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对待业主来说，省去了不少管理麻烦。其二，提供包租，收益稳定。不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业10,30天不等，对待异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。5.4小结渐渐由其便捷经营、收益稳定等特定特征决定下，在国内不断进展。而由于本国国民缺乏投资有望成为国民投资的热点渠道。低密度产权式酒店案例案例一:三亚悦隆庄60400?，总建筑面积:19114?，容积率0.3，11118?，200293SPA2栋，共计51套。悦隆庄项目连续兴隆东南亚侨乡文化，打造泰式度假建筑，亭台水榭，泰式尖顶，高挑开阔大堂。项目四环立体水系环SPA，打造私密度假空间;项目景观组团，脉络分清幽与静谧。泰式私密别墅，泳池、SPA:SPA、商务、餐饮、咖啡吧、酒吧、超市、管理中心等。价格:350万/套起低密度产权式酒店面积:120~250?/套酒店管理公司:美国戴斯酒店管理集团案例二:亚龙湾高尔夫别墅项目简介:亚龙湾高尔夫别墅是由三亚亚龙湾高尔1818103000070%。建区、酒店客房区、别墅区。会所配备齐全。涵盖了餐饮、会议、娱乐、SPA110电。价格:450-2000万元/套项目特色:海景别墅，环境优美，内部配套齐全840000.171081033033501220第二章本项目定位1(优势——S央企开发背景，资源整合优势;带动;涉及产品位于项目滨海位置，资源优势不行复制。劣势——W海陵岛四季分明，淡旺季分明，经过旺季之后的淡季，游客稀少;阻力;海陵岛处于进展发力阶段，整体城市规划尚有提升空间，旅游相关配套仍较欠距离，不利于就近吸纳游客。机会——O在省政府一级的关注下，海陵岛迎来规划利好的一波进展高潮;式酒店的进展。威胁——T将对本项目产生全方位的竞争威胁。综合评述:保利海陵岛在实力开发商背景之下，乘着海陵岛进展的势头，并获得当地政府竞争，拉低不行复制的产品价值。二、主题定位Q项目内的高端配套，所述产品的主题呼之欲出:三、组团名称:四、特征定位阐释:一线滨海的物业价值，从海岸线的占有，完整体现;亲海的空间，私属占有海岸线，其价值特征不言自明;有，多数高端五、价格定位定价依据:现时海南一线海景住宅产品已超过4万元/?;高向三线降低进展，总平均拉均价格预期在3万元/?;六、档次定位定位依据:产品数量本身稀少;占据资源稀缺，并且不行复制;七、目标消费人群目标消费群定位家、上街目标人群的特征量，对健康休闲、高尚社交、高品位生活方式、服务等方面有超出一般社会层次的要求;需要与高端人群接触及建立社交圈层的客户;业，可能掌头的明星名人，也可能是某行业数一数二的行业巨子或者行业领袖。目标市场定位群;二级市场:内地内陆城市;港澳人士。一、行销模式采纳“售楼部+圈层拓展”营销模式:以项目内相关高端配套资源为平台，成客户的销售成交。关键，依据我们队项目市场的调查与分析，我们总结出2种销售方案以供参考。销售方案一:返租式产权酒店(彻底产权式)业的酒店管理公司管理经营，投资者获得肯定的投资回报，并拥有该投资房产的50年产权。另外投资者可享受每年免费入住20天的优惠待遇，或者依据特定签署的使用合约，由业主自行组织接待，但享受本公司为其提供的统一酒店物业服务，并收取酒店物业服务管理费用。在这一形式下，购买者的受压抑计算方式一般为:房产总价X事先商定的年回报比例(去除业主自用时段，一般为经营收入的6——8%)这一形式下，我们的销售卖点:年产权酒店产权;高档酒店物业服务;每年固定回报;投资者自主式对物业自用以及托管的选择。状况将会是个未知数，因此存在肯定风险，但这一方案日前普遍采纳。销售方案二:分时度假酒店分时度假酒店销售模式是指我们将酒店划分使用时使用权，不拥有房产权，也不会享受酒店经营带来的投资回报或分红。据此而使产品获得的销售卖点:每年免费的酒店入住权(50年);享受项目内配套的使用权;资金投入较少。风险评估:这种分时段销售的方式在国外比较风行，但国经两种销售方式的对品在市场的行销。三、入市时机5~10Q7~8推货间隙的因素。四、销售渠道来源考虑，由此，预期销售渠道将在下列方式下建立:保利自有高端业主;各行业协会、商会资源;旅行社高端客户渠道;酒店业界高端客户资源;五、推广策略推广思路介于本案的目标消费群体呈现圈层性以及分散性(大部分客源来自阳江室外，的传播思路。组团的销售。媒体采纳原则有利于项目高端品牌形象的树立。媒体的界定结合目标消费群体的特征我们建议采纳的媒体大体包括:星级酒店驻场媒体;高端刊物;信函;网络邮件;行业协会商会刊物;特意对话式网站;高端消费商业展示。营销活动推广建立高端特定人士关注度、接受度的良好口碑式宣扬:这是接对话，查找圈内认知度并树立有代表性的业主领袖。以下为部分重点营销活动铺排:专题新闻发布会活动时间:项目入市前一个月议召集重要媒体、保利高端业主、旅行社高端人群、行业领袖等。其他营销活动:高尔夫赛事、滑浪风帆专业赛事、高端夜宴等Q台。同时聚集特定客户群，利于集中时段促进销售。营销主要场地第四章后期运营管理一、经营理念:成立特意的经营管理团队，以五星级企业